L’immobilier est un secteur rentable qui peut vous aider à devenir rentier et à atteindre la liberté financière. Pour y arriver, il est capital de trouver de bons locataires. En réalité, ce sont les locataires qui vous aideront à rentabiliser votre investissement. Pour cela, il est nécessaire de faire une sélection crédible de ces locataires. Comment faire pour trouver un bon locataire ? C’est alors une question capitale si vous souhaitez faire de l’investissement immobilier.
La peur de tomber sur un mauvais locataire
Plusieurs personnes ne se lanceront jamais dans l’immobilier parce qu’ils ont peur de tomber sur un mauvais locataire. Cette peur fait que beaucoup de personnes passent à côté de cette opportunité de toucher des loyers et de générer des compléments de revenus complémentaires. Ils n’arrivent donc pas à toucher une rente. Ces personnes ne parviennent pas à s’enrichir dans l’immobilier par simple peur de tomber sur une mauvaise personne. Il faut savoir que quand on a un investisseur immobilier le risque zéro n’existe pas.
C’est possible qu’à un moment donné que vous ayez à faire avec un locataire qui soit indésirable. Mais ce qu’il faut considérer, c’est sur le long terme. Si vous décidez d’investir dans l’immobilier, peut être que vous allez acheter un, deux, trois, quatre ou cinq voire dix biens immobiliers. Dans votre projet, vous allez rencontrer des dizaines voire même des centaines de locataires au cours de votre vie. Il faut accepter à un moment donné qu’il y ait ce qu’on appelle un petit pourcentage de casse, c’est ce qu’il faut regarder. Cela est une mentalité qu’on a du mal à avoir.
Trouver un bon locataire : Faire le bilan à la fin de l’année
Je vous invite à faire le bilan à la fin de l’année. Par exemple, je loue des biens à l’année et j’ai des biens qui sont loués en location courte durée. Cela m’est déjà arrivé notamment en faisant de la location courte durée. Je rencontre parfois de petits soucis dans le logement. Un locataire m’a cassé une fois une poignée de porte et avait laissé l’appartement un peu dégueulasse etc. Quand on chiffre tout ça, quand on regarde le bilan à la fin de l’année, combien ça nous a coûté. Combien on a gagné. Ce sera un peu comme les personnes qui me diraient qu’elles ne veulent pas acheter de voiture.
Elles ne veulent pas conduire une voiture parce que si un jour elles font un accident il faut qu’elles l’amènent au garage. Il faut regarder aussi le bilan à la fin de l’année ; qu’est-ce que ça vous a apporté ? Qu’est-ce que ça vous a coûté ? Généralement, si vous faites le travail correctement, vous allez vous rendre compte que c’est plus rentable. Avoir un bien immobilier est de savoir gérer ponctuellement quand on a un mauvais locataire. Si vous décidez de louer votre bien à l’année, il y a de petites techniques pour opérer les bons et les mauvais locataires. C’est d’ailleurs ce que je vous propose à travers cet article.
Que faire pour trouver un bon locataire ?
Pour considérablement réduire les situations non souhaitées et minimiser le risque, je vous propose quelques techniques simples à mettre en pratique. Ce sont des techniques qui vous permettront d’opérer les bons choix. Vous pourrez déterminer les bons locataires de ceux qui sont mauvais. Ces techniques vous permettront de minimiser le risque. Ainsi, vous saurez comment trouver un locataire.
Première étape pour trouver un bon locataire : Etre très précis dans votre annonce
La première chose que vous allez faire lorsque vous êtes en quête d’un bon locataire, si vous avez généralement rédigé une petite annonce, je vous invite lors de cette petite annonce de commencer le filtrage. Pour cela, il faut être extrêmement précis sur votre annonce, c’est-à-dire que vous postez des photos qui reflètent exactement la réalité de votre bien immobilier. Vous devez faire ressortir l’état dans lequel il est actuellement payé.
Il faut également des photos complémentaires, c’est-à-dire que si vous les mettez sur des sites de petites annonces, généralement vous allez poster une, deux ou trois photos. Gardez à votre niveau, des photos complémentaires que vous allez pouvoir envoyer aux personnes avant de faire visiter le bien. Cela va vous éviter de faire visiter votre bien immobilier pour rien. Ainsi, les personnes vont voir une vingtaine de photos et vont se rendre compte déjà si le bien peut potentiellement les intéresser ou pas. Cela permet donc déjà de faire un écrémage.
Deuxième étape pour trouver un bon locataire : Définir sa cible
Pour définir votre cible, vous devez fixer vos critères et vérifier si les potentiels locataires les respectent.
Se fixer des critères
La deuxième chose est d’indiquer le type de locataires que vous voulez ciblées. Par exemple, je veux des personnes qui ont un dossier complet, les personnes qui sont solvables etc. Il peut s’agir des personnes qui ont une situation stable. Si vous ciblez des étudiants, vous pouvez dire ‘’logement idéal pour étudiants pour un bail de neuf mois’’. Il faut ensuite indiquer aux gens de venir avec un dossier complet lorsqu’ils voudront visiter le logement. Cela permet de faire un premier prêt filtrage.
Recueillir des informations sur le locataire
Une fois que votre petite annonce est en ligne, vous recevrez des demandes de visites. Des gens vont vous contacter soit par e-mail ou soit par téléphone. S’ils vous contactent par email, vous regardez un peu l’orthographe utilisée par la personne, c’est-à-dire comment la personne s’exprime. Cela va vous donner une première idée de qui est cette personne.
Vérifier la conformité des informations avec vos critères
Vous allez ensuite rentrer directement dans le vif du sujet en demandant la situation professionnelle. La personne va vous dire qu’elle est en CDI ou en CDD. Généralement, les gens vont vous donner également leur situation familiale ; par exemple si c’est un couple, une personne célibataire, des personnes avec des enfants, des personnes âgées etc. Ils vont vous dire également s’ils ont des garants. Ainsi, si les personnes ne correspondent pas à vos critères, il faut leur dire en même temps que vous recherchez par exemple une personne qui gagne deux fois et demie le montant du loyer ou trois fois le montant du loyer.
Si la personne ne remplit pas vos critères, ça ne sert à rien d’aller plus loin. Quand vous êtes propriétaire, vous devez vous imposer des critères et ne pas forcément tomber sur le côté de faire du social. Cela signifie que quand vous avez un investissement immobilier, vous faites du business. C’est votre source de revenu. Soyez donc précis sur les critères que vous voulez. Par la suite, si vous avez envie d’aider des personnes ou des associations, vous pourrez le faire parce que vous avez de l’argent.
Dans votre business, restez rigoureux et ne tombez pas dans le social ou dans le sentimental. C’est la meilleure façon d’attirer à soi, un locataire qui correspond à nos critères. Après avoir reçu un certain nombre d’appels, vous proposerez aux potentiels locataires une visite du logement.
Troisième étape pour trouver un bon locataire : Faire une visite groupée
Je vous conseille de faire une visite groupée du logement, c’est-à-dire que vous ferez venir plusieurs personnes en même temps. Cela est important. En effet, vous allez vous apercevoir que des personnes prennent rendez-vous pour visiter les biens immobiliers et ne viennent jamais. Si vous n’habitez pas à côté de votre logement, vous risquez de vous tracasser pour rien. Par exemple, sur cinq personnes qui vont prendre rendez-vous, peut-être deux ou trois vont vous poser un lapin. Certains vont peut-être vous prévenir une heure avant de leur indisponibilité.
D’autres personnes ne vont même pas vous prévenir auparavant. Le fait de faire une visite groupée vous permet d’économiser du temps. Vous ferez visiter le logement en une seule fois. Cela vous permettra également de mettre un peu en compétition les différents locataires. En effet, je me suis aperçu qu’en faisant visiter mes logements de façon individuelle, les gens venaient en mode un peu touriste. Lorsque deux ou trois différentes personnes visitent le même logement, il se crée un effet de compétition. Pour ne pas perdre le logement vu que d’autres personnes visitent le bien au même moment que soi, on préfère déposer le dossier. Cela fait que les gens se décident automatiquement.
Quatrième étape pour trouver un bon locataire : Discuter avec le locataire
Après la visite du logement, peut-être une ou plusieurs personnes vont être intéressées pour prendre le logement. Généralement ils vont vous déposez votre dossier parce que vous le leur avez déjà demandé sur la petite annonce ou par téléphone. A cette étape, vous devez discuter avec les gens pour comprendre un peu leur personnalité. Vous saurez ainsi pourquoi est-ce qu’ils veulent le logement, combien de temps est-ce qu’ils comptent rester. Vous pourrez savoir s’ils reprennent une activité professionnelle ou s’ils ont des garants. Comprendre la situation des personnes est importante car ces personnes vont emménager dans votre logement. Vous devez donc savoir ce que fait la personne dans la vie et quels sont ses projets pour le futur. Discuter un peu avec cette personne va vous aider à prendre votre décision
Cinquième étape : Analyser les dossiers et procéder à la vérification des informations
Pour trouver un locataire solvable, il est important d’analyser les dossiers. Cela permet de faire le meilleur choix. En outre, il faut vérifier la justesse des informations fournies dans ces dossiers.
Analyse des dossiers
Après la visite, vous devez faire comprendre aux potentiels locataires que vous étudierez les dossiers et leur donnerez une réponse dans un délai de 48 heures. Vous devez donc regarder tous les documents qu’on vous a remis. Il faut étudier les bulletins de salaire, les avis d’imposition afin d’analyser leur conformité à vos exigences. Vous devez aussi analyser les bulletins de salaire et les avis d’imposition des garants. Cherchez également à vérifier l’authenticité ou la légalité des documents que vous avez reçus.
Vérification des avis d’imposition pour trouver un bon locataire
Il est très facile de nos jours d’utiliser photoshop pour modifier les documents originaux. Je vous invite à surtout vérifier les informations relatives aux avis d’imposition. Pour ce faire, rendez-vous sur le site du gouvernement. Cela vous permettra de contrôler la véracité des informations reçues.
Vérification des bulletins de salaire
Par rapport aux bulletins de salaire, vous pouvez appeler l’employeur afin de procéder à la vérification. Lorsque vous appelez l’employeur, vous lui ferez comprendre que vous êtes un propriétaire et que l’un de ses employés a déposé ses dossiers pour louer votre logement.
Pour cela, vous aimeriez vérifier certaines informations. Ainsi, vous pouvez demander si la personne est toujours son employée et si elle gagne effectivement le montant précisé sur les bulletins de salaire qui se trouvent à votre niveau. Vous pouvez donc demander son ancienneté et prendre les renseignements que vous souhaitez afin de faire la vérification. Pour prendre les informations, je vous conseille de chercher vous-même le numéro de l’entreprise. Cela vous aidera à trouver un bon locataire. Vous ne devez donc pas prendre de numéro sur le bulletin de salaire.
En réalité, si la personne est capable d’utiliser photoshop, elle peut aussi mettre le numéro de téléphone d’un ami au lieu de celui de l’entreprise. Ainsi, l’ami ne fera que confirmer les informations. Pour trouver le numéro de l’entreprise, il faut faire des recherches sur Google. Vous devez vous transformer en un enquêteur.
Importance de la vérification
Procéder à la vérification est très important, car cela vous permet de savoir que les informations sont justes. En outre, il faut imaginer le pire. Par exemple, estimons que vous perdez le contact avec un locataire qui ne vous paie plus. A ce moment, vous devez prendre un huissier. Ce dernier voudra saisir les loyers sur le salaire du locataire. Pour y parvenir, l’huissier doit savoir le lieu de travail de la personne. Si vous n’aviez pas vérifié les informations au préalable, vous ne saurez pas exactement dans quelle entreprise la personne travaille.
Dans cette situation, l’huissier ne pourra pas prélever les loyers sur le salaire de l’intéressé. Il en est de même pour les garants. Si vous ne savez pas exactement l’endroit où ils travaillent, vous ne pourrez pas rentrer en possession de votre argent. Pour cette raison, la vérification des informations en amont est très importante. Il vous revient de vérifier afin d’anticiper les problèmes.
Sixième étape : Quelques formalités nécessaires avant l’occupation du logement
Après toutes les vérifications, vous choisirez le dossier qui vous intéresse le plus et qui vous permet de trouver un bon locataire. Après ce choix, vous appellerez le locataire dont le dossier a été sélectionné pour lui expliquer la suite de la procédure. Vous pourrez lui faire comprendre que son dossier est celui qui a été sélectionné. Pour cela, il peut entrer dans le logement dès le début du mois qui suit votre appel.
S’assurer du contrat de bail et de la garantie de paiement de loyer
Le locataire devra signer et parapher le contrat de bail que vous lui enverrez. Ces actions sont également exigées de ses garants. En outre, ces derniers doivent rédiger une lettre qui montre qu’ils se portent garants pour lui. Ensuite, il est conseillé d’avoir les numéros de téléphone des garants. Vous pouvez les appeler pour leur expliquer ce que signifie leur rôle. Ainsi, leur rappeler que leur responsabilité est engagée en cas de non-paiement du loyer par le locataire. Ce rappel leur permet d’être conscients du fait qu’ils se substitueront au locataire en cas de non-paiement du loyer.
Cela paraît évident, mais il est préférable d’avoir l’accord des garants au téléphone. Vous devez faire comprendre au locataire et à ses garants que le loyer doit être payé à une date et à une heure que vous précisez. Vous leur expliquez la manière dont votre contrat se déroulera afin que chaque partie prenne ses responsabilités. Avant de rentrer dans votre logement, le locataire doit signer le contrat de bail et toutes les attestations liées à la location du bien.
La nécessité de s’assurer auprès d’un organisme avant l’occupation du logement
Le locataire doit fournir une assurance pour le logement et une assurance multirisque d’habitation. Si le locataire ne sait pas comment procéder, vous pourrez l’orienter. En fait, il doit contacter n’importe quel organisme d’assurance qui lui fournira les renseignements nécessaires. Ainsi, le locataire pourra être assuré quelques jours avant de rentrer dans votre logement. Tant qu’il n’est pas assuré, je vous conseille de ne pas remettre les clés de votre appartement. Des cas de conflit surviennent dans cette activité. En effet, il arrive que vous acceptiez de faire rentrer le locataire dans votre logement.
Par la suite, vous devez le harceler avant qu’il ne s’assure. Si le locataire prend possession de votre bien sans s’assurer et qu’un accident domestique survient, il serait difficile de gérer la situation. D’où l’importance de s’assurer avant d’intégrer le logement.
Le mode de paiement
Il faut noter que les cautions et le loyer doivent être encaissés avant l’entrée du locataire dans le logement. Certains locataires proposent de payer par chèque. Ce mode de paiement comporte un risque. En effet, le chèque peut être rejeté. Pour cela, préférez le paiement par virement. De plus, demandez au locataire de mettre en place un virement automatique qui se fera tous les mois. N’acceptez pas le paiement en espèce. Par expérience, je peux vous avertir. En fait, le locataire peut vous remettre de faux billets.
Vous ne savez pas d’où proviennent les billets qu’il vous remet. Par ailleurs, vous ne devez pas en principe accepter les paiements en espèce dont les montants excèdent 1000 euros. Lorsqu’une personne souhaite me payer en espèce, j’oppose un refus. Le mode de paiement par virement bancaire permet aussi d’avoir des preuves. Cela vous assure de l’origine des billets. Ces derniers proviennent d’une banque et vous êtes rassuré qu’il ne s’agit pas de faux billets.
Faire l’état des lieux
Si vous recevez le contrat de bail et les différents virements, je vous invite à faire l’état des lieux avec le locataire. Il est important de tout noter à cette étape. J’encourage d’ailleurs le locataire à prendre les photos des défauts que comporte le bien. Ainsi, au moment de la sortie du locataire, il n’y aura plus de conflit.
Tout doit être clarifié lors de l’état des lieux. Les photos des défauts du bien doivent vous être envoyées par mail en vue de leur sauvegarde. Cela protège aussi le locataire et évite qu’il soit lésé. L’état des lieux protège aussi le bailleur qui a envie de récupérer son logement en bon état. Cela évite le prélèvement sur caution.
Préciser la date de paiement du loyer
Il faut également expliquer au locataire qu’il doit payer le loyer au plus tard le 31 du mois. Le retard n’est pas admis. Par contre, si un retard devrait survenir, il doit vous avertir au préalable. Il est inutile de garder le silence longtemps ou de se faire passer pour la personne disparue. Le fait de vous avertir permet d’éviter que vous engagiez des procédures juridiques. Les dépenses d’électricité et d’eau sont à la charge du locataire. Lorsque vous vous entendez sur tous ces aspects, il est certain que vous arrivez à trouver un bon locataire. En fait, vous auriez consenti tous les efforts en vue de sélectionner le bon locataire.
Pour en savoir plus
Il existe plusieurs techniques pour trouver des locataires sérieux. Pour cela, je vous invite à une heure de formation que je vous offre. Cette formation vous permettra de savoir comment investir dans l’immobilier en partant de zéro. Vous pourrez aussi maîtriser le processus d’investissement étape par étape. Pour y accéder, cliquez ici. Cliquez alors sur ce lien afin d’insérer votre adresse e-mail par laquelle vous recevrez une série de vidéos au fur et à mesure.
Regarder aussi la vidéo : Comment trouver un bon locataire