Investir dans une résidence secondaire présente des avantages mais également des coûts. Secteur porteur de belles promesses de rentabilité, le marché de la résidence secondaire ne présente pas dans tous ces aspects le mérite de l’engouement qui lui est porté. Cet article donne les types de charges et d’impôts auxquels est assujettie une résidence secondaire afin de dégager un cashflow positif pour votre investissement.
Résidence secondaire : un marché attractif et rentable
Résidence secondaire – un marché attractif
1. Définition
L’Institut National de la Statistique et des Études Économiques (INSEE) définit la résidence secondaire comme étant un logement utilisé pour les week-ends, les loisirs ou les vacances. C’est un type de logement occasionnel qui est inscrit à la même enseigne que les logements meublés loués ou à louer pour des séjours touristiques.
Autrement dit, un propriétaire immobilier peut disposer d’une résidence secondaire conjointement à sa résidence principale d’habitation et la faire louer occasionnellement.
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2. Marché attractif et en plein essor
Le marché des résidences secondaires est en plein essor et constitue une source de valeur ajoutée pour le PIB (produit intérieur brut) français. De ce fait, de nombreux investisseurs sont attirés par ce type d’investissement. Particulièrement nombreuses en zone littorale, les résidences secondaires sont également sources d’enrichissement dans les zones rurales et touristiques.
En outre, les retombées économiques (augmentation des revenus locaux, augmentation des recettes fiscales, boom de construction, impact positif sur le tourisme…) démontrent de l’enjeu économique majeur des résidences secondaires et de l’intérêt qu’elles suscitent .
En 2010, environ 3 millions de résidences secondaires occupaient le marché de l’immobilier. Ce chiffre est largement dépassé aujourd’hui. Cette explosion du marché constitue une spécificité très forte du tourisme en France. De fait, cette attractivité contribue à l’importance de l’hébergement non marchand dans l’analyse de l’attrait touristique de notre pays.
C’est pourquoi, avec plus de 70 % de l’offre de lits touristiques, la résidence secondaire mérite que les investisseurs immobiliers y portent un intérêt particulier. Son poids économique évident démontre l’engouement autant par des particuliers que des investisseurs. En effet, la résidence secondaire représente 40% de l’investissement total du secteur touristique français. Ce qui correspond à une part importante du marché.
3. Évaluation d’une résidence secondaire
L’évaluation de la résidence secondaire se fait au même titre que la résidence principale (charges et frais d’habitation, charges foncières, etc.). Pour évaluer votre résidence secondaire, outre les frais d’acquisition, vous devez tenir compte des éléments suivants :
Les frais courants
Ce sont tous les frais liés aux factures d’électricité, d’eau, de chauffage, de connexion internet, etc. Font partie du lot, les charges supplémentaires relatives à la copropriété (équipements, matériels d’entretien, etc.).
L’entretien et la réparation
Il s’agit des frais liés à l’entretien de la résidence secondaire et les petites réparations à faire : fissure des murs, peinture, nettoyage,… Ils sont d’autant plus importants si la résidence est sujette à l’humidité ou proche de la mer.
Les frais d’impôts et de taxes diverses
Ce sont les taxes d’habitation et foncières qui peuvent être onéreuses selon la localisation de votre bien immobilier.
Les frais d’assurance
L’assurance souscrite contre le vol ou les dommages des biens, rentre dans la totalité des charges pour évaluer votre bien immobilier. Néanmoins, vous devriez souscrire à une clause d’inhabitation pour éviter l’annulation des garanties. En effet, l’assurance annule ces dernières au-delà de 90 jours d’absence.
Résidence secondaire : avantages et inconvénients
Résidence secondaire – avantages et inconvénients
Investir dans une résidence secondaire présente de nombreux avantages mais également quelques inconvénients qu’il convient de prendre en considération.
1. Avantages
Il y a de nombreux avantages à disposer d’une résidence secondaire en tant qu’investisseur immobilier ou particulier.
Avoir un logement en son nom
Si vous disposez déjà d’une résidence principale, être propriétaire d’une résidence secondaire vous donnera un titre de propriété : ce qui augmente la valeur de votre patrimoine immobilier. Outre la possibilité de l’utiliser à des fins locatives, vous pourrez en disposer si besoin, comme lieu d’habitation, résidence de vacances, ou hébergement pour des occasions particulières. Vous pouvez également vous en servir comme seconde adresse pour vos besoins personnels, pour recevoir de la famille ou des amis.
Avoir une rente locative
La mise en location d’une résidence secondaire permet d’obtenir des rentes locatives et d’avoir un capital, en particulier pendant la période estivale. Raison pour laquelle, la résidence secondaire située sur le littoral ou en campagne est susceptible d’attirer les touristes pour des locations de vacances. Et si votre résidence est située en métropole ou en banlieue, elle pourrait vous générer des revenus locatifs pendant la rentrée des classes.
De même, vous pouvez louer votre logement (appartement, maison, studio,…) pendant les vacances ou 11/12 mois et percevoir un loyer. Cela permet d’avoir un revenu immobilier et faire face aux charges du logement. De plus, vous n’aurez pas à l’entretenir quotidiennement si vous la mettez en location.
Préparer sa retraite
Si vous avez converti votre résidence secondaire en location meublée ou vide pendant de longues années, au moment de la retraite, vous pourrez la transformer en résidence principale. Nombreux sont ceux qui, au moment de la retraite, préfèrent retourner dans leur résidence secondaire.
De plus, votre résidence secondaire augmente la valeur de votre patrimoine immobilier et vous permet d’avoir un bénéfice (plus-value immobilière) si vous décidez de la revendre.
2. Inconvénients
Au-delà de pouvoir se constituer un capital au fil de l’eau, investir dans la résidence secondaire présente également des inconvénients.
Des charges supplémentaires
L’entretien d’une résidence secondaire sans revenu locatif peut s’avérer très coûteux. En effet, les charges sont similaires à celles d’une résidence principale. De ce fait, si votre résidence secondaire ne génère aucun revenu locatif, votre facture mensuelle peut considérablement s’alourdir.
Les charges peuvent varier d’un logement à l’autre mais de façon générale, on retient :
- Les charges d’entretien : de la maison, de la piscine, du jardin ;
- Les frais d’entretien : Jardinier, personnes chargées d’entretiens hebdomadaires, etc.
- L’assurance du logement avec éventuellement système de sécurité ;
- Le remboursement du crédit immobilier si vous y avez souscrit ;
- Les frais de fonctionnement et factures : eau et électricité, chauffage, redevances, téléphone, internet, etc.
- Le paiement des impôts : taxe foncière, taxe d’habitation élevée, taxe urbaine, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, etc.
Laisser une maison vide
L’inconvénient de posséder une résidence secondaire non locative est qu’il est plus facile de la laisser abandonnée. Ce qui n’est pas avantageux si vous décidez d’y revenir ou de la revendre. Vous pourrez faire face à d’importants travaux d’entretien et de réhabilitation. En général, le coût annuel d’une résidence secondaire oscille entre 1 % et 3% de sa valeur nette : soit 1% dans le cas d’une maison classique, et 3% pour une grande propriété avec piscine et parc.
Précisons que votre résidence secondaire sera une charge supplémentaire si vous n’en faites pas un logement locatif occasionnel ou classique. En effet, il est conseillé, si vous êtes propriétaire d’une résidence immobilière d’opter pour une location courte durée afin de pallier à ces charges qui peuvent être très coûteuses. En conséquence, les revenus locatifs vous permettront de financer les différentes charges et taxes liées à votre résidence.
Résidence secondaire : types d’imposition
Résidence secondaire – imposition
La résidence secondaire est soumise aux mêmes impôts que toute résidence : les taxes foncières, les taxes d’habitation, taxes d’ordures ménagères, etc. Même si vous n’y êtes pas de façon régulière, vous devrez tout de même vous affranchir de toutes les charges ainsi que les impôts.
En d’autres termes, il n’y a pas d’exonération prévue par la loi, ni mesure de plafonnement pour les résidences secondaires. De plus, vous ne pourrez pas profiter d’abattement pour le calcul de l’ISF/IFI, encore moins pour les droits de succession. Si vous effectuez des travaux en villégiature, vous ne bénéficierez d’aucun crédit d’impôt.
1. La taxe sur habitation
La taxe d’habitation est basée sur la valeur locative d’un bien immobilier. Perçue entre Novembre et Décembre, elle est plus élevée pour la résidence secondaire par rapport à la résidence principale. En revanche, les taux varient selon les localités et l’attraction touristique du lieu d’implantation. Une résidence non loin du littoral à Nice, n’aura pas la même taxe qu’une autre à l’intérieur du pays.
Certaines régions ont vu la taxe d’habitation augmenter de 20% en 2015. Ce sont généralement les zones, dites tendues où le marché de l’immobilier locatif a baissé. La taxe d’habitation s’applique également aux résidences secondaires en location saisonnière. Avant 2017, la majoration de la taxe d’habitation était de 20%. Mais, dorénavant elle oscille entre 5% et 60%.
La résidence secondaire qui s’entend comme le logement où le propriétaire loge par occasion ne bénéficie pas des mêmes allègements et avantages fiscaux que la résidence principale. La loi TEPA (2007) permet aux contribuables, qui achètent ou font construire leur résidence principale par emprunt, de bénéficier d’un crédit d’impôt. Ce qui ne s’applique pas au cas de la résidence secondaire.
Si vous souhaitez acquérir une résidence secondaire en pleine propriété, vous pourrez le faire au même titre que votre résidence principale. Cependant, vous n’aurez droit à aucune aide financière (plan épargne logement, crédits d’impôts, etc.)
2. La plus-value immobilière
Dans l’éventualité d’une revente de votre résidence secondaire, vous pouvez bénéficier d’exonération d’impôt sur vos plus-values dans la limite de 50 000 euros. Cette surtaxe va de 2 à 6 % de votre plus-value immobilière. Toutefois, si vous décidez d’utiliser cette plus-value pour l’acquisition d’une résidence principale, vous serez exonéré. Considéré comme un revenu foncier, le gain obtenu après cession, subit une imposition de 19% après abattement. Par contre, si le bien a une durée de plus de 22 ans, vous bénéficierez d’exonération sur plus-value. Les plus-values sur cession de résidence secondaire subissent des prélèvements sociaux à hauteur de 15,5% du gain.
3. Résidence secondaire : Pourquoi la surtaxe ?
Ces dernières années, les localités font une surtaxe des résidences secondaires afin d’éviter les locations touristiques du style Airbnb. En effet, ces localités veulent inciter les propriétaires à vendre leur résidence secondaire ou la louer en résidence principale. Si au départ, la taxe d’habitation, est uniforme sur l’ensemble du territoire, désormais elle varie selon les villes (20% à 60%). Par exemple, Paris applique le taux maximum de 60%, tandis que Nice aura en 2019 des majorations pouvant aller au même pourcentage.
4. Résidence secondaire : comment échapper à la surtaxe ?
Résidence secondaire – éviter la surtaxe
Vous pouvez échapper à la surtaxe sur résidence secondaire dans les cas suivants :
Résider ailleurs pour raison professionnelle
Vous êtes engagé professionnellement à Lille (ou à l’étranger) et possédez votre résidence secondaire à Bordeaux : vous pouvez échapper à la surtaxe. En effet, vous n’aurez qu’à présenter le justificatif d’emploi et préciser qu’elle est votre logement principal mais en raison de vos obligations professionnelles, vous vous absentez régulièrement.
Habiter en maison de retraite
Habiter dans un établissement de soins de longue durée ou en maison de retraite, vous permet de ne pas être surtaxé. En revanche, il faudra respecter certaines conditions :
- Vos revenus ne doivent pas être supérieurs à certains plafonds;
- Vous devez conserver la jouissance exclusive de votre ancienne habitation. C’est-à-dire, vous devez être le propriétaire légal.
Autres raisons justifiables
Vous ne pouvez résider dans votre logement, du fait de l’absence des certains équipements ou de raisons indépendantes de votre volonté (canalisation, assainissement du lieu d’implantation, etc.). Pour ce faire, vous devrez fournir toutes les preuves valables et acceptables de la non-occupation des lieux.
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Par ailleurs, vous devez soumettre votre requête auprès des autorités compétentes. Votre requête peut prendre la forme d’une réclamation adressée par courrier ou internet aux services fiscaux, ou au centre des finances publiques. Plus vite vous le ferez (avant novembre), mieux vous aurez l’accusée de réception et le traitement à temps.
Cependant, pour éviter des pénalités de retard de paiement, procédez au paiement de votre taxe avant le 31 décembre. De ce fait, tout en soumettant votre réclamation, vous n’aurez pas à payer davantage si vous n’obtenez pas de réponse satisfaisante. Étant donné qu’il s’agit d’une majoration de taxe d’habitation, les personnes totalement exonérées de taxe d’habitation ne sont pas visées.
Somme toute, la résidence secondaire présente quelques inconvénients notamment sur la taxe d’habitation qui est majorée. Toutefois, les nombreux avantages en tant que résidence occasionnelle et patrimoine immobilier justifient que vous y investissiez. Pensez à transformer votre résidence secondaire en location de courte durée afin de générer un revenu locatif et alléger vos charges d’entretien et fiscales.
Pour aller plus loin sur l’immobilier, je vous recommande ma vidéo sur « Comment gagner de l’argent dans l’immobilier »