L’achat ou la vente en viager est une opération immobilière qui consiste à vendre ou acquérir un bien immobilier sur une durée indéterminée. Dans le viager, le débirentier ou acquéreur verse en contrepartie une rente mensuelle au vendeur (le crédirentier). Découvrez dans cet article les avantages et inconvénients de l’achat en viager.
Viager immobilier : qu’est-ce que c’est ?
La vente en viager permet à l’acquéreur d’acheter un bien immobilier sans avoir l’obligation de disposer de l’intégralité du prix d’achat. Par ailleurs, il occupera le bien immobilier qu’au décès du vendeur sauf dans le cas où ce dernier libère à la vente son bien. Le crédirentier perçoit une rente chaque mois en échange de son bien immobilier à son décès.
En effet, le viager est un contrat de vente dont le versement du prix d’achat a été fixé en rente mensuelle. Il existe des règles à respecter pour acheter ou vendre en viager. Ensuite, le viager est un contrat sur une durée indéterminée car sa validité tient de la durée de vie du vendeur. C’est donc une bonne opération immobilière pour le vendeur tant qu’il vivra aussi longtemps. Cependant, cette transaction immobilière peut s’avérer un risque de mauvaise affaire pour l’acheteur.
Il existe différents types de viager : le viager occupé, le viager libre et la vente à terme. Le premier (viager occupé) constitue 80% des ventes immobilières en viager selon les notaires de France.
Comment fonctionne le viager immobilier ?
Rente viagère
Une vente immobilière classique se caractérise par le paiement intégral du prix d’achat du bien immobilier à la signature de l’acte notarié. L’acquéreur entre en possession immédiate de son bien immobilier et peut soit l’occuper, soit le louer. En investissant dans le viager, l’investisseur ne dispose de son bien qu’au décès du vendeur ou à son départ. Le prix d’achat du bien se répartit en deux parties:
- le bouquet est un capital de départ à verser au vendeur. Il n’est pas cependant obligatoire et est fixé entre les deux parties. Le montant du bouquet est fixé en fonction de la valeur vénale du bien.
- la rente viagère à verser jusqu’au décès du propriétaire. Cette rente est déterminée en fonction de la valeur du bien sur le marché immobilier, du paiement ou non du bouquet à l’acquisition, de la réserve d’usufruit ou droit d’usage et d’occupation au vendeur. De plus, le taux de rente est calculé en fonction de l’âge du vendeur ou indexé selon les barèmes établis par la Caisse Nationale de Prévoyance ou les compagnies d’assurance ou consultés chez le notaire…
Acheter ou vendre en viager : les conditions nécessaires
En effet, d’après la législation française, toute personne peut vendre ou acheter en viager. Par ailleurs, pour vendre en viager, il est nécessaire que le décès éventuel du vendeur ne soit prévisible. L’acquéreur ne doit avoir donc connaissance d’une quelconque maladie dont souffre le propriétaire au moment de l’acquisition du bien immobilier.
De plus si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la vente, le décès est considéré prévisible. Dans ce cas, les héritiers du vendeur peuvent annuler la vente auprès des services juridiques compétents. A l’inverse, un décès accidentel ne peut servir de raison pour annuler une vente immobilière en viager.
Viager : Quels sont les avantages et inconvénients d’investir dans le viager ?
D’une part, il existe des avantages pour lesquelles vous pouvez investir dans le viager. Aussi bien pour le vendeur (crédirentier) que pour l’acquéreur, le viager peut s’avérer bénéfique pour les deux parties si certaines précautions sont prises en amont.
A- Avantages du viager
- Les avantages du viager pour le vendeur
En vendant son bien, le propriétaire a la possibilité de se constituer un complément de revenus grâce à la rente viagère qu’il perçoit périodiquement. Ensuite, il conserve son cadre de vie et peut même louer son bien pour percevoir un loyer. Il jouit de son bien jusqu’au décès et peut en parallèle augmenter son pouvoir d’achat. En général, vendre en viager permet aux personnes à la retraite ou aux seniors de se constituer des sources de revenus pour bénéficier des services à domicile.
Par ailleurs, vendre en viager est une manière de jouir ou d’hériter soi-même de ses actifs. Le vendeur peut donc faire de ses revenus une donation à ses héritiers et optimiser la fiscalité imposable sur ses revenus.
- Les avantages du viager pour l’acquéreur
L’acquéreur tire trois principaux avantages de son investissement. Le premier avantage est qu’il a la possibilité de débuter son investissement immobilier avec un petit capital. Avec la répartition du prix du bien en bouquet et en rente viagère, l’acquéreur peut donc devenir propriétaire avec un petit budget au départ.
Le deuxième principal avantage que tire l’acheteur du bien immobilier en viager, est qu’il a la possibilité d’éviter un emprunt bancaire pour acquérir son bien immobilier. L’accès à la propriété devient donc facile. Il effectue dans ce cas un placement à long terme et moins coûteux pour se constituer un patrimoine immobilier.
Le troisième avantage que peut tirer l’acheteur est l’exonération des frais de gestion locative. Grâce à la personne occupant le bien immobilier, l’acquéreur est donc à l’abri des frais de gestion et de revenus fonciers à déclarer au fisc.
B- Les conséquences d’investir dans le viager
L’acquéreur ne peut occuper le bien qu’au décès ou au départ du propriétaire. De plus, les frais d’entretien et de réparation sont à la charge de l’occupant sauf s’il libère le bien à la vente.
Le paiement de la taxe foncière et de la taxe d’habitation est à la charge du crédirentier sauf si le bien est entièrement libéré. Il faut souligner que les rentes viagères sont soumises à l’impôt sur le revenu en fonction de l’âge du crédirentier. On peut en outre énumérer pour chaque partie des points faibles d’une transaction immobilières.
- Pour le débirentier (acheteur)
Le risque de longévité est un risque pour l’acheteur. Le vendeur peut vivre pendant longtemps que ne le prévoit l’investisseur. Il peut donc verser des rentes viagères pouvant valoir le double du bien immobilier.
La conclusion du prix de vente est un également un facteur de risque pour l’investisseur. Lors de l’achat, il doit donc veiller à ne pas surpayer le bien.
Un autre risque que court l’investisseur est l’évolution du marché. Lorsqu’il s’agit d’un bien à acquérir dans l’objectif de l’occuper soi-même à la retraite, le risque est moindre. Cependant, lorsqu’il s’agit d’un bien qui sera revendu, il faut tenir compte de l’évolution du prix de l’immobilier. Pour y prévenir, il faut choisir des biens aux bons emplacements.
Comment se calcule la rente viagère et le bouquet ?
Calcul de la rente viagère
Avant de calculer le bouquet et la rente viagère, il est indispensable de fixer le prix du bien immobilier. En effet, le bouquet est calculé selon l’âge du vendeur. Le bouquet n’est pas un montant obligatoire mais augmente si le vendeur est jeune. Le bouquet est conclu entre les deux parties et détermine la rente viagère à verser en permanence. Toutefois, le bouquet n’excède pas 40 % du prix du bien immobilier.
Par ailleurs, la rente viagère est déterminée en fonction de l’espérance de vie du crédirentier si le bouquet n’est pas versé à l’achat. Le prix du bien est donc reparti en mensualité. Le montant de la rente viagère est aléatoire car ce dernier se base sur des tables de mortalité déterminées par les compagnies d’assurance. Ces dernières tiennent compte de l’âge du vendeur mais d’une éventuelle vente à plusieurs. En vendant sur une tête, la rente viagère prend fin au décès du vendeur. De même, elle prend fin au décès du dernier survivant dans le cas d’une vente à deux.
Quelles sont les garanties et obligation des deux parties en viager
Le vendeur a une garantie hypothécaire sur son bien. En cas de non paiement des rentes conclues à la signature de l’acte notarié, il peut procéder à une saisie du bien pour une revente judiciaire.
Ensuite, l’action résolutoire de plein droit permet au vendeur de saisir son bien et conserver les rentes perçues.
En ce qui concerne les obligations de chaque partie, le crédirentier a la charge totale de survenir aux dépenses liées à l’entretien, les impôts locaux et les obligations courantes. Par ailleurs, les grosses réparations et le versement de la rente incombent à l’acquéreur du bien immobilier.
Acheter en viager libre ou occupé : que choisir ?
Investir dans le viager
Tout d’abord, investir dans le viager peut paraître peu intéressant pour de nombreux investisseurs. Selon Notaire de France, 1 % des transactions immobilières par an se déroule en viager. Cependant, attendre le décès du crédirentier pour disposer pleinement de son bien dissuade plus d’un. Le viager libre permet de passer outre cette contrainte et de rentrer en possession de son bien immobilier.
Le viager libre pour entrer directement en possession de son bien
C’est l’investissement le plus intéressant pour l’acquéreur. En effet, à la signature de l’acte notarié, il est assuré de jouir instantanément de son bien. Il a donc la possibilité d’exploiter à dessein le bien acquis (location, résidence principale…). Dans ce cas, le crédirentier libère le bien et remet les clés du bien à la signature de l’acte de vente chez le notaire.
Les viagers occupés occupent néanmoins une grande partie des transactions viagères. Environ 10 % des ventes immobilières en viager se déroulent sur des biens non occupés. Cette situation est loin de connaître un essor d’autant que les crédirentiers désirent généralement finir leurs jours au sein de leurs biens.
Le viager occupé ou la conservation du droit d’occupation par le crédirentier
Dans la majeure partie des cas (environ 90 % des transactions viagères), le crédirentier opte pour un droit d’occupation jusqu’au décès. Il peut également étendre ce droit à son conjoint (viager sur deux têtes). Nous avons abordé plus précédemment cette situation où l’acquéreur n’entrera en possession de son bien qu’au décès du dernier survivant. Il existe également le droit d’usufruit que le crédirentier peut conserver pour mettre en location le bien immobilier.
La vente à terme dans le viager
Comme son nom l’indique, l’investisseur étale le paiement sur une durée déterminée . L’acquéreur devient propriétaire du bien dès la signature de l’acte authentique. Le crédirentier ne s’acquitte plus d’aucune charge car il libère le bien.Il n’existe pas ici de notion d’âge. L’acquéreur devient propriétaire que lorsqu’il a fini de payer les mensualités.
Le viager est-il un bon investissement immobilier ?
Acheter en viager
Au regard de l’évolution du marché immobilier, la vente en viager apparaît comme une solution idéale pour le propriétaire immobilier. Les mutations énergétiques et la bulle immobilière sont entre autres, des raisons pour le propriétaire immobilier de vendre son bien pour percevoir une rente viagère.
Par ailleurs, si de nombreux avantages découlent des transactions viagères pour le propriétaire immobilier, il n’en est pas de même pour l’investisseur. Avec la conjoncture du marché immobilier, il est peu bénéfique à l’acheteur d’investir dans un bien immobilier susceptible de perdre en valeur. En effet, la valeur du bien sur le marché baissera jusqu’au décès du propriétaire immobilier.
Ensuite, l’évolution permanente des normes de construction et d’alimentation en énergie sont autant de raisons pour lesquelles vous devez faire attention en investissant dans une opération viagère. Le bien immobilier est donc susceptible de devenir obsolète ou non conforme aux réglementations. Ce dernier perdra sa valeur intrinsèque.
Le viager est un investissement qui peut vous permettre de diversifier votre portefeuille d’investissement dans l’immobilier. C’est un engagement à long terme d’autant que l’acheteur s’acquitte de la rente viagère en permanence. L’occupation du bien ou non par le vendeur et la vente à terme sont les différentes options de transactions viagères. C’est donc un investissement qui sort du cadre de l’immobilier locatif mais qui nécessite un budget initial qui n’est pas nécessairement important.
Pour aller plus loin, je vous propose cette vidéo sur « Comment trouver une bonne affaire dans l’immobilier ». Vous pouvez me laisser en commentaire vos opinions sur la vente en viager. N’hésitez pas à partager l’article autour de vous.