Plus value immobilière : Comment déclarer ses revenus

3 octobre 2018

En vendant un bien immobilier (maison, appartement, terrain) vous réalisez une plus value immobilière. Cette dernière est exonérée d’impôt dans le cas d’une résidence principale et imposée dans les autres cas. Découvrez comment déclarer une plus value immobilière?

I- Définition : plus value immobilière

La plus value immobilière est le bénéfice que réalise l’investisseurs lors de la revente d’un bien immobilier (terrain, immeuble, appartement). Elle est déduite à partir du prix d’achat, du prix de la revente, les travaux, les frais de notaires…Elle doit être déclarée par le notaie et est exonérée d’impôts dans certaines situations bien établies.

II- Quels impôts sur la plus value immobilière ?

Il faut avoir un statut juridique afin de distinguer sous quel régime vos plus values immobilières seront imposées. Il existe deux statuts juridiques pour déclarer ses plus values immobilière : le statut du particulier et celui du professionnel.

Fiscalité sur la plus value immobilière

En effet, le vendeur non professionnel n’est autorisé à faire quotidiennement de l’achat revente. IL faut donc être un marchand de bien pour réaliser au quotidien des plus values immobilière. Par ailleurs, l’investisseur particulier peut revendre sa résidence principale. Les plus values immobilières issues de la revente d’une résidence principale sont exonérées d’impôts. Cette exonération prend en compte également les biens annexes (garage, cave, terrain)

La plus-value réalisée lors de la cession d’une résidence secondaire est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19% et aux contributions sociales au taux de 15,5%. Le taux d’imposition des plus-values issues de la vente de résidences secondaires s’élève donc à 34,5%.

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Par ailleurs, en vous revendez dansles 5 années qui suivent l’achat alors vous payez 34,5% et ce taux est dégressif à partir de la 6ème année. Au bout de 30 ans, vous êtes totalement exonéré d’impôt sur la plus-value. Pour les SCI à l’IR, c’est 0% si c’est votre résidence principale et 34,5% si c’est une résidence secondaire.

Pour les SCI à l’IS, vous êtes sous le régime de l’impôt sur les sociétés donc 33%. Afin de parvenir au statut de marchands de biens, il faut faire beaucoup d’achat-revente pour être rentable. C’est l’impôt sur les sociétés qui est en vigueur donc 33% sur le bénéfice. Ce n’est pas tout, il faut également payer la taxe sur les dividendes si vous voulez prendre l’argent en votre nom.

La taxe sur les dividendes, est de 15,5% et en plus de ça, un acompte sur l’impôt sur le revenu de 21% vous sera prélevé. Vous avez quand même un petit avantage, vous avez une décote sur les droits d’enregistrement. Au lieu de payer 5,80% vous payer 0,80%. Faites attention, choisissez bien votre statut avant de vous lancer.

Fiscalité sur la plus value immobilière : Quelles sont les conditions d’exonération des plus values immobilières ?

Pour exonérer sa plus value immobilière, il faut respecter certaines conditions:

Le bien est détenu pendant plus de 30 ans. Après une détention au-delà de 30 ans, les plus values immobilières sont exonérées d’impôts. Le propriétaire peut donc revendre son bien ou l’exploiter sans être taxé.
Il s’agit d’une résidence principale. Si un bien immobilier fait office de résidence principale au moment de la cession. Dans ce cas, les plus values immobilières sont pas taxées. Cependant il est nécessaire de ne pas faire de l’achat revente une activité quotidienne au risque de se faire requalifier.
Le prix de vente du bien doit être inférieur à 15 000 €
Le propriétaire du bien est invalide et respecte le plafond des revenus annuels fixées à cet effet
Les plus values immobilières peuvent être exonérées d’impôt lorsque le propriétaire est un non résident. Les plus values immobilières d’un contribuable sont exonérées de plus values immobilières à hauteur d’une résidence par contribuable et d’un plafond de 150 000 € de plus value nette.
La plus-value est issue de remembrement de propriété.

Démarches pour payer les impôts sur les plus values immobilières

Le paiement de l’impôt sur les plus-values s’effectue pendant votre passage chez le notaire.

Ce dernier à la charge de déclarer et de payer les impôts sur la plus value immobilière. Il s’occupera de ces opérations et prélèvera sur le prix de vente l’impôt dû.

Qui doit payer l’impôt sur la plus value immobilière

Les personnes physiques devant payer l’impôt sur la plus value immobilière sont celles qui cèdent le bien directement, ou au travers d’une société de personnes relevant de l’impôt sur le revenu( société soumise à l’impôt sur le revenu).

Dans le cas où la plus value immobilière est liée à une profession on parle d’une plus-value professionnelle. Ce sont les marchands de biens, constructeurs et toute autre profession relative à l’immobilier qui sont imposés dans ce registre. Ensuite, les biens soumis à l’impôt sur la plus value immobilière sont des ceux construits ou non et les titres de sociétés ainsi que les droits de donations ou succession

Comment calculer la plus value immobilière

Avant de vendre son bien, il est important de savoir quelle plus value immobilière se dégagera-t-elle de la vente ? De nombreux investisseurs ont du mal à calculer la plus value immobilière à obtenir lors de la revente. Pour calculer la plus value immobilière lors de la vente, il faut:

1- Calculer la plus value brute

La plus value immobilière brute est la différence entre le prix de cession et le prix d’achat. On peut donc retenir la formule ci-après

Plue value brute = Plus de cession – Prix d’achat.

En effet, le prix de cession correspond au prix de vente majoré des charges et indemnités versées par l’acheteur et figurant dans l’acte l’acquisition. Les frais engendrés au cours de la cession, justifiés par des factures à joindre à l’acte d’acquisition. Pour le prix de cession, il faut également déduire la TVA acquittée pendant l’achat. On retient aussi la formule ci-après:

Prix de cession = (Prix de vente + charges et indemnités ) – (Frais de cession + TVA)

Par ailleurs, le prix d’acquisition correspond au prix auquel le vendeur actuel avait acquis son bien. Autrement dit, c’est le prix de cession auquel l’actuel vendeur avait acheté son bien chez le promoteur immobilier… Il doit donc justifier le prix d’acquisition en associant les factures justificatives à l’acte de vente.

Dans le cas où il n’a pas la possibilité de justifier le prix d’acquisition à l’aide des pièces justificatives, il a la possibilité d’appliquer une majoration forfaitaire de 7,5% au prix d’achat. Pour des biens issus de l’usufruit, de la donation, le propriétaire immobilier à la possibilité d’ajouter au prix estimatif de vente du bien, les dépenses effectuées dans le cadre des travaux ou aménagement de son bien.

Fiscalité immobilière – Impôt sur la plus value immobilière

2- Calculer la plus value nette

Il existe deux plus values immobilières nettes: celle soumise au titre de l’impôt sur le revenu et celle imposée aux prélèvements sociaux. Pour calculer la plus value immobilière nette, il faut soustraire de la plus value nette l’abattement fiscal correspondant à l’année de détention.

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3- A quelles plus values s’appliquent le régime des plus values immobilières ?

Plus-value immobilière

Le régime des plus-values immobilières ne s’appliquent pas uniquement au cas de la cession d’un immeuble.

Il s’applique également à :

la plus-value réalisée lors de la cession de parts de SCI à l’IR par une personne physique (imprimé 2048-M).
la plus-value réalisée lors de la cession de parts de GFF ou GFV.

Plus-values immobilières : comment remplir la déclaration de revenus ?

Impôt sur la plus value immobilière

Dans la l’intégralité des cas, c’est le notaire qui a pour mission de déclarer les plus-values immobilières à l’administration fiscale. Pour ce, il est appelé à remplir un formulaire 2048-IMM.

1. Comment remplir la case de déclaration 3VZ sur le formulaire 2042-C ?

En s’occupant de cette formalité (le notaire) , l’investisseur ne doit pas ommettre de reporter le montant de sa plus value imposable sur la déclaration de revenus. Elle doit être indiquée sur la case 3VZ, sur la page 2 du formulaire de déclaration complémentaire 2042-C.

En remplissant le formulaire et plus particulièrement la case 3vz, vous devez mentionner vos plus values immobilières non imposées sur la revente précédente d’un bien immobilier autre que votre résidence principale.

2. Eviter d’oublier de remplir la case 3VZ au risque de payer 1500 € de chiffres d’affaires.

La non déclaration d’une plus value immobilière est sanctionnée par l’administration fiscale. Les amendes peuvent atteindre jusqu’à 5 % du montant non déclaré. Dans le cas où aucune infraction antérieure n’a été commise pendant les trois dernières années précédant l’oubli notamment celles relatives à l’article 170 du Code général des impôts, la sanction ne peut excéer 75 €… (valables pour les personnes ayant oublié involontairement). Cependant, lorsqu’aucune infraction , ces seuils sont doublés à 1.500 et 150 euros respectivement.

Il faut rappeler que la déclaration de la plus-value immobilière est exigée afin de déterminer le revenu fiscal de référence (RFR). Elle ne donne pas lieu à une seconde imposition de la plus-value.

Comment faire une bonne plus value immobilière

plus value immobilière

Acheter en dessous du prix du marché

Il faut d’abord savoir acheter. Dans l’immobilier, le bénéfice se réalise à l’achat. L’investisseur doit donc étudier en permanence le marché pour connaître les prix en vogue. Cette prédisposition lui permet de faire des offres avantageuses et d’ajuster ses achats.

A- Faire une bonne plus value immobilière : Investir dans l’ancien

Achetez si possible un bien avec des travaux. Un euro investi dans la réalisation de travaux, c’est deux euros à la revente. Un bien sans travaux se vend plus vite et plus cher. Un bien avec des travaux se vend lui moins cher, car il comporte des aléas. La lecture des diagnostics pourra être, par exemple, un moyen de négociation s’il apparaît beaucoup de défauts sur le bien.

Acheter un bien avec des aléas que vous maîtrisez, vous permet aussi de réaliser une plus-value. Les travaux réalisés seront toujours un plus à la revente.

Améliorez le bien. En lui créant une autre salle de bain, en changeant la cuisine par exemple. Les pièces d’eau sont très importantes dans un achat.

Ce peut être aussi la création d’un garage ou d’une terrasse. Tout cela apporte immédiatement des atouts supplémentaires.

B- Faire une bonne plus value immobilière : Revendre cher

Il est important de revendre cher afin de faire des plus values immobilières considérables. Pour ce, il faut choisir de revendre dans les périodes où la demande est élevée. Les acheteurs décident souvent de se mettre en quête d’un bien au début d’une nouvelle année (augmentation du niveau de vie, résolutions de déménagement en début d’année…) De plus, il est indispensable de mettre en valeur son bien pour revendre cher et obtenir une bonne plus value immobilière. Vous avez la possibilité de le meubler, de le décorer et les travaux pour redonner du sang neuf à son bien.

C- Obtenir une bonne plus value immobilière : Résidence principale

En général, les plus values immobilières issues de la résidence principale sont exonérées d’impôts. A l’inverse de ce que pensent de nombreuses personnes, il n’y a pas d’intervalle de temps pour revendre successivement deux résidences principales. Cependant, le fisc sera alerté lorsque vous vendez plus de 4 résidences par an.

Le vendeur peut prouver de différentes manières que le bien a fait office de résidence principale pour revendre sans difficultés notamment par la présentation :

Factures de consommation d’eau, électricité, gaz…
Pièces attestant que vous avez demeuré dans la résidence pendant une période donnée

Pour aller plus loin, je vous propose cette vidéo sur » Comment gagner de l’argent dans l’immobilier »