Vente judiciaire de biens immobiliers : Mode d’emploi

Une vente judiciaire immobilière est une vente aux enchères de biens immobiliers réalisée devant les tribunaux de grande instance. En effet, une procédure de saisie immobilière peut aboutir à une vente judiciaire lorsque vous n’arrivez plus à payer vos mensualités. Vos biens immobiliers peuvent alors être sujets à une vente aux enchères publique ou à une vente à l’amiable. Découvrez le mode d’emploi d’une vente judiciaire des biens immobiliers.

Vente judiciaire immobilière : Définition

Vente judiciaire immobilière – Définition

Une vente judiciaire immobilière est tout simplement une vente aux enchères d’un bien immobilier devant un tribunal de justice. Elle est souvent précédée d’une saisie. Une saisie intervient lorsque le créancier ou alors l’autorité en charge répertorie les biens capables de satisfaire la demande de remboursement. Il entre alors en possession de ceux-ci. Il s’agit généralement des biens immobiliers et des créances dus à l’endroit d’une tierce personne. Toutefois, pour ce qui concerne la créance, elle n’aboutit pas à une vente judiciaire, mais au remboursement du débiteur au créancier.

Une vente judiciaire est supervisée par un juge. Ce dernier peut toutefois charger une personne indépendante de cette opération. Par ailleurs, un huissier de justice ou tout autre représentant de l’autorité peut également intervenir. Il faut également que cette vente soit précédée par une publicité appropriée.

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1. Différentes provenances des biens immobiliers d’une vente judiciaire 

Les biens immobiliers d’une vente judiciaire proviennent généralement de 3  sources principales. Il s’agit en effet de :

• La saisie immobilière : Elle intervient lorsqu’une personne se retrouve dans l’incapacité de rembourser son crédit immobilier. Lorsqu’aucune hypothèque bancaire n’est garantie par ce bien immobilier, la banque peut décider de le mettre en vente judiciaire. La vente se déroulera alors par l’intermédiaire d’une cour de justice afin de pouvoir solder les dettes. En outre, une personne incapable de faire face à ses charges de copropriété peut également voir son bien immobilier saisi par le syndic de copropriétaire. Ce dernier peut en effet décider d’une vente judiciaire du bien immobilier dont il s’agit. Les dettes du propriétaire seront ainsi soldées.
• La liquidation judiciaire : Elle concerne le sort des entreprises qui passent en liquidation judiciaire. En effet, une entreprise peut choisir de vendre aux enchères, les bâtiments de l’entreprise. Ceci afin de disposer des sommes nécessaires pour rembourser ses dettes.
• Le partage judiciaire : Lorsque des héritiers n’arrivent pas à trouver un compromis dans le cadre de la succession, ils peuvent ordonner une vente judiciaire. Les biens immobiliers et mobiliers peuvent faire l’objet d’une vente aux enchères. Ainsi, chacun pourra récupérer sa part de l’héritage en numéraire.

Dans le dernier cas, on parle plus généralement de vente sur licitation.

Les biens immobiliers concernés par la vente judiciaire sont nombreux. On compte parmi eux : appartements, maisons, local professionnel, garage, parking, box, cave, etc.

2. Qui peut participer aux enchères d’une vente judiciaire immobilière ?

Les enchères d’une vente judiciaire sont ouvertes au large public en France. De cette façon tout le monde peut y participer librement. Particuliers comme professionnels peuvent donc se porter acquéreur d’un bien immobilier vendu aux enchères judiciaires. En revanche, le recours à un avocat est obligatoire. En effet, vous ne pouvez pas enchérir vous-même lors d’une vente judiciaire. Aussi, les services d’un avocat inscrit à l’ordre de la juridiction concernée sont requis.

Pour une vente judiciaire en déroulement dans une ville en particulier, vous devez faire appel à un avocat inscrit au barreau de celle-ci. Vous devrez alors lui montrer le bien immobilier dont vous souhaitez faire acquisition. Il faudra également lui préciser le montant maximum auquel vous pouvez l’acheter. Une fois que votre avocat aura vérifié votre solvabilité, il entamera les démarches pour votre compte.

Comment se déroule une vente judiciaire de biens immobiliers ?

Comment se déroule une vente judiciaire de biens immobiliers

Contrairement à un bien immobilier vendu par une agence immobilière, vous n’avez pas la possibilité de visiter le bien à votre guise. En effet, les visites sont collectives avec des dates et horaires précis. Les dates de la vente judiciaire sont publiées dans les journaux d’annonces légales du département et au palais de justice. Cela, 1 mois avant la date prévue pour l’audience.

Lorsqu’il s’agit d’une vente judiciaire organisée par le tribunal de grande instance, une seule visite de libre accès est organisée en présence des avocats. Elle dure généralement 2 heures. Cependant, ce type de visite ne se fait pas toujours dans les meilleures dispositions. Cela d’autant plus si le propriétaire du bien occupe encore le bien.

 2. La phase de consignation

A cette étape, les potentiels acquéreurs doivent mandater un avocat pour enchérir à leur place. Ce mandat écrit et signé doit préciser la limite de prix que vous êtes prêt à débourser pour le bien. Par ailleurs, vous devrez remettre à l’avocat, une caution sous forme de chèque bancaire. Cette caution versée avant le début de la vente aux enchères représente 10 % de la mise de prix. Par contre, si la vente n’est pas conclue, vous serez remboursé de ce même montant par l’avocat. Notez également que le montant minimum de cette caution est de 3 000 euros.

3. La phase de déroulement des enchères

Une fois que vous êtes déclaré adjudicataire à l’issue de l’audience, un procès verbal d’adjudication est dressé à votre nom. Toutefois, cela ne fait pas encore de vous l’heureux propriétaire. En effet, les autres acquéreurs disposent de 10 jours pour surenchérir après l’adjudication. On parle alors de la procédure de surenchère du dixième.

Une fois que vous serez déclaré adjudicataire définitif, un procès verbal sera publié au bureau des hypothèques. Cette formalité importante est le fait de votre avocat. Elle permet à votre acquisition d’être authentifiée par tous. Par ailleurs, sachez que si cette démarche n’est pas effectuée dans un délai de 2 mois, la vente peut être annulée. Dans ce cas, le bien sera remis en vente aux enchères.

Notez qu’en l’absence d’acquéreur pour le bien immobilier lors de la vente judiciaire, le poursuivant est d’office déclaré adjudicataire du bien. Cela, au prix correspondant à la mise à prix.

4. La phase de paiement du prix

S’agissant d’une vente aux enchères immobilière, vous ne pouvez pas annuler le paiement même si le prêt sollicité pour cet achat est suspendu. De ce fait, vous avez l’obligation de verser le prix de l’adjudication dans le délai convenu dans le cahier de charge. Aussi, le prix de l’adjudication devra être versé à la caisse des dépôts et consignation dans un délai de 2 mois maximum. Les deux mois sont à compter du jour de l’adjudication définitive.

Dans le cas où vous ne disposez que d’une partie du solde, la somme restante est majorée d’intérêt au taux légal. Il en sera ainsi jusqu’au versement intégral du prix. En revanche, si au bout des deux mois vous n’avez versé aucun solde, le bien vous est retiré. De plus, la somme déposée en caution sera également perdue. Le bien sera donc à nouveau remis à la vente.

Par ailleurs, si au bout de deux mois vous avez pu solder le prix à moitié, mais que vous ne possédez plus les moyens de l’acquérir entièrement, vous perdrez également le bien. En effet, dans ce cas, le bien immobilier ainsi que la totalité des sommes engagées ne seront pas rendus au bout d’un certain délai. Le bien repartira à la vente aux enchères.

5. Coût des Frais de l’adjudication

Lors de la procédure de la vente judiciaire immobilière, plusieurs frais sont engagés. Il s’agit des :

• Frais de justice ou frais de poursuite : Ils correspondent aux frais d’huissier, de procédure et de publicité occasionnés par la vente aux enchères. Le montant total avoisine généralement les 4 500 euros. Le versement de ces frais sera vérifié par le magistrat au moment de l’audience. Par la suite, ils seront annoncés avant les enchères.
• Frais d’avocat et de justice : Ce sont les frais les plus élevés pour ce qui concerne les ventes aux enchères immobilières.
• Frais des droits d’enregistrement : Avec les frais d’avocat et de justice, ils constituent un pourcentage important du prix de vente. Vous devez donc être vigilant avant de monter les enchères. Pour ce faire, demandez à l’avocat de dresser un devis préalable de ses honoraires et des frais de justice. En effet, les honoraires d’avocat ne constituent pas moins de 2 500 euros dans ce type de démarche.

Comment arrêter une vente judiciaire aux enchères ?

Comment arrêter une vente judiciaire aux enchères

Il existe des solutions pour vous permettre d’empêcher la vente judiciaire de votre bien immobilier. Pour ce faire, vous pouvez avoir recours à l’un des moyens ci-après :

1. Négocier en amont avec sa banque pour empêcher la saisie de sa maison

Dès lors que vous n’êtes plus capable de payer vos mensualités, vous devez réagir. Pour ce faire, la première démarche consiste à consulter votre banque pour essayer de trouver une alternative à la vente judiciaire. Votre conseiller bancaire pourrait vous proposer une solution à l’amiable. En effet, il n’est pas de l’intérêt de la banque d’engager une procédure coûteuse comme la vente aux enchères.

S’agissant d’une difficulté de paiement passagère, vous pouvez envisager un report d’échéance. Un rachat de crédit est également une solution pour alléger vos mensualités. Par contre, si vous ne réagissez pas, votre dossier sera directement transmis au service de gestion des contentieux. Vous recevrez alors une mise en demeure précisant le montant de vos échéances assorti d’un délai de paiement. Par la suite, les poursuites judiciaire seront entamées.

2. Comprendre la procédure de saisie immobilière

Lorsque les négociations aboutissent à un échec, et après plusieurs mises en demeure, la banque résiliera votre contrat de prêt. Vous serez alors dans l’obligation de payer toutes les sommes restantes dues dans les plus bref délais. Si la banque est toujours sans réponse de votre part, vous recevrez une injonction vous commandant de payer. Ainsi, vous disposerez de 8 jours pour solder votre dû. Dans le cas contraire, le bien sera saisi.

Selon le code civil, la réception du commandement à payer marque le début de la procédure judiciaire. Après un mois, une assignation à comparaître vous sera remise. Cette audience d’orientation peut aboutir à une vente à l’amiable. Notez qu’il est de l’intérêt du débiteur de négocier une vente à l’amiable afin que le bien ne soit pas dévalué. Pour obtenir cela, présentez-vous devant le juge avec un compromis de vente ou un mandat de vente d’une agence immobilière.

3. Solliciter une aide pour stopper la saisie immobilière

Il existe des associations qui peuvent vous aider dans l’accomplissement des démarches en cas de vente judiciaire. En effet, avant la procédure de saisie, un avocat spécialisé pourrait essayer de négocier une solution à l’amiable avec votre créancier. Par ailleurs, vous pouvez également contacter une commission de surendettement auprès de la Banque de France. Vous pourrez ainsi obtenir un moratoire et gagner un peu de temps. Cependant, vous serez automatiquement inscrit au Fichier national des Incidents de Remboursement de crédit aux Particuliers (FICP). Cette inscription vous interdit toute souscription à un nouveau prêt ou un rachat de crédit. 

Toutefois, aucune de ces aides ne vous permettra d’empêcher la saisie de votre bien. Vous pourrez au mieux repousser la date d’échéance.

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4. La solution du portage immobilier

Le portage immobilier est le moyen le plus sûr de stopper une procédure de saisie immobilière. En effet, elle permet d’éviter la vente judiciaire et vous pouvez alors continuer de jouir du bien. Le portage immobilier vous permet de vendre momentanément votre bien tout en ayant le droit de l’occuper. Vous aurez alors un loyer à régler et la possibilité de racheter votre maison pendant une durée déterminée. Le prix de rachat sera fixé au tout début de l’opération.

Pour aller plus loin, je vous propose de suivre cette vidéo : 7 erreurs fatales à éviter dans l’immobilier