La promesse de vente est une procédure qui précède la vente d’un bien immobilier. Cet acte permet à l’acquéreur potentiel de faire une réservation du bien immobilier sur une période donnée. Pendant ce temps, il peut alors réunir les fonds nécessaires à l’acquisition du bien. Ainsi, la promesse de vente engage avant tout le vendeur. En effet, par cet acte celui-ci se retrouve dans l’incapacité de proposer son bien à une tierce personne. Découvrez dans cet article les différents engagements entre vendeur et acquéreur à travers la promesse de vente.
Promesse de vente : Qu’est-ce que c’est ?
Promesse de vente – Qu’est-ce que c’est
Lorsque le vendeur et l’acheteur parviennent à un accord pour la vente d’un bien immobilier, ils signent un acte. Cet acte qui définit les conditions de la vente précède la vente proprement dite. Il peut alors s’agir d’une promesse de vente.
1. Promesse de vente : Définition
La promesse de vente est un contrat par lequel, un vendeur s’engage à réserver son bien immobilier à un acheteur. Ainsi, l’acquéreur s’engage à conclure la vente aux conditions définies par le vendeur. L’acquéreur bénéficie donc d’une option pour l’acquisition du bien. Il peut toutefois se rétracter et ne pas conclure la vente.
Une promesse de vente est donc un acte juridique contractuel engageant unilatéralement le vendeur d’un bien immobilier. Ce dernier est soit un particulier ou un professionnel. La promesse de vente doit donc être rédigée et signée avant la vente définitive. Par son biais, le vendeur s’engage à disposer son bien uniquement au signataire du contrat de promesse de vente. Cependant, cette exclusivité est assortie d’une date limite. Ce délai est appelé option.
L’acheteur réserve ainsi le bien moyennant une somme correspondant à 10% du prix de vente du bien. Il dispose de 10 jours pour se rétracter.
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2. Nature juridique de la promesse de vente
En effet, il est important de souligner le caractère unilatéral de ce contrat. Cet accord matérialisé par la cosignature de l’acheteur potentiel. Par cela, il consent à recevoir l’engagement unilatéral du vendeur. Toutefois, cet accord ne l’engage absolument à rien. Il est donc libre de lever ou non l’option.
3. A quoi engage une promesse de vente ?
La promesse de vente peut s’effectuer par acte notarié ou sous seing privé. De ce fait, elle doit obligatoirement être enregistrée au service des impôts. Vous disposez d’un délai de 10 jours à compter de la date de signature du contrat par l’acheteur pour l’enregistrer. Passé ce délai, l’accord est considéré comme étant nul. Lorsqu’une promesse de vente est effectuée sur une durée de plus de 18 mois entre une personne physique et un professionnel, l’acte notarié est obligatoire. Dans le cas contraire, elle est considérée comme nulle.
Durant la période de validité de la promesse de vente, le vendeur ne peut en aucun cas proposer son bien à un autre acheteur. Toutefois, notez que cette opération n’est pas gratuite. En effet, l’acquéreur se doit de verser 10 % de la valeur du bien au vendeur afin de le retenir.
Dans le cas ou l’acheteur se rétracte et refuse de conclure la vente, le vendeur du bien immobilier conserve les 10 % versé. Cette somme est comptée comme une indemnité pour le temps où le bien n’était plus sur le marché.
4. Signification de l’option dont bénéficie l’acquéreur
Comment effectuer une promesse de vente ?
Comment effectuer une promesse de vente
Lorsque vous avez trouvé un acheteur potentiel pour votre bien immobilier, vous pouvez conclure à une promesse de vente. Cet acte est un avant-contrat qui vous engage auprès de l’acheteur pour un délai déterminé. La promesse de vente précède donc la vente proprement dite.
Voici quelques conditions à respecter dans la tenue de votre promesse de vente :
1. Le contenu de la promesse de vente
La promesse de vente est un avant-contrat qui doit être dressée par écrit. Bien qu’il soit possible de la faire sous seing privé, les services d’un notaire sont vivement conseillés. En effet, la rédaction du contrat est assez complexe. Un agent immobilier est également capable d’assister les deux parties. En revanche, l’acte sera toujours réalisé sous seing privé.
Lorsque la réservation du bien va au-delà de 18 mois, un acte notarié est obligatoire. Afin d’assurer sa validité, la promesse de vente doit comporter les :
- Informations relatives au bien en vente : l’adresse, une hypothèque sur le bien, etc.
- Coordonnées de l’acquéreur et du vendeur : Nom et adresse
- Conditions de vente : le prix de vente, les modalités de paiement, les honoraires du professionnel s’occupant de la vente, etc.
Les documents suivant doivent également accompagner la promesse de vente :
- Le dossier de diagnostic technique
- Les modalités de gestion de la copropriété (s’il y en a une).
2. Introduire des conditions suspensives dans la promesse de vente
- L’exercice du droit préemption du locataire actuel du bien
- Le refus de la banque d’accorder un prêt à l’acquéreur.
En effet, si l’acquéreur envisage de financer l’achat du bien par un prêt, l’obtention de celui-ci est nécessairement une clause suspensive. De même, si l’acquéreur ne compte pas recourir à un crédit bancaire, il doit le mentionner sur le contrat. Cependant, en cas d’établissement d’un acte notarié, cette mention est inutile.
Les conditions suspensives permettent aux deux parties de récupérer leur liberté. Pour ce faire, il faut que les délais prévus soient dépassés. L’indemnité est alors restituée à l’acquéreur.
3. Les formalités de la promesse de vente
Les formalités de la promesse de vente
Une promesse de vente sous seing privé doit être enregistrée auprès des services d’impôt. L’enregistrement a lieu au plus tard 10 jours après la signature de l’accord. Les droits d’enregistrement sont entièrement à la charge de l’acheteur. Par ailleurs, la promesse de vente sous seing privé doit être notifiée à l’acheteur. Cette notification se fera par courrier recommandé avec accusé de réception. Le vendeur gardera également un exemplaire de la lettre. Lorsque l’enregistrement n’est pas effectué dans le délai de 10 jours, tous les effets de l’acte sont annulés. Pour ce faire, il faudra qu’une des deux parties entame une démarche d’annulation.
Un acheteur peut choisir de faire valoir son droit d’option avant l’enregistrement de la promesse de vente. Dans ce cas, on bascule dans une promesse synallagmatique. Cela parce qu’à présent, il y a un engagement réciproque de l’acquéreur comme dans un compromis de vente. Ainsi, l’enregistrement devient caduque.
Les avantages de signer la promesse devant un notaire
Un notaire peut se charger de rédiger la promesse de vente et de la faire signer par les deux parties. Procéder ainsi présente plusieurs avantages, soit pour le vendeur ou l’acheteur.
- Le montant de l’indemnité d’immobilisation : C’est la principale cause de litige entre le vendeur et l’acheteur. Cette somme doit au maximum atteindre les 10 % du prix du bien immobilier. En deçà, elle peut -être fixée au pourcentage ou au forfait. Par ailleurs, il arrive que les acheteurs repoussent le versement de cette indemnité. Le rôle du notaire est alors de garantir le versement de cette somme. Il en fixe le montant de manière à protéger les intérêts du vendeur. C’est également lui qui recevra cette somme et la placera dans un compte séquestre jusqu’à la conclusion de la vente.
- La bonne marche de la transaction : Le notaire veille au respect des termes prévus au contrat. Il représente la meilleure garantie pour les intérêts du vendeur et de l’acquéreur. C’est lui qui arbitre les démarches et qui s’assure que la loi et les modalités du contrat sont respectés. En cas de litige, c’est encore lui qui intervient pour trouver un compromis.
Grâce à son expérience, le notaire garantit la transaction en s’assurant du respect des points essentiels.
Comment se déroule une signature de promesse de vente devant notaire ?
Une fois le vendeur et l’acheteur sont d’accord sur les clauses de la vente, ils peuvent faire appel au notaire. Ce dernier rédigera la promesse de vente avant de vous la faire signer. La signature aura lieu en présence des deux parties. Lorsque l’une des parties n’est pas disponible, elle peut se faire représenter au travers d’une procuration. La procuration donne droit à un proche de signer à sa place.
Avant la signature, le notaire procède à la lecture de la promesse de vente. Ensuite, les documents sont alors signés sur chaque page. A ce moment, il est encore possible de modifier une clause.
4. La rétractation
L’acquéreur d’un bien immobilier dispose d’un droit de rétractation. Ce droit accorde à l’acheteur la possibilité de se rétracter et ce sans besoin de produire un justificatif. Ce délai est de 10 jours, son point de départ varie selon le cas :
- Acte sous seing privé : Dans ce cas, le point de départ est le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec AR.
- Acte rédigé par le notaire : le délai est compté dès le lendemain de la remise en main propre ou de la signature de l’acte.
La rétractation est adressée au vendeur par lettre recommandée avec AR dans le délai de 10 jours incompressible.
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5. Conséquences d’une annulation de la vente
Lorsqu’on contracte une promesse de vente, 3 cas peuvent se présenter en cas d’annulation de la vente :
- Le vendeur se retire de la vente avant que l’acheteur n’ait levé son option : Dans ce cas, l’acquéreur récupère l’indemnité d’immobilisation versée. Par ailleurs, il peut également exiger des indemnités pour dommages et intérêts. Ce qui correspond à 20 % des frais d’immobilisation. Pour ce faire, l’acheteur doit lever l’option dans les délais fixés au contrat.
- L’acheteur ne lève pas l’option dans les délais fixés au contrat : Dans ce cas, il se retire de la vente et le vendeur conserve l’indemnité d’immobilisation. Lorsque son retrait est justifié par une clause suspensive, il récupère son indemnité. Le vendeur est alors dégagé de son engagement et peut vendre son bien à un autre acquéreur.
- Le vendeur refuse la vente alors que l’acheteur a déjà levé l’option : L’acheteur récupère son indemnité d’immobilisation. En outre, il a la possibilité de saisir le tribunal de grande instance pour imposer la vente au vendeur. IL peut également exiger des dommages et intérêts.
En somme, la promesse de vente est un engagement sérieux qui engage le vendeur. C’est donc une décision à prendre après réflexion. Toutefois, la levée d’option rend cet engagement synallagmatique. Aussi, l’acheteur se retrouve également engagé juridiquement. Cette obligation est principalement celle de conclure la vente pour devenir définitivement acquéreur du bien. La suite logique est donc le versement de la totalité du prix du bien immobilier.
Pour aller plus loin, je vous propose de suivre cette vidéo : 10 chose à savoir avant d’investir dans l’immobilier