Le prix immobilier a fortement progressé sur les dix dernières années. Cette augmentation est l’effet des faibles taux de crédit immobilier. Ils ont induit une augmentation de la vente des logements et par là même une explosion des prix. En effet, l’accroissement de la demande et de l’offre ne progressent pas dans les mêmes proportions, ce qui a pour conséquence une augmentation du prix immobilier. Découvrez dans cet article, l’évolution du prix au m² en France.
Une augmentation du prix immobilier constatée depuis 2011
Une augmentation du prix immobilier constatée depuis 2011
Depuis quelques mois, le prix immobilier connait une flambée en France. Les ventes immobilières ont considérablement augmenté. Proportionnellement à cela, on assiste à une hausse du prix immobilier pour le m². A Paris, ce prix à augmenté de 5,5 %, il l’est de 6 % à Nantes et entre 2 % et 4 % à Bordeaux. De plus, les faibles taux d’intérêt de crédit immobilier favorisent cette inflation. En effet, un renchérissement du coût des crédits aurait comme conséquence la réduction des prix immobiliers. Car, il y a une grande marge entre les prix immobiliers et les revenus des foyers.
En effet, d’après plusieurs statistiques l’écart entre le prix immobilier et les revenus des ménages ne cesse de s’accroître. Cette situation ne saurait perdurer. Il faudra donc effectuer un réajustement du prix immobilier ou alors augmenter les revenus des ménages afin de corriger cette différence.
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Le tunnel de Friggit ci-après représente les différentes phases de variation du prix immobilier au cours des années.
1. Evolution du prix immobilier entre 1965 et 2000
Le prix immobilier a augmenté proportionnellement avec les salaires entre 1965 et 2000. Pendant ces années, le quotient du prix immobilier sur le revenu des ménages a progressé de près de 10 %. C’est ce que l’économiste a appelé tunnel de Friggit. Il s’agit d’une période où le niveau des prix était proportionnelle à celui des revenus. Durant cette période, la moindre variation sur le marché immobilier était rapidement corrigée. C’était notamment le cas entre 1987 et 1991.
2. Prix immobilier entre 2000 et 2008 : Formation d’une bulle
Dès 2000, le prix immobilier commence à s’envoler et à s’écarter du revenu moyen des ménages. Cette envolée du prix est maintenue par une accession au crédit facilité. Cette facilitation est le fait d’une forte baisse du taux d’intérêt ainsi que d’une augmentation de la durée d’emprunt. Conséquence, en 2008, l’indice du prix immobilier ancien excédait les 80 % du tunnel de Friggit. On rentre alors dans une nouvelle période de l’histoire de l’évolution du prix immobilier.
3. Une augmentation difficilement tenable depuis 2008
Après la crise financière de 2008, le ralentissement économique qui s’en est suivi avait entraîné une baisse du prix immobilier. Toutefois, ce repli n’a été que de courte durée. Les différentes politiques de relance gouvernementales (prêt à taux zéro, dispositifs locatifs, etc.) ont fini par revitaliser le marché immobilier. Actuellement, les taux de crédit exceptionnellement bas maintiennent les ventes, tout en augmentant les prix.
L’économiste Jacques Friggit pense que cette situation est intenable sur le long terme. Il propose alors deux solutions pour corriger cet écart entre le prix immobilier et les revenus des ménages :
- Soit une augmentation des revenus des ménages
- Ou alors un ajustement par la diminution du prix immobilier.
En théorie, une baisse de 40 % du prix immobilier suffirait pour ajuster l’écart et rejoindre le tunnel de Friggit. Toutefois, en pratique cela s’avère plus complexe. En effet, il faudrait plusieurs années avant de voir cet écart être corrigé. Tandis que les revenus des ménages progressent plutôt à mesure du temps. A long terme, l’augmentation des revenus des ménages semble être l’unique solution. Mais encore faudrait-il que le prix immobilier progresse moins rapidement.
Qu’est-ce qui explique la flambée des prix immobiliers en France ?
Qu’est-ce qui explique la flambée des prix immobiliers en France
Lorsque l’offre est statique, l’ajustement se fait par les prix. En effet, le prix et l’offre maintiennent l’équilibre et se rejoignent au niveau de la demande. Lorsque la demande fluctue et qu’elle s’accroît, un nouveau point d’équilibre est formé. Ainsi, lorsque l’offre est statique et invariable selon le prix immobilier, l’ajustement est possible uniquement par les prix de l’immobilier. La demande étant en équilibre, seule l’augmentation du prix peut réajuster l’équilibre.
Plusieurs paramètres expliquent l’augmentation de la demande immobilière sur la période 1998-2008. D’une part, on a l’augmentation de la durée des crédits. D’autre part, on a la diminution des taux d’intérêts, la démographie, etc. En effet, les données montrent que la durée des crédits est passée de 13 ans en 2000 à pratiquement 20 ans après 2000. Parallèlement, les taux d’intérêt ont sensiblement diminué. Ainsi, on est passé d’un taux de 5 % en 1998 à 2 % présentement. Ces différentes fluctuations ont donc augmenté la capacité d’emprunt des ménages.
1. Prix de l’immobilier : Raisonnable ou non ?
La conséquence directe de l’incapacité de l’offre à répondre à la demande est une augmentation du prix immobilier. Cette augmentation parait déraisonnable car, celle-ci est de 8.5 % par an sur les 10 dernières années. Pourtant, cette inflation ne diminuera pas à moins d’agir sur ses facteurs déterminants : augmentation du taux d’intérêt et diminution de la durée des crédits. En revanche, si cette évolution dépend de paramètres spéculatifs et incohérents, on pourrait assister à un brusque effondrement du prix immobilier.
2. Transactions enregistrées au cours de l’année 2017
Plusieurs transactions immobilières ont été enregistrées sur le courant de l’année 2017. Cette hausse du prix immobilier est plus forte pour les appartements. Elle peut atteindre les 5,8 à 7.8 % à Paris. Pour ce qui concerne les maisons, elle est plus faible : 2.7 %. En province, le prix immobilier ancien progresse de 1,6 % au troisième trimestre. Sur l’année 2017 , la hausse des prix est établie à 3.6 %. Cette hausse est également plus forte pour les appartements que pour les maisons.
Le volume de transaction quant à lui ne cesse de croître. A fin septembre, il s’élevait à 952.000 réalisé sur 12 mois. Cela, contre 825 000 réalisé un an plus tôt dans le même intervalle de temps.
De plus, le prix immobilier ancien en France n’a pas cessé de croître au troisième trimestre de 2017. Il a augmenté de 3,9 % par rapport au trimestre précédent, d’après l’indice Notaire-Insee. Cette hausse enregistrée entre juillet et septembre est croissante par rapport à la même période l’année précédente. Elle est également plus forte pour les appartements (5.1 %) que pour les maisons (3.1 %). Pareille progression n’avait plus été observée depuis 2011.
Du deuxième trimestre au troisième, le prix immobilier a progressé de 1,6 %. Cela avec une hausse pour les appartements (1,9 %) toujours plus élevée que pour celle des maisons (1,4 %). En Ile-de France, la hausse du prix immobilier pour les logements anciens connaît une progression de 1,6 du deuxième au troisième trimestre.
Indice des prix immobiliers publié par l’INSEE – Notaires
En province, le prix immobilier est proche du niveau de 2005. Cela malgré la modification de la structure des prix avec l’obligation nouvelle de la performance énergétique des bâtiments. L’indice du prix immobilier publié par l’INSEE ne reflète pas réellement l’évolution des prix de votre bien immobilier. Cette différence s’explique par le fait que cet indice ne se calcule pas en fonction des critères de qualité ayant cours.
Plus exactement, l’indice du prix immobilier en 2005 représentait l’exacte qualité d’un bien immobilier en cette période : isolation, chauffage, nombres de pièces, etc. De même, l’indice calculé en 2016, tenait compte de la qualité d’un bien immobilier en 2016 : norme de construction, consommation énergétique, mode de chauffage, etc. Aussi, pour évaluer le prix immobilier en 2018, il faudrait tenir compte des normes en vigueur au moment du calcul.
En effet, alors qu’en 2005 la norme énergétique n’était pas sur la table, en 2018, il s’agit d’un critère incontournable. Au cas contraire, le prix d’un même bien immobilier entre 2005 et 2018 sera pareil, alors que le propriétaire aura déboursé de lourds frais pour les travaux de rénovation énergétique. En effet, les travaux de rénovation pour une mise en norme du logement nécessitent d’importantes dépenses. Pourtant, cette dépense n’est pas prise en compte par l’Insee au moment du calcul de l’indice Insee-notaire.
D’ici 2020, le coût des travaux de mise en norme devra encore augmenter. Faute d’effectuer ces travaux, le propriétaire verra son bien immobilier être dévalué. Il est donc conseillé aux propriétaires de vendre leur logement ancien afin d’investir dans du neuf.
Prix immobilier : Le prix du m² En France en 2018
Prix immobilier – Le prix du m² En France en 2018
Pour ce qui concerne le prix du m², Paris n’est pas la ville la plus chère. C’est plutôt Neuilly-sur-Seine qui vient en tête du classement des communes ayant un prix immobilier élevé. Cela, avec un prix moyen de 9 650 euros le m² contre 9 450 euros à Paris. Levallois-Perret vient en troisième position avec un prix de 8 940 euros le m².
Au courant du 2 ème trimestre 2018, le prix immobilier dans l’ancien a progressé de 2.8 %. Cela, tant pour les appartements que pour les maisons. Mais lorsqu’on va en détail, les prix du m² des appartements sont ceux qui augmentent le plus. Avec une hausse de 3.20 % par rapport au deuxième trimestre 2017. Le prix immobilier des maisons quant à lui progresse de 2.5 % comparé à l’année précédente.
De même, le prix immobilier dans le neuf a enregistré une hausse au deuxième trimestre. Il progresse ainsi de 2.6 sur un an et de 0,7 % le trimestre à respectivement +2.6 et +0,4 % au trimestre précédent.
1. Prix immobilier selon les départements
Dans environ 40 % des départements français, le prix moyen du mètre carré n’excède guère les 1 300 euros. Dans d’autres, il dépasse les 4 000 euros. C’est notamment le cas en Ile-de France (5 520 euros le m²) à Paris (8 990 euros le m²) ainsi que dans la Haute-sur-Seine (4 140 euros le m²). C’est dans la Creuse, la Haute-marne et la Nièvre qu’on enregistre le prix immobilier le moins élevé en France. En effet, ils présentent un prix moyen de 670 euros le m² pour la Creuse à 760 euros pour la Nièvre.
2. Variation du prix du m² par arrondissement
A l’intérieur de Paris, le prix immobilier au m² varie énormément d’un arrondissement à un autre. Il atteint le pic dans les arrondissements où l’offre est inférieure à la demande. Dans le premier arrondissement, le prix immobilier au m² peut atteindre 12 100 euros au premier trimestre. En revanche, dans le vingtième, le prix moyen est de 8 250 euros.
Cependant, le prix immobilier enregistre une hausse à deux chiffre, avec 16 % sur un semestre. Toutefois, c’est dans le premier arrondissement qu’il progresse le plus à Paris. Quant au prix immobilier du troisième et du onzième arrondissement, il est en baisse de 9 % sur un semestre.
3. Évolution du prix du m² à Paris
Le prix immobilier à Paris a considérablement évolué sur 20 ans. En effet, entre 1998 et 2018, il a pratiquement été multiplié par 4 dans la capitale. Sur une année, les prix immobiliers ont augmenté de 6.8 %, après 7.6 % au trimestre d’avant. De même, cette hausse est de 1.8 % sur un trimestre à Paris.
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Comment investir dans l’immobilier en 2018 ?
Comment investir dans l’immobilier en 2018
L’investissement immobilier aujourd’hui permet à l’investisseur de s’enrichir très rapidement. Les taux extrêmement bas encouragent cet investissement. Voici quelques placements que vous pouvez réaliser dans l’immobilier :
- Vendre les biens immobiliers anciens et amortis : Cela revient à se dessaisir des biens immobiliers payés cash, sans crédit immobilier. Entre la perte de la valeur immobilière de votre bien et le risque d’une hausse des taux d’intérêt, la valeur de tels biens immobiliers pourrait bien diminuer fortement.
- Privilégier l’achat immobilier à crédit afin de bénéficier du niveau extrêmement faible des taux d’intérêt : Ceci vous protégera en cas de survenue d’une hausse des taux d’intérêt dans le futur. Ainsi, la baisse des prix de l’immobilier pourra être équilibrée par le bénéfice de taux d’intérêt incroyablement faible.
- Privilégier l’investissement immobilier dans le neuf ou dans l’ancien rénové : De ce fait, le bien immobilier acquis sera conforme aux normes de l’immobilier neuf. Vous pourrez alors anticiper l’obsolescence énergétique des bâtiments.
En effet, la situation exceptionnelle du marché de l’immobilier ne durera pas éternellement. Une augmentation très élevée du prix immobilier est à prévoir dans le futur. En tant qu’investisseur immobilier, vous devez profiter des taux avantageux présents pour invertir dans l’immobilier.
Pour aller plus loin, je vous propose de suivre cette vidéo : Investir dans le neuf ou l’ancien ?