(Si vous avez manqué le 1er épisode, c’est par ici… Pour le 2ème c’est par là)
SAM 2 ans plus tard…
Le bien de SAM est livré avec 8 mois et 4 jours de retard.
Il ne trouve pas le moindre locataire. Comprenez : il a acheté un appartement à 43 km de Toulouse en rase campagne.
Lorsque vous signez un appartement sur plan à 734 km de chez vous… Savez-vous…
- Savez-vous s’il existe ou non des centaines d’appartements vides dans le quartier ?
- Pensez-vous que la
conseillèrecommerciale (qui touche 12% de commission sur la valeur du bien) vous avouera qu’il n’y a pas d’emploi dans le secteur pour vos locataires potentiels ? - Etes-vous sûr de ne pas payer le bien 30% plus cher que le prix du marché ?
SAM perd donc…600€ chaque mois
Au lieu des 143€ d’épargne prévus, SAM prend à sa charge la partie loyers perçus… Soit 257€ en plus !
Mais ce n’est pas tout…En téléphonant au centre des impôts, il apprend une nouvelle fracassante…
« Monsieur, votre bien n’ayant pas été loué, vous ne pouvez pas bénéficier de votre réduction d’impôts. »
Bam ! 200€ de plus, de quoi serrer les dents ! Et dire qu’il achetait pour payer moins d’impôts !
SAM paiera : 600€ pour…
Un appartement dont personne ne veut !
Il faut que SAM baisse son prix de vente de 30 000€ ou 40 000€ pour atteindre le prix du marché…
2 options s’offrent à lui :
- Perdre potentiellement 600€/mois pendant 25 ans
- Revendre son bien et perdre tout de suite entre 30 000€ et 40 000€
Cruel dilemme, d’ailleurs que feriez-vous à sa place ?
SAM est révolté contre la défiscalisation
Il est scandalisé, il trouve que c’est injuste. Personne ne « lui a dit » et « il n’était pas au courant ». N’existe-t-il pas des lois qui protègent contre ce type d’arnaques ?
Et dire que les revues financières continuent de faire l’apologie de ce type « d’investissements locatifs. »
Economisez 10 000€ sur vos impôts !
Devenez propriétaire pour moins de 200€/mois grâce au nouveau dispositif fiscal !
En se rendant sur place, SAM découvre qu’il n’est pas seul. Des dizaines de propriétaires ont cédé à la mélodie du « bonheur fiscal ». Ils ont même prévu d’attaquer le promoteur en justice. Pendant ce temps, son crédit continue de courir…
Sur son contrat il est indiqué :
- Un crédit vous engage et doit être remboursé.
- Simulation non contractuelle ne tenant pas compte de vos contraintes fiscales spécifiques, réalisée à titre d’information en fonction de la fiscalité en vigueur
Il reste un mince espoir, peut-être avec Julien Courbet et ses avocats. Rhaaa ! Si seulement, il n’avait pas signé ce maudit contrat…
En attendant, il est retourné vivre chez sa mère. Le petit lit d’adolescent n’est pas si mal, après tout.
SAM et son « Allemande » se séparent
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En tapotant sur son clavier, il est surpris de ce que lui indique l’argus. Il ne pensait pas que sa berline Allemande perdrait 21 000€ en 2 ans. La faute à qui ? La sortie du nouveau modèle « le X27 ».
Malheureusement dans la vie, il y a d’autres choses qui ne changent pas. Comme la mensualité de sa voiture : 3 ans à rembourser une merguez qu’il a déjà revendu.
Pas eu le choix… Avec toutes ces dépenses imprévues, il avait besoin de liquidités. SAM a donc remplacé son « Allemande » par une Twingo d’occasion en attendant sa nouvelle promotion…[/sociallocker]
Mais pour l’instant, le seul promu au bureau c’est :
TIM, le mec au poulet brocoli
Comme si ça ne suffisait pas, TIM continue à investir dans l’immobilier ancien et en bourse
Pourtant, il n’a pas l’air plus intelligent que la moyenne. Alors, quel est son secret ?
- Il ne regarde jamais la télé et mange sainement pour avoir de l’énergie
- Il se forme :
- Il écoute des formations audio le midi
- Il lit 1 livre par mois sur l’investissement
- Il assiste à des séminaires le week-end et rencontre d’autres investisseurs à succès
- Il agit : chaque matin il réserve 1H avant d’entamer sa journée. il APPLIQUE pas à pas ce qu’il a appris dans ses formations…Et c’est tout
TIM est aujourd’hui propriétaire
Un bien qu’il loue en colocation à 6 étudiants. Il possède également un vieil appartement refait à neuf qu’il loue à la semaine.
Il génère grâce à la mutualisation de ses biens entre 10 000€ et 15 000€ de bénéfices chaque année.
Côté bourse, n’étant pas trader professionnel, il a choisi d’éviter la spéculation. Il préfère une stratégie d’investissement intelligente.
Il a passé plusieurs mois à éplucher les bilans de plusieurs entreprises avant de sélectionner 3 actions. Il a ensuite acheté en plein krach boursier, quand tout le monde paniquait. Aujourd’hui, il perçoit des dividendes plusieurs fois par an.
Et ce n’est pas tout…
Tim investit chaque trimestre de façon automatique sur un fond indiciel chez un courtier en ligne. Cela lui permet de minimiser ses frais d’achat et d’investir sans être esclave de ses émotions.
S’il le souhaite, il peut aujourd’hui cesser de travailler car ses investissements génèrent des revenus supérieurs à son salaire.
Avec l’argent de ses business, il projette d’échanger sa Twingo contre une voiture plus grande… Pourquoi pas une berline d’occasion ? Une Allemande ? Qui aurait perdu 40% de sa valeur…
Et vous ?
Que pensez-vous de la défiscalisation immobilière ? Etes-vous plutôt pour ou plutôt contre ?
Donnez moi votre avis dans les commentaires ci-dessous :
PS : Ces 3 épisodes sont basés sur des faits réels.
15 replies to "L’histoire de « Sam l’investisseur » Episode 3 sur 3…"
Perso, le simple fait de voir le terme « défiscalisation » et je me méfie de ce qui est vendu ! Dans l’ensemble et dans la quasi totalité des cas, c’est inintéressant.
En tout cas, sympa toute cette histoire sur Sam le pseudo investisseur !
Bravo tu es rusé ! Et puis…On ne la fait pas à « InvestMan » ;)
Pour ma part, tout ce qui est mis en avant sur des grandes pancartes publicitaires, je fuis :-)
Dès que TOUT le monde dit qu’il faut faire quelque chose, je cherche plutôt à faire le contraire.
Merci Pierre pour ce très bel exemple !
Fabien serais-tu fan de Warren Buffett ? ;)
Citation : « La plupart des gens s’intéressent aux actions quand tout le monde s’y intéresse. Le meilleur moment pour acheter est quand personne ne veut acheter. Vous ne devriez pas acheter ce qui est populaire. » W. Buffett
Comment peut-on encore être si naïf aujourd’hui pour croire que l’état et les promoteurs vont nous faire gagner de l’argent et payer moins d’impôt sans contre partie.
Certainement en écoutant les médias qui font un travaille de propagande extraordinaire pour ces escrocs qui nous gouvernent
Bonjour Jérome,
Pas plus tard que la semaine dernière, j’ai discuté avec une mère de famille. Une femme très intelligente, elle a 37 ans et élève 2 petites filles. Elle est tombée dans le piège car elle pensait bien faire pour sa famille.
Tu as raison, c’est injuste… Malheureusement en 2014, combien de personnes ont tes connaissances dans le domaine ?
L’éducation financière est un droit fondamental pour chacun. Ces mécanismes devraient être accessibles au plus grand nombre.
Excellente cette série d’épisodes ! J’ai tout dévoré.
J’avoue que je ne m’attendais pas sur la fin à lire « Ces 3 épisodes sont basés sur des faits réels. »
Ca fait froid dans le dos…
Je pensais pas que des choses comme ça existaient. Tu viens de me vacciner contre l’économie d’impôts :(
Salut Pierre,
c’est EFFRAYANT !!
ça me rappelle des clients d’une cinquantaine d’années qui ont dû cramer toutes les économies du foyer et finalement vendre leur résidence principale pour s’en sortir… C’est à pleurer
Bon article, j’espère qu’il aura beaucoup de visiteurs qui en prendront conscience
Bravo Pierre pour cette série.
Comme je le raconte sur mon blog, il y a 5 ans mon meilleur ami, qui est conseiller indépendant en patrimoine, avait voulu me dissuader d’acheter mon appartement au bord de la mer. Il me conseillait plutôt dans son programme du moment des apparts Hotel, principe qui allait faire fureur dans les années à venir.
Effectivement ce concept à fait fureur, mais sur le dos des pseudo investisseurs amateurs dont j’aurais pu faire parti si je n’avais pas été un minimum éduqué financièrement. Car en écoutant tout ses arguments, il est difficile de ne pas signer… Ce sont d’excellant vendeur qui sont très bien formés.
5 ans plus tard, mon investissement me rapporte du cash flow et j’en peu en jouir pendant les vacances. Si j’avais investi dans un appart-hôtel, j’aurai payé un appartement bps plus cher de sa valeur en plus de percevoir les miettes d’un loyer que je ne pourrai même pas fixer moi même.
Audrey Cédric (belrix)
Bonjour Belrix et merci d’avoir partagé ton expérience !
Avec le recul, tu nous montres que as pris une excellente décision.
Sans même le savoir, tu viens peut être de provoquer un déclic chez quelqu’un
Salut Pierre,
Personnellement, j’ai fais une opération de défiscalisation que j’ai signé en 2013. Cela s’est bien passé car le bien a été livré conformément à l’accord début septembre 2014 et j’ai déjà mon premier locataire.
Malgré tout, je suis totalement en phase avec ce que tu dis et je ne conseille pas de faire une opération de défiscalisation comme investissement. Et surtout pas en première investissement.
Il s’agit d’une dette sur laquelle nous n’avons aucun contrôle. J’entends souvent les gens dire qu’ils vont faire de la défiscalisation pour économiser de l’argent et là je suis choqué par le manque d’informations. Choqué aussi pour mon manque d’informations qui m’a fait faire cette opération.
La défiscalisation permet effectivement de payer moins d’impôt mais à la fin la somme ne disparaît pas de vos dépenses. Elle est transférée sur le crédit + ce que vous devez ajouter de votre poche. Avant je devais sortir 3000 euros d’impôts, aujourd’hui je dois sortir 4500 euros de crédit à la place.
Il faut bien comprendre ce point !
Néanmoins, je suis content de l’avoir fait. Pas parce qu’il s’agit d’une bonne opération mais parce que je suis passé à l’action, cela m’a fait réfléchir et entrevoir d’autres possibilités d’investissements. Ceux qui mettent du cash de vos poches.
D’ailleurs en termes d’investissement, c’est peut-être la première question à se poser : Pour qui est l’investissement, vous ou les autres ? Autrement dit qui reçoit du cash chaque mois et qui doit en sortir !
Félicitation pour cette belle série d’histoire, j’ai hâte de voir la suite.
A+,
Frédéric
Bonjour Pierre,
J’ai rencontré la défiscalisation de SAM à 2 reprises dernièrement.
1) un ami m’indiquait qu’il avait visité un appart qu’un gars vendait avec le couteau sous la gorge.
Acheté au dessus du prix du marché, impossible à louer, revente en dessous du prix d’achat et remboursement du crédit d’impôt car la revente va avoir lieu avant 9 ans.
Bref, la grosse catastrophe.
2) Quelqu’un de ma belle famille qui 6 mois après la livraison de son bien n’a toujours pas de locataire dedans.
Je ne regrette vraiment pas d’avoir suivi les 3 épisodes … Ce mode BD ludique est très agréable à suivre …et la démo tout à fait « entendue » …
Merci pour les infos !
Aujourd’hui les professionnels conseillent d’acheter : baisse des prix (hors produits d’exception), taux d’emprunt n’ont jamais été aussi bas mais ne faut-il pas intégrer le coût de la taxe foncière dans la rentabilité et charges de copropriété dans le cas d’un appartement, situation géographique…? Compte tenu de l’évolution exponentielle actuelle… ne pas en tenir compte serait une erreur non?.
Donc quand un bien nous intéresse ne devient intéressant que s’il améliore notre condition de locataire.
Bravo pour ton site. Enfin un site qui sort du lot, incite à réfléchir dans le bon sens et très constructif.
Sam est sublissime en anti héros. Vivement la suite de ses aventures