Comment réduire sa taxe foncière et sa taxe d’habitation ? Telle est la question que se posent bon nombre d’investisseurs immobiliers. Taxe et impôt sont deux notions familières et parfois contraignantes pour les investisseurs immobiliers. Que vous soyez propriétaire ou simple locataire, la taxe foncière et la taxe d’habitation feront partie de vos charges. Cet article vous propose de comprendre la différence entre une taxe foncière et une taxe d’habitation. Et, le plus important comment faire pour payer moins de taxe d’habitation et taxe foncière.
Investissement immobilier : les taxes locales
Les taxes locales sont des impôts versés aux collectivités territoriales. Elles sont payées par les propriétaires de biens immobiliers sous forme d’impôts pour financer les budgets de fonctionnement des collectivités territoriales. On appelle collectivités territoriales les régions, les départements, les communes, etc. Les valeurs des taux appliqués aux taxes sont révisées et votées annuellement selon le budget prévisionnel de chaque localité. On en distingue deux : la taxe foncière et la taxe d’habitation.
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1. Taxe foncière : définition et caractéristiques
Taxe foncière et taxe d’habitation – définition
La taxe foncière est un impôt local destiné à financer principalement les services de la localité. Elle est réclamée aux propriétaires ou détenteurs de biens immobiliers. Au titre de ces biens, on a les immeubles, les terrains nus ou bâtis, les appartements, les maisons, les studios, etc.
La taxe foncière est ajoutée parfois à d’autres taxes telles que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ou la taxe de balayage pour l’entretien des voies publiques. De telles charges sont récupérables dans la mesure où le propriétaire peut en demander le remboursement à son locataire.
Au regard de la loi, seul le propriétaire du bien immobilier, personne physique (individu) ou personne morale (société), est redevable de la taxe foncière.
2. Taxe d’habitation : qu’est-ce que c’est ?
La taxe d’habitation est réclamée au propriétaire ou locataire qui dispose d’un logement meublé (résidence principale) au 1er janvier de l’année d’imposition.
Si la taxe foncière s’applique uniquement au propriétaire ou détenteur de titre de propriété foncière, la taxe d’habitation s’adresse aux occupants de la propriété quel que soit leur statut. Autrement dit, la taxe foncière s’adresse au propriétaire et la taxe d’habitation, au locataire (celui qui occupe le bien).
Taxe foncière et taxe d’habitation : méthodes de calculs
Taxe foncière et taxe d’habitation – méthodes de calculs
1. Taxe foncière : comment la déterminer ?
La taxe foncière est calculée à partir de l’estimation que l’administration fiscale se fait de votre bien (appelée valeur locative cadastrale du bien), à laquelle il faut ajouter le taux d’imposition voté par les collectivités locales essentiellement les communes. La valeur de la taxe foncière varie selon qu’elle porte sur des propriétés bâties ou non bâties.
Propriétés bâties
La valeur locative cadastrale représente le montant du loyer annuel que le propriétaire pourrait théoriquement obtenir de son bien, s’il le louait. On retire ensuite 50% de charges fictives de ce montant, pour retenir le loyer net de charges. Et c’est sur cette valeur locative théorique, qu’on applique un pourcentage d’imposition, voté par les collectivités locales : les communes essentiellement. Malheureusement le taux de taux d’imposition varie en fonction des localités, renseignez vous auprès de la commune pour en savoir davantage.
Propriétés non bâties
Le processus est identique dans le cadre de la taxe foncière sur les propriétés non bâties, dans la mesure où il faut d’abord déterminer aussi la valeur locative cadastrale. Pour les propriétés non bâties, cette valeur cadastrale équivaut à la mise en location effective de la superficie. Une fois la valeur connue, on lui soustrait aussi 20% de charges fictives. Le résultat obtenu est ensuite multiplié par le taux d’imposition de la collectivité locale.
2. Taxe d’habitation : comment déterminer sa valeur ?
La valeur de la taxe d’habitation consiste en la détermination de sa valeur cadastrale (valeur présumée du bien s’il était mis en location) auquel les services fiscaux vont déduire certaines charges en fonction du propriétaire. La valeur nette obtenue est ensuite multipliée par le taux d’imposition votée par les collectivités locales.
Taxe foncière et taxe d’habitation : comment réduire ses impôts ?
Taxe foncière et taxe d’habitation – payer moins d’impôts
Parfois les taxes d’habitation et foncières peuvent être assez lourdes pour le portefeuille du propriétaire ainsi que du locataire. Heureusement que certains mécanismes et astuces permettent de payer moins de taxes.
1. Faire jouer l’âge ainsi que la condition physique et matrimoniale
La taxe d’habitation
Dans le cadre par exemple de la taxe d’habitation les personnes suivantes sont totalement exonérées :
- les titulaires de l’allocation de solidarité aux personnes âgées ou de l’allocation supplémentaire invalidité ;
- les personnes âgées de plus de 60 ans, ainsi que les veufs ou les veuves quel que soit leur âge, lorsque leurs revenus ne dépassent pas certains seuils. Pour la taxe de 2018 (revenus de 2017), la limite est de 10.815 € pour la première part de quotient familial et de 2.888 € pour chaque demi-part supplémentaire, à condition, toutefois, qu’ils ne soient pas passibles de l’ISF (ou de l’IFI à compter de 2019) au titre de l’année précédente.
- les personnes atteintes d’une invalidité ou d’une infirmité les empêchant de subvenir par leur travail aux nécessités de l’existence, les titulaires de l’allocation aux adultes handicapés ainsi que les personnes hébergeant sous leur toit un enfant lui-même atteint d’une telle invalidité ou infirmité ou titulaire de cette allocation, lorsque leurs revenus de l’année précédente n’excèdent pas les plafonds de ressources indiqués ci-dessus.
La taxe foncière
Sont exonérés en totalité de la taxe foncière les redevables âgés de plus de soixante-quinze ans au 1er janvier de l’année de l’imposition pour le logement habité exclusivement par eux. A condition qu’ils occupent cette habitation soit :
- Seul ou avec leur conjoint;
- Avec des personnes qui sont à leurs charges en matière d’impôt sur le revenu;
- Avec d’autres personnes titulaires de la même allocation.
Les titulaires de l’Aide aux Adultes Handicapés (AAH) dont les revenus n’excèdent pas certains seuils bénéficient également de l’exonération de taxe foncière pour leur résidence principale.
2. La faiblesse de ses revenus
Taxe foncière et taxe d’habitation
Les personnes à revenu jugé insuffisant peuvent prétendre à une exonération totale ou réduite des taxes d’habitation et taxes foncières. Ainsi, pour la taxe d’habitation, un couple marié avec deux enfants à charge bénéficie d’une réduction partielle pour la taxe 2018. Son revenu de 2017 ne doit pas dépasser 45 405 €. Pour le calcul du dégrèvement, ces revenus font l’objet d’un abattement de 11.900 €.
Un nouveau cas de dégrèvement pour la taxe d’habitation de la résidence principale va concerner environ 80% des foyers fiscaux dès 2018. Il va permettre aux foyers concernés de voir leur taxe d’habitation supprimée progressivement. L’Etat diminue la taxe de 30% en 2018, de 65% en 2019 et l’annulera en 2020. Ce dégrèvement concerne les foyers dont le revenu fiscal de référence, celui inscrit sur l’avis d’imposition, n’excède pas, en 2018 et en 2019, 27 000 € pour la première part du quotient familial, majoré de 8 000 € pour les deux demi-parts suivantes et de 6 000 € pour chaque demi-part supplémentaire à compter de la troisième.
Cela vous concerne si votre revenu fiscal de référence n’excède pas :
- 43 000 € si vous êtes un couple sans enfant ;
- 49 000 € si vous êtes un couple avec un enfant ;
- 55 000 € si vous êtes un couple avec deux enfants.
Une exonération totale prendra effet à partir de 2020 pour les contribuables qui ont bénéficié de ce dégrèvement progressif de leur taxe d’habitation. Dans ce cas, leur revenu fiscal de référence devra être inférieur à 28 000 € pour la première part du quotient familial. De même, elle devra être majorée de 8 500 € pour les deux premières parts suivantes et 6 000 € pour chaque demi-part supplémentaire.
3. Les logements vacants
Les contribuables peuvent également obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance d’un logement normalement destiné à la location. Ainsi, la location devra se faire du premier jour du mois après le début de vacance, au dernier jour du mois de fin. Le dégrèvement doit réunir ces 3 conditions suivantes :
- La vacance doit être indépendante de la volonté du contribuable ;
- Elle doit avoir une durée minimum de trois mois ;
- Elle affecte soit tout ou partie du logement.
Un logement est vacant s’il ne contient aucun mobilier ou s’il ne contient qu’un mobilier insuffisant pour en permettre l’occupation. Par ailleurs, pour bénéficier du dégrèvement, il faut que :
- Le logement soit entretenu de manière à en permettre l’occupation ;
- Le propriétaire doit avoir effectué des démarches pour le mettre en location;
- Et enfin le logement doit avoir été proposé à des conditions normales de location.
4. Réduire ses taxes locales : déménager
Une autre solution pour payer moins de taxe, consiste à déménager. Le montant de l’impôt local étant la somme de la valeur locative du bien multiplié par le taux d’imposition de la collectivité locale. Il se trouve cependant que certaines collectivités taxent plus que d’autres. Faites une comparaison sur des sites internet dédiés aux impôts locaux. Vous pourrez ensuite prendre la décision radicale de déménager. Mais assurez-vous que votre déménagement soit effectif au plus tard le 1er janvier de l’année prochaine.
5. Réduire sa taxe foncière : logements écologiques
Taxe foncière et taxe d’habitation
L’Etat exonère afin d’encourager la rénovation des logements qui consomment beaucoup d’énergie et susciter l’acquisition de logements neufs à haute performance énergétique. En effet, les collectivités locales peuvent décider d’exonérer, totalement ou partiellement de la taxe foncière (entre 50 et 100%) pendant cinq ans. Il s’agit d’une option dont disposent les collectivités locales. Elles peuvent donc décider de ne pas appliquer cette exonération temporaire pour les logements économes en énergie.
6. Réduire ses taxes locales : logements rénovés
Les logements construits avant le 1er janvier 1989 bénéficient d’une exonération de cinq ans, lorsque:
- le montant total des dépenses payées au cours de l’année qui précède la première année d’application de l’exonération est supérieur à 10.000 € par logement ;
- le montant total des dépenses payées au cours des trois années qui précèdent l’année d’application de l’exonération est supérieur à 15.000 € par logement.
Cette exonération s’applique pendant une durée de cinq ans à compter de l’année qui suit celle du paiement du montant total des dépenses.
7. Réduire ses taxes locales : logements « bâtiment basse consommation énergétique »
Peuvent bénéficier d’une exonération de cinq ans au minimum, les logements neufs achevés depuis le 1er janvier 2009 dont le niveau de performance énergétique globale est bas : ils respectent la norme «bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005 ». Cette exonération commence soit :
- A compter de l’année qui suit celle de l’achèvement;
- A partir de la troisième année suivant celle de l’achèvement : lorsque le logement bénéficie déjà de l’exonération pour construction nouvelle.
L’exonération s’ajoute donc à l’exonération temporaire de base. Un logement neuf « BBC 2005 » peut donc bénéficier d’une exonération de taxe foncière de sept ans, voire plus.
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Afin de bénéficier de ces deux cas d’exonération, vous devez vous adresser aux services des impôts de la localité du bien. Cette démarche doit se faire avant le 1er janvier de la première année d’acquisition.Vous devrez fournir également une déclaration comportant tous les éléments d’identification du bien. Cette déclaration doit s’accompagner de tous les éléments justifiant de la nature des dépenses et de leur montant.
En définitive, que vous soyez propriétaire ou locataire vous aurez à vous acquitter de certaines taxes locales. Dans le choix de votre installation, veuillez vérifier à l’avance quel est le taux en vigueur dans votre commune. Il existe de nombreuses possibilités offertes par les collectivités locales ainsi que l’Etat, destinées à réduire la pression de ces taxes.
Pour aller plus loin sur l’immobilier, je vous recommande ma vidéo sur « Comment trouver une bonne affaire dans l’immobilier »