Un investissement immobilier en location nue rapporte des bénéfices : ce sont les revenus fonciers. Alors que son calcul peut être un véritable casse-tête pour nombreux d’investisseurs, il existe d’importantes déductions offertes par l’Etat pour soutenir le secteur. Découvrons ensemble, les charges déductibles des revenus fonciers.
Revenus fonciers : qu’est-ce-que c’est ?
1. Définition
Les revenus fonciers sont par définition l’ensemble des revenus issus de votre patrimoine immobilier. En effet, le revenu foncier porte généralement sur les loyers ou toute autre forme de rémunération perçue sur la location de locaux vides (non meublés). Il n’est pas rare que le revenu foncier s’applique également aux locaux d’habitation et leurs dépendances. Il faut entendre par çà les maisons, les appartements, les emplacements de stationnement. La pratique montre également que les locaux d’activité ainsi que les terrains nus rentrent dans la catégorie des revenus fonciers. Figurent dans la catégorie des locaux d’activité : les bureaux, les commerces et usines.
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Les revenus fonciers soumis à l’obligation de déclaration sont les loyers encaissés au cours de l’année civile. Vous devez déclarer toutes les subventions ou aides que l’Etat vous octroie. En particulier, vous devez mentionner les subventions de l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH). Vous en savez désormais un peu plus sur le revenu foncier maintenant, toutefois comment se calcule t-il ?
2. Comment calculer les revenus fonciers ?
Calcul revenu foncier
Le calcul du revenu nécessite au préalable de déterminer votre régime d’imposition. En matière de revenus foncier, deux catégories de régimes s’opposent : le régime forfaitaire (micro-foncier) et le régime réel.
Les investisseurs immobiliers soumis au régime forfaitaire, sont ceux dont les revenus fonciers sont inférieurs à 15000 euros/an. Ils jouissent d’une déduction de 30% sur les revenus fonciers. Les investisseurs immobiliers soumis au régime réel, sont ceux dont les revenus fonciers excèdent 15000 euros/an.
En dehors de cette catégorisation du régime d’imposition, le montant du revenu foncier à déclarer annuellement est le revenu brut foncier. Il s’agit des loyers (hors charges) reçus au cours d’une année. Au total de ces loyers, et en fonction des situations sont ajoutées certaines charges spécifiques. Premièrement, les dépenses que le propriétaire a conférées au locataire. Deuxièmement, certaines subventions et aides de l’Etat. Et enfin de compte, certaines recettes considérées comme accessoires.
Ainsi à partir du revenu foncier brut obtenu, sont déduites les charges afin de parvenir à un revenu foncier net. Comment se fait la déclaration de revenu foncier ?
3. Comment déclarer les revenus fonciers ?
Pour la déclaration du revenu foncier, deux choix s’offrent aux contribuables. D’une part la déclaration part internet, et d’autre part la déclaration beaucoup plus traditionnelle en version papier.
Déclaration par internet
Elle est de rigueur pour les domiciles ayant accès à internet et dont le revenu fiscal de l’année précédente est inférieur à 15000 euros/an. Les personnes soumises à la déclaration internet appelée télédéclaration bénéficient de délais supplémentaires.
A titre d’exemple, pour l’année 2018 les délais pour la télédéclaration sont les suivants :
- Le mardi 22 mai 2018 à minuit pour les habitants des départements numérotés de 01 à 19 ;
- Le mardi 29 mai 2018 minuit pour les habitants des départements numérotés de 20 à 49 (y compris les deux départements corses) ;
- Mardi 5 juin 2018 à minuit pour les habitants des départements numérotés de 50 à 974 ;
- Mardi 22 mai 2018 à minuit pour les non-résidents.
Déclaration « papier »
Il s’agit de l’autre forme de déclaration, à laquelle sont soumises personnes n’entrant pas dans la catégorie précédente.
Si l’imposition sur le revenu foncier peut être assez conséquente pour les investisseurs, l’Etat accorde toutefois certaines déductions.
Revenus fonciers : Les charges déductibles
Charges déductibles des revenus fonciers
Les frais et charges d’un bien immobilier loué peuvent être déduits du montant du revenu foncier, à condition que le propriétaire en apporte les preuves. Cette possibilité de déduction exclut les dépenses de reconstruction et d’agrandissement. Deux régimes principaux constituent les bases de ces déductions : le régime réel et le régime micro-financier.
1. Le régime réel d’imposition
C’est le régime applicable aux propriétaires de bien immobilier loué dont le montant des loyers excède les 15000 euros/an. Plusieurs charges aux déductions autorisées sont détaillées ci-dessous :
Les frais de gestion, de garde et de procédure
Les propriétaires de bien immobilier loué peuvent déduire du montant de leurs revenus fonciers, les dépenses relatives aux frais de rémunération des concierges, des gardes. A celles-ci s’ajoutent les honoraires versés à des tiers pour la gestion des immeubles. Peuvent être également déduites l’ensemble des frais de procédure, par exemple lors d’un litige entre le propriétaire et le locataire. Peu importe que le litige fasse l’objet d’un procès, ou que cela soit une simple constatation d’huissier.
Les autres frais de gestion tels que les communications téléphoniques ou les frais de timbre, sont déductibles pour un forfait fixé à 20€ par bien immobilier.
Les dépenses d’entretien et de réparation
Dans cette catégorie figurent les dépenses relatives aux travaux dont le but est de remettre le bien immobilier dans un bon état. Les charges des travaux réalisés par le propriétaire au profit du locataire, ne peuvent être déduites que si les travaux sont :
- Nécessaires du fait d’une force majeure;
- Réalisés à cause d’un défaut de construction;
- Réalisés par le propriétaire avant l’installation du locataire, dans le but de faciliter sa mise en location.
Les dépenses d’amélioration
Les dépenses d’amélioration déductibles sont les dépenses réalisées pour un immeuble d’habitation. Les travaux d’amélioration réalisés pour des locaux autres que des logements ne sont pas déductibles.
Ces dépenses vont correspondre à tout ce qui peut apporter un équipement ou un élément de confort nouveau au bien immobilier. A titre d’exemple l’installation d’un chauffage central, de l’électricité, d’un ascenseur etc.…
Les dépenses acquittées pour le compte des locataires
Les propriétaires peuvent déduire toutes les charges supportées par eux et qui relèvent normalement de leur locataire. Il faudra alors qu’ils n’en aient pas eu remboursement au 31 décembre de l’année de départ du locataire. Par exemple, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et les frais de chauffage etc.…
Les provisions pour charges de copropriété
Les provisions déductibles ici vont être les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. A cela s’ajoutent les dépenses pour travaux. Ces provisions sont déduites des revenus fonciers de l’année de leur versement et régularisées l’année suivante.
Pour en savoir le montant, les copropriétaires peuvent déduire de leur revenu foncier, les provisions pour charges supportées au cours de l’année. Ils retranchent par la suite le montant des provisions de l’année précédente qui correspondait à des charges non déductibles.
Les primes d’assurances
Les primes d’assurances sont déductibles du revenu foncier pour leur montant réel, peu important le risque couvert (incendie, assurance loyers impayés etc.…)
Les intérêts d’emprunt
La totalité des intérêts du prêt immobilier est déductible de vos revenus fonciers. Sont ainsi déductibles tous les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés mais aussi pour la conservation de ces immeubles. Par exemple un emprunt contracté pour payer des droits de succession.
2. Le régime du micro-foncier
Revenus fonciers – régime micro foncier
Le régime du micro-foncier encore appelé régime forfaitaire s’applique aux contribuables dont le revenu foncier ne dépasse pas 15000 euros/an. Ce revenu brut comprend les recettes de toute nature perçues par le propriétaire.
Les avantages du régime micro-foncier
Pour déterminer le revenu foncier net imposable, on applique une déduction de 30% sur les revenus bruts fonciers. Ces 30% représentent l’ensemble des charges relatives au bien immobilier. La déclaration des revenus fonciers est aussi nettement simplifiée : les particuliers mentionnent directement le montant de leur revenu brut annuel sur leur déclaration.
Cependant, le régime du micro-foncier n’est plus bénéfique dès lors que le contribuable doit s’acquitter de charges dont la valeur excède 30% du montant annuel des loyers. Il est alors toujours possible d’opter pour le régime réel d’imposition.
L’option pour le régime réel
Cette option est possible pour tout contribuable relevant du régime micro-foncier. Elle est globale et irrévocable pour une période de 3 ans. A l’issue de ces 3 ans, le particulier peut revenir s’il le souhaite au régime du micro-foncier.
Revenus fonciers vs Revenus BIC
Revenus fonciers – Régime fonciers VS régime BIC
Contrairement au régime du revenu foncier qui concerne la location vide, le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) concerne la location meublée.
1. Régime du BIC
Les loyers issus d’une location meublée rentrent dans le cadre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Le régime du BIC s’applique à la fois aux résidences principales que secondaires, notamment les locations saisonnières, location de gîtes ruraux, de chambres d’hôtes.
Il existe deux systèmes d’imposition dans le régime du BIC :
Le régime forfaitaire
Lorsque les revenus locatifs ne dépassent pas 70.000 € (contre 32.900 € auparavant), vous bénéficiez de plein droit du régime forfaitaire (ou micro-entreprise ou micro-BIC). Les recettes locatives sont les loyers et les charges, c’est-à-dire toutes les sommes que vous percevez du locataire.
Le régime forfaitaire consiste à fixer le montant des charges déductibles, par l’application d’une déduction sur les recettes déclarées. Cette déduction est fixée à 50%. Lorsque vous bénéficiez du régime micro-BIC, vous pouvez opter pour le régime réel. L’option est intéressante si le montant de vos charges représente au moins 50 % des recettes imposables. Si vous optez pour le régime réel votre décision doit intervenir avant le 1er février de l’année au titre de laquelle vos revenus seront soumis au régime réel.
Les revenus issus des gîtes ruraux, des chambres d’hôtels bénéficient du régime forfaitaire lorsque les revenus annuels ne dépassent pas 170.000 € (contre 82.200 € € auparavant). La déduction forfaitaire est 71%.
Le régime réel
Le régime réel s’applique immédiatement lorsque les revenus issus de la location meublée sont supérieurs à 70.000 € contre 32.900 € auparavant. Il peut également profiter sur option aux bailleurs dont les revenus locatifs sont inférieurs à 70.000 €.
2. Que choisir entre le régime foncier et le régime BIC ?
Régime foncier vs régime BIC
La réponse à cette question se trouve dans les dispositions spécifiques à chacun de ces régimes.
Les règles de bail : location vide /location meublée
Le bail d’une location vide se fait pour une durée minimale de 3 ans. La rupture du bail est conditionnée à un préavis de 6 mois avant échéance dans le cas où le bailleur en est à la base. Et de 1 à 3 mois si c’est le locataire qui donne congé du logement.
Le bail d’une location meublée se fait pour une durée minimale de 1 an, pouvant être ramenée à 9 mois si le locataire est étudiant. La rupture du bail est conditionnée à un préavis de 3 mois avant échéance si c’est le propriétaire qui en est à l’initiative. Lorsque le locataire prend l’initiative de rompre le contrat, la durée de préavis est ramenée à 1 mois.
La fiscalité : Location vide/ Location meublée
Lorsque le propriétaire dispose de revenus fonciers inférieurs à 15 000 €/ an et qu’il ne bénéficie d’aucun régime de défiscalisation lié à ces revenus, alors il relève du régime micro-foncier. Ce régime lui offre une déduction de 30 % sur ses revenus fonciers imposables. Si le propriétaire perçoit des revenus fonciers supérieurs à 15 000 €, il est imposé au « régime réel » qui n’offre aucune déduction mais prend en compte la déduction des charges payées par le propriétaire.
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Le propriétaire non professionnel, dont les revenus locatifs ne dépassent pas 70 000 € par an, s’affilie au régime « micro-BIC » et bénéficie d’une déduction automatique de 50 % sur ses revenus imposables. En outre, il bénéficie d’ une déduction minimale de 305 € par an. Il est également assujetti à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) dont le montant est fixé par les collectivités territoriales et atteint au minimum 214 € par an. La principale difficulté avec la location meublée réside dans le risque de vacances de logement. Toutefois, ce risque peut être mitigé lorsque le bien immobilier est situé dans une zone très dynamique.
En définitive, les revenus fonciers sont tous des gains que vous percevrez sur un bien immobilier loué vide. Quelque soit le régime d’imposition auquel le bien immobilier est soumis, vous pouvez bénéficier d’importantes déductions.
Pour aller plus loin sur les revenus fonciers, je vous recommande ma vidéo sur « Comment obtenir une rentabilité locative de 24 % »