La résiliation de bail par le propriétaire doit respecter une procédure donnée. Il a la possibilité de résilier le bail d’habitation à la fin du contrat de bail. Pour ce, le propriétaire doit donner au préalable un congé au locataire. Découvrez dans cet article la procédure d’une résiliation de bail.
Résiliation de bail : A quel moment résilier un contrat de location
Reprise pour vente – Résiliation du bail
On distingue 3 situations pendant lesquelles le propriétaire peut donner congé au locataire :
- la reprise du logement pour y habiter (résidence principale)
- dans l’objectif de vendre son bien immobilier
- dans le cas d’un motif légitime et sérieux
Souvent, de nombreux propriétaires avancent des motifs mensongers pour donner congé au locataire. Ils continuent de louer le bien à un autre locataire. En effet, le propriétaire court le risque d’une amende dans ce cas s’il est rattrapé par son mensonge. Le locataire peut exiger des dédommagements au tribunal s’il détient les preuves qu’après son départ le bien est resté vide, non vendu ou fait office de résidence secondaire. Pour ce qui est biens conventionnés, le propriétaire ne peut donner un congé au locataire que dans le cas d’un motif légitime et sérieux.
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Résiliation de bail : Préavis
La résiliation d’un contrat de bail doit respecter un préavis. A l’expiration du délai de préavis, le propriétaire peut procéder à l’expulsion du locataire si ce dernier occupe toujours le bien.
Délais de résiliation d’un bail
Le délai de préavis n’est valable qu’à l’échéance du bail en cours et doit faire 6 mois jour pour jour avant son expiration dans le cas d’une location nue. Dans le cas d’une location meublée, le délai de préavis est de 3 mois.
Par ailleurs le locataire a la possibilité de quitter le logement s’il le souhaite avant l’expiration du délais de préavis. Dans ce cas, il s’acquittera uniquement des charges liées au temps réel d’occupation. A titre illustratif, il ne payera que les loyers et les factures relatives à la durée réelle de séjour.
Dans le cas où il s’agit de l’achat d’un ben occupé, l’acquéreur doit :
- attendre pendant 2 ans si l’échéance du bail en cours arrive à terme en moins de 2 ans (s’il s’agit d’un congé pour reprise de logement pour habitation). Dans le cas où l’échéance du bail en cours dépasse les 2 ans, ce sera finalement à l’expiration du bail avant de reprendre le logement.
- attendre pendant 3 ans si l’expiration du bail en cours arrive à terme en mois de 3 ans (dans le cas d’une reprise pour revente). De même, l’acquéreur doit attendre l’expiration du contrat de bail si l’échéance arrive à terme dans plus de 3 ans.
Expulser le locataire en cas de refus
Le propriétaire peut procéder à une expulsion du locataire si ce dernier continue toujours par occuper les lieux à l’expiration du délais de préavis. Cette procédure ne peut être aucunement engagée avant la fin du délai de préavis.
Résilier un contrat d’habitation : Comment envoyer un congé au locataire
Le congé doit être notifié au locataire par acte d’huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception. Il peut être également donné en mains propres. Dans le cas d’une lettre recommandée, le congé prend effet dès la réception réelle et non de la présentation. Par ailleurs, lorsque la lettre revient avec la mention » non réclamé », le propriétaire est appelé à reprendre la procédure de notification. Tout autre moyen (adresse mail, téléphone) n’est admis pour notifier un congé au locataire. Il faut signaler que le congé doit mentionner le motif (reprise, revente, légitime et sérieux) de même que les informations relatives à chaque motif :
- Dans le cas d’une reprise : le nom du bénéficiaire, son adresse., etc.
- Dans le cas d’une revente : (le propriétaire doit faire une proposition de vente au locataire avant de procéder à la vente à qui que ce soit).Il s’agit du droit de préemption.
- Motif sérieux et légitime : préciser le motif réel au locataire
Si le locataire reçoit en avance le congé, ce dernier prend effet dès la date effective et s’étale sur les 6 mois dans le cas d’une location nue. Il faut signaler que le congé est notifié à tous les titulaires du bail. Dans le cas des couples pacsés, le congés doit être signé par tous les concubins ou conjoints et ceci même si une seule personne a signé le contrat de bail. Si le propriétaire n’est pas au courant de l’habitation du concubin ou du conjoint, le congé peut être signé uniquement par le signataire du bail.
Résiliation de bail : droit de préemption
Quant il s’agit d’une reprise pour vendre, le locataire a le droit de préemption. Ce droit de préemption n’est pas valable dans le cas où la revente a lieu sans que le propriétaire n’envoie un congé au locataire. Cependant, il est valable lorsqu’il s’agit de la première vente avant la location en copropriété.
En effet, le droit de préemption se caractérise par une proposition de vente du bien à reprendre au locataire. Ce dernier doit être le premier informé au sujet de la revente. Le congé de reprise pour vente doit spécifier le montant, la condition de vente, la nature exacte du logement (surfaces, annexes, jardin), la reproduction intégrale des 5 premiers alinéas du paragraphe 2 de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Après réception du congé et des détails pré-cités, le locataire dispose de deux mois pour se décider. Lorsqu’il ne souhaite pas acheter le bien, il libère les lieux à la fin du délai de préavis. Dans le locataire où il répond favorablement, il dispose d’une durée de 4 mois ou 2 mois pour signer l’acte d’acquisition respectivement selon le recours à un crédit immobilier ou non. Quand le locataire ne parvient pas à obtenir le crédit immobilier, ce dernier perd son droit de préemption.
En cas de revue à la baisse du montant de vente du bien immobilier, le propriétaire est tenu d’informer à nouveau le locataire. Si ce dernier ne parvient pas à trouver de financement, le bailleur est en libre de vendre son bien immobilier à qui que ce soit.
Dans quels cas le droit de préemption n’est plus valable ?
Quand le bailleur s’engage à reprendre son bien immobilier pour revente à des membres de sa famille (jusqu’au troisième degré de lien de parenté). Il peut s’agir des neveux ou nièces, des oncles ou tantes, des grands parents, etc. Dans ce cas l’acheteur doit occuper le bien pendant au moins deux ans après le départ du locataire.
Lorsque la reprise pour vente est effectuée par une SCI familiale, le client bénéficie de son droit de préemption. Si le bailleur a du mal à trouver d’acquéreur pour son bien après le départ du locataire, ce dernier a la possibilité de relouer son bien.
Donner le congé à un locataire pour habiter son bien
Contrat de bail – Résiliation de bail
Le bailleur a la possibilité de faire une résiliation de bail pour habiter en résidence principale son bien. Il peut y résider lui-même ou héberger un parent proche. Comme développé plus haut, les informations sur le bénéficiaire doivent être connues de même que le lien de parenté.
C’est une option valable pour les personnes physiques et les SCI familiales. Lorsque le locataire se sent victime d’un argument mensonger, il peut recourir au tribunal d’instance pour être dédommagé s’il détient les preuves.
Résiliation de bail : La vente à la découpe
Dans le cas où un propriétaire décide de vendre plus de dix logements dans un même immeuble, il a l’obligation de proposer un relogement aux locataires qui ne sont pas en mesure d’acquérir définitivement le bien qu’ils occupent. Cette contrainte tient lieu lorsque les locataires concernés disposent sont ceux ayant les ressources inférieures à 80 % au plafond applicable au prêt locatif intermédiaire.
Le propriétaire n’a pas la possibilité de procéder à une résiliation de bail d’un locataire ayant à charge une personne âgée de plus de 65 ans et ayant un cumulé de ressources inférieures au prêt locatif à usage social. De même, il est tenu de renouveler le bail âgé de plus de 70 ans et ayant un état de santé fragile.
Résiliation de bail pour motif légitime et sérieux
Le bailleur a la possibilité d’avoir recours à une résiliation de bail pour motif légitime et sérieux d’après la réglementation. Ce n’est pas basé uniquement sur une mauvaise conduite du locataire car il peut s’agir d’une rénovation du bien(grands travaux), sous location sans autorisation du bailleur, etc. Le motif légitime et sérieux peut être le non acquittement des obligations par le locataire notamment les retards répétitifs dans le paiement du loyer, troubles de voisinage en copropriété, la présence d’animaux dangereux…
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Résiliation de bail : les erreurs à éviter
Résiliation de bail – donner congé au locataire
La résiliation de bail étant réglementée par la loi (loi du 6 juillet 1989 en location nue), le respect des contraintes s’avère obligatoire. Le propriétaire doit donc éviter de commettre certaines erreurs au risque de payer une amende.
Erreur 1 : Ne pas respecter les délais de préavis
Sous peine de voir son congé annulé pour vice de forme, le propriétaire doit respecter le délais de préavis. Dans le cas contraire, le bail pourra être reconduit automatiquement.
Erreur 2 : Ne pas prendre en compte tous les titulaires du bail
En adresse la lettre de congé au locataire, le propriétaire ne doit pas oublier d’adresser séparément une notification à tous les titulaires du bail. Même si ce dernier n’a été signé par que par une seule personne, le congé est adressé à tous les occupants du bien. En effet, le contrat de bail se poursuit pour le titulaire du bail n’ayant pas été informé du congé.
Erreur 3 : Ne pas recourir un acte d’huissier
En notifiant le congé au locataire pour résiliation de bail à travers une lettre recommandée, ce dernier peut ne pas prendre connaissance de la lettre dans les délais. Dans le cas d’une lettre recommandée, le délai de préavis commence à la signature de l’accusé de réception. Il vaut mieux anticiper la date du délai de préavis afin de s’assurer que le locataire signe l’accusé de réception dans les délais. Par ailleurs, le bailleur peut recourir à un huissier.
Erreur 4 : Procéder à une résiliation de contrat pour habiter le logement en résidence secondaire
En effet, le propriétaire ne peut donner résilier le contrat le bail que pour un motif d’habiter le logement en résidence principale. Une habitation en résidence secondaire est interdite par la réglementation. De plus le locataire peut recourir au tribunal d’instance pour abus et exigera un dédommagement s’il détient les preuves que le logement est habité à titre de résidence secondaire.
Erreur 5 : Oublier de mentionner le nom, l’adresse et lien du parenté du bénéficiaire dans le cas d’un cas d’une reprise pour habiter
Le propriétaire a également le motif de procéder à une résiliation de bail pour loger un parent. Il ne doit pas cependant oublier de mentionner les informations du bénéficiaire dans la lettre de notification du congé. Cela pourrait entraîner l’annulation de son congé pour vice de forme et de procédure.
Erreur 6 : Le non respect des formalité de reprise pour vente lors d’une résiliation de bail
Nous avons déjà développé plus haut les formalités nécessaires dans le cas d’une reprise pour vente. Une proposition de vente doit être adressée au locataire au préalable avant de recourir à un acquéreur quelconque. Les informations sur le bien à vendre, le montant et tous les détails annexes doivent mentionnés dans la lettre de notification du congé.
Erreur 7 : Adresser la lettre de résiliation du bail à l’occupant et non au titulaire du bail
L’occupant d’un bien n’est pas nécessairement le titulaire du bail. En effet, une société peut louer un logement pour son employé. En adressant la lettre à l’occupant du bien, le congé n’est pas valable. Le propriétaire doit donc s’assurer de donner le congé au titulaire du bail lors de la résiliation de bail.
Pour finir, j’espère que vous avez à présent la procédure à suivre dans le cadre d’une résiliation de bail.
Pour aller plus loin, je vous propose de suivre cette vidéo sur « Impayé : que faire. Vous ppouvez me laisser en commentaire vos avis sur la résiliation de bail.