Vous êtes dans l’immobilier, vous subissez la pression fiscale sur l’imposition, et vous désirez réduire vos impôts. Dans cet article nous alors aborder la question et vous donner des astuces pour réduire vvos impôts. Qu’est ce qu’il faut connaitre sur l’investissement immobilier? Comment fonctionne l’impôt sur les loyers? Quel régime locatif vous convient?
Investissement immobilier : Définition
L’investissement dans l’immobilier consiste à acheter un logement pour le mettre en location afin de percevoir un revenu complémentaire et se constituer un patrimoine. Pour bien le comprendre et profiter des avantages fiscaux qu’il offre, il est nécessaire de comprendre comment fonctionne l’imposition sur les loyers. En effet, l’Etat propose des déductions d’impôts en contrepartie d’une location. Tout contribuable qui paye ses impôts peut donc bénéficier d’une réduction de ses impôts. Différents systèmes d’investissement locatif existent et nous en verront les détails.
Fiscalité immobilière : Location meublée et location nue
Nous vivons dans un monde, ou nous subissons constamment la pression des impôts et prélèvement fiscaux. Vous avez un bien immobilier que vous mettez en location et vous désirez savoir comment réduire vos impôts? Il est primordial que vous sachez comment fonctionne l’impôt et comment il est calculé en fonction de vos revenus. Il existe deux types de locations; ce sont la location à vide et la location meublée.
Location nue ou non meublée
Comme son nom l’indique, on parle de location vide, pour une location ou le logement est vide. Il s’agit plus précisément d’un logement qui ne possède pas de meubles, ou de l’aménagement nécessaire pour être qualifiée de meublée. Il n’est pas question ici de l’équipement minimum de fonctionnement (sanitaires, lavabos, cuisine non équipée, électricité..).
On note ici deux types de sous régimes: le régime micro-foncier et le régime réel. pour chacun des ses régimes, vous allez payer l’impôt sur le revenu (IR), plus les prélèvements sociaux (PS). Notons que l’impôt sur le revenu et le prélèvement fiscal est fonction du taux marginal d’imposition. Elle peut être de 14%, 30%, 41%, 45%, selon la tranche revenu annuel que vous percevez.
1. Réduire ses impôts : régime micro-foncier
Déclarer ses loyers chaque année. Si je perçois 10000 euros, par exemple, je les déclare premièrement et l’administration fiscale va m’accorder un abattement de 30% avant de me faire subir l’imposition. Elle va donc ôter un montant de 3000 euros qui correspond à ses 30%, et je serais imposé sur les 7000 euros restant. L’impôt sur le revenu que je note ici IR est de 14% soit 980 euros, et les prélèvements sociaux PS qui sont de 15,5% vont produire 1085 euros. Ce qui me fera un total de 2065 euros d’impôt à payer au total.
2. Réduire des impôts : régime réel
Dans ce cas présent, je vais enlever toutes mes charges réelles sur le bien que je perçois. Pour vous donnez un petit aperçu sur ce que représente ses charges réelles, ce sont la taxe foncière, les travaux d’entretient, les intérêts d’emprunt. Reprenons notre exemple pour un revenu de 10000 euros et calculons comment optimiser mes revenus et réduire mon impôt. Sur les 10000 euros, considérons que j’ai 6000 euros en tout de charges réelles soit des taxes fonciers 2000 euros, des travaux d’entretient à 3000 euros et des intérêts d’emprunt à 1000 euros.
Après déduction de mes charges réelles, il reste 4000 euros sur lesquels me seront déduit les impôts. Je les déduit de 10 milles, donc il reste 4000 euros sur lesquels l’Etat va m’imposer.
IR: 14%= 560euros
PS: 15,5%= 620 euros
Le tout pour un total de 1180 euros.
En définitive, avant de faire votre choix, il vous faut comparer l’abattement de 30% à toutes les charges que vous pourrez déduire! L’impact est énorme. On y gagne au niveau de l’impôt si on en paie, mais aussi au niveau des prélèvements sociaux.
Il est à noter également que le régime micro foncier est impossible si le total des loyers par ans dépasse les 15000 euros. Si vous optez pour le régime réel, vous vous engagez pour une durée d’au moins trois ans.
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Location meublée
Location meublée
Une location en meublé est une location où le locataire peut s’installer directement en apportant ces seuls affaires personnelles. Légalement, l’équipement autorisé est assez limité, de quoi vivre, dormir, manger au quotidien. Chaque pièce du local a besoin d’être équipée avec un matériel adéquat.
Tout d’abord, il est bon de savoir que si vous louer en meublé une partie de votre résidence, vous pouvez bénéficier d’une exonération sous certaines conditions. Dès lors qu’on loue en meublé, on est considéré comme un professionnel, c’est à dire que ce n’est plus des revenus fonciers qu’on va percevoir, mais des bénéfices industriels et commerciaux. On a le choix entre un régime micro-BIC et un régime réel.
1. Réduire ses impôts : Régime micro-BIC
Reprenons l’exemple précédent avec le revenu de 10000 euros. Vous allez déclarer votre loyer, ensuite vous bénéficierez d’un abattement de 50% avant le prélèvement de l’impôt. Pour 10000 euros, j’ai donc un abattement de 5000 euros.
IR 14% = 700 Euros
PS 15,5% = 775 Euros on aura donc un total de 1475 Euros d’impôts prélevés.
2. Réduire ses impôts : Régime réel
Comme précédemment, vous déclarez votre revenu de 10000 euros. Vous produisez vos charges réelles: taxe foncière, intérêt d’emprunt, et autres… si je reprends les même valeur que précédemment avec une valeur de 6000 euros pour les charges réelles, j’aurai un Impôt sur le Revenu de 14% sur 4000 Euros —-560 euros et un Prélèvement Social de 15,5% sur 4000 Euros —- 620 euros pour un total de 1180 euros.
Payer moins d’impôts : Louer vide ou meublé
Immobilier locatif-Réduire ses impôts
De prime abord, on a l’impression que la seule différence entre une location meublée et une location à vide c’est le régime micro-BIC. Mais il y a d’autres considérations à prendre en compte, notamment le fait que la location en meublé engendre des obligations administratives importantes, pour toutes les charges qu’on veut déduire. On doit aussi remplir une déclaration sociale 2033 qui va comporter un bilan, un tableau des immobilisations, un tableau des amortissements et un relevés des provisions. Cette immobilisation va nous pousser soit à tenir vraiment une comptabilité, soit à faire appel à un expert comptable. De plus, dans les charges réelles, il y a aussi un amortissement des biens soumis à des règles très compliqués qui obligent à passer par un expert comptable. Cela va donc générer d’autres frais. De plus, il faut payer une charge annuelle supplémentaire sauf cas d’exonération appelée CFE.
La CFE est la Cotisation Foncière des entreprises, elle est payée chaque année (sauf exonération), par toute les personnes physiques ou morales qui exercent une fonction non salariée.
Immobilier locatif : Comment payer moins d’impôts?
Réduire ses impôts
De ce qui précède, on constate qu’une erreur à éviter est celle de ne pas meubler ton logement, lorsqu’on veut réduire ses impôts. Ensuite, dès lors que vous louez un bien et que vous avez des charges sur ce bien (travaux, prêt…) d’abord se diriger vers un régime réel.
Pour ce qui est du type de location, les deux types meublée et à vide sont pertinentes. Toute fois, il est a noter que la location vide est beaucoup plus facile à gérer. La location meublée quand à elle nécessite un comptable, même si elle permet un amortissement. S’ajoute la CFE à payer en location meublée.
Astuces pour éviter d’impôts sur ces loyers
il y a trois moyens simples que je peux vous citer rapidement pour réduire ses impôts. La première c’est que vous devez faire des travaux dans votre local. Si vous possédez un bien en propre déclaré et que vous investissez ou prenez un crédit pour le rénover. Dans ce cas là, vous bénéficiez d’une déduction de vos charges sur vos revenus de location. Tu passes ainsi facilement non imposable. Ensuite vous devez prendre votre bien à crédit et non le payer entièrement. vous pouvez enfin faire du crédit au maximum pour avoir des intérêts.
Défiscalisation immobilière : comment réduire ses impôts
Fiscalité immobilière- Réduire ses impôts
Il s’agit des dispositifs mis en place par le gouvernement pour concentrer l’investissement des contribuables sur des domaines prioritaire, le logement en particulier. Selon le bien immobilier choisit (ancien ou neuf, la zone géographique…) et du dispositif législatif, l’investisseur peut bénéficier d’un bonus fiscal. De nombreuses lois de défiscalisation immobilières existent aujourd’hui. Il est donc possible de choisir la loi qui vous profite le mieux pour réduire vos impôts.
A. Payer moins d’impôts: Loi Pinel
La loi Pinel encourage l’investissement dans l’immobilier neuf. Vous vous acquerrez un logement neuf que vous mettez en location en contrepartie d’une réduction fiscale. Pour cela vous devez mettre le logement en location pour une durée minimale de 6 ans, 9 ans, ou 12 ans. Vous récupérez ainsi un pourcentage de 12%, 18% ou 21% du prix de revient du bien immobilier sur la durée de mise en location. Ceci correspond à 2 % par an jusqu’à 9 ans et 1% supplémentaire par an jusqu’à 12 ans. Ainsi, un appartement d’une valeur de 10000 € engendrera 200 euros d’économie d’impôt par an pendant 9 ans, et 100 euros par an ensuite.
Toute fois, quelques conditions sont à respecter; le bien immobilier ne doit pas dépasser 30000 euros par ans. Le logement devra également être situé dans des zones géographiques déterminées. Il faut donc choisir une zone à forte demande locative. Les loyers et ressources des locataires sont aussi plafonnés.
B. Réduire ses impôts: loi Bouvard
C’est un régime de double défiscalisation. Il permet à l’investisseur dans le cas précis des résidences de services, de bénéficier à la fois d’une réduction de son impôt sur le revenu et de récupérer par le propriétaire de la totalité de la TVA. La réduction d’impôt s’élève à 11% du montant de l’investissement de départ. Le montant total de cette réduction d’impôt est étalée linéairement sur 9 ans. Le contribuable qui investit ainsi dans cette Loi pourra récupérer l’intégralité de la TVA , soit 19,6% HT ou 16,4% du TTC.
Le bien immobilier doit être meublé et répondre aux conditions d’éligibilités: résidence pour étudiants, résidences pour personnes âgées, logement de tourisme… Le locataire est l’exploitant de la résidence et le bail qui le lie à l’investisseur est un bail commercial, d’une durée comprise entre 9 et 12 ans. Ce dispositif est recommandé pour les personnes désireuses de ne pas s’occuper de tout ce qui concerne les formalités de gestion, les charges, la relation avec les locataires…
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C. Payer moins d’impôts : Loi Malraux
Cette loi vise deux objectifs: promouvoir la restauration des bâtiments remarquables, dans le but de sauvegarder le patrimoine architectural français et augmenter l’offre locative des centres-villes historiques. Le principe est que l’investisseur qui achète ce bien, s’engage également à le restaurer selon un cahier de charge bien défini. Il récupère par la suite 22 % ou 30 % ( (Plan de Sauvegarde de Mise en Valeur) ) du montant des travaux dans une limite de dépenses de 100 000 € par année fiscale sur une durée maximale 4 ans.
Tout comme pour les autres plans permettant de réduire ses impôts, le contribuable prend en contrepartie l’engagement de louer le logement qu’il a acquis. En loi Malraux cet engagement locatif est de 9 ans. Par contre, il n’y a pas de contrainte ou de plafond pour le loyer. Les travaux doivent aboutir à la restauration complète de l’immeuble et la qualité du bâti est suivie par un Architecte des Bâtiments de France.
D. Réduire ses impôts : Déficit foncier
Le déficit foncier est un mécanisme par lequel, un propriétaire dont un bien immobilier coûte plus cher que ce qu’il rapporte peut déduire la différence de son revenu global. Ou du moins une partie de cette différence. C’est l’une des dernières méthodes pour diminuer ses impôts fiscaux. Il va vous permettre de faire « disparaître » vos revenus fonciers. Cette option va de même diminuer vos autres revenus imposables jusqu’à 10.700 euros, en plus des autres réductions d’impôts. Il se limite à une durée de 6 années consécutives. Il permet de défiscaliser la totalité de vos travaux de rénovation sur votre bien immobilier destiné à la location.
Ce dispositif de déduction fiscale convient tout particulièrement aux contribuables disposant de revenus fonciers importants et donc fortement imposés (dans les dernières tranches marginales d’imposition). La réduction d’impôt acquise au titre des déficits fonciers entre dans le plafonnement global des niches fiscales.
La multiplicité des dispositifs de défiscalisation immobilière proposés dans cet article vous permet de répondre à la plupart des problématiques foncières. Vous pouvez trouver parmi ces lois fiscales celle qui vous conviendra le mieux pour réduire vos impôts.
Pour aller plus loin sur la fiscalité immobilière, je vous recommande ma vidéo ci-après: « Comment avoir un bon rendement locatif »