Dans l’écosystème économique et financier, l’investissement immobilier occupe une place prépondérante et s’affirme comme étant l’un des canaux les plus importants pour atteindre l »indépendance financière. Les résultats obtenus  par de nombreux investisseurs à succès dans l’immobilier le confirment. L’essor économique et démographique, les flux migratoires dans le monde, la modernisation des conditions de vie des populations grâce à l’éradication progressive des foyers d’insalubrité ainsi que le foisonnement des familles monoparentales explosent le marché de l’immobilier. « La pierre » est devenue un investissement rentable et attire de nombreux investisseurs intéressés par la création d’un patrimoine immobilier considérable ou par la boulimie de développer des revenus passifs et alternatifs. Nonobstant, il est impérieux d’identifier les niches rentables pour réussir votre premier investissement locatif.

A travers cet article, vous découvrirez les étapes à suivre pour réussir votre premier investissement locatif.  C’est quoi un investissement locatif ?  Pourquoi devez-vous optez pour un investissement immobilier à vocation locative ? Quelles sont les approches les plus efficientes pour les investisseurs débutants ? Et quels types de logements pour un meilleur rendement locatif ?

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L’investissement locatif, c’est quoi ?

Investissement locatif – Location meublée

L’immobilier locatif ou l’investissement locatif est tout investissement portant sur un bien immobilier et générant des revenus passifs à long terme (loyers) afin de fructifier un capital donné. Il consiste souvent à l’achat d’immeuble, d’appartements, de parking… afin de générer des rentes et de construire un patrimoine à grande valeur ajoutée.

La mise en place d’avantages fiscaux spécifiques ainsi que la baisse des taux d’intérêts des prêts bancaires consolident fortement l’investissement locatif. En effet, investir dans l’immobilier, représente une réelle opportunité de s’enrichir, de développer un patrimoine et d’acquérir sa liberté financière à condition d’adopter une méthodologie minutieuse et réfléchie. Pour résoudre l’épineuse question de logement en réponse aux mutations démographiques et notamment la croissance urbaine, l’investissement locatif apporte une pierre précieuse et joue un rôle vital dans l’économie tout en permettant aux investisseurs de réduire l’imposition.

Pourquoi choisir l’investissement locatif ?

L’immobilier reste un actif privilégié pour des millions d’investisseurs de par le monde. Le phénomène ne fait que s’accentuer. Les motivations qui expliquent cet engouement sont diverses avec de fortes disparités; ceux qui investissent dans le neuf ou dans l’ancien. La perspective de payer moins d’impôts est citée en premier plan à 50% par les ménages ayant opté pour ce type d’investissement. Autre raison qui motive les investisseurs dans le locatif est la constitution de son patrimoine. A ces deux motifs, s’ajoute la perspective  de vouloir disposer de revenus complémentaires à la retraite et puis  transmettre le bien à sa descendance. La liste reste non exhaustive mais, les motifs suscités sont les principales raisons avancées dans le domaine de l’investissement locatif.

Aussi, un aspect intéressant est d’utiliser l’argent des autres pour financer votre projet. Utiliser l’Argent Des Autres (A.D.A) pour investir dans votre projet est synonyme ici de faire des emprunts auprès de la banque. En effet, lorsque vous élaborez et structurez votre idée d’investissement locatif dans les règles de l’art, vos chances de bénéficier d’un prêt bancaire augmentent. Les banques doivent s’assurer de la rentabilité de votre projet, pour pouvoir vous accompagner. Aucune banque n’acceptera prendre le moindre risque de mettre son argent dans un projet dont elle n’est pas convaincue de la rentabilité. Ce sont aussi des entreprises commerciales qui ont pour objectif premier la réalisation de profit.

Comment réaliser un premier investissement locatif 

Réaliser un premier investissement locatif

La volonté d’acquérir votre indépendance financière est votre rêve et vous avez décidez de vous lancer dans l’investissement locatif. Mais une autre inquiétude est peut-être votre manque d’expérience dans le secteur de l’immobilier. Faisons un tour d’horizon des stratégies à mettre  en œuvre pour éviter  des erreurs de débutants dans l’investissement locatif.

Stratégies d’un investissement locatif réussi

• La première clef de la réussite d’un investissement locatif est sans hésitation la pertinence du secteur géographique du bien. Alors les experts de l’immobilier recommandent vivement que vous optez pour des villes à forte infrastructure commerciale, un quartier bien desservi par les transports en commun par exemple, proche des commodités et des grands axes.
• Dans le cas d’un investissement locatif neuf, il faudra être vigilant dans la sélection de votre promoteur : vérifier sa notoriété ainsi que son sérieux, notamment en termes de respect des normes en vigueur dans le secteur de la construction.
• Un investisseur locatif dans ancien, devra prendre en considération l’état d’entretien du bien et au besoin, faire réaliser les travaux indispensables à l’optimisation de sa mise en location. Les potentiels locataires y attachent de plus en plus d’importance.
• Un autre aspect très important à ne pas négliger est d’apporter la plus grande rigueur au choix de votre locataire dans la perspective de minimiser les risques de loyers impayés.

L’immobilier présente de nombreux avantages mais également des risques. Se former avant, apprendre et s’informer permet de savoir ce que l’on fait. Pour réussir un premier investissement locatif, renseignez-vous auprès d’investisseurs immobiliers qui y réussissent déjà.

Quelques préalables à la mise en location d’un bien immobilier

Un locataire tout comme un propriétaire occupant un bien immobilier a les mêmes exigences en matière de confort, d’exposition et d’accessibilité. Ainsi, le choix de l’emplacement est déterminant. L’exposition nord, et les appartements au 4^ème étage sans ascenseur sont à proscrire. Il faut donc privilégier les immeubles dont la typologie des appartements est variée et principalement habités par leurs propriétaires, lesquels sont généralement respectueux de l’usage des parties communes. Pour sécuriser votre première acquisition, pensez donc à « investir dans votre clocher », c’est-à-dire  dans votre commune, arrondissement ou quartier.

Pour ce qui est du logement, avant de le louer, vous devez fournir à votre locataire un logement en parfait état répondant évidemment aux normes. Suivant les pièces, il est recommandé l’utilisation des sols parquets, carrelage et un revêtement plastique.

De même, il est préférable d’installer les meubles de cuisine, armoire de toilette et meuble sous lavabo, fixer les portes serviettes, dérouleur de papier dans les toilettes, cela vous évitera les multiples trous à chaque déménagement.

Vous l’aurez sans doute compris, pour réussir votre premier investissement locatif, quelques étapes sont à respecter.

Etapes d’un investissement locatif réussi

• Définissez d’abord le type d’investissement qui vous convient le mieux. Il y a deux possibilités : l’investissement patrimonial ou un investissement à visée de rentabilité.
• Ciblez ensuite les zones porteuses : le plus important comme vous le feriez avant de créer une entreprise est de vous assurer qu’il y a de la demande pour le produit ou service que vous allez proposer.
• Visitez des appartements. Acheter de l’immobilier, tout le monde peut le faire mais bien acheter est la clé d’un premier investissement locatif réussi.
• Déterminer votre  budget  d’achat : sans budget, pas d’achat, vous devez connaitre votre enveloppe pour connaître ce que vous ciblez comme bien immobilier et ce dans quel secteur.
• Acheter à juste prix : dans l’ancien, les vendeurs sont optimistes et les biens surcotés. Il faut savoir évaluer l’état du bien, le potentiel après les travaux et chiffrer ces derniers. Tout cela vous permet de déceler tout ce que les acheteurs ne voient pas : le bien dans le futur.

Les biens avec travaux vous permettront de réaliser les plus belles opportunités mais sont également les plus risquées. Une mauvaise évaluation du bien et votre investissement locatif tourne à l’échec. Mieux évaluer la partie travaux vous met à l’abri des mauvaises surprises. Vous devez devenir un expert dans l’évaluation des biens ou à défaut recourir à un expert immobilier.

Les types d’investissement locatif 

Investissement locatif: Location meublée

De plus en plus de propriétaires ou bailleurs décident de louer leur logement meublé. Moins contraignante et fiscalement plus intéressante, la location meublée présente en effet de nombreux avantages, mais elle implique toutefois quelques contraintes et nécessite de respecter certaines règles. En voici quelques avantages et inconvénients.

Investissement locatif: Avantages de la location meublée

• Fixer un montant de loyer plus élevé en raison des prestations supplémentaires. Et d’autant plus élevé selon la manière dont le propriétaire aura pu mettre en valeur son logement et selon la qualité des équipements fournis.
• La location meublée permet de se démarquer de la concurrence
• Une fiscalité spécifique est l’un des principaux avantages de la location meublée
• Un moindre risque de loyers impayés car le bail est court et les occupants n’ont pas pour objectif de s’éterniser.

Investissement locatif: Inconvénients de la location meublée

• Investissement en amont très lourd ajouté à celui de l’acquisition
• Assurez-vous aussi que la demande de ce type de location existe dans la ville où se situe le logement.

Ne vous laissez pas dissuader par les points négatifs de ce type de location qui d’ailleurs est le plus rentable de l’investissement locatif aujourd’hui. Vous avez aussi la possibilité de revenir à la location vide après quelques années d’exploitation si ce mode ne vous convient pas.

Investissement locatif: La location saisonnière

A l’opposé de la location longue durée, l’une des principales caractéristiques de la location saisonnière est de pouvoir être utilisée par son propriétaire à des durées courtes, fixées et librement.

Investissement locatif: Avantages de la location saisonnière

• La source de revenus et/ou la rentabilisation de votre achat immobilier : aspect financier
• Faire « vivre » votre logement, ne pas le laisser vide : l’entretien régulier de votre logement et son aménagement.
• Echanger, partager, faire découvrir votre région : l’aspect humain.

Investissement locatif: Inconvénients de la location saisonnière

L’élément qui pourrait se révéler comme inconvénient pour certains propriétaires est le temps. Gérer une location saisonnière demande beaucoup plus de temps que la location classique. Avant de vous lancer dans  ce type de location, assurez-vous de disposer du temps nécessaire en examinant les questions qui suivent :

• Gérer votre annonce sur une plateforme: répondre aux demandes des internautes et aux futurs locataires
• Vous occuper de la vacance locative : l’entretenir pour y attirer de nouveaux locataires
• Vous déplacer souvent si votre résidence principale est loin de votre location saisonnière, il faudra prévoir des trajets pour vous rendre sur place notamment pour rendre les clés et accueillir les nouveaux occupants
• Répondre au téléphone si votre logement saisonnier attire plus de clients potentiels, il faut être apte à répondre à de nombreux appels.

Toutefois, ces légers inconvénients peuvent être levés en confiant la gestion de votre bien à une agence immobilière ou en recourant à une nounou.

Investissement locatif: La colocation

C’est une location à plusieurs, souvent par des étudiants ou des jeunes actifs qui peuvent ainsi faire baisser leurs charges. Ce type de location devient de plus en plus répandu.

Investissement locatif: Avantages de la colocation

• Louer plus grand et partager les charges
• Rencontrer des gens
• Meilleure rentabilité pour le propriétaire

Investissement locatif: Inconvénients de la colocation

• S’adapter aux autres
• Les bruits

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Les erreurs à éviter dans l’investissement locatif

Investissement locatif – Les erreurs à éviter

• Investir absolument à côté de chez soi ; cette croyance est limitante et reste révolue. Elle va vous cantonner dans un marché pas très large.
• Vouloir tout faire seul : s’occuper soi-même de son investissement locatif présente l’avantage de tout maîtriser. Cependant, même si vous en avez l’habitude, le fait de déléguer vos projets vous permettra de cumuler vos investissements. Vous pourrez en faire plusieurs en même temps, et ainsi de gagner du temps et de vous enrichir plus rapidement.
• Négliger votre locataire : l’immobilier n’est pas un investissement comme un autre. C’est avant tout une histoire humaine. C’est vous et le locataire. Dès que votre projet est clair dans votre esprit, le locataire est la clé de votre investissement. Plus il s’éternise dans votre logement, plus votre rentabilité augmente. C’est aussi simple que ça.
• Remettre le bien au cœur de l’achat : trop d’investisseurs se focalisent sur les chiffres, le financement, les défiscalisations. Grave erreur de débutant. Les meilleures opportunités se trouveront dans l’ancien. Certes cela nécessite de savoir analyser et détecter les anomalies lors des visites avant l’acte d’achat.

L’investissement locatif est une bonne opportunité pour les débutants. Par ailleurs, cette aventure exige rigueur et attention afin de pouvoir bénéficier des conseils d’experts du domaine. Lorsque vous vous armez de patience et suivez les stratégies recommandées, vous êtes assuré de réussir votre premier investissement locatif.

Pour aller plus loin, découvrez la vidéo: Comment débuter dans l’immobilier sans argent