L’une des principales vocations des banques commerciales est d’octroyer des prêts à ses clients actifs. Elles ne vous empêcheront pas d’effectuer des demandes de prêts immobiliers. Par contre, elles pourront les  recaler si votre dossier ne présente pas de garanties suffisantes. Dans le secteur bancaire, les prêts immobiliers sont parmi les plus couramment sollicités. Les banques sont de plus en plus réticentes étant donné les risques qu’elles courent. Toute banque se réserve ainsi le droit de refuser ou de valider votre demande de prêt immobilier. Dans cet article, je vous propose quelques astuces simples à mettre en œuvre pour bénéficier d’un crédit immobilier.

Comment réaliser une bonne affaire immobilière ?

Prêt immobilier – Faire une bonne affaire

L’immobilier est un secteur d’investissement des plus rentables. Il offre un effet de levier unique d’investissement qui consiste à utiliser l’argent de la banque pour constituer votre patrimoine. Le rendement des opérations immobilières peut dépasser 10%. C’est l’un des 4 piliers d’enrichissement à utiliser pour obtenir votre indépendance financière.

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Obtenir son premier prêt immobilier

Pour faire une bonne affaire dans l’immobilier, vous achetez un bien susceptible de vous rapporter des revenus à la fin de chaque mois. Autrement dit, c’est investir dans un bien immobilier qui vous permettra d’avoir des rentrées brutes supérieurs à vos charges mensuelles. Ces charges sont notamment le remboursement de votre crédit, les taxes foncières, l’impôt sur le revenu, les impositions marginales, les frais de rénovation ou d’entretien de votre bien immobilier et toutes autres charges qui vous incombent.

Un nouveau prêt immobilier pour augmenter les actifs de votre portefeuille

En tant qu’investisseur immobilier, vous êtes déjà engagé dans une ou plusieurs opérations immobilières. Il convient d’évaluer d’abord votre cash-flow pour déterminer ensuite votre capacité d’endettement auprès de la banque. Le cash-flow est la différence entre le revenu locatif brut et les charges. Un cash-flow positif constitue un atout important pour montrer à la banque votre capacité à réussir un investissement immobilier. Une part (70 %)  de votre revenu locatif couvre le remboursement de votre crédit. C’est une assurance de remboursement pour la banque.

Comment faire une bonne affaire dans l’immobilier ?

• La maximisation du loyer : offrir une prestation de qualité en entretenant votre bien afin de satisfaire la demande locative. Choisir un emplacement très sollicité et dynamique pourrait vous aider à fixer un loyer raisonnable.
• Réduction des charges liées à la taxe foncière, à l’impôts sur le revenu, aux charges de rénovation et d’entretien.
• Une bonne négociation du prix d’achat de votre bien immobilier. Ce prix conditionne les gains que vous pouvez réaliser à long terme. Pour mener une négociation réussie, vous pouvez vous atteler à comparer les différentes annonces de ventes sur les critères de superficies, des travaux d’aménagement à effectuer, d’attractivité de l’emplacement, présence d’un parc, sécurité…

I. Crédit immobilier : Comment avoir une bonne santé financière ?

Prêt immobilier – Compte épargne

Pour obtenir un prêt auprès de la banque, vous devez constituer un dossier présentant le projet immobilier et votre situation financière. La banque étudie ce dossier et cherche notamment à connaître la valeur de votre patrimoine, vos sources de revenus et la situation de votre compte bancaire. Ensuite le banquier analyse le projet d’investissement pour en déterminer la rentabilité. L’objectif est de confirmer votre solvabilité. Enfin pouvoir anticiper sur la possibilité de revendre le bien immobilier en cas d’insuffisance à vos engagements.

Avant d’introduire une demande de prêt, veuillez à régulariser l’état de votre compte bancaire. Cette opération d’assainissement de votre compte en banque devra être menée consciencieusement par vos soins au moins un semestre avant la demande. Les crédits à la consommation en cours de remboursement, les découverts à répétition entraînant des agios ne plaident pas en faveur de votre demande de prêt bancaire. Une gestion rigoureuse de votre compte bancaire est souhaitable.

Votre dossier devra exposer votre capacité à épargner régulièrement. Une épargne mensuelle est souhaitable afin de montrer au banquier votre capacité à construire une épargne de précaution. Cela démontre de votre aptitude à pouvoir anticiper sur les aléas de la vie. Vous vous donnez ainsi un profil responsable qui gère son compte en bon père de famille. Si vous disposez d’épargnes dans d’autres banques, c’est le moment idéal de les rapatrier sur votre compte auprès de cette banque. Cela pourrait contribuer à convaincre la banque de votre volonté d’honorer vos engagements.

II. Emprunt immobilier : Crédits à la consommation, comment les éviter ?

Prêt immobilier – Crédit à la consommation – 

Les crédits à la consommation sont généralement considérés comme  de mauvaises dettes. Ce sont des crédits qui ont servi à acheter des biens qui perdent de la valeur. Vous devez donc vous abstenir des dettes sur des biens de consommation car elles grignotent votre capacité d’endettement.

Si vous avez déjà contracté un crédit à la consommation, votre préoccupation sera de le résorber. L’objectif est d’améliorer votre ratio d’endettement en soldant vos crédits à la consommation. Les biens consommés ne représentent pas des facteurs de production susceptibles d’augmenter considérablement vos revenus mais constituent une charge.

Il est préférable d’avoir des revenus moyens et un profil d’épargne responsable que de générer des revenus élevés tout en disposant d’énormes crédits à la consommation. Cet état de chose est préjudiciable à votre santé financière. Gagner 2000 Euros et épargner 1200 Euros est un signe de bonne santé financière que gagner 3000 £ et en consommer 2000 £.

Lorsque vous disposez d’un apport personnel, certaines banques exigent entre 10% et 50% du montant de l’emprunt, vous augmentez vos chances d’obtenir votre prêt immobilier. Cet apport pourrait provenir de votre patrimoine, vos épargnes ou encore la revente d’un autre bien…

Le revenu locatif que vous rapporte votre bien immobilier préoccupera le banquier. Ceci étant donné que seul 70% de vos revenus sont valorisés. Faites idéalement vos calculs de manière raisonnable et soumettez-les à votre banque.

III. Financement immobilier : Comment présenter son dossier à la banque

Prêt immobilier – Dossier d’emprunt

Dossier de prêt immobilier, pourquoi faut t-il le préparer avec soin ?

Vous pourriez bien respecter les astuces précédentes sans parvenir à convaincre votre banquier de vous octroyer un crédit à l’investissement immobilier. La manière de présenter votre dossier est décisive dans l’acceptation de ce dernier. Veillez à ce qu’il soit complet en fournissant la liste exhaustive des pièces recommandées. Il s’agit entre autres de justificatifs de résidence, relevés de compte bancaire, et même vos bulletins de salaire. Certaines institutions bancaires s’intéressent particulièrement à votre situation professionnelle. Elles octroient des prêts selon votre expérience professionnelle, votre bilan et la nature de votre contrat professionnel. N’oubliez pas de joindre à votre dossier des avis d’imposition récents.

Une autre recommandation est de diminuer la durée de remboursement de votre emprunt car certaines banques sont réticentes aux longues durées d’emprunt. Le risque pour la banque s’accroît dans le temps.

Faites appel à votre créativité pour justifier le bien fondé de votre demande de prêt immobilier. La valeur ajoutée de votre projet immobilier pour vos futurs locataires est argument convaincant pour rallier la banque à votre cause.

Votre situation est comparable à celle d’un enfant qui vous demande de lui donner de l’argent. Vous lui demandez d’abord à quoi cela va lui servir. Ensuite s’il arrive à justifier la finalité, et que cela vous parait utile, alors vous lui donnerez satisfaction. C’est exactement la même chose lorsque vous allez chercher un prêt immobilier auprès de votre banque.

IV. Emprunt immobilier : Comment bien monter son projet ?

Attelez-vous à justifier le besoin de manière réfléchie, justifiez votre cash flow et faites une projection de ce que va vous ramener le bien immobilier que vous projetez d’acheter. L’apport du bien immobilier en termes de revenus est déterminant afin d’évaluer votre santé financière. Cet apport peut être quantifié et renseignera la banque sur votre aptitude à faire face à vos obligations.

Sachez projeter la mensualité du crédit par rapport au montant de l’emprunt que vous souhaitez faire à la durée du crédit et au taux en vigueur au moment de souscrire cet emprunt. N’hésitez pas à faire une étude comparative des taux d’intérêt en vigueur, des modalités de prêt et leur souplesse…

Et surtout affichez en face de cette mensualité de crédit un loyer avec l’avis de votre expert ou agent immobilier. De manière objective, votre mensualité n’excédera pas 30 % de vos revenus mensuels. La banque vous laisse une marge pour mener votre vie au quotidien et satisfaire vos besoins personnels.

IV. Générer un Cash-flow Positif

L’emplacement de votre bien immobilier donne une idée sur les possibilités de location et de revente. De préférence, demandez des prêts pour l’acquisition des biens immobiliers dans les grandes ou dans les villes dynamiques dans lesquelles la demande locative est importante.

Il faudrait toutefois prendre des valeurs réelles estimées pour ce revenu locatif. Ne sous estimez pas les dépenses liées à la rénovation, l’entretien et toutes les charges du propriétaire (taxes foncières, impôts sur le revenu, impositions marginales). Ne surestimez pas non plus les loyers bruts pour ne pas vous retrouver dans la negative equity. C’est en montrant que votre opération immobilière dégage du cash flow positif que la banque pourra vous accompagner.

Enfin, veuillez par-dessus tout constituer un dossier cohérent, complet, créatif afin de persuader votre banque de l’intérêt de votre investissement ainsi que de sa rentabilité qui détermine votre solvabilité. Ne doutez pas de votre projet, soumettez-le à différentes institutions de prêts, corrigez- le après un rejet et mettez en œuvre les conseils afin d’acquérir votre bien immobilier.

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Le prêt immobilier réputé difficile à obtenir ne l’est pourtant pas lorsque votre dossier remplit les critères énumérées précédemment.

Pour aller plus loin, découvrez dans cette vidéo « Comment bien négocier »