Avoir une bonne rentabilité locative en tant qu’investisseur immobilier est le sujet qui retient notre attention aujourd’hui. En effet, la demande croissante en logements incite de nombreuses personnes à investir dans l’immobilier locatif. Comme tout domaine, il existe des règles et astuces à mettre en application pour rentabiliser et maximiser ses revenus dans une échéance assez brève. Cet article vous livre 7 conseils importants pour avoir une bonne rentabilité locative.
7 conseils pour obtenir une bonne rentabilité
En tant qu’investisseur avisé, votre objectif n’est pas uniquement d’investir, mais plutôt investir et être rentable. Cela est d’autant plus vrai si vous investissez dans l’immobilier. Tour d’horizon sur les astuces et conseils qui ont fait leur preuve, si vous souhaitez obtenir un meilleur rendement locatif.
Conseil 1 : Acheter en dessous du prix du marché
Rentabilité locative – acheter à bas prix
Fixez-vous pour objectif une bonne rentabilité. Il ne vous servira donc à rien d’acheter un bien à un prix très abordable et ne pas pouvoir le mettre en location, ni le rentabiliser. Vous souhaitez faire des profits : visez un bien à bas coût. Pour cela, établissez une tendance générale du prix du bien que vous souhaitez acquérir. Cela se fera au travers d’une consultation des sites de vente et/ou de rencontre directe avec les propriétaires. Si vous avez les moyens, n’hésitez pas à recourir aux services d’un chasseur immobilier.
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Une fois la valeur moyenne du bien connu, établissez votre plan de négociation. En outre, durant la négociation, tenez-vous en à un montant qui vous sied le plus. Le cas échéant, faites savoir au propriétaire que vous aurez d’autres charges à supporter d’où le fait que vous n’êtes pas prêt à dépasser un montant limite. Cela fonctionne en général.
Conseil 2 : Bien choisir l’emplacement
Tout d’abord, l’emplacement de votre futur bien immobilier détermine considérablement sa valeur. Comme un bon chasseur, sachez définir à l’avance votre cible. Votre cible, ici concerne le domaine dans lequel vous souhaitez investir. L’étape du ciblage peut être réalisée personnellement ou en faisant appel à un professionnel communément appelé chasseur immobilier.
L’étape du ciblage se fera, également, en fonction :
- De la clientèle que vous recherchez ( étudiants, travailleurs, retraités etc.…) ,
- De la zone d’habitation (urbaine, rurale, campagne etc..)
- Et de la taille de la ville (grande, petite).
Ensuite, visez des villes dynamiques dans lesquelles sont implantées des universités, des grandes entreprises, de grands centres commerciaux. Évaluez également la durée du trajet entre votre bien immobilier et le lieu de travail, des universités, des centres commerciaux…
Enfin, une fois le ciblage de la zone effectué, obtenez l’ensemble des informations sur le futur bien à acquérir (nombre de pièces, état de l’habitation, l’environnement, précédents locataires, etc.).
Conseil 3 : Investir dans l’ancien
Rentabilité locative – investir dans l’ancien
S’il est vrai que l’acquisition d’un bien préalablement en excellent état permet sa mise en service immédiate et sa rentabilité, il est recommandé de faire le choix d’un bien nécessitant d’importants travaux. Pour quelles raisons ?
D’une part, un tel bien s’obtient à très bas coût. Rappelez-vous du premier conseil « Achetez un bien en dessous de la valeur du marché ». En effet, vous aurez de la marge lorsque vous négocierez avec le propriétaire. Mettez intelligemment en avant, l’état de son bien de sorte à obtenir un prix qui vous soit avantageux.
D’autre part, les travaux éventuels que vous effectuerez vous donneront un argument de taille dans la fixation du loyer de votre bien. Cela constitue un élément important dans l’estimation du prix de votre loyer.
Conseil 4 : Faire des travaux de rénovation pour augmenter la valeur de son bien
Vu son état vétuste, vous devriez mettre en valeur votre bien immobilier. Cela consiste à réaliser certains travaux d’embellissement (ravalement de façade, peinture, carrelage, canalisation, tuyauterie, ameublement etc.). Cette mise en valeur, ne sera pas uniquement qu’esthétique, elle donnera une plus-value significative à votre bien. De ce fait, vous pourrez justifier le prix du loyer fixé à vos locataires.
Vous avez la possibilité d’effectuer vous-même les travaux de rénovation de votre bien immobilier. Si vous vous y connaissez, cela vous permettra de réduire les coûts des travaux. Cependant, il est préférable et utile de confier l’exécution des travaux de rénovation immobilière à un professionnel pour une qualité irréprochable. Toutefois, cela génère des charges supplémentaires à prendre en compte dans votre budget.
Conseil 5 : Bien choisir son crédit immobilier
Plusieurs sources de financement immobilier s’offrent à vous. Si vous disposez de suffisamment de fonds personnels, vous pouvez y recourir. Toutefois l’idéal et le mieux serait d’investir relativement sans apport.
Pour cela, montez un dossier bien ficelé dans lequel vous établissez de manière claire et précise les opportunités de bénéfices pour cet investissement. Il est vrai que les banques peuvent être réticentes à ce stade. Faites donc appel à un courtier (un intermédiaire) qui vous mettra en relation avec d’éventuels investisseurs.
Si vous optez pour un crédit immobilier, sachez qu’il est possible de le renégocier et bénéficier de taux d’endettement préférentiels. Toutefois, votre banquier n’est pas obligé d’accepter votre proposition de renégociation. Avant de souscrire à un crédit immobilier, il est important que vous fassiez un benchmark des taux prévus par les autres banques afin de prendre une décision éclairée.
Conseil 6 : Optimiser sa fiscalité immobilière
Rentabilité locative – optimiser sa fiscalité
La fiscalité est l’un des éléments essentiels pour obtenir une bonne rentabilité locative. En effet, comment rentabiliser son investissement immobilier locatif, tout en payant moins d’impôts ?
Pour avoir une bonne rentabilité locative, louez votre bien en meublé (lit, cuisine complète, canapé, ustensile de cuisine). Ainsi, vous pourrez prétendre au statut de LMNP (Loueur Meublé Non-Professionnel) qui est un avantage fiscal.
Le statut LMNP vous permet de devenir propriétaire d’un bien meublé en percevant des revenus locatifs non imposés tout en récupérant la TVA (uniquement si vous achetez un bien neuf). Ce statut concerne la location de logements meublés dont les revenus générés par la location n’excèdent pas la somme de 23 000€ par an pour le propriétaire ou 50% de ses revenus globaux par an.
Le loueur meublé non professionnel peut choisir d’investir en location saisonnière ou en location classique (longue durée).
Conseil 7 : Louer meublé et en colocation
Les loyers des locations meublées sont en moyenne supérieurs de 20 % à ceux des locations nues. En louant votre logement en colocation, le rendement est plus élevé de 1 à 2 % qu’en location classique . Ces deux options doivent donc être envisagées, même si elles présentent plus de contraintes. La demande est forte et la fiscalité est particulièrement avantageuse en ce qui concerne la location meublée.
En optant pour la déclaration au réel, vous pouvez amortir les murs et les équipements du logement. La colocation, quant à elle, connaît un essor puisque de nombreux jeunes actifs se tournent également vers cette option.
Les avantages de la colocation
La colocation présente pour vous de nombreux avantages :
Le facteur rentabilité
La colocation présente des avantages pour les propriétaires de biens immobiliers. En effet, le principal avantage est que les logements en colocation peuvent se louer légèrement au-dessus des prix du marché. De plus les habitations en colocation s’écoulent assez rapidement sur le marché : il n’y a pas de carence locative.
Si un des colocataires décide de quitter le logement, les autres trouvent facilement un nouvel occupant pour le remplacer et le propriétaire n’a donc pas à s’en occuper, ce qui est un avantage considérable.
La colocation permet au bailleur de retrouver une meilleure rentabilité et de supprimer le risque de carence locative tout en disposant de plusieurs garanties financières.
La clause de solidarité contre les locataires récalcitrants
En ce qui concerne le paiement du loyer, il existe des clauses de solidarité qui permettent aux propriétaires de se retourner contre tous les colocataires en cas d’impayé. Cela vous garantit de toucher chaque mois le loyer que vous avez exigé.
Etre exonéré d’impôts
Aujourd’hui, il est de plus en plus courant de mettre en location une chambre libre dans sa résidence principale afin d’avoir un revenu supplémentaire. Cela fait de vous un propriétaire colocataire : un cas particulier.
Comment calculer la rentabilité locative d’un bien
Rentabilité locative – méthodes de calcul
Faire un bon investissement dans l’immobilier permet de générer un cash-flow immobilier et d’avoir une bonne rentabilité. Ce principe se vérifie également dans l’immobilier locatif. Le taux de rentabilité locative est le rapport entre ce que vous avez investi et dépensé (vos charges) et ce que vous avez gagné (vos recettes ou produits).
Pour évaluer et calculer votre rentabilité locative, plusieurs moyens s’offrent à vous. Vous avez le choix entre une simulation évaluative au travers de logiciels et d’applications, ou calculer à l’aide d’un professionnel.
Dans le calcul du rendement locatif, doivent être pris en considération les éléments suivants :
- Le prix de votre bien immobilier ainsi que les variations annuelles;
- Le montant de votre apport personnel;
- Le loyer fixé ou souhaité avec les révisions annuelles;
- Les impôts, taxes et cotisations sociales;
- Les frais d’achat et charges;
- Les mensualités du prêt immobilier si vous avez souscrit à un prêt.
Le calcul de la rentabilité locative se fait selon deux volets : la rentabilité locative avant impôt et la rentabilité après impôt.
1. Rentabilité locative avant impôt
Rentabilité locative – Calcul avant et après impôt
Calcul rentabilité brute avant impôt
Il s’agit d’effectuer le calcul en ne tenant pas compte des frais et charges locatives. Cette voie de calcul n’est pas fiable, en ce sens que vous aurez la fausse impression d’avoir une plus grande rentabilité. Chose qui n’est pas conforme à la réalité.
Ainsi la rentabilité brute avant impôt se calcule de la façon suivante :
Rendement brut avant impôt = (loyer annuel / prix d’acquisition du bien) x 100
Le prix d’acquisition comprend tous les frais relatifs à l’acquisition du bien (frais de notaire, d’agence, frais de rédaction de compromis, etc.)
Prenons un cas fictif. Vous avez un loyer annuel de 5000 € (simple non meublé) et avez acquis le bien à 120 000 € :
(5000 / 120 000) x 100 = 4,16% de taux de rentabilité locative brute
Il est préférable d’y intégrer toutes les charges locatives pour avoir un taux plus fiable.
Calcul rentabilité locative nette avant impôt
Pour calculer la rentabilité locative nette avant impôt , il faut intégrer tous les frais et charges relatifs à la location du bien.
Ainsi vous aurez :
Rendement net avant impôt = (loyer annuel – taxe foncière – charges non récupérables – frais de gestion / prix d’acquisition du bien) x 100
Notez bien les frais et charges pouvant être pris en compte :
- La taxe foncière : environ 8% du loyer annuel ;
- Les charges non récupérables : par exemple les honoraires du syndic;
- Les vacances locatives;
- Les travaux d’entretien ;
- Les frais de gérance : environ 10% du loyer annuel;
- Les assurance loyers impayés : environ 3-4% des loyers annuels.
- Les frais de copropriété;
Supposons que l’ensemble de ces charges représente 10% de votre loyer annuel, alors nous aurons le calcul suivant :
(5000 – 10% x 5000/ 120 000) x 100 = 3,75 % de taux de rentabilité locative net avant impôt
En clair, vous investirez 120 000 euros et percevrez 4500 € de loyer net.
Si vous avez souscrit à un crédit immobilier, pensez à intégrer le coût du crédit dans les frais d’acquisition.
2. Rentabilité locative après impôt
Nous procéderons de la même manière que précédemment mais en tenant compte cette fois-ci des impôts.
L’imposition des revenus fonciers se fait au régime du réel simplifié ou au micro foncier. Dans le régime du réel foncier, les frais sont déduits. Cela permet d’obtenir un déficit foncier qui favorisera un abaissement de vos impôts. Dans le cas du micro foncier, les frais d’exploitation ne sont pas déduits , ce qui permet au propriétaire de bénéficier d’un abattement fiscal de 30% en location vide et et 50% en meublée. C’est à la suite de cela, qu’est obtenu le revenu locatif imposable auquel est additionné 17,2% de prélèvements sociaux.
Reprenons notre exemple :
Pour une location non meublée, ce qui est notre cas, vous aurez un abattement de 30%. Soit 5000 x 70% = 3500 € qui seront imposés. Vous devriez ajouter 17,5% des prélèvements sociaux, soit 612,5 € .
En fin de compte, il vous restera 5000 € – 612,5 = 4384,5 € . Vous aurez donc une rentabilité locative annuelle brute après impôt de 3,65% au lieu de 4,16 avant les impôts.
Avec un appartement meublé vous aurez un rendement locatif beaucoup plus élevé.
Ces chiffres sont à titre illustratifs, il convient donc de tenir compte de la plus-value immobilière et de l’augmentation du loyer.
3. Retour sur investissement
Rentabilité locative – retour sur investissement
Le retour sur investissement se distingue de la rentabilité locative. Si, le premier est la rentabilité sur le loyer perçu, le deuxième renvoie au bénéfice relatif à l’investissement. En général, il s’observe à long terme. Retour sur investissement à moyen terme. Il se calcule en tenant compte de deux aspects: les dépenses d’investissement (efforts financiers) et les recettes d’investissement qui sont les loyers perçus.
Le simulateur de l’INSEE (IRL) permet d’effectuer le calcul avec la possibilité d’augmenter le loyer annuel. Dans le calcul, il faudra tenir compte :
- Du montant du prêt immobilier;
- Des encaisses (loyers nets);
- Du coût du crédit (intérêts…);
- Des décaissés (charges, impôts, taxes, frais de gestion…);
- Du taux de rentabilité ;
- Du délai du prêt immobilier.
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Prenons un exemple :
Vous avez un prêt immobilier de 120 000 remboursable sur 15 ans :
- Vous encaissez 63 180 € de loyers nets [(5000 € – 10 % x 5000 €) x 15 ans = 67 500 €].
- Et décaissez 10 000 € (apport) + 100 000 € (capital) + 9 000 € (coût du crédit) + 9 187,5 € (impôts et prélèvements sociaux), soit 128 187,5 €.
Vous aurez un effort financier de 60 687,5 € (128 187,5 € – 67 500 € = 60 687,5 €). Il faut mentionner que le prix immobilier augmentera avec les années, ce qui pourra augmenter vos marges bénéficiaires.
Au terme de cet article, retenez que l’immobilier locatif représente un véritable enjeu de rentabilité à considérer dans vos investissements. Les quelques conseils relatifs au choix de votre bien immobilier meublé ou non meublé, à la région d’implantation ou encore à l’augmentation de la valeur du bien devraient vous aider à obtenir une bonne rentabilité locative.
Pour aller plus loin, je vous recommande la vidéo portant sur « 10 choses à savoir avant d’investir dans l’immobilier »