D’après les statistiques de l’INSEE, les personnes âgées de plus de 60 ans vont atteindre 31 % de la population française en 2035. La demande en résidences seniors devient de plus en plus importante. Découvrez dans cet article, comment investir dans une résidence senior.
En dépit des efforts fournis par le gouvernement, la demande en logements médicalisés et de services pour les seniors reste élevée. Les résidences seniors ou établissements d’hébergement des personnes âgées existantes ne suffisent pas pour combler le besoin. Investir dans une résidence senior est une excellente opportunité pour diversifier vos placements et augmenter la valeur de votre patrimoine.
En effet, moins de 2% des seniors sont pris en charge par les résidences seniors. Quoiqu’il demeure un marché très niché, investir dans une résidence senior séduit désormais plus d’un.
Quels sont les avantages d’investir dans une résidence senior
Résidence senior
Selon l’INSEE, 1 personne sur 3 sera un senior en 2050. Une résidence senior est une résidence de services louée meublée. On y propose entre autres des services de restauration, d’accueil, de blanchisserie, de ménage et de conciergerie. Ce sont donc des logements adaptés aux besoins des personnes de troisième âge. A l’inverse d’un établissement d’hébergement EHPAD, les personnes habitant dans une résidence senior sont indépendantes. Elles sont le plus souvent à la quête du confort et de la sécurité au regard de leur âge.
Dans les résidences seniors sont proposées des activités de divertissement pour égayer le séjour des résidents. Il existe plusieurs avantages à investir dans une résidence senior. Nous allons en lister 4.
Investir dans une résidence senior pour un retour sur investissement considérable
Décider d’investir dans une résidence senior peut s’avérer très rentable si certaines précautions sont respectées en amont. Les résidences seniors étant proposées meublées, les avantages fiscaux y relatifs sont accessibles aux investisseurs. L’investisseur peut donc être classé dans la catégorie de Loueur Meublé Non Professionnel (Lmnp) ou en lmp. Il est obligé de confier la gestion à un gérant qui lui verse un loyer périodique.
Les résidences seniors rapportent en moyenne 4 % de rendement par an. Ce qui reste intéressant par rapport à certains placements financiers. Les frais d’exploitation sont à la charge du gérant. Les taux de rendement 4 % représentent donc un rendement net avant impôt. A l’amortissement du bien, l’investisseur peut décider d’une revente pour faire une plus value ou l’occuper.
Investir dans une résidence senior pour réduire sa fiscalité
En investissant dans une résidence senior, vous devenez propriétaire de logements locatifs pour seniors. Vous avez ainsi la possibilité de signer un contrat de bail civil ou commercial. Vous pouvez également bénéficier des avantages fiscaux.
En effet, la loi Censi Bouvard a été établie pour inciter les investisseurs à s’orienter vers l’investissement en résidence senior et combler le déficit en logements pour les personnes âgées. L’investissement en résidence senior bénéficie d’un allègement fiscal pouvant atteindre 11 % du prix d’achat de la résidence. Ce taux d’imposition est réparti sur 09 ans et le plafond d’investissement est fixé à 300 000 €.
Investir dans une résidence senior pour récupérer l’intégralité de la TVA
En dehors des avantages fiscaux (lmp, lmnp, loi Censi Bouvard), l’investisseur en résidence senior a la possibilité de récupérer l’intégralité de la TVA. Lors de l’achat d’une résidence senior, l’investisseur paie le prix TTC. Une fois le bien livré, l’Etat rembourse l’intégralité de la TVA à l’investisseur. Ce dernier a par contre l’obligation de conserver sa résidence de services pendant une durée minimale de 20 ans. En cas de revente avant la durée fixée, il remboursera le Trésor Public en fonction des années de non-détention.
Occuper sa résidence senior après quelques années de détention
Avec la réglementation en vigueur, l’investisseur a la possibilité d’occuper lui-même le bien immobilier après 09 ans de détention. Après le remboursement du prêt immobilier, le loyer versé par le gérant constitue un complément de revenu pour le propriétaire. A l’expiration du bail avec l’exploitant, l’investisseur peut décider d’une remise en location ou d’une occupation personnelle.
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Quels sont les inconvénients d’investir dans une résidence senior
Investissement résidence senior
Investir dans une résidence senior peut s’avérer non rentable pour l’investisseur immobilier. En effet, oser le pari d’investir dans une résidence senior est un engagement sur le long terme. De plus, les résidences seniors sont défiscalisées. Tout investissement défiscalisé ne prend pas en compte les réels coûts auxquels l’investisseur doit faire face. Les charges de copropriété, la taxe foncière, les frais de rénovation ne sont pas inclus dans les programmes de défiscalisation.
En effet, l’investisseur doit s’acquitter de la taxe foncière et renouveler le mobilier tous les 5 à 10 ans (lit, table, étagère…). En ce qui concerne les charges de copropriété , la taxe foncière et mises aux normes, le propriétaire est appelé à y répondre normalement. Cependant, de nombreux gestionnaires s’acquittent de plus en plus de ces charges.
Par ailleurs, la revente d’une résidence senior est complexe. Les locataires privilégient les logements neufs. Toutefois, la valorisation de votre bien immobilier varie en fonction de son appréciation au fil du temps. La situation d’une résidence senior en zone géographique non prisée par les locataires conduira à une perte de sa valeur intrinsèque.
Investir en résidence senior : l’importance d’une bonne gestion locative
La qualité du programme choisi pour investir en résidence senior est décisif dans la réussite de votre investissement. L’expérience de l’exploitant ou du gestionnaire est un élément non négligeable dans la rentabilité de votre investissement. Avec le contrat de bail (civil ou commercial) vous liant à ce dernier, il se charge de vous verser les loyers issus de la location de votre bien.
Etant donné la spécificité à laquelle vient répondre un investissement en résidence senior, la gestion locative est prépondérante. Les services ou contraintes relatives à la gestion d’une résidence senior sont un point d’or dans votre projet d’investissement. Pour ce, l’expert en charge de la gestion de votre bien immobilier doit avoir l’expertise requise.
Pour réussir son investissement senior, il est conseillé d’opter pour les zones géographiques où la concurrence est faible. Cela permet d’attirer les locataires et de leur proposer des services exclusifs et le confort dont-ils ont besoin.
Comment choisir l’exploitant de sa résidence senior
Le choix du gestionnaire est d’autant plus important que c’est ce dernier qui aura la charge de l’exxploitation de votre bien. La rentabilité de votre investissement en dépend largement. Pour y parvenir, l’investisseur doit faire preuve de minutie dans le choix de l’exploitant après celui du programme immobilier dans lequel il investit. L’entretien et le bon fonctionnement de votre bien immobilier reposent sur sa responsabilité.
Dans le choix de l’exploitant, il est recommandé d’opter pour des personnes ayant l’expertise nécessaire dans la gestion des résidences services. Un autre critère est qu’il doit disposer de fonds personnels pour assurer indépendamment l’exploitation nécessaire du bien.
V- Le choix de l’emplacement d’une résidence senior pour un investissement rentable
Gestion résidence senior
Dans l’optique de tirer le maximum de profit de votre investissement en résidence senior, le choix de l’emplacement est déterminant. A l’instar de tout investissement locatif, la proximité des services de transport, d’urgence médicalisée, les centres commerciaux, etc… est un avantage indéniable. Vous pourrez donc éviter les vacances locatives et valoriser le loyer pour plus de bénéfices.
Pour optimiser son retour sur investissement en résidence senior, il est conseillé d’investir dans l’achat des résidences comprenant 70 à 90 lits. Cela permet d’équilibrer les charges et les loyers encaissés.
VI- Investir dans une résidence senior en France
La France compte pas moins de 45 000 seniors. Le marché des résidences seniors est donc en plein essor. A l’inverse d’autres pays ou les résidences de services pour personnes âgées sont plus adulées, le marché des résidences seniors fait tout autant son petit bonhomme de chemin. On compte aujourd’hui plus de 115 exploitants de résidences seniors dont 33 gérant l’exploitation de deux résidences au minimum.
En effet, le top 5 des entreprises gestionnaires des résidences seniors en France disposent de plus de 40 % de l’ensembles des résidences sur le marché (selon une étude d’une agence de conseiller en immobilier d’entreprise, la CBRE). Le nombre de résidences seniors en France avoisine 78 000, sans oublier les centaines en construction chaque année.
Ensuite, le vieillissement de la population accentue la demande en logements seniors en France. De même l’amélioration progressive du climat de ce type d’investissement ainsi que la santé des personnes âges font grimper langoureusement la demande en résidence senior. Investir en résidence senior est donc un marché en pleine explosion en France.
VII- Investissement résidence senior : Faut-il investir cash ou à crédit ?
Acheter cash ou à crédit
Aussi bien en résidence senior que dans l’investissement immobilier classique, le mode de financement suscite de nombreuses interrogations. De nombreuses personnes ont donné leurs avis. Certains soutiennent d’acheter cash ou à comptant son bien immobilier car le crédit immobilier reviendrait à payer des intérêts au banquier. Face à ce dilemme que faire ?
En effet, acheter à crédit ou cash dépend de la stratégie de l’investisseur. Pour certains, ils préfèrent investir directement avec leur épargne tandis que d’autres utilisent de l’effet d crédit immobilier. Par ailleurs, pour une personne désireuse d’investir dans plusieurs investissements immobiliers, il est préférable d’emprunter même si vous avez des liquidités. Cela permet de faire travailler l’argent de la banque.
En outre, pour des personnes voulant investir dans l’immobilier en partant de zéro (ou sans apport), elles peuvent choisir de souscrire à un crédit immobilier que d’acheter cash. Cela leur permet d’enchaîner des opérations immobilières jusqu’à ce la banque leur demande au cours d’une opération donnée de constituer un apport. Dans ce cas, elles peuvent à recourir à leur épargne pour constituer un apport et continuer d’investir.
VII- Quelle démarche à suivre pour investir dans une résidence senior
Investir dans une résidence senior
L’investisseur a la possibilité d’acheter un appartement ou une chambre auprès du propriétaire ou du responsable du programme immobilier. Toutefois, il est recommandé de recourir à un conseiller en gestion de patrimoine ou à un organisme bancaire. Ces derniers maîtrisent le marché des résidences senior et les acteurs de confiance en charge de la commercialisation des lots.
Par ailleurs, il est difficile de trouver des exploitants commercialisant en direct leurs lots de biens. Il faut également souligner que le conseiller indépendant en gestion de patrimoine et votre banque sont à même de de vous aider au montage adéquat de votre dossier et à trouver un gestionnaire compétent.
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Qui peut investir dans une résidence senior ?
Toute personne disposant d’un apport peut investir dans une résidence senior. Avec un capital d’investissement compris entre 80 000 à 120 000 €, vous avez la possibilité d’acheter un studio. A partir de 350 000 € et plus, l’achat d’un T3 est accessible.
En définitive, il convient de dire que l’achat d’une résidence senior est constitué aussi bien d’avantages que de son lot de contraintes. Il est important pour l’investisseur de prendre en compte les précautions nécessaires afin de réussir son investissement. Dans tous les cas, l’évaluation des paramètres intervenant dans la rentabilité de votre investissement est prépondérante pour augmenter la valeur de votre patrimoine immobilier.
Pour finir , je vous propose cette vidéo sur « comment devenir propriétaire sans apport ».Vous pouvez également me laisser en commentaire votre opinion sur l’investissement en résidence senior.