La sous location permet à un locataire de partager les charges du logement avec un autre occupant des lieux. Il peut également arriver qu’une personne qui s’absente veuille laisser le logement à un sous-locataire en contrepartie d’un loyer. Ainsi, la sous location permet de mettre en location une partie ou la totalité du logement. Que dit la loi par rapport à la sous location ? Comment gérer une sous location ? Découvrez les réponses dans la suite de cet article.
Qu’est-ce que la sous location ?
La sous location est une option avantageuse pour le bailleur, le locataire et le sous locataire. D’une part, le bailleur est à l’abri d’une vacance de son bien immobilier. Il est ainsi assuré de percevoir un loyer mensuel. D’autre part, le locataire principal est libre de se déplacer pour une période donnée avant de regagner son logement. Pendant ce temps, le sous locataire bénéficie d’une location à court terme.
1. Sous location : Définition
La sous location désigne le fait qu’un locataire titulaire d’un contrat permet à un tiers d’occuper une partie ou la totalité du logement. Cela, en contrepartie d’un loyer. Lorsque cette condition n’est pas respectée et qu’aucun loyer n’est versé, il ne s’agit aucunement d’une sous location. Ainsi, le locataire est libre d’héberger sa famille ou ses proches. Dès lors qu’aucune somme n’est versée, cela ne constitue pas une sous location. Étant donné que le locataire est libre de recevoir les personnes de son choix.
Dans une sous location, le sous locataire est libre de prétendre à une Allocation Personnalisée au Logement (APL). Cela, dans le cas où il s’agit d’un logement conventionné, qu’il soit vide ou meublé. Cependant, le demandeur de l’APL devra préciser sa position de sous locataire à la caisse d’allocations familiales.
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2. Conditions juridique de la sous location![]()
Conditions juridique de la sous location
D’après l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, la sous location est interdite sur les baux d’habitation qui tiennent lieux de résidence principale. Néanmoins, si le propriétaire du bien immobilier donne son accord, l’interdiction est levée. Par ailleurs, pour éviter une sous location illégale, certaines règles doivent être respectées. Il faudra donc informer le propriétaire du bien, par lettre recommandée avec AR. Le locataire le fera ou alors, il reviendra à un huissier de justice de le faire. Cette lettre doit préciser les modalités de la sous location ainsi que le loyer et la durée de la sous location.
Fonctionnement du principe d’interdiction de la sous location
Lorsque le logement loué (meublé ou vide) l’est à titre de résidence principale, la sous location est interdite. Cette interdiction est mentionnée sur la notice d’information annexée obligatoirement au contrat de location. Cette notice liste les obligations générales du locataire prévues par la loi de 6 juillet 1989. C’est en effet cette loi qui réglemente ce type de location. Elle stipule qu’un locataire ne peut en aucun cas louer un partie ou l’entièreté de son logement sans un accord explicite du bailleur.
Obtention de l’autorisation du bailleur pour la sous location
Une fois que le bailleur donne son accord écrit, la sous location devient possible. Ainsi, il revient au bailleur de décider de la sous location ou non de son bien immobilier. Lorsqu’il apporte un refus, il n’a pas d’obligation à se justifier. Par contre s’il est d’accord, il le notifiera par écrit à son locataire. Cet accord porte non seulement sur la sous location, mais également sur le prix du loyer.
De ce fait, il devra mentionner que le loyer de la sous location ne puisse pas dépasser celui de la location. Ainsi, le locataire n’est pas en mesure de fixer ce prix à sa guise. Le bailleur doit également préciser que son accord n’est valable que si le locataire s’évertue à procéder aux démarches nécessaires. Lorsque la location est saisonnière, le locataire doit :
- Déclarer la sous location à la mairie
- Payer la taxe de séjour si la commune en a prévu une
- S’acquitter des formalités de télédéclaration si la ville y est sujette.
3. Sous location HLM
En général, la sous location d’un logement HLM est interdite selon l’article L.442-8 du code de la construction et de l’habitation. Des sanctions lourdes sont prévues en cas de transgression de cette loi. Ainsi, vous courez le risque de perdre votre logement et de payer un amende de 9 000 euros.
Cependant, sous certaines conditions, cette interdiction est levée. C’est le cas lorsque la sous location HLM concerne des personnes âgées de : moins de 30 ans, plus de 60 ans et des adultes ayant un handicap s’il s’agit d’un contrat d’accueil familial.
Pour cela, vous devrez informer le bailleur social par lettre recommandée avec AR. La durée de la sous location est d’un an renouvelable pour les moins de 30 ans, illimitée pour les deux autres cas. Il faut également que le montant du loyer soit proportionnel à la partie du logement sous loué. Cette fois encore, le bailleur doit vous donner une autorisation écrite. Cette lettre ainsi que le contrat de bail en cours seront remis au sous locataire. Le sous locataire peut également faire une demande d’aide au logement auprès de la Caf.
Comment établir un contrat de sous location ?![]()
Comment établir un contrat de sous location
Dans une sous location, un accord est conclu entre le locataire principal et le sous locataire. De ce fait, le locataire occupe la fonction de bailleur auprès du sous locataire.
1. Quel contrat pour la sous-location ?
Dans la sous location, c’est le locataire principal et le sous locataire qui vont rédiger ensemble les termes de leur accord. Le contrat de sous location doit mentionner :
- Durée du bail
- Modalités de résiliation
- Montant et date de paiement du loyer et conditions de révision
- Montant et conditions de restitution du dépôt de garantie
- Obligations du locataire principal et du sous-locataire vis à vis l’un de l’autre, etc.
Il n’est pas dans la capacité du locataire d’outrepasser les droits qu’il a lui-même reçus du bailleur. Ainsi, s’il dispose d’un contrat de location de 3 ans, il ne peut pas s’engager au-delà de cette période.
Le locataire principal et son sous-locataire ont donc intérêt à se mettre bien d’accord sur les modalités de la sous-location afin de les inscrire dans le contrat qui fixera les règles entre eux.
Le locataire va joindre l’accord écrit du propriétaire au contrat de sous-location de même qu’une copie du contrat principal. Il doit rédiger soigneusement ce contrat qui va fixer toutes les modalités de la sous-location car il s’agit d’un contrat « Code civil » c’est-à-dire d’un contrat qui n’est pas encadré par une loi spécifique, mais uniquement par les dispositions assez générales du Code civil. Ce qui laisse une certaine liberté rédactionnelle.
La sous-location échappe au cadre juridique réservé à la location. Ainsi par exemple, si le locataire principal est titulaire d’un contrat de location « vide » ou meublée, le contrat de sous-location qu’il va signer avec son sous-locataire va quand même échapper à la loi du 6 juillet 1989 qui encadre ces deux types de location et qui impose, depuis le 1er août 2015, l’utilisation d’un modèle type de contrat de location dont le contenu est obligatoire.
2. Implications d’un contrat de sous location pour le locataire et le sous-locataire
De façon théorique, aucun lien juridique ne lie le propriétaire du bien immobilier et le sous locataire. En effet, celui-ci ne conclut aucun contrat avec le sous locataire. Aussi, seul le locataire principal est lié au sous locataire. De même, seul le locataire et le propriétaire sont liés par le contrat de location conclu entre eux.
Obligations du locataire principal
Le locataire principal est responsable de tous les impayés de loyers et dégradation du logement devant le propriétaire. Le propriétaire n’étant pas juridiquement lié au sous locataire, le seul responsable de ces manquements est le locataire principal. Aussi, lorsque le sous locataire occupe entièrement le logement, il est important qu’il dispose d’une assurance habitation. En outre, le locataire doit s’assurer que la sous location soit légale avec l’autorisation du bailleur. Faute de cela, il ne disposera d’aucun recours contre des éventuels impayés et dégradations du logement.
Obligations du sous locataire
Le sous locataire n’est pas couvert par la protection légale encadrant la location vide ou meublée. Cela est dû au fait qu’il n’est pas juridiquement lié au propriétaire du bien. Aussi, si des travaux importants sont nécessaires pour le logement, il devra se tourner vers le locataire principal. C’est à celui-ci que revient la charge d’aviser le propriétaire.
Par ailleurs, le contrat de bail du sous locataire dépend étroitement de celui du locataire principal. Par conséquent, si le locataire principal déménage du logement, cela met automatiquement fin au bail du sous locataire. D’où la nécessité de fixer les modalités de la sous location par écrit dès le départ. Le contrat ainsi rédigé sera signé, afin de préserver les intérêts du locataire tout comme ceux du sous locataire.
Comment gérer une sous location ?
Comment gérer une sous location
En effet, la sous location est une pratique par laquelle un locataire détenteur d’un contrat de bail met tout ou partie du logement qu’il loue en location. Le sous locataire doit en retour lui verser une contrepartie financière ou loyer. Par contre, toute sous location doit être soumise à l’accord écrit du propriétaire du logement. De plus, le loyer perçu par le locataire ne peux absolument pas être supérieur au sien.
Ces deux conditions s’appliquent qu’il s’agisse d’un logement vide ou meublé, signé depuis le 27 mars 2014. Le locataire devra remettre au sous locataire l’autorisation du propriétaire avec une copie du bail en cours. Notez qu’une sous location non déclarée expose le locataire à une expulsion immédiate.
En revanche, il existe une exception pour les logements meublés signés avant le 27 mars 2014. Ceux-ci en effet n’incluaient pas la clause relative à la sous location. Aussi, le locataire peut librement sous louer le bien au prix et à la durée de son choix.
1. Les règles à suivre pour sous-louer son logement
Une fois l’accord du bailleur obtenu, le locataire doit établir un contrat de sous-location qui définira :
- le montant du loyer
- la durée du bail
- les modalités de paiement
- les conditions de résiliation sur le modèle du bail contracté entre le locataire et le propriétaire
Pour les courtes durées, type locations saisonnières, il est conseillé de sous-louer de préférence à des personnes de son réseau ou de passer par l’intermédiaire d’un site de sous-location. La mise en relation et la prise en charge de la caution sont ainsi assurées par des professionnels. Concernant une sous location saisonnière, il vaut mieux déterminer des recommandations précises. En effet, la sous location présente de nombreux risque pour le locataire.
2. Sous-location et assurance habitation
En cas de dommage causé par le sous locataire, le locataire principal seul est tenu pour responsable. Cela parce que la sous location engage sa responsabilité civile. Pour éviter cela, exigez au sous locataire de souscrire à une assurance habitation. Il vous remettra l’attestation d’assurance qui garantit sa responsabilité civile. Par ailleurs, le contrat de sous location vous engage ainsi que le sous locataire en cas de dommages.
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3. Les implications d’une sous-location
Sans une autorisation écrite du bailleur, vous ne pouvez pas sous louer votre logement. Dans le cas contraire, le propriétaire peut exiger une résiliation du bail. Par ailleurs, il pourrait également demander des dommages et intérêts.
Dans les grandes villes comme Paris et dans certaines communes balnéaires, le logement loué en tant que résidence principale ne peut être loué pour plus de 4 mois l’année. Ainsi, en plus de l’autorisation écrite du bailleur, vous devez également faire une télédéclaration de votre location saisonnière. Celle-ci se fait auprès de la mairie. Vous obtiendrez ensuite un numéro que vous afficherez à votre annonce de sous location. Faute de cette déclaration ou si votre sous location dépasse les 4 mois, vous encourez des sanctions.
Pensez donc à vous renseigner automatiquement à la mairie ou à l’office du tourisme de votre commune. Vous serez alors renseigné sur les démarches à effectuer pour légaliser votre sous location.
Sachez également que le locataire principal a l’obligation de déclarer les loyers perçus de la part du sous locataire. La sous location s’effectue la plupart du temps en meublé. Les loyers devront donc être déclarés en tant que revenus industriels et commerciaux. Par contre, si le logement est sous loué en location vide, les loyers sont déclarés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux.
Pour aller plus loin, je vous propose de suivre cette vidéo : Comment investir dans la colocation.