Le rachat de soulte est une opération bancaire qui permet de racheter la part qui revient à d’autres dans le cadre d’une opération. Il intervient généralement à la suite d’un divorce, d’une séparation ou d’une transmission. En effet, lors d’un divorce, la présence d’un bien immobilier détenu en indivision peut être source de conflits. Le rachat de soulte permet alors à l’un des conjoints de prendre la pleine propriété du bien. Pour ce faire, il devra verser une soulte à l’autre conjoint. Le rachat de soulte est un projet qui peut être financé par un crédit immobilier. Découvrez dans cet article le mode d’emploi d’un rachat de soulte.
Rachat de soulte : Qu’est-ce que c’est ?
Rachat de soulte – Qu’est-ce que c’est
Le rachat de soulte est un procédé par lequel une personne décide de garder la pleine propriété d’un bien immobilier qu’elle partage en indivision avec un tiers. Elle peut alors contracter un crédit bancaire dans le but de racheter la part de l’autre personne. Le rachat de soulte permet ainsi d’avoir un unique propriétaire pour le bien immobilier.
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1. Définition de rachat de soulte
La soulte correspond à la somme d’argent versée après un divorce ou un partage de bien par l’un des indivisaires à un autre. Cela, afin d’avoir la pleine propriété dudit bien. Autrement dit, la soulte est un dédommagement financier d’une partie de la valeur d’un bien. Le rachat de soulte est donc l’opération qui consiste à verser le montant qui correspond à la valeur de la part qu’on souhaite s’approprier.
En effet, lorsque vous êtes propriétaire en indivision et que vous désirez devenir l’unique propriétaire, vous devez procéder à un rachat de soulte. Vous pourrez par ce fait racheter la part qui revient de droit aux autres indivisaires. L’indivision est une situation juridique dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien.
On distingue ainsi 2 cas de figure pour lesquels un rachat de soulte peut intervenir. Il s’agit de :
Rachat de soulte divorce
Lors d’un divorce, la liquidation de l’indivision se traduit par le rachat des parts de l’un des deux conjoints. Ainsi, pendant les démarches de divorce, les époux vont procéder au partage des biens communs acquis pendant leur vie de couple. L’un des conjoints a la possibilité de racheter la part de son ex conjoint afin de devenir unique propriétaire des biens. Cette opération se fait par acte notarié.
Cependant, la question du rachat de soulte ne peut intervenir qu’après que le juge se soit prononcé. Dans le cas précis du mariage, le rachat de soulte concerne généralement l’habitation des ex conjoints. Aussi, l’un doit accepter de récupérer la pleine propriété du bien et de ce fait, rembourser la part de l’autre. Ils peuvent également décider de vendre le bien immobilier. Dans ce cas, la somme perçue lors de la vente contribuera au remboursement du crédit bancaire. Pour ce qui concerne les autres biens en commun, leur valeur sera divisée équitablement entre les deux ex conjoints.
Rachat de soulte succession
Lorsque des héritiers partagent une succession, chacun d’eux perçoit une part correspondant à la valeur proportionnelle des ses droits d’indivisaire. Dans le cas où ils sont plusieurs à partager un bien immobilier, ils peuvent trouver une entente sur la valeur des lots à racheter. Lorsqu’il n’est pas possible de composer des lots de valeurs égales aux droits, le déficit peut être compensé par une soulte. L’article 826 du code civile stipule que l’indivisaire dont la part a une valeur supérieure doit verser une soulte à celui qui a reçu une part inférieure à ses droits. Le rachat de soulte permettra ainsi de rétablir l’égalité.
Par ailleurs, sachez qu’il est possible qu’une tierce personne intervienne pour le rachat de soulte. En effet, une personne extérieure aux héritiers ou aux ex-conjoints peut prendre une part dans la soulte à verser. La personne qui consent au rachat de soulte peut également faire appel à un tiers pour se porter garant. Cela afin de s’assurer du financement de la banque.
2. Calculer la valeur de la soulte
Vous devez demander les services d’un expert immobilier (notaire ou agent immobilier) afin de calculer la valeur de la soulte. L’expert déterminera la valeur du bien immobilier au jour du rachat d’après les prix en cours sur le marché. Toutefois, dans un divorce à l’amiable, les ex époux peuvent décider d’un commun accord de la valeur de la soulte. Or comme il arrive rarement qu’ils soient d’accord sur la valeur de la soulte, il convient de faire appel à un professionnel.
Dans le cas d’une succession où un actif immobilier est partagé entre plusieurs héritiers, le calcul de la soulte dépend du bien en question. Lorsque l’un des héritiers voudra procéder au rachat de soulte, le notaire considérera le marché immobilier afin de déterminer la valeur du bien. Bien entendu, les indivisaires peuvent également convenir ensemble de la valeur des lots à racheter.
De façon pratique, le calcul s’effectue en divisant la valeur nette du bien par le nombre des indivisaires. Celui qui procède au rachat de soulte devra donc additionner les lots des autres afin de déterminer le montant de la soulte à verser. Aussi, avant d’effectuer un rachat de soulte, assurez-vous d’avoir les moyens de la payer. Pour cela, vous devrez tenir compte de la valeur des lots à rembourser et des frais de notaire. Il convient donc de procéder à une simulation de rachat de soulte en incluant les taux d’intérêt du crédit bancaire. Cette simulation de rachat de soulte peut s’effectuer directement sur des sites en ligne qui proposent cette opération.
3. Déterminer le prix du rachat de soulte
Le prix du rachat de soulte dépend de son mode d’acquisition (crédit immobilier ou non) et de la valeur du bien. Lorsque l’emprunt est entièrement remboursé, le prix du rachat de soulte est facile à calculer. Pour un bien immobilier dont les conjoints ont contribué chacun de la moitié, considérons que la valeur au jour du rachat de soulte est de 500 000 euros. Afin de racheter la part de l’autre conjoint, vous devrez verser une somme équivalente à la moitié soit 250 000 euros.
En revanche, si le remboursement du crédit immobilier finançant l’acquisition du bien immobilier est inachevé, le partage est plus complexe. Considérez l’exemple précédent, avec un bien immobilier de 500 000 euros et un crédit restant de 100 000 euros. Le prix du rachat de soulte sera = 200 000 euros (500 000 – 100 000)/2. Vous devrez également y rajouter le montant du capital restant dû.
4. Calcul des frais de notaire pour un rachat de soulte
Calcul des frais de notaire pour un rachat de soulte
C’est au notaire qu’il revient de rédiger l’état liquidatif dans une démarche de divorce. Lorsqu’il s’agit d’un divorce par consentement mutuel, l’état liquidatif sera dressé avant le dépôt de la convention de divorce. Cette convention doit être signée par les deux avocats des époux. Pour un divorce contentieux, l’acte peut se faire devant le juge si les époux trouvent un accord, sinon cela se fera après que le divorce soit prononcé.
Il reviendra aux deux époux de payer à part égale les frais de partage au fisc et les honoraires du notaire. Les frais de notaire comprennent : les émoluments d’actes d’environ 1 % au-delà de 60 000 euros, les débours et émoluments de formalités (environ 500 euros). Les frais de notaire sont additionnés à celui du rachat de soulte. Il peuvent correspondre à 7 ou 8 % de la valeur de la soulte.
Lorsqu’il s’agit d’une succession, ces frais de notaire sont répartis entre les héritiers.
Comment faire un rachat de soulte ?
Comment faire un rachat de soulte
L’opération de rachat de soulte doit respecter certaines formalités. Cela, afin d’éviter des conflits souvent présents dans ces cas. Qu’il s’agisse d’un divorce ou d’une succession, 4 acteurs doivent intervenir. Il s’agit de :
1. Le notaire
C’est le premier intervenant dans la procédure du rachat de soulte. Il rédige les actes afin de leur donner authenticité et légalité. Son rôle est également d’effectuer les démarches nécessaires de sorte à satisfaire l’accomplissement des diverses obligations. Notamment celle du paiement des frais fiscaux. C’est également lui qui détermine la valeur du bien. Le juge n’intervient qu’en dernier recours si l’ époux qui souhaite effectuer le rachat de soulte n’est pas d’accord avec l’estimation du notaire.
En outre, la personne qui consulte le notaire doit également penser au droit de partage du bien. Afin d’éviter des conflits, les frais de notaire seront divisés à parts égales entre les indivisaires. Ces frais peuvent aller jusqu’à 2.5 % de la valeur du bien et elle est reversée aux impôts. Les frais de notaire eux avoisinent les 7 % de la valeur du bien. Sont inclus dans ces frais : les honoraires, les frais des hypothèques, la note d’urbanisme et les droits de mutation. Ces frais peuvent varier d’un cabinet de notaire à un autre, pensez à faire jouer la concurrence.
Lorsque le bien immobilier est acquis il y a moins de 5 ans, les frais de notaire sont réduits à 3 %. Toutefois, cela arrive rarement.
2. L’avocat
Son rôle est de déterminer les compensations à payer par chaque partie. Les époux font généralement appel à un avocat lorsqu’ils ne parviennent pas à s’accorder sur la part de chacun. Cependant, il est recommandé que les époux parviennent à un accord entre eux. Cela particulièrement s’il reste encore un montant de crédit immobilier à rembourser.
Celui qui effectue le rachat de soulte se chargera de rembourser le crédit restant dû. Ce montant sera donc déduit de la soulte à verser à l’autre conjoint. Les deux parties peuvent consulter leur banque afin de déterminer les mensualités restantes.
3. L’agent immobilier
Un bien immobilier acquis il y a de cela plusieurs années peut voir sa valeur changer. L’agent immobilier est plus à même de déterminer la valeur actuelle du bien immobilier. Le bien acheté est partagé en lots équitable entre les indivisaires. Il faudra rajouter au montant de la soulte, le total du crédit immobilier à rembourser.
4. La banque
Il existe des banques spécialisées dans le rachat de soulte. Elles peuvent alors vous aider à financer votre rachat de soulte. Ces banques considèrent généralement le rachat de soulte comme un crédit immobilier classique. Aussi la banque devra vérifier vos conditions d’emprunt. Pour ce faire, elle considère plusieurs facteurs :
- Taux d’endettement : C’est-à-dire le rapport de vos charges sur votre revenus calculé mensuellement. Pour être considéré comme solvable, ce taux doit être inférieur à 33 % afin de maintenir votre niveau de vie actuel. Dans le cas particulier d’un divorce, la pension alimentaire est considérée comme une charge pour le conjoint qui la verse. Par contre, pour celui qui la reçoit c’est un revenu.
- Analyse de vos derniers relevés bancaires : Cette analyse donnera un aperçu sur la manière dont vous gérez votre argent. La banque s’assurera que vous n’êtes pas à découvert.
- Votre état de santé : La banque vous demandera de remplir un questionnaire quant à l’état de votre santé. Ces informations servent pour l’assurance.
Vous disposez d’un délai de rétraction de 10 jours pour annuler votre demande d’emprunt. En revanche, il est conseillé d’emprunter une somme qui correspond à la valeur de la soulte et du capital restant dû. De cette façon, vous pourrez rapidement solder la soulte.
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En définitive, l’opération rachat de soulte intervient dans le cadre d’un divorce ou d’une succession. Une partie peut alors devenir l’unique propriétaire du bien détenu en indivision. Cette une démarche qui se fait par acte notarié. J’espère que cet article à davantage contribué à vous éclairer concernant le rachat de soulte.
Pour aller plus loin, je vous propose de suivre cette vidéo : Comment renégocier son prêt immobilier.