Une proposition d’achat permet de s’engager auprès du propriétaire du bien immobilier qu’on désire acquérir. En effet, acquérir un bien immobilier n’est pas toujours facile à cause de la multitude des acheteurs. Aussi, pour acheter un bien, vous devez vous assurer de proposer une offre qui coïncide avec celle du vendeur. De plus, vous devez vous arranger pour devancer tous vos potentiels concurrents sur le bien. La proposition d’achat vous permet de commencer tout de suite les négociations. En effet, la proposition d’achat tient lieu de document formel dont le but est de convaincre le vendeur de votre bonne foi. Découvrez dans cet article comment faire une proposition d’achat immobilier.
Qu’est ce qu’une proposition d’achat immobilier ?
Qu’est ce qu’une proposition d’achat immobilier
Lorsque vous trouvez la maison qui correspond à vos attentes, il faut savoir agir promptement. Pour ce faire, vous devez commencer au plus vite les négociations. Souvent, il faut procéder en vous engageant verbalement ou par écrit auprès du vendeur. Il s’agit alors d’une proposition d’achat qui soumet un prix auquel vous êtes prêt à acquérir le bien immobilier.
1. Proposition d’achat : Définition
Une proposition d’achat ou offre d’achat est une offre d’acquisition adressée par le potentiel acheteur au vendeur du bien immobilier. La proposition est la contrepartie de la promesse de vente, formulée par l’acheteur. Il s’agit d’une offre à contracter faite par l’acheteur indépendamment de l’offre de vente déjà soumise par le vendeur. Aussi, le prix de la proposition d’achat est souvent inférieur au prix proposé par le vendeur aux potentiels acquéreurs. En effet, le contenu de la proposition d’achat stipule le prix auquel l’acheteur propose d’acquérir légalement le bien.
De façon pratique, la proposition d’achat est un moyen de parvenir à un consensus avec le vendeur. C’est un moyen pour l’acheteur de faire savoir au vendeur les conditions sous lesquelles il est prêt à accéder à l’offre. La proposition d’achat alors rédigée, permet à l’acheteur de retenir le bien immobilier. Cependant, il ne s’agit pas d’un acte obligatoire.
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2. Contenu d’une proposition d’achat
La proposition d’achat est un document par lequel le futur acheteur s’engage vis à vis du vendeur du bien immobilier. Pour ce faire, il faut que le vendeur accepte les conditions soumises par l’acheteur. Il peut donc contenir entre autres les informations suivantes :
- Le prix proposé par l’acquéreur
- La date limite de validité de l’offre (généralement 1 ou 2 semaines)
- Des conditions suspensives, pour le cas où l’acheteur se rétracte. Cependant, il faut noter que l’acheteur dispose d’un délai de 10 jours après la signature du compromis de vente pour se rétracter. De plus, il ne sera pas amené à se justifier.
- Absence d’une situation hypothécaire
Notez qu’à cette étape de la vente, vous ne devez verser aucun acompte au vendeur du bien immobilier.
Les obligations d’une proposition d’achat
Les obligations d’une proposition d’achat
La proposition d’achat vous permet de manifester votre volonté d’acquérir un bien immobilier. C’est également un excellent moyen de retenir ledit bien. Toutefois, il entraîne des implications d’ordre juridique. En effet, la proposition d’achat est un acte juridique qui engage votre responsabilité.
1. Comment faire parvenir une proposition d’achat au vendeur ?
La lettre de proposition d’achat doit être directement remise au vendeur. Après la visite du bien immobilier, rédigez et adressez la lettre au vendeur en courrier recommandé avec AR. Cependant, vous devez prendre conscience qu’il s’agit d’un engagement de votre part à en respecter les termes. La rédaction de la proposition d’achat doit ainsi être faite avec grand soin.
Par ailleurs, notez qu’il est également possible de faire parvenir une proposition d’achat par mail. Elle peut également s’effectuer par voie orale. Toutefois, rédiger une lettre permet de formaliser l’acte entre les différentes parties. La négociation s’en trouvera également accélérée.
Dès lors que le vendeur aura accepté le contenu de la proposition, vous serez engagé. La suite de la procédure sera la signature du compromis de vente. Par ailleurs, il est possible que le vendeur formule une contre-proposition. Tout comme il peut également choisir de refuser l’offre proposée.
2. Proposition d’achat et conditions suspensives
La proposition d’achat peut contenir des conditions suspensives. Une condition suspensive permet à l’acheteur de se désister s’il n’est plus en mesure d’acquérir le bien. Par exemple, si votre achat est conditionné par l’obtention d’un prêt bancaire, vous pouvez inclure une condition suspensive au cas où vous ne l’obtenez pas. Aussi, il faut que la promesse de vente précise que le prix de l’achat sera acquitté seulement si le prêt est consenti par la banque.
Dans le cas d’un refus de la banque, vous aurez alors la possibilité de vous rétracter sans conséquences. En effet, vous serez remboursé de toutes les sommes versées au vendeur ou à l’agent immobilier en charge de l’opération. Par contre si votre condition suspensive est remplie, la banque vous octroie le prêt, la vente est définitive.
Cependant, il peut arriver que la proposition d’achat soit exigée pour retenir le bien. Dans ce cas, vous devrez prendre quelques précautions. Vous pouvez par exemple :
- Donner au vendeur une durée réduite (10 jours maximum) pour accepter l’offre que vous lui faites. Demandez également qu’il vous réponde via un courrier recommandé, adressé avec accusé de réception.
- Signer en avance le recours à un prêt dont vous préciserez les modalités dans l’avant-contrat.
- Précisez les conditions de légalisation de la vente. Il faut également que les conditions suspensives soient mentionnées.
- Avertir le vendeur que la proposition d’achat sera révoquée en cas de non respect du délai imparti.
3. Proposition d’achat et délais de rétractation
Une proposition d’achat est un acte juridique dont les implications sont importantes. Cependant, dans la pratique le vendeur n’a pas vraiment intérêt à vous poursuivre. En effet, les démarches judiciaires sont nombreuses et coûteuses. En outre, l’acquéreur peut invoquer le délai de rétractation de 10 jours prévu par la loi. Il en bénéficie effectivement après la signature du compromis de vente.
En effet, si vous revenez sur votre décision d’acheter le bien immobilier, vous avez 10 jours pour le faire. Passé ce délai, le vendeur peut exiger des frais pour dommages et intérêts. Toutefois, il s’agit également d’une procédure longue et coûteuse. L’acquéreur pourrait également être protégé par les conditions suspensives.
Comment faire une proposition d’achat ?
Comment faire une proposition d’achat
Une proposition d’achat de bien immobilier présente un léger risque. Vous prenez l’engagement de signer un compromis de vente avec le vendeur. Pour ce faire, vous devez vous assurer de bien estimer la valeur du bien. Ensuite, vous devez prendre les précautions nécessaires pour ne pas vous retrouver dans une impasse.
Voici des étapes que vous pouvez suivre pour soumettre votre offre d’achat :
Etape 1 : Évaluation du bien immobilier
Une fois la visite immobilière effectuée, il est temps de faire votre proposition d’achat. Sachez toutefois que vous ne pouvez pas faire cette offre au hasard. Pour ce faire, vous devez calculer avec soin les paramètres suivants :
- Votre budget maximum
- Le prix de vente proposé par le propriétaire
- Les prix du marché
En effet, vous ne pouvez pas uniquement vous fier au prix de vente proposé par le vendeur. Ce dernier pourrait avoir surestimé son bien. De ce fait, il est important que vous réalisez votre propre évaluation du bien immobilier en question. Pour ce faire, vous devez également tenir compte de : la situation géographique du bien, le marché local et l’état du bien lui-même.
Etude du Marché local et emplacement
Selon la situation du bien immobilier (ville et quartier), le prix peut rapidement augmenter. De ce fait, il est important que vous preniez des renseignements sur le prix du m² local. Considérez également les différents critères qui peuvent influer sur le prix d’un bien immobilier :
- La notoriété du quartier
- Le calme
- Une proximité des commodités : écoles, transport en commun, etc.
- La présence d’espaces verts, etc.
Les journaux locaux proposent régulièrement des grilles avec les cotes des villes et des quartiers. En les consultant et en faisant appel à un expert, vous aurez une bonne idée du prix du marché. Vous pouvez en plus faire appel à un chasseur immobilier, il sera mieux à même de vous conseiller sur la valeur du bien. Il pourra également vous indiquer la marge de négociation que vous avez.
L’étude du bien en lui-même
Après un aperçu de l’environnement, considérez à présent le bien lui-même. Sa valeur sera fonction de son état. En effet, en prenant en compte les caractéristiques propres du bien, vous pourrez mieux l’apprécier. Est-ce que le bien a été entièrement rénové ou bien il vous faudra effectuer des travaux ? Si oui, évaluez l’importance et le coût des travaux à faire. Notez également la présence des paramètres particuliers tels que : balcon, terrasse, vue exceptionnelle, piscine, etc.
Toutes ces précisions vous permettront de connaître les caractéristiques à prendre en compte pour évaluer le bien immobilier. Vous pouvez vous servir de la grille suivante :
- Appartement au rez-de-chaussée avec vue sur la rue : -15 à -25 % de la valeur moyenne
- Pour un appartement situé dans un immeuble disposant d’un ascenseur : +2,5 % par étage à partir du 3e étage
- Des constructions voisines au logement de moins de 10 mètres : -10 %
- Présence d’une terrasse, un balcon ou un jardin : +5 à +15 %
- Un appartement ou une maison disposant d’une vue panoramique : +5 à +20 %
- Des nuisances sonores importantes : -15 à -20 %
- Un logement entièrement rénové : +15 à +20 %
- Logement nécessitant d’être rafraîchi : -5 à -10 %
- Un logement à rénover presque entièrement : -10 à -30 %
Plusieurs autres critères sont également à considérer : orientation du logement, entrée du soleil, le résultat des diagnostics immobiliers, etc.
Etape 2 : Formuler une offre d’achat à l’écrit
Une fois le bien immobilier correctement estimé, formulez votre proposition d’achat. Elle peut se faire de 2 manières possibles : orale ou écrite. Lorsque l’offre d’achat est effectuée de manière orale, elle ne vous engage à rien. Par contre, elle ne vous donne en retour aucun droit et aucune garantie sur le bien immobilier. De ce fait, si un autre acheteur présente une meilleure offre, il ne considérera pas la vôtre.
En revanche, rédiger une proposition d’achat papier vous engage davantage. Une fois que le vendeur aura accepté l’offre par écrit également, vous êtes tenu de respecter votre engagement. En effet, votre proposition d’achat fait office d’un acte juridique. Celui-ci vous garantit que votre proposition sera suivie par la signature d’un compromis de vente. D’où l’importance d’être sûr de vous avant de vous engager dans cette voie. Vous devez veiller à organiser un plan de financement de l’achat. Pour ce faire, vous pouvez attendre d’avoir obtenu votre crédit bancaire.
Ce que doit contenir la proposition d’achat écrite
Votre offre d’achat écrite doit contenir plusieurs informations :
- Montant que vous êtes prêt à débourser pour l’achat du bien
- S’agit-il d’une maison ou d’un appartement ? Précisez-en la superficie, le nombre de pièces, etc.
- Le délai accordé au vendeur pour accepter ou refuser la proposition. Il est généralement compris entre 5 et 10 jours
- Modalités d’acceptation ou de refus par le vendeur. Précisez-lui par quel moyen il peut vous répondre soit par voie d’huissier, soit par courrier recommandé avec accusé de réception
- Demandez-lui un délai de rétractation (moyenne autour de 7 jours)
- Précisez-lui les détails de votre plan de financement
- Ajoutez les mentions suivantes : vente définitive seulement après signature de l’avant-contrat et offre d’achat annulée automatiquement si les délais ne sont pas respectés.
Ajouter des clauses suspensives
Il s’agit d’un point très important car la proposition d’achat vous engage. Afin d’éviter de vous retrouver coincé, ajoutez des clauses suspensives à votre offre d’achat. Celles-ci vous protègent en cas de difficulté à tenir les termes de la proposition.
De ce fait, il est recommandé d’inclure des clauses suspensives pour les raisons suivantes :
- Refus de la banque à vous accorder le crédit immobilier que vous lui avez demandé.
- Remise en question de l’état du logement. Il peut arriver que vous découvrez à un moment de la procédure des défauts dans le logement : une installation électrique non réglementaire, des charpentes rongées par les termites, etc.
- Présence de servitudes ignorées au départ. Surtout si leurs existences constituent des contraintes qui peuvent jouer sur la jouissance votre bien.
Même lorsqu’il s’agit d’un logement neuf ou entièrement rénové, vous devez rester très prudent. Pensez toujours à ajouter des clauses suspensives à votre offre d’achat.
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Etape 3 : Acceptation et signature de l’offre d’achat
La proposition d’achat ne constitue pas en soi une invitation à la négociation. Aussi, si le vendeur n’est pas satisfait par votre offre, il peut vous formuler une contre-offre par écrit. Lorsqu’il accepte la proposition d’achat et la signe, vous devez à présent vous engager et signer un compromis de vente. En outre, sachez qu’un versement d’aucune sorte ne peut être exigé au moment de votre offre d’achat. Par ailleurs, l’absence d’une réponse du vendeur ou encore une contre-offre vous désengage vis à vis de lui.
Pour aller plus loin, je vous propose de suivre cette vidéo : Comment négocier efficacement