Le taux de crédit immobilier est la variable la plus importante à prendre en considération lors de la souscription d’un crédit immobilier. Les établissements de crédit affichent des taux variables selon la tendance du marché. Toutefois, ce taux de crédit immobilier est soumis à la réglementation en vigueur. Cela, afin d’éviter des abus. Les personnes souscrivant à un prêt immobilier ont souvent des objectifs bien en vue. Il peut s’agir de l’achat d’une résidence principale ou secondaire, où d’un investissement locatif. Envisagez-vous également de prendre un crédit immobilier ? Découvrez dans cet article 7 astuces pour obtenir un meilleur taux de crédit immobilier.
Taux de crédit immobilier : Définition
Taux de crédit immobilier – Définition
1- Taux de crédit immobilier : Qu’est-ce que c’est
Pour mieux comprendre la notion du taux de crédit immobilier, il est important de définir le crédit immobilier lui-même. En effet, le crédit immobilier se définit comme un financement par emprunt couvrant une partie, ou la totalité d’un achat immobilier. Il peut également s’agir d’une opération de construction ou des travaux de rénovation sur un bien immobilier déjà existant.
Le crédit immobilier est généralement négocié pour une durée de remboursement à long terme. Cette durée peut aller jusqu’à 30 ans. Ainsi, la banque octroie le capital nécessaire à l’emprunteur sur la base d’un remboursement périodique. En contrepartie, l’institution prêteuse ajoute au capital des intérêts appelés taux de crédit immobilier. A cela s’ajoutent également des frais de dossier et d’assurance. Pour s’assurer du remboursement de son prêt, l’institution prêteuse peut exiger une hypothèque, une caution ou une autre garantie. Le prêteur professionnel offre à l’emprunteur une marge de temps pour rembourser entièrement son prêt.
Le taux de crédit immobilier représente également le risque prêteur. Le risque prêteur est tout simplement le risque encouru par le prêteur pour l’octroi dudit prêt. En effet, il peut arriver que l’emprunteur pour une raison ou une autre se retrouve incapable de verser ses mensualités de taux de crédit immobilier. Et par là même incapable d’achever le remboursement de son crédit.
2- Les taux de crédit immobilier pratiqués sur le marché français
Les différents taux de crédit immobilier varient d’une région à une autre. Il peut arriver qu’ils augmentent, se stabilisent ou diminuent, en fonction du marché et des taux officiels. Ainsi, on observera des écarts de valeur entre les différentes régions. Pour en avoir une idée générale, vous pouvez faire une simulation prêt immobilier gratuit en ligne.
Pour ce qui concerne le taux de crédit immobilier, le facteur fondamental à prendre en compte est le Taux Annuel Effectif Global (TAEG). C’est cette variable qu’il faut comparer avec les différents taux proposés par les établissements prêteurs. Le calcul TAEG se fait en prenant en compte le taux nominal (taux de base dont dépend le prêt immobilier) ainsi que tous les autres frais relatifs au crédit. Ces frais relatifs comprennent les frais de dossier, d’assurance emprunteur et de garantie.
3- Calcul taux crédit immobilier
Calcul taux crédit immobilier
Tout d’abord, sachez que pour vous accorder un meilleur taux de crédit immobilier, les banques tiennent compte de votre profil. Elles procèdent donc en effectuant une décote en fonction du projet et du profil de l’emprunteur. Les taux de crédit immobilier varient également selon le type de prêt, la durée de l’emprunt et le risque prêteur encouru. Le taux d’intérêt est donc fixé par les deux parties en fonction du barème défini par le prêteur professionnel.
Le taux de crédit immobilier est de ce fait, négociable en fonction du type de prêt immobilier souscrit. Il existe trois types de crédit immobilier :
- Crédit immobilier à taux fixe : Il est compté parmi les taux à moyen et long terme car, il est surtout appliqué dans les crédits immobiliers de longue durée.
- Crédit immobilier à taux variable : Il s’agit d’un taux de crédit immobilier débiteur qui fluctue selon la conjoncture économique et les indices de référence bancaires. Ce taux est généralement souscrit pour un remboursement à court terme.
- Prêt immobilier à taux mixte : Un prêt à taux mixte permet de jumeler un taux fixe et un taux variable. Ce jumelage se fait alternativement et successivement sur deux périodes de remboursement. C’est le taux le plus utilisé en matière de prêt immobilier. Il est souscrit pour une durée moyenne de 10 à 15 ans.
Connaitre toutes ces variables sera nécessaire au moment de négocier votre taux de crédit immobilier auprès de la banque.
7 astuces pour obtenir un meilleur taux crédit immobilier
Obtenir un meilleur taux crédit immobilier
Avant de souscrire à un crédit immobilier, ne vous contentez pas de vous renseigner sur les taux de crédit immobilier. Vous devez avoir une vision plus globale de votre emprunt. Cela passe par une bonne connaissance des conditions d’octroi d’un taux d’intérêt. Vous serez ainsi plus à même de négocier un meilleur taux. Par ailleurs, il y a plusieurs techniques que vous pouvez utiliser. Ce sont notamment :
1- Travailler son profil emprunteur
Tout le monde ne bénéficie par des mêmes conditions de négociation lors d’une demande de crédit immobilier auprès d’une agence agréée. En effet, le profil emprunteur compte pour beaucoup dans la fixation de votre taux de crédit immobilier. Vous devez ainsi faire valoir votre profil auprès de votre banque. Le but est de leur faire comprendre qu’au-delà du prêt bancaire, vous visez une collaboration sur le long terme. Pour cela, vous devez travailler sur plusieurs aspects à savoir :
Souscrire à d’autres produits de la banque
Les banques sont constamment à l’affût de nouveaux clients, susceptibles d’ouvrir un compte chez eux. Ainsi, en choisissant d’ouvrir un compte courant, un compte d’épargne, ou de souscrire à d’autres produits, vous améliorez votre profil.
Votre situation professionnelle
Une situation stable est primordiale. Vous augmentez vos chances d’obtenir un meilleur taux de crédit immobilier en tant que fonctionnaire ou ayant un CDI. La banque tiendra également compte de votre poste au sein de votre emploi, votre ancienneté et votre capacité d’évolution.
Adapter son âge à la durée de l’emprunt
La banque veut avant tout s’assurer que vous rembourserez votre crédit. Assurez-vous pour cela de souscrire à un crédit de sorte à pourvoir le rembourser avant l’âge de la retraite. Ainsi, plus vous êtes jeune, plus vous augmentez vos chances.
Réduire son taux d’endettement
Le rapport entre vos revenus mensuels et vos charges financières détermine votre capacité d’épargne. Si votre taux d’endettement est compris entre 10 % à 15 % vous êtes dans le vert. A partir de 33 %, les banques ne vous prêteront pas d’argent à moins que vous disposiez d’un revenu mensuel ou d’un patrimoine important.
Un reste à vivre suffisant
C’est-à-dire que la somme restante après le paiement de votre mensualité de crédit doit être conséquente. Les banques fixent ce taux à un seuil minimum de 400 euros par ménage, plus 150 euros par personne à charge.
Financer une partie de son achat
Faire un apport personnel diminuera le risque pris par la banque. Elle sera alors plus enclin à vous proposer un meilleur taux de crédit immobilier. Vous pouvez choisir par exemple de fournir 20 % du prix d’achat de votre bien immobilier ou alors prendre en charge les frais du notaire.
Une bonne gestion de ses autres comptes
Si vous êtes à découvert ou en défaut de paiement pour vos autres emprunts, vous présentez un risque pour la banque. De ce fait, vos trois derniers relevés bancaires seront exigés.
2- Etudier plusieurs offres
Avant de souscrire à un prêt immobilier dans une banque, prenez le temps d’étudier la concurrence. Vous pourrez obtenir un meilleur taux en faisant valoir les offres de la concurrence. Vous pouvez le faire physiquement en visitant différents prêteurs professionnels. Une autre alternative est de le faire directement en ligne. Il existe des sites qui proposent une simulation pret immobilier gratuite. Vous aurez ainsi la possibilité de comparer les taux proposés par plusieurs banques en ligne en même temps.
Vous avez également la possibilité de contacter un courtier. C’est lui qui se chargera de négocier votre prêt auprès des établissements financiers. Il est généralement plus à même de vous obtenir un meilleur taux de crédit immobilier, ainsi que la baisse d’autres frais. Toutefois, il est possible que vous ayez des frais de dossiers à payer.
3- Déléguer votre assurance emprunteur
L’assurance emprunteur est une garantie de prêt, accessoire au contrat de prêt immobilier. L’assurance emprunteur vous couvre en cas d’incapacité à rembourser votre prêt. Ainsi, en cas de décès, d’invalidité, de perte d’emploi, etc elle protège à la fois l’emprunteur et l’établissement de crédit. Cette assurance est très coûteuse. Vous devrez verser des mensualités jusqu’au remboursement total de votre prêt. Pour cette raison, il faut choisir une assurance emprunteur adaptée à votre profil. Or, il se trouve que les banques ne proposent qu’un seul type de contrat d’assurance de groupe. Celui-ci ne s’adapte pas forcément à votre cas particulier. D’où l’intérêt de le souscrire dans une délégation externe.
Il est également à noter que l’assurance emprunteur est l’élément clé qui augmente le coût du taux de crédit immobilier. Les banques proposent un taux annuel avoisinant les 0.50 % pour l’assurance emprunteur. Par contre, la délégation d’assurance propose des taux annuels qui varient entre 0.10 % et 0.20 %. Cela représente pratiquement le quart du taux proposé par les banques. Vous avez ainsi la possibilité de réduire votre assurance prêt jusqu’à 75 %.
4- Demander la suppression des indemnités en cas de remboursement anticipé
Pour le cas où vous décidez de rembourser entièrement votre crédit avant la limité fixée, vous êtes pénalisé. En effet, votre banque vous demandera de payer une Indemnité de Remboursement Anticipé (IRA). Ces frais s’élèvent à la hauteur de 3% du capital restant dû, avec un plafond de 6 mois du taux de crédit immobilier. Cela peut constituer une somme importante s’il reste encore plusieurs années avant la clôture du prêt. Toutefois, ces indemnités peuvent être exonérées dans le cadre d’une négociation au moment du prêt immobilier.
5- Faire un bon choix de la garantie à offrir
Pour garantir votre prêt immobilier, vous avez généralement le choix entre une hypothèque et une caution. Dans le cas d’une hypothèque, vous aurez à faire un enregistrement auprès du notaire. Pour cela, vous aurez à payer la taxe de publicité foncière, le salaire du conservateur des hypothèques, les honoraires du notaire, TVA, etc. Ces frais peuvent aller jusqu’à 3 % ou 4 % du montant dans le neuf sinon 7 % dans l’ancien.
Par contre, la caution est beaucoup moins coûteuse. Pour cela, vous devez demander à une tierce personne de se porter garant, ou alors faire appel à une société de cautionnement. En cas de manquement, c’est la société de caution qui remboursera la banque et s’occupera de la vente de votre bien immobilier.
Les frais, qui varient entre 2 % et 3 % du montant du crédit, seront versés sous la forme de :
- Commissions versées à la société de cautionnement,
- Contributions à un fonds mutuel de garantie.
Le prix de la garantie varie en fonction des banques. Vous pouvez comparer, en demandant le coût précis de la caution. Toutefois, notez qu’une partie de cette garantie vous sera remise à la fin du remboursement du prêt.
6- Négocier les frais de dossier
A cause de la forte concurrence, certaines banques travaillent sans vous facturer les frais de dossier. Dans le cas contraire, soyez attentif au prix proposé. Prenez également le temps de comparer les frais de dossier d’une banque à une autre. Ajoutez cette dépense aux autres frais avant de calculer le taux. La meilleure offre sera celle qui vous proposera un meilleur taux de crédit immobilier. Cela, que les frais de dossier soient pris en compte ou pas.
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7- Opter pour une courte durée de prêt
Faire un prêt sur une longue durée augmente le coût de votre crédit immobilier. L’impact de la durée du prêt immobilier sur vos finances est important. En effet, une telle démarche va affecter plusieurs paramètres : Le coût des intérêts du prêt, des frais d’assurance, etc. Vous devez donc limiter autant que possible la durée de votre prêt.
En somme, nous pouvons dire que négocier un taux de crédit immobilier est accessible à tout le monde. Il vous appartient de tenir compte de chacune des conditions citées dans cet article pour négocier un meilleur taux crédit immobilier.
Pour aller plus loin, je vous propose de suivre cette vidéo : Comment obtenir son prêt immobilier