Qu’il s’agisse de la garantie des loyers, du remboursement de la TVA, de l’amortissement du logement et des meubles ou de la réduction fiscale, les arguments ne font pas défaut pour vous inciter à investir dans une résidence service. En effet, les avantages d’un investissement en résidence service sont multiples et variés. Toutefois, prendre des précautions sur le choix de son investissement est une nécessité pour être rentable. Découvrez dans cet article comment investir dans une résidence service.
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Vous désirez augmenter la valeur de votre patrimoine immobilier et engranger des revenus locatifs réguliers. Vous ne désirez pas vous acquitter au quotidien des obligations de la gestion de votre bien. De même, l’entretien d’un bien ne cadre pas avec votre agenda et vous voulez réduire les impôts. Investir dans une résidence secondaire est la meilleure option pour vous.
Résidence service : Qu’est-ce que c’est ?
On distingue quatre types de résidence service : résidence étudiante, résidence senior, résidence tourisme et la résidence médicalisée pour personnes âgées dépendantes. Par définition, une résidence service est un immeuble neuf prêt à vivre constitué des appartements ayant un standard prédéfini. Ce sont des logements meublés et équipés proposant des services entre autres :
- la réception
- la blanchisserie
- le nettoyage des locaux
- le petit-déjeuner
Ce sont des services de base propres à toutes les résidences principales indépendamment de la nature de leur vocation. Une résidence service bénéficie des parties communes constituées de l’accueil, la piscine et la salle de fitness. Elle est gérée par un exploitant avec qui l’investisseur signe un bail commercial pour une durée donnée.
Une résidence service ayant pour vocation l’hébergement des étudiants doit accueillir en son sein 70 % d’étudiants. De même, une résidence de tourisme pouvant desservir une clientèle d’affaire a aussi le titre d’une résidence service. Ensuite, les résidences pour seniors sont également considérées comme résidence service car elles sont conçues pour le confort dont ont besoin les personnes de troisième âge. Les résidences pour personnes âgées indépendantes ou Ehpad qui offrent en complément un service médicalisé sont catégorisées parmi les résidences services.
Avantages d’une résidence service : Pourquoi investir dans une résidence service ?
Investir en résidence service
Les loyers impayés, l’imposition fiscale et les difficultés de trouver un locataire bon payeur expliquent l’intérêt pour les résidence services. Les résidences services permettent en effet à l’investisseur de bénéficier des loyers réguliers et de se soustraire de la gestion locative. En outre, la réduction fiscale favorisée par la loi Censi-Bouvard permet à l’investisseur de réduire son imposition.
Les rendements d’une résidence service peuvent dépasser 4 %. Les dispositifs fiscaux comme le statut fiscal permettent aux investisseurs immobiliers de réduire les impôts. Ainsi, le statut lmnp donne lieu à des revenus locatifs défiscalisés et un amortissement du logement, des travaux et des meubles. Le statut lmnp est valable dans le cas où les revenus locatifs ne dépassent pas 50 % des revenus globaux de l’investisseur. Ce dernier a la possibilité de récupérer la TVA lors de l’achat du bien. Les revenus locatifs en lmnp sont classés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Récupération de la TVA en lmnp étude de cas
On suppose que vous investissez 100 000 Euros dans l’achat d’une résidence service. Vous bénéficierez de 20 % de TVA. Ce qui équivaut à 20 000 euros. En louant le bien pendant une durée minimale de 9 ans par exemple, vous bénéficierez de 11% de réduction fiscale. La réduction fiscale dans ce cas est de 8 793 Euros sur 9 ans.
Résidence service : Quels types de résidence service choisir ?
Investir en résidence service
En effet, les 4 résidences services constituent une alternative pour investir dans l’immobilier. L’investisseur a des loyers garantis et perçoit donc des revenus réguliers tout en défiscalisant son investissement. Parmi les critères de choix d’un investissement en résidence service figure l’efficacité du gestionnaire et la qualité de la résidence.
1. La gestion locative
La gestion locative et l’entretien du bien étant sous la responsabilité du gestionnaire de la résidence service, la compétence de ce dernier est de mise. Par exemple, adapter les services de la résidence aux besoins de la clientèle est une tâche relevant des compétences du gestionnaire.
A l’instar de tout investissement immobilier, l’investisseur doit choisir un emplacement de qualité et faire une étude comparative des loyers pratiqués dans le secteur. Ceci lui permettra d’estimer de commun accord avec l’exploitant le loyer de son bien.
2. Choisir le gestionnaire de son bien en résidence service
Il est recommandé de choisir son exploitant en fonction de sa notoriété et de son efficacité. C’est un gage de pérennité du projet immobilier.
Par ailleurs, la demande en résidences seniors devient de plus en plus faible car ces derniers préfèrent rester dans leurs domiciles. Les dispositifs d’alertes, ADMR qui sont mis en place dans les logements ont fait chuter la demande en logements pour seniors. Les résidences de services médicalisées sont très demandées sur le marché.
Il faut donc retenir que les résidences services offrent pour chacune d’elles des avantages et comportent parfois des risques dont il faut se prémunir.
Investir dans une résidence service : quels sont les risques ?
Malgré le fait que les résidences services représentent une opportunité considérable pour augmenter la valeur de son patrimoine et réduire ses impôts, la prise en compte des risques est une nécessité.
Dans le cas d’une résidence service pour étudiants, le bien doit se situer à priori non loin des écoles ou universités, des services de transport, etc. Par ailleurs, une résidence de tourisme doit être placée dans un lieu touristique ayant une grande attractivité. Les services proposés doivent être de qualité et répondre aux besoins des touristes. Les compétences et l’efficacité de l’exploitant du bien sont donc une garantie pour promouvoir une résidence service.
Au regard de la concurrence, l’innovation dans les services offerts par une résidence service est une nécessité. L’offre de services tels que parking, accueil de qualité, wifi, salle de fitness, piscine plaît à la clientèle.
Investir dans une résidence service : Comment faire le bon choix d’investissement
A l’instar de tout autre investissement immobilier, des précautions sont nécessaires afin de sécuriser son investissement. En effet, un bien se trouvant dans une résidence service est vendu plus cher que les autres biens équivalents dans le même secteur. Et ce, même si les biens en question ont les mêmes caractéristiques.
1. Acheter un bien dans une résidence service
Avant de se lancer dans l’achat d’un bien en résidence service, assurez-vous que le prix d’achat permet de faire une opération rentable. Toutefois, les experts immobiliers stipulent qu’une hausse de 10 % peut être acceptée dans le cas d’achat en résidence service. Cette marge peut être acceptée étant donné que les résidences services sont plus équipés. Elles offrent également des parties communes plus importantes.
Faire le bon choix d’investissement en résidence service, revient à dire que vous avez vérifié la pertinence des rendements annoncés par le vendeur. Parmi les désagréments les plus courants dans le cas des investissements en résidence service figure la mauvaise estimation des rendements. L’effectivité du versement des loyers est également une problématique majeure en résidence service.
2. Les rendements en résidence service
Par ailleurs, ils n’est pas rare de constater que les vendeurs de biens en résidence service affichent souvent des rendements qui ne sont pas justes. Ces rendements ne sont effectifs que pendant les premiers mois. Cela est dû aux fonds de concours qui servent à certains gestionnaires pour compléter les loyers réellement perçus. Cette attitude donne lieu à l’arrêt des versements après l’utilisation des fonds de concours.
L’investisseur se verra ensuite proposer une baisse des loyers. Pour investir en résidence service, la vérification du budget prévisionnel, des loyers et du véritable chiffre d’affaire issu de l’exploitation du bien sont une nécessité. Les loyers versés ne doivent pas dépasser 30 à 40 % du chiffre d’affaire prévisionnel.
Le gestionnaire étant lié juridiquement à l’investisseur, la signature du contrat de bail doit être une réalité. Dans le cas d’une résidence service, le bail à signer est de type commercial.
Investir en résidence service : Que faire en cas de mauvaise gestion locative
Dans le cas où l’exploitant de votre bien ne verse pas les loyers ou désire une baisse du montant à verser, il est important de faire front pour peser dans la balance de négociation. Cependant, vous ne devez pas vous focaliser uniquement sur les rendements préalablement fixés. Si le bien ne souffre d’aucun défaut d’entretien et que la demande de baisse des loyers est justifiée, ce n’est pas la peine de refuser.
Accepter une baisse des loyers de son bien en résidence service vous permet de vous préserver de la remise en cause de la réduction fiscale. En effet, le dispositif fiscal dont vous bénéficiez peut être rendu invalide lorsque le gestionnaire démissionne de la gestion du bien. De plus, le remboursement du crédit immobilier devient un casse-tête pour l’investisseur en cas de vacance locative due à l’inexistence d’un gestionnaire.
Cependant, au cas où la négociation de revue à la baisse du prix du loyer n’aboutit pas, il convient de faire appel à un autre gestionnaire. Dans les baux commerciaux, l’éviction non justifiée d’un gestionnaire est réprimandée par une indemnité considérable. Il faut donc attendre l’expiration du contrat de bail avant de résilier le contrat.
Résidence service et bail commercial
Une résidence service est un immeuble construit dans l’objectif de l’habiter après achat. Les appartements qui le constituent sont standardisés, meublés et équipés. Il n’est pas rare de voir certaines résidences services ayant des parties communes avec accueil, piscine, salle de sport, etc. Elle sont gérées par un exploitant pendant une période de 9 ans à 11 ans.
L’imposition des résidences services
Les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et fonciers. L’investisseur a selon ses revenus, un statut de loueur en meublé professionnel ou non. Vous achetez donc un bien meublé qui doit obligatoirement être géré par un exploitant qui vous verse un revenu, le plus souvent garanti. Ce revenu entre dans la catégorie des bénéficies industriels et commerciaux (BIC).
Les résidences services pour diversifier son patrimoine
Pour de nombreuse personnes, une résidence service est un moyen de diversifier son patrimoine. La résidence pouvant être destinée à des étudiants, seniors, personnes âgées dépendantes ou vacanciers. Toutefois, investir en résidence service peut être considéré comme un placement financier ou une diversification du patrimoine.
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Evolution du marché immobilier : Faut-il encore investir dans une résidence service ?
Investir en résidence service : évolution des investissements en résidence service
Les résidences services ont longtemps été vendues comme la solution pour se créer des revenus passifs et avoir des loyers garantis. Ce qui était dû aux différents dispositifs fiscaux mis en place.
En effet, les loyers prévus ont été revus à la baisse par les exploitants. Certains chantiers ont été abandonnés suite aux dysfonctionnements. Ces différents problèmes étaient envisageables pour de nombreuses raisons.
Les dispositifs fiscaux, un piège ?
En effet, les résidences services ont été vendues à des prix supérieurs à ceux du marché. Pour justifier ces prix et garantir des rendements avoisinant 5 %, les loyers ont été surestimés par les vendeurs.
Par ailleurs, cette approche a fonctionné tant que le promoteur dispose des fonds de concours. Les fonds réservés au démarrage du fonctionnement des résidences ont permis de combler les déficits pendant les premières années. Une fois les fonds épuisés, le gestionnaire se doit de proposer une baisse de loyer au locataire.
En somme, il faut retenir que la résidence service reste encore un investissement immobilier rentable. Vous pouvez vous orienter vers les résidences en forte demande. Cependant, évitez d’acheter trop cher et prenez en compte tous les critères de rentabilité d’un investissement immobilier.
Pour aller plus loin, je vous propose de suivre cette vidéo sur l’achat d’un immeuble de rapport.