La promotion immobilière est le métier exercé par un promoteur immobilier. Ce dernier est chargé d’acquérir un terrain, d’y construire des biens immobiliers avant de les vendre. C’est donc lui qui entreprend les démarches afin de proposer de nouvelles offres sur le marché de l’immobilier. La promotion immobilière est ainsi une activité économique qui contribue à la production de biens immobiliers. Ceux-ci sont destinés à la vente auprès de potentiels acheteurs qui pourront les utiliser à des fins propres ou les mettre en location. Découvrez dans cet article, comment faire de la promotion immobilière.
En quoi consiste la promotion immobilière
La réalisation du programme de promotion immobilière
Faire de la promotion immobilière, c’est entreprendre l’édification d’une construction. Celle-ci est répartie en lots et destinée à la vente pour un usage d’habitation ou commercial. La promotion immobilière est une activité complexe de par les différentes opérations qu’elle fait intervenir. En effet, un projet de promotion immobilière doit être préparé dans les détails. Cela, depuis la recherche du terrain, jusqu’à la commercialisation des lots après la fin des travaux. Elle exige donc au promoteur immobilier de trouver les finances et d’orchestrer les différentes interventions dans le projet. Les détails du contrat de promotion immobilière sont définis par l’article 1831-1 du code civil.
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Les étapes suivantes décrivent l’activité de promotion immobilière. Il s’agit de :
1. La mise en place du projet
C’est la première étape lors de l’initiation d’un programme de promotion immobilière. Le promoteur a le choix entre les deux options suivantes :
- Être maître de son propre programme : De ce fait, il est lui-même le maître d’ouvrage du projet. Aussi, il engage ses finances propres dans le montage du programme.
- Être prestataire : Il est alors sous l’autorité d’une entité qui engage ses fonds dans le projet.
Le promoteur immobilier professionnel recoure généralement aux deux options. Ainsi, il peut réaliser des projets moins importants en tant que maître d’ouvrage et pour les projets plus importants, intervenir au titre de prestataire.
2. L’acquisition foncière
C’est l’investissement principal lors d’une promotion immobilière. Le promoteur est constamment à la recherche d’un terrain bâti ou non, en vue de la réalisation d’un ouvrage de construction. Le prix de l’acquisition foncière est déterminant étant donné qu’il représente à lui seul 50 % du coût total de l’opération. Dans le cas particulier d’une promotion immobilière avec construction, l’investissement financier est élevé. Ceci en raison de l’équipement en matériel de construction. Cependant, la location de ce matériel permet de réduire les coûts.
3. La réalisation du programme de promotion immobilière
Une phase importante de la promotion immobilière est celle de réservation. Le promoteur doit vendre un maximum de lots sur plan. L’argent ainsi acquis servira à alléger les charges financières. Pendant la construction, le promoteur doit veiller au déroulement des travaux. Une fois les travaux achevés, le promoteur doit s’assurer de trouver des acheteurs pour les lots restés invendus.
Le promoteur immobilier doit être capable de respecter les délais et le budget alloué à l’exécution de l’ouvrage. Pour ce faire, il doit être un bon négociateur et un bon commercial. Ce qui fait des achats et des charges externes le poste de charge le plus important. En effet, ils constituent environ 70 % du chiffre d’affaire. Ensuite, 20 % sont utilisés pour la rémunération du personnel. Enfin, 8 % à 10 % servent a la dotation aux amortissements.
Les recettes de l’activité proviennent essentiellement de la vente directe des lots (plus de 70 %). Le reste provient des honoraires perçus. Cependant, il a une nette différence entre le chiffre d’affaire des entreprises qui font la promotion immobilière des logements et ceux spécialisés dans la promotion immobilière de bureaux.
Présentation du marché de la promotion immobilière
Présentation du marché de la promotion immobilière
Le marché de la promotion immobilière est en pleine croissance ces dernières années. C’est particulièrement le secteur du logement collectif qui connait un réel dynamisme. Plusieurs raisons expliquent ce changement. On peut citer :
- Un faible taux d’intérêt : Ce taux profite tant aux ménages qu’aux investisseurs immobiliers.
- L’instauration des dispositifs fiscaux : Ceux-ci encouragent les investissements locatifs.
- Le prêt à taux zéro : Il s’agit d’un prêt aidé qui soutient les propriétaires accédants.
Cependant, on assiste à la hausse des coûts de construction. Cette augmentation est due à la généralisation des bâtiments basses consommation. Ce qui entraîne une baisse des marges des promoteurs immobiliers.
Par ailleurs, les permis de construire mettent du temps à être accordés. Cela s’explique par les exigences de la législation relative à la construction : recours, chartes locales de construction, respect du niveau de performance énergétique, etc.
Le marché de la promotion immobilière est organisé en 3 secteurs. Il s’agit précisément de :
- La promotion immobilière des logements, regroupant 2/3 des entreprises dans le secteur. Cela passe par la promotion immobilière des bâtiments de logement, de rénovation et de résidences hôtelières.
- La promotion immobilière d’infrastructures. 10% des entreprises sont présentes dans cette catégorie. Il s’agit de la construction des locaux commerciaux, des zones d’intérêt collectif et d’infrastructures routières.
- La promotion immobilière des locaux commerciaux. Cette catégorie regroupe toutes les sociétés œuvrant à la promotion immobilière des locaux à usage professionnel. Elle regroupe à peu près 500 entreprises.
On rencontre aussi des organismes juridiques qui œuvrent dans la promotion immobilière. Il s’agit particulièrement des SCI en construction mis en place par les promoteurs immobiliers pour la réalisation de programmes immobiliers.
Trouver le financement de sa promotion immobilière
Trouver le financement de sa promotion immobilière
Une promotion immobilière ne peut-être réussie sans financement. En effet, sans financement, le projet ne pourra pas éclore. Une promotion immobilière demande la plupart du temps un investissement de plusieurs millions d’euros. Cela exige donc nécessairement de contracter un prêt bancaire. Or, il se trouve que les banques ne financeront votre projet que si vous parvenez à vendre sur plan une grande partie des lots.
Le financement d’un programme de promotion immobilière doit couvrir 3 pôles :
- L’achat du terrain
- La préparation et l’équipement du terrain
- Les honoraires des différents acteurs sur le projet.
Trouver le financement pour un projet de promotion immobilière est donc une tâche ardue. Un promoteur débutant ne dispose pas toujours des liquidités nécessaires au financement de la totalité du projet. Il lui faudra donc trouver des sources de financement externes.
Voici comme est constitué le budget pour une promotion immobilière :
- Les apports ou fonds propres : Il s’agit de vos finances propres que vous êtes prêt à injecter dans le projet. Le montant représente généralement environ 10 % à 20 % de la somme totale nécessaire.
- Les fonds provenant de vos associés si vous en avez.
- Les ventes sur plan (VEFA), soit environ 40 % à 50 % de la somme totale nécessaire.
- Un emprunt immobilier auprès d’une banque qui représente 40 % de la somme totale.
En somme, vous devrez obtenir un nombre conséquent de pré-vente ou de pré-location avant de pouvoir lancer votre projet. C’est à cette seule condition que vous pourrez convaincre la banque de vous accorder un prêt. En effet, avant de consentir à un prêt, la banque veut être sûre de la viabilité de votre projet. Cela afin de minimiser les risques.
Développer sa communication pour une bonne promotion immobilière
Développer sa communication pour une bonne promotion immobilière
Pour les promoteurs immobiliers aguerris, l’obtention du financement est plus facile. En effet, ils disposent déjà de fonds propres conséquents et jouissent d’une bonne réputation locale. Aussi, ils ne sont plus dans l’obligation de réaliser une grosse VEFA pour obtenir un prêt bancaire. Par contre, pour un promoteur immobilier moins connu, la recherche du financement sera beaucoup plus compliquée. La banque refusera de vous prêter plus de 60 % du coût total de l’opération.
Toutefois, quelque soit votre parcours, vous devez faire une bonne communication de promotion immobilière. C’est à cette condition que vous pourrez pré-vendre vos lots et parfaire ainsi le financement de votre projet.
1. L’importance de la communication de promotion immobilière
La communication de promotion immobilière vous permettra de vendre un plus grand nombre de lots sur une période de 6 à 12 mois. Elle comporte de nombreux enjeux. En effet, votre objectif avec cette communication est de :
- Vendre le maximum de lots sur plans
- Convaincre les acheteurs potentiels d’investir maintenant pour un appartement qu’ils possèderont dans le futur.
- Pousser des investisseurs à mettre leur argent dans des logements qui rapporteront dans le futur.
- Bâtir un climat de confiance.
En général, les prospects sont plutôt méfiants. C’est ce qui rend la communication de promotion immobilière importante. Vous devrez donc parvenir à établir la confiance au travers de votre campagne de marketing.
2. Les moyens nécessaires pour une communication de promotion immobilière réussie
Afin de réussir votre communication de promotion immobilière, vous devez :
- Fixer des objectifs clairs selon l’importance du projet : En effet, selon la taille du bâtiment à construire, votre communication sera différente.
- Développer une stratégie qui répond à votre besoin : Logements en construction, en avant-première ou des queues de programme.
- Adapter la communication à un prospect ciblé : Acquéreurs désirant investir dans une résidence principale, investisseurs locatifs désireux de profiter au passage d’une défiscalisation.
- Ajoutez de la valeur à votre offre : Afin de faciliter le choix à un prospect qui doit se décider entre plusieurs propositions. Amenez-les à vous choisir vous plutôt qu’un autre acteur qui possède peut-être l’avantage de la renommée.
- Travaillez sur votre référencement naturel : Ainsi, vos pages apparaîtront en premier sur les moteurs de recherche pour vos mots clés. Vous pouvez également envisager la publicité payante sur Google. Ainsi, vous pourrez rapidement générer du trafic de qualité. Cela d’autant plus que les délais de commercialisation sont souvent serrés.
Tous ces éléments vous assurent une communication excellente auprès de votre prospect.
3. Les retombées d’une communication de promotion immobilière
Une stratégie de communication de promotion immobilière vous permettra d’atteindre ces deux objectifs en particulier :
- Amener des acquéreurs et des investisseurs à investir dans votre projet de promotion immobilière.
- Augmenter la renommée de votre marque. Vous aurez ainsi la possibilité de créer un lien de confiance avec votre prospect potentiel.
Plus que de vendre votre projet, vous devez savoir vendre votre expérience. En effet, c’est votre savoir faire qui convaincra les investisseurs. Les derniers veulent avant tout être rassuré concernant votre compétence à mener à bien votre programme de promotion immobilière. Pour ce faire, il faut que votre travail de réalisation soit conforme à leurs attentes. De sorte à ce que les personnes à la recherche d’un logement trouvent leur compte, tout comme les investisseurs immobiliers.
4. L’impact du programme immobilier dans votre stratégie de communication immobilière
L’impact du programme immobilier dans votre stratégie de communication immobilière
Votre programme immobilier constitue le premier support de votre stratégie de communication. En effet, c’est votre projet qui va convaincre les investisseurs et les acheteurs de s’engager avec vous. Ce programme exprime les particularités de votre prestation. Ainsi, il est essentiel de communiquer sur la nature exacte de votre programme de promotion immobilière. Vous pouvez le faire depuis le chantier, en donnant un aperçu du rendu une fois les travaux achevés.
Pour ce faire, mettez un accent particulier sur votre programme neuf dans votre stratégie de communication. Mentionnez le choix de l’architecture de vos constructions. Celle-ci peut être classique pour satisfaire une clientèle traditionaliste. Vous pouvez aussi opter pour un style innovant pour mettre au premier plan votre originalité.
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En définitive, la rentabilité d’un programme de promotion immobilière dépend grandement de votre capacité à pouvoir le commercialiser. Par conséquent, vous devez tout mettre en œuvre pour assurer un grand volume de vente. Dans le cas contraire, vous serez lourdement pénalisé. Un promoteur immobilier doit donc avoir une parfaite maîtrise du marché de l’immobilier. De plus, il doit maîtriser les coûts du terrain et des matériaux et respecter le délai de de livraison. Une bonne communication en amont contribuera pour beaucoup à améliorer les VEFA.
Pour aller plus loi, je vous propose de suivre cette vidéo : Faut-il faire de la promotion immobilière