En vendant un bien immobilier (maison, appartement, terrain) vous réalisez une plus value immobilière. Cette dernière est exonérée d’impôt dans le cas d’une résidence principale et imposée dans les autres cas. Découvrez comment déclarer une plus value immobilière?
I- Définition : plus value immobilière
La plus value immobilière est le bénéfice que réalise l’investisseurs lors de la revente d’un bien immobilier (terrain, immeuble, appartement). Elle est déduite à partir du prix d’achat, du prix de la revente, les travaux, les frais de notaires…Elle doit être déclarée par le notaie et est exonérée d’impôts dans certaines situations bien établies.
II- Quels impôts sur la plus value immobilière ?
Fiscalité sur la plus value immobilière : Quelles sont les conditions d’exonération des plus values immobilières ?
- Le bien est détenu pendant plus de 30 ans. Après une détention au-delà de 30 ans, les plus values immobilières sont exonérées d’impôts. Le propriétaire peut donc revendre son bien ou l’exploiter sans être taxé.
- Il s’agit d’une résidence principale. Si un bien immobilier fait office de résidence principale au moment de la cession. Dans ce cas, les plus values immobilières sont pas taxées. Cependant il est nécessaire de ne pas faire de l’achat revente une activité quotidienne au risque de se faire requalifier.
- Le prix de vente du bien doit être inférieur à 15 000 €
- Le propriétaire du bien est invalide et respecte le plafond des revenus annuels fixées à cet effet
- Les plus values immobilières peuvent être exonérées d’impôt lorsque le propriétaire est un non résident. Les plus values immobilières d’un contribuable sont exonérées de plus values immobilières à hauteur d’une résidence par contribuable et d’un plafond de 150 000 € de plus value nette.
- La plus-value est issue de remembrement de propriété.
Démarches pour payer les impôts sur les plus values immobilières
Qui doit payer l’impôt sur la plus value immobilière
Comment calculer la plus value immobilière
1- Calculer la plus value brute
La plus value immobilière brute est la différence entre le prix de cession et le prix d’achat. On peut donc retenir la formule ci-après
Plue value brute = Plus de cession – Prix d’achat.
En effet, le prix de cession correspond au prix de vente majoré des charges et indemnités versées par l’acheteur et figurant dans l’acte l’acquisition. Les frais engendrés au cours de la cession, justifiés par des factures à joindre à l’acte d’acquisition. Pour le prix de cession, il faut également déduire la TVA acquittée pendant l’achat. On retient aussi la formule ci-après:
Prix de cession = (Prix de vente + charges et indemnités ) – (Frais de cession + TVA)
Par ailleurs, le prix d’acquisition correspond au prix auquel le vendeur actuel avait acquis son bien. Autrement dit, c’est le prix de cession auquel l’actuel vendeur avait acheté son bien chez le promoteur immobilier… Il doit donc justifier le prix d’acquisition en associant les factures justificatives à l’acte de vente.
Dans le cas où il n’a pas la possibilité de justifier le prix d’acquisition à l’aide des pièces justificatives, il a la possibilité d’appliquer une majoration forfaitaire de 7,5% au prix d’achat. Pour des biens issus de l’usufruit, de la donation, le propriétaire immobilier à la possibilité d’ajouter au prix estimatif de vente du bien, les dépenses effectuées dans le cadre des travaux ou aménagement de son bien.
2- Calculer la plus value nette
Il existe deux plus values immobilières nettes: celle soumise au titre de l’impôt sur le revenu et celle imposée aux prélèvements sociaux. Pour calculer la plus value immobilière nette, il faut soustraire de la plus value nette l’abattement fiscal correspondant à l’année de détention.
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3- A quelles plus values s’appliquent le régime des plus values immobilières ?
Le régime des plus-values immobilières ne s’appliquent pas uniquement au cas de la cession d’un immeuble.
Il s’applique également à :
- la plus-value réalisée lors de la cession de parts de SCI à l’IR par une personne physique (imprimé 2048-M).
- la plus-value réalisée lors de la cession de parts de GFF ou GFV.
Plus-values immobilières : comment remplir la déclaration de revenus ?
Dans la l’intégralité des cas, c’est le notaire qui a pour mission de déclarer les plus-values immobilières à l’administration fiscale. Pour ce, il est appelé à remplir un formulaire 2048-IMM.
1. Comment remplir la case de déclaration 3VZ sur le formulaire 2042-C ?
En s’occupant de cette formalité (le notaire) , l’investisseur ne doit pas ommettre de reporter le montant de sa plus value imposable sur la déclaration de revenus. Elle doit être indiquée sur la case 3VZ, sur la page 2 du formulaire de déclaration complémentaire 2042-C.
En remplissant le formulaire et plus particulièrement la case 3vz, vous devez mentionner vos plus values immobilières non imposées sur la revente précédente d’un bien immobilier autre que votre résidence principale.
2. Eviter d’oublier de remplir la case 3VZ au risque de payer 1500 € de chiffres d’affaires.
La non déclaration d’une plus value immobilière est sanctionnée par l’administration fiscale. Les amendes peuvent atteindre jusqu’à 5 % du montant non déclaré. Dans le cas où aucune infraction antérieure n’a été commise pendant les trois dernières années précédant l’oubli notamment celles relatives à l’article 170 du Code général des impôts, la sanction ne peut excéer 75 €… (valables pour les personnes ayant oublié involontairement). Cependant, lorsqu’aucune infraction , ces seuils sont doublés à 1.500 et 150 euros respectivement.
Il faut rappeler que la déclaration de la plus-value immobilière est exigée afin de déterminer le revenu fiscal de référence (RFR). Elle ne donne pas lieu à une seconde imposition de la plus-value.
Comment faire une bonne plus value immobilière
Acheter en dessous du prix du marché
Il faut d’abord savoir acheter. Dans l’immobilier, le bénéfice se réalise à l’achat. L’investisseur doit donc étudier en permanence le marché pour connaître les prix en vogue. Cette prédisposition lui permet de faire des offres avantageuses et d’ajuster ses achats.
A- Faire une bonne plus value immobilière : Investir dans l’ancien
Achetez si possible un bien avec des travaux. Un euro investi dans la réalisation de travaux, c’est deux euros à la revente. Un bien sans travaux se vend plus vite et plus cher. Un bien avec des travaux se vend lui moins cher, car il comporte des aléas. La lecture des diagnostics pourra être, par exemple, un moyen de négociation s’il apparaît beaucoup de défauts sur le bien.
Acheter un bien avec des aléas que vous maîtrisez, vous permet aussi de réaliser une plus-value. Les travaux réalisés seront toujours un plus à la revente.
Améliorez le bien. En lui créant une autre salle de bain, en changeant la cuisine par exemple. Les pièces d’eau sont très importantes dans un achat.
Ce peut être aussi la création d’un garage ou d’une terrasse. Tout cela apporte immédiatement des atouts supplémentaires.
B- Faire une bonne plus value immobilière : Revendre cher
Il est important de revendre cher afin de faire des plus values immobilières considérables. Pour ce, il faut choisir de revendre dans les périodes où la demande est élevée. Les acheteurs décident souvent de se mettre en quête d’un bien au début d’une nouvelle année (augmentation du niveau de vie, résolutions de déménagement en début d’année…) De plus, il est indispensable de mettre en valeur son bien pour revendre cher et obtenir une bonne plus value immobilière. Vous avez la possibilité de le meubler, de le décorer et les travaux pour redonner du sang neuf à son bien.
C- Obtenir une bonne plus value immobilière : Résidence principale
En général, les plus values immobilières issues de la résidence principale sont exonérées d’impôts. A l’inverse de ce que pensent de nombreuses personnes, il n’y a pas d’intervalle de temps pour revendre successivement deux résidences principales. Cependant, le fisc sera alerté lorsque vous vendez plus de 4 résidences par an.
Le vendeur peut prouver de différentes manières que le bien a fait office de résidence principale pour revendre sans difficultés notamment par la présentation :
- Factures de consommation d’eau, électricité, gaz…
- Pièces attestant que vous avez demeuré dans la résidence pendant une période donnée
Pour aller plus loin, je vous propose cette vidéo sur » Comment gagner de l’argent dans l’immobilier »