Aujourd’hui en France, le stationnement est une véritable préoccupation tant le nombre de véhicules en circulation est important. Les places de stationnement existantes sont surexploitées, et il devient de plus en plus difficile d’en trouver. Du coup l’une des alternatives consiste à signer d’un bail de location parking.
Pour se faire, deux options s’offrent à vous : le contrat de location parking, ou celui de location d’un garage.
En fait, il existe pour le stationnement privé trois types d’espace : le parking, le box et le garage. Ceux-ci sont très souvent confondus, mais chaque type de stationnement a ses particularités. On vous en dit plus.
La différence entre box, parking et garage
Le parking
Louer un parking
Un parking est un espace comportant une démarcation au sol. C’est à dire des lignes qui indiquent l’endroit où la place commence et où elle se termine. Le véhicule doit alors s’en tenir à cette délimitation. La particulier du parking par rapport aux autres types de stationnement, c’est qu’il peut aussi bien être situé dans un sous-sol, que dans un espace ouvert.
Il est à noté que lorsque le parking est loué en annexe d’une habitation, c’est à dire un logement disposant d’un bail locatif, alors le loyer du parking est exonéré de la TVA.
Le box
La loi définit le box comme un espace fermé et délimité. C’est ce qui constitue la distinction principale entre lui et la place de parking. En effet pendant que le parking peut prendre place dans un espace ouvert, le box, lui, se situe exclusivement dans un espace clos. En règle générale, le box se trouve en sous-sol. Et il peut être simple ou double. On parle de box double lorsque celui-ci peut contenir deux véhicules.
Mais les véhicules ne sont pas les seuls occupants d’un box. Ce dernier peut également contenir des meubles.
Le garage
Le garage n’est pas très différent du box, dans la mesure où il s’agit d’un espace qui se tient dans un environnement clos et délimité, comme le box. Cependant, contrairement au box, le garage ne peut contenir que des engins motorisés (véhicules et autres).
La plupart du temps, le garage trouve sa place au sein de logements privés. Ainsi pour sa location, un extrait de l’état des lieux du garage doit être ajouter en annexe du contrat de bail de l’habitation.
Lorsque le garage est en copropriété, alors ses modalités d’utilisation doivent être précisées dans le règlement de copropriété. Il s’agit notamment de sa destination et de son usage. Ces dispositions s’appliquent aussi bien au locataire qu’au bailleur, et elles doivent être strictement respectées. Faute de quoi, une sanction peut être initiée.
Le bail de location parking
Afin d’éliminer les problèmes liés au stationnement, la place de parking est une excellente solution. Il faudra alors conclure un bail de location parking.
Le bail de location parking est en règle générale séparé du bail de location principal d’un logement. Mais il peut aussi très bien y être inclus. Tout dépend en fait du bailleur du logement. Celui-ci peut décider de mettre à la disposition du locataire une place de parking, en plus du local principal (bail locatif ou professionnel).
Dans pareille situation, la location du parking est couplée à celle du local principal. Le contrat de bail est alors unique. Et la législation applicable est celle du bail principal (le bail locatif). Il n’y a pas superposition des deux locations, car la location du parking n’existe juridiquement pas.
Cas où le parking est indépendant
Par contre si le parking est loué librement, indépendamment d’une location principale, il est soumis à une autre réglementation que celle qui régie un bail locatif d’immeuble. En effet dans ce cas, le bail de location du parking est soumis à la réglementation du code civil.
La sous-location du parking
La sous-location est possible concernant la location parking. Mais, et comme c’est le cas pour un bail d’immeuble, le locataire doit préalablement obtenir l’accord express du bailleur avant de pouvoir effectuer une sous-location.
De plus, l’instigateur de la sous-location ne peut en profiter pour se dégager un bénéfice. Cela est légalement prohibé. Donc si un locataire profite de la sous-location pour augmenter le loyer demandé au sous-locataire, de manière à ce que ce loyer dépasse le loyer principal que lui-même (locataire) paie pour la location principale du parking, une poursuite peut être introduite contre lui.
L’utilité du bail de location parking
La signature d’un bail pour la location d’un parking est importante, qu’on en soit détenteur (propriétaire) ou demandeur. C’est un contrat qui permet de fixer les règles d’usage de cet espace, ainsi que les dispositions légales qui ont vocation à s’appliquer durant toute la durée du bail.
En signant un bail, le bailleur s’engage à mettre à disposition l’emplacement concerné pour une durée précise (ou non d’ailleurs). Et ce, avec comme contrepartie le paiement d’un loyer par le locataire de l’emplacement. Ce contrat protège alors les parties prenantes contre les abus des uns et des autres, et fixe les conditions de l’usage de l’espace loué.
Le régime juridique du bail de location parking
Régime juridique de la location parking
Les dispositions légales qui régissent le contrat de location parking, dépendent en fait de l’annexion ou non de celui-ci à un logement. En effet ce ne seront pas les mêmes dispositions qui seront applicables au bail locatif si celui-ci est annexé à un logement principal.
Si le parking est associé à un logement, il sera soumis au mêmes dispositions légales que ce dernier. Ainsi le régime sera différent selon que le logement soit à usage d’habitation ou à usage professionnel.
Logement à usage d’habitation
Lorsque le logement auquel est annexé le parking est un logement à usage d’habitation, lui et le parking sont régis par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Cette loi concerne aussi bien les locations vides que les locations meublées. Elle fut complétée par la loi Alur de 2014, entrée en vigueur en 2015.
Logement à usage professionnel
Local professionnel
Si le logement est à usage professionnel, il sera plutôt réglementé par le régime des baux commerciaux. Le bail en question peut être un bail professionnel, ou commercial. Il est professionnel si l’occupant du logement exerce à l’intérieur de celui-ci une profession libérale (Avocat, notaire, médecin…). Les principes régissant le bail professionnel dépendent des accords passés entre le locataire et le bailleur.
Dans le cas où le parking n’est annexé à aucun logement, et qu’il est loué de manière indépendante, le bail du parking est alors régit par le code civil. En particulier les articles 1708 et suivants du code. En effet cette partie du code civil renvoie aux dispositions relatives à la location des choses.
Le contrat de location parking peut dès lors, dans ce cas, être librement conclu et résilié par accord des parties. Et ce parce qu’aucune disposition légale ne vient le réglementer.
Quelle durée pour le bail de location parking ?
La durée est un facteur important du bail d’un parking. Elle doit donc être fixée en toute conscience et de manière intelligente. Encore une fois, les dispositions légales en la matière dépendent de l’annexion ou non du parking à un logement.
La location d’un parking indépendant
Si le parking est loué indépendamment de tout logement, sa durée est fixée par les dispositions du droit commun, relatifs aux contrats. Elle revêt deux formes : déterminée ou indéterminée. Toutefois la durée indéterminée peut être accompagnée d’une condition. Il peut s’agir d’un événement certain (comme un cas de décès du locataire).
Il faut observer que la fixation d’une durée indéterminée peut être, dans certains cas plus risquée que la durée déterminée. Par exemple, l’une des parties pourra, à tout moment, demander la résiliation du contrat de location parking. Pour cela il lui suffira juste de respecter le délai de préavis. Préavis dont la fixation est elle-même laissée au libre consentement des parties.
La location d’un parking annexé à un logement
Par contre si le parking est annexé à un logement, lui-même soumis à un bail locatif, alors les deux baux ont la même durée. En effet, vu que seul le contrat de location du logement existe, et qu’il emporte location du parking, sa durée (légale ou conventionnelle) s’étend au contrat de location parking. Par exemple, si le contrat de location concerne un local vide alors sa durée légale, ainsi que celle de la location parking sera de trois ans renouvelable.
Les clauses du contrat de location parking
Clauses du contrat de location parking
Afin de se prémunir contre d’éventuels litiges, il est important de veiller à introduire certaines clauses à l’intérieur du contrat de location d’un parking. Voici les plus importantes.
Les clauses principales
- L’objet du bail : déterminer l’emplacement exact de l’espace loué, ainsi que sa situation géographique ;
- La destination du lieu loué : préciser que l’espace mis à la location est destiné à être utilisé en tant que parking ;
- Le moment de prise d’effet du bail, de même que sa durée : les parties ont bien sûr la possibilité de fixer une durée déterminée ou indéterminée au contrat, mais il est conseillé de choisir une durée déterminée. Ce afin de limiter les risques par la suite ;
- Les principes de reconduction du contrat de location : en général les parties décident que le contrat se reconduise tacitement. Si par contre elle veulent modifier des dispositions contractuelles, alors il faut le renouveler ;
- Les modalités de la résiliation du contrat : il s’agit ici des conditions relatives au congé du contrat, ainsi qu’au délais de préavis ;
- L’impact du décès de l’une des parties sur le contrat : Car en principe le décès du locataire ou du bailleur n’emporte pas annulation du bail. Les parties, si elles le souhaitent, peuvent en décider autrement ;
- Le loyer et les charges locatives ;
Les clauses secondaires
- L’existence d’un dépôt de garantie. Les parties peuvent décider d’inclure ou non un dépôt de garantie. Si tel est le cas, elles en fixent aussi le montant. Mais si le parking est annexé à un logement principal, alors le montant du dépôt de garantie est fixé par la loi ;
- La souscription à une assurance contre les risques locatifs pour le locataire du parking ;
- Une clause de solidarité : dans le cas où l’emplacement est utilisé par plusieurs locataires ;
- La fixation des obligations contractuelles pour les deux parties : il s’agit pour le bailleur de l’obligation de livrer et de garantir la jouissance paisible du parking, pendant que le locataire d’engage à payer le loyer dans les temps ;
- Une clause résolutoire : selon laquelle le locataire donne au bailleur le droit de résilier le contrat unilatéralement en cas de manquement du locataire à ses obligations. Cette disposition n’est pas obligatoire ;
- Un diagnostique des risque naturels et technologiques de l’emplacement mis en location.
Renouvellement du bail de location parking à terme
Le renouvellement du contrat de bail d’un parking peut se faire de manière tacite. Mais il peut aussi être exprimé par les parties. La reconduction tacite ou le renouvellement du bail locatif de parking peut être déterminée librement par les parties. Mais cette liberté concerne seulement le cas du parking loué indépendamment. En réalité, les parties prévoient généralement une durée du contrat déterminée, avec tacite reconduction.
En outre si l’une des parties souhaite opérer une modification dans l’une des dispositions du contrat, comme augmenter le loyer par exemple, elle doit proposer à l’autre partie un renouvellement du contrat. L’autre partie qui reçoit cette proposition est alors libre de l’accepter ou de la refuser. Dans ce dernier cas, en cas de refus, le contrat est résolut et le parking est considéré comme vacant.
La Conclusion d’un bail de location parking : comment faire ?
Pour ce qui est du formalisme du contrat, il est conseillé de le faire à l’écrit, plutôt qu’à l’oral. En effet un contrat écrit a plus de force qu’un contrat oral, et surtout il est facile à prouver qu’un contrat oral : il suffit simplement de présenter l’original du contrat.
Le contrat de location de parking doit être signé en deux exemplaires par le bailleur et le propriétaire. Et chacun doit conserver avec lui un exemplaire du contrat. Le bail doit être signé au moment de la remise des clés, avant le début de la location à proprement dit.
Vous savez à présent tout ce qu »il y a à savoir à propos de la location d’un emplacement de parking. En respectant les consignes contenues dans cet article, vous serez en mesure de conclure un bon contrat de location parking. Pour aller plus loin, nous vous conseillons de visionner la vidéo suivante :