SCPI : comment réussir son investissement

Investir et réussir dans une SCPI rentable est tout à fait possible, à condition de savoir les moyens pour réussir son investissement. Quels sont ces moyens? Découvrez les astuces et moyens pour réussir son investissement en SCPI.

Pourquoi investir en SCPI?

Il existe de nombreuses raisons pour lesquelles vous devez investir en SCPI. Tout d’abord, commençons par développer les notions essentielles en SPCI afin de vous permettre de comprendre de quoi il est question.

1. Définition

La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), appelé aussi pierre papier est un placement à long terme qui consiste à acheter des parts d’un parc immobilier professionnel ou résidentiel. Il permet d’avoir des loyers par l’intermédiaire de société de gestion.

Tout comme les OCPI (Organisme de Placement Financier en Immobilier), les SCPI sont des actifs financiers.

2. Fonctionnement

Immobilier papier

Investir dans une société civile de placement immobilier, c’est investir dans un fond détenu par des sociétés immobilières cotés en bourse. Ces sociétés sont les gestionnaires de ces actifs financiers. Elles disposent de parcs immobiliers physiques. L’investisseur détient des parts en fonction de sa contribution dans ces sociétés.

En détenant des parts dans ces sociétés, vous devenez actionnaires et donc, recevez par tranche et période des dividendes. En contrepartie, les sociétés déduisent de vos dividendes, des frais de gestion. Par ailleurs, en tant qu’actifs liquides, ils sont cotés au jour le jour et utilisent les SIIC (Société d’Investissement en Immobilier Côté), en anglais,  REITs (Real Estate Investment Trust ).

 3. Les avantages d’investir dans les SCPI

Investir dans les SCPI regorge de nombreux avantages.  J’ai donc repéré les principaux avantages pour lesquels vous devez investir en SCPI

• Investissement accessible

Pour investir dans les SCPI, vous avez besoin de peu de capital.  Dans certains cas  le droit d’entrée en SCPI est de 5 000 €. Ces droits ou tickets entrants sont variables selon chaque Société Civile de Placement Immobilier.

• Gain garanti

Votre capital est garanti sur le long terme et vous pouvez accumulez vos gains.  Vos bénéfices sont également réguliers sur le long terme.

• Aucune gestion de patrimoine,  ni de frais de notaire 

Etant donné que vous souscrivez à un achat indirect, la présence d’un notaire n’est pas requise. Ainsi, vous n’aurez aucun frais de notaire à payer. De plus, toute la gestion du patrimoine se fera directement par les sociétés de placement immobilier sans que votre intervention soit nécessaire. Rappelez vous que vous avez des parts qui vous exemptent des responsabilités locatives et charges locatives, à l’exception des charges relatives à votre investissement.

Dans certaines SCPI, vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux dans le cadre des lois Pinel dédiées aux investissement locatifs, Malraux, ou encore dans le cadre du déficit foncier et des monuments historiques.

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• Mutualisation des risques entre l’investisseur et la société

Les SCPI permettent de dissiper les  pertes possibles concernant la valorisation des actifs immobiliers. De même, les risques locatifs sont minimisés. Avec une rentabilité avoisinant 5 %, l’investissement dans les SCPI vous permettent de diversifier votre investissement en optant pour différents actifs.

4. Quelques inconvénients

Toutefois comme tout actif financier, les Société Civile de Placement Immobilier  ne sont pas sans risques présentent quelques inconvénients:

• Les SPCI ne sont pas sans risque : elles sont soumises aux variations du marché de l’immobilier. Les parts de SCPI doivent être acquises dans la dynamique de long terme avec pour objectif la diversification patrimoniale ;
• Les revenus et le capital ne sont pas toujours garantis. De même, les conditions de cession peuvent changer en fonction de l’évolution du marché immobilier ;
• La liquidité n’est pas systématique;
• des avantages fiscaux limités : l’immobilier physique requiert plus d’avantage que la pierre papier
• Impossible de faire un levier : investir dans les foncières cotées ne permet pas d’emprunter à moindre risque pour financer son investissement.
• Forte volatilité : les REITs ont drastiquement chuté (inférieur à 50%) en 2008 suite à la crise financière internationale, et cela est malheureusement souvent arrivé dans l’histoire des SCPI. Cependant, ces dernières années, elles sont en hausse.

Il est important de connaitre les différents types de SCPI pour mieux investir , ainsi que les indicateurs et barèmes de calculs des parts et plus-values.

Différents types de SCPI et Indicateurs 

1. Les différents types de SCPI

Les Société Civile de Placement Immobilier sont contrôlés par l’Autorité des Marchés financiers (AMF).

On distingue deux types de Société Civile de Placement Immobilier:

• SCPI de rendement

Les SCPI de rendement encore appelées Sociétés Civiles de Placement (SCP). Ce  sont des supports d’investissement qui ont pour mission d’acquérir des biens professionnels et de les mettre en location via un bail commercial.

En effet, par rapport aux SCPI fiscales, résidentielles ou de plus-values, les SCPI de rendement sont constituées d’entrepôts, de bureaux, locaux commerciaux. Les SCP et les SCPI sont similaires en ce sens qu’ils reposent, tout deux,  sur la location de locaux .

Ils sont mis à disposition, par le biais d’un bail commercial aux commerçants, entreprises et administrations. Les SCP sont composés de bureaux, de résidences hôtelières, de locaux commerciaux. Ils ont pour objectif de percevoir un revenu potentiel net en charge.

SCPI

On en distingue différentes sortes dont: SCPI bureaux, SCPI commerces, SCPI régionales, SCPI internationales, SCPI de plus-values. Ils sont également gérés par l’intermédiaire des sociétés de gestion.

•  SCPI fiscales

Ce sont les SCPI Pinel, SCPI Malraux,  et SCPI de déficit foncier.  L’objectif est générer une économie d’impôt sur le revenu. Au travers d’elles, vous pouvez investir dans des logements selon la loi Scellier et réduire ainsi vos impôts.

Pour ce qui es de la défiscalisation, elle  peut atteindre 21% de l’investissement. Les SPCI fiscales sont  composées de l’immobilier résidentiel, locatif neuf ou rénové.

2. Achat et vente des parts

Les marchés sont organisés différemment. Les parts de SCPI et la liquidité qui en découlent, varient de manière différente selon qu’’on se trouve dans une Société Civile de Placement Immobilier à capital fixe ou dans une SCPI à capital variable :

• SCPI à capitale fixe : Elle offre la possibilité d’acheter ou de revendre ses parts sur le marché secondaire à  des dates fixes.
• SCPI à capitale variable : Elle offre la possibilité d’achat ou de vente des parts en continu.

3. Les SCPI : Modalités de souscription

Il existe différentes modalités de souscription pour investir dans les Société Civile de Placement Immobilier. Ce sont :

•  A crédit dans le but de construire un patrimoine ;
• Souscrire au comptant pour percevoir un revenu complémentaire potentiel ;
• La souscription dans le cadre de l’assurance-vie en vue d’optimiser sa fiscalité ;
• La souscription en démembrement de propriété afin d’anticiper sa retraite. Elle permet également de bénéficier d’une décote à l’achat d’un bien immobilier.

Les frais de souscription aux SCPI

On distingue deux principaux frais de souscription:

• Les frais de souscription entre 8 et 10%:  inclus dans le prix des parts , et comprennent les éventuels droits d’enregistrement ;
• La gestion coûte entre 0,6% et 1,0% par an: dans ce cas le dividende perçu est net de ces frais.

 Les charges fiscales des SCPI

Dans les Société Civile de Placement Immobilier, la fiscalité est similaire à celle des investissements immobiliers directs. Les investissements sont imposés  par barème ou prélèvement sociaux.

En outre, il faut noter que le patrimoine immobilier de la SCPI produit un revenu locatif  qui est redistribué, tout comme les dividendes à chaque actionnaire proportionnellement à leur investissement.  Ce revenu locatif est considéré comme un revenu foncier. Le barème d’imposition est progressif et s’applique sur tout le revenu à la même enseigne que les produits relatifs à l’épargne. Ce revenu foncier est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements, à l’instar de tous les produits d’épargne.

En ce qui concerne le prix des parts souscrites, il peut évoluer selon les marchés de l’immobilier et de l’épargne. Le traitement fiscal  des rendement des Société Civile de Placement Immobilier,  suit le régime général des plus-values immobilières.

Par ailleurs, si vous souscrivez à des parts de Société Civile de Placement Immobilier en pleine propriété à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers.

4. La plus-value

Plus value immobilière

En effet, elle est équivalente à l’écart positif entre le prix de souscription et le prix de cession. Les plus-values de cession, pour leur part,  soumise au nouveau barème  d’imposition depuis le 1^er septembre 2013. Ces dernières sont donc exonérées au bout de 22 ans de détention suivant un barème d’abattement non linéaire. Cette disposition ne concerne pas les prélèvements sociaux qui seront exonérés qu’après 30 ans de détention.

Néanmoins, vous pouvez bénéficier d’ un abattement spécifique, si la période de détention est inférieur à 30 ans. Vous avez la possibilité de déterminer le montant imposable aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières.  L’abattement  est le suivant selon la durée de détention :

• 1,65% pour chaque année de détention à compter de la 6^ème année jusqu’à la 21^ème année ;
• 1,60% pour la 22^ème année de détention ;
• 9% pour chaque année au-delà de la 22^ème année jusqu’à la 30^ème année.

Retenons que la cession des parts de SCPI peut avoir de répercussions sur le seuil de cession des valeurs immobilières.

Comment réussir son investissement en SCPI

Voici quelques conseils pour réussir votre investissement en Société Civile de Placement Immobilier, tout en tenant compte de tous les paramètres et modalités.

SCPI – conseils pour investir

Conseil 1 : Bien choisir son investissement

Vous devez bien choisir la société avec laquelle vous investissez. Lorsque vous investissez dans une Société Civile de Placement Immobilier, vous devez tenir compte des éléments et risques suivants :