La fiscalité immobilière est un aspect important de l’investissement locatif. Elle se trouve donc au cœur des débats. C’est quoi au juste la fiscalité immobilière ? Comment payer moins d’impôts dans l’immobilier. Cet article vous détaille la notion de fiscalité tout en vous donnant des moyens pratiques et des outils qui vont vous permettre d’optimiser votre fiscalité dans l’immobilier.
Fiscalité immobilière : Comment payer moins d’impôts
Fiscalité immobilière – Réduire ses impôts
La fiscalité immobilière est l’ensemble des règles et des lois qui régissent le domaine de l’immobilier. La fiscalité dans l’immobilier s’applique à tous les aspects du domaine. Que ce soit les taxes foncières, les revenus locaux, la TVA immobilière ou encore les taxes d’habitation. Le but final de tous ces dispositifs, s’ils sont biens connus et suivis, est de vous permettre de payer moins d’impôts. Il est donc très important de se pencher sur l’optimisation de sa fiscalité dans l’immobilier pour réduire ses charges et engranger un maximum de revenu.
Dans le domaine de l’immobilier, il existe différents types de régimes imposables et différents types de statuts. Le régime d’imposition dépend du statut de votre bien immobilier.
Astuces pour réduire ses impôts : Le statut fiscal
Investissement locatif : Location nue
C’est acheter un immeuble, faire éventuellement les travaux de réaménagement et le louer ainsi sans meubles. Autrement dit c’est louer un appartement vide. C’est au locataire alors d’équiper l’appartement en meubles et tout ce qu’il faut pour pouvoir y habiter. Le plus souvent c’est des locations longues durées. Vous conviendrez avec moi que personne ne peut envisager louer un appartement qu’il va meubler lui-même pour ensuite chercher à déménager après deux ou trois ans. C’était le statut de base sur lequel beaucoup de personnes investissaient.
Investissement locatif: Location meublée
Location meublée – Payer moins d’impôts
Comme l’indique le nom, il s’agit ici de mettre en location un appartement que vous aurez déjà meublé. Il peut s’agir d’une location sur des durées relativement longues, en allant de plusieurs mois à plusieurs années. Tout dépendra de la qualité de votre appartement. La location meublée peut aussi se faire sur des durées plus courtes, allant de la nuitée à plusieurs jours. Ce type de location est plus destiné aux touristes, aux personnes qui sont de passage, qui cherchent un endroit juste pour la nuit. Un peu comme un hôtel.
Dans ce type de cas vous aurez le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel LMNP ou soit celui de Loueur en Meublé Professionnel LMP. Mais le statut LMNP est celui le plus répandu et sera le vôtre au début si vous optez pour la location meublée.
Comment réduire ses impôts: Le régime fiscal des revenus locatifs
Payer moins d’impôts dans l’immobilier – Régime fiscal
Investissement locatif: location nue
La location nue est imposée sur le revenu. Si la location vous permet d’engranger des revenus fonciers, ils seront ajoutés à vos autres revenus et soumis aux impôts sur les revenus et aux prélèvements sociaux.
Le régime fiscal « micro-foncier »
Si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15000 euros alors vous serrez classés dans le régime « micro-foncier ». C’est un régime qui vous permet de déduire 30% des loyers que vous percevez . Sur cette base, vous ne serez imposé que sur 70% des revenus que vous percevez. Par exemple si vous percevez 10000 euros de loyers annuel, vous ne serez imposé que sur 7000 euros. Mais attention le régime « micro-foncier » n’est pas applicable dans tous les cas.
Par exemple si votre location bénéficie de certains statuts ou dispositifs légaux comme Périssol, Robien ou monument historique par exemple, vous ne pourrez pas obtenir le statut de micro-foncier. C’est aussi le cas si vous percevez vos revenus via une société qui n’est pas soumise aux impôts sur les sociétés, comme une société civile immobilière SCI par exemple. Ce régime n’est vraiment bénéfique que si vos charges sont inférieures à 30%. Sinon optez pour le régime réel d’imposition des revenus fonciers.
Le régime fiscal « réel »
Dans le cas où vos locations foncières vous rapportent plus de 15000 euros, vous serez orientés obligatoirement vers le régime réel qui s’applique aux particuliers. Grâce à ce régime, vous pouvez déduire de vos loyers toutes les charges liées à la gestion de votre bien immobilier. Vous serez alors imposé sur ce qui vous reste après déduction de vos charges. Par exemple vous avez un revenu locatif annuel de 20000 euros et les charges liées à l’entretien du bien s’élèvent à, disons 5000 euros. Ces 5000 euros seront soustraits de vos revenus et vous serez imposés alors sur les 15000 euros restants.
Le « déficit » foncier
Il n’est pas impossible que votre location soit soumise à des déficits. Cela arrive dans le cas où vous payez plus de charges que ce que vous avez comme revenus locatifs. Dans ce cas, le déficit est imputé sur le revenu global dans une limite de 10700 euros. Si en plus le revenu global est insuffisant, c’est à dire mois de 10700 euros, alors il sera prélevé sur le revenu global des six années suivantes. Mais notez que les déficits qui correspondent aux intérêts d’emprunt ne peuvent pas être déduits sur le revenu global. Ce déficit sera imputé sur les revenus fonciers des dix années qui suivront.
Investir dans le locatif: location meublée
En ce qui concerne la location en meublé, le bailleur est considéré comme exerçant une activité commerciale. Que ce soit pour la location meublée sur une longue période ou sur une période plus courte. Les impôts sont perçus sur les revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux BIC. Mais ce régime est scindé en plusieurs sous catégories en fonction de vos revenus.
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Le régime fiscal du « Bénéfice réel »
Il s’applique quand vous avez des revenus locatifs assez importants. Comme le nom l’indique vous serez imposés sur vos revenus réels, après prélèvement de vos éventuelles charges. Comme dans le cas de la location nue, vous pouvez déduire toutes les charges liées à votre bien immobilier de vos loyers. Les impôts seront appliqués sur ce qui vous restera comme revenu. Mais vous devez vous assurer de déclarer toutes ces charges pour payer moins d’impôts.
Le régime fiscal du « micro BIC »
Il s’applique lorsque vous avez des revenus moins importants. C’est l’équivalent du régime « micro foncier » dans le cas de la location nue. Vous bénéficiez alors d’un rabattement forfaitaire de 50% sur vos revenus imposables. C’est à dire seuls 50% de vos revenus subissent une imposition. Ainsi si vous faites par exemple 30000 euros de revenus sur une année, les impôts que vous aurez à payer seront calculés sur la base de seulement 15000 euros.
Dans le cas où vous optez pour la location meublée courte durée et que vous avez des revenus qui sont encore beaucoup moins importants, déclarez vos revenus locatifs lors de la déclaration de vos revenus. Vous serez alors simplement imposés sur la base des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine.
Le régime fiscal des « déficits »: Statut LMNP ou LMP
En cas de déficit dans la location meublée, les régimes varient selon que vous êtes Loueur en Meublée Non Professionnel LMNP ou loueur en Meublée Professionnel LMP. Pour avoir le statut de professionnel, il faut remplir certaines conditions. Comme par exemple avoir des loyers supérieurs à 23000 euros, être inscrit au registre du commerce et des société et bien d’autres critères et avoir des recettes supérieurs aux autres revenus du foyer fiscal. Avoir un statut de professionnel offre biens des avantages pour payer moins d’impôts. Comme la possibilité de déduire le déficit de son revenu annuel global, si les loyers ne suffisent pas à absorber toutes les charges.
Notez aussi que vous pouvez choisir votre régime d’imposition vous-même. Vous pouvez décider d’une imposition au « réel » ou au « micro foncier » ou encore au « micro BIC ». Mais une fois choisi, vous ne pourrez pas passer du régime « réel » au régime « micro foncier » ou « micro bic » sauf si vos revenus locatifs diminuent. Bien faire le choix de son régime d’imposition est déjà un bon départ pour payer moins d’impôt dans l’immobilier.
Astuces pour payer moins d’impôts dans l’immobilier ?
Optimiser sa fiscalité dans l’immobilier – Investissement locatif
Se former sur la fiscalité immobilière
Pour payer moins d’impôts dans l’immobilier, vous devez avant tout vous former à la fiscalité dans l’immobilier. La partie développée plus haut vous donne déjà une idée plus ou moins claire sur la fiscalité immobilière et son fonctionnement. Mais vous devez vous former encore plus sur le sujet pour espérer payer moins d’impôts dans l’immobilier. Lisez des livres sur le sujet, demandez conseils ou même allez vers les professionnels du domaine comme les avocats fiscalistes par exemple. Cherchez à avoir le plus d’informations sur le sujet. Internet est une immense source qui peut vous permettre d’accéder facilement aux informations nécessaires sur la fiscalité immobilière. Sachez que les lois et réglementations fiscales changent. Vous devez donc vous maintenir à jour.
Investir dans l’immobilier
En nom propre
Si votre bien immobilier est un parking, un box ou un petit appartement, l’investissement en votre nom propre est la meilleure option. La gestion est des plus simples. Vous n’aurez qu’à déclarer vos revenus locatifs en fin d’année. Dans ce cas, l’investissement location meublée est votre meilleure option. Il vous permet de vous constituer un patrimoine tout en engrangeant des revenus locatifs importants. Comme dit plus haut, selon que vous optez pour un régime « réel » ou « micro BIC », les impôts sont réduits. Techniquement si vous optez pour le meilleur régime vous payez moins de taxes et vos revenus sont d’autant plus importants. Payer moins d’impôts dans l’immobilier passe aussi par le bon choix de son régime fiscal.
La société civile immobilière
Société civile immobilière – Investir à plusieurs
La société civile immobilière intervient dans tout ce qui concerne l’organisation du patrimoine. C’est aussi une option intéressante pour payer moins d’impôts dans l’immobilier si vous possédez plusieurs biens ou si vous décidez d’investir à plusieurs. Au cas où vous voudriez faire don d’un de vos biens vous n’aurez pas à payer « l’impôt de donation ». Mais pensez à rédiger un statut clair de votre SCI, surtout quand vous êtes à plusieurs, pour éviter tout soucis. Même si vous avez des locations nues, passer par une société civile immobilière peut vous permettre d’avoir les mêmes avantages que si vous disposez de locations meublées.
Evidemment votre but n’est pas d’avoir des revenus fictifs, qui seront dans une société mais des revenus qui iront sur votre compte en banque. Ce qu’il faut savoir c’est que pour transférer vos revenus du compte de votre SCI vers votre compte personnel, vous allez subir des taxes. Pour contourner ces taxes vous pouvez procéder au démembrement de votre SCI. Un démembrement bien organisé de votre SCI peut vous permettre d’optimiser votre fiscalité dans l’immobilier.
Obtenir son crédit immobilier: montant et durée de son emprunt immobilier
Faire un bon choix du montant et de la durée de votre prêt peut vous permettre de payer moins d’impôts dans l’immobilier. Vous devez prendre en compte plusieurs paramètres comme votre capacité d’emprunt, le coût du prêt, votre apport personnel éventuellement. Vous devez aussi envisager la possibilité de rembourser plus tôt votre crédit. Ce sont des facteurs à prendre en compte dans le choix du montant de votre prêt. Pour ce qui concerne la durée du prêt, en règle générale choisissez une longue durée. Vous pourrez alors augmenter le montant de votre prêt sans augmenter les paiements mensuels ou même diminuer les mensualités.
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Loi Pinel
Comment payer moins d’impôts dans l’immobilier
Loi Pinel : Ses avantages
Le dispositif Pinel est une disposition du code général des impôts français introduite en 2015 qui offre la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Ce dispositif est applicable à l’occasion d’un investissement locatif si l’investisseur s’engage à louer le logement « nu » en tant que résidence principale pour une durée minimale de six ans. Suivant la durée de la location, vous pouvez bénéficier de différents taux de réduction qui vont de 12% à 21% de la valeur de votre bien. En même temps qu’elle vous permet d’avoir des réductions sur taxe, la loi Pinel vous permet aussi de payer moins d’impôts dans l’immobilier grâce aux charges déductibles.
Comme charges déductibles de vos revenus fonciers, vous avez : les frais d’entretien de votre location et de réparations éventuelles, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière de votre bien locatif, les primes d’assurance ou encore les frais de garantie de votre prêt. Le dispositif Pinel vous offre un double avantage, d’une part la réduction de vos impôts sur le revenu, d’autre part la déduction de nombreuses charges liées à la gestion de votre bien locatif. Le Pinel se veut un outil d’optimisation de votre fiscalité dans l’immobilier.
Loi Pinel : Ses points faibles
Cependant ne vous laissez pas aveugler par la seule possibilité de réduction d’impôt. Les promoteurs et intermédiaires font gonfler les prix du bien immobilier dans un dispositif Pinel. La réduction d’impôt miroitée est entièrement engloutie dans les surcoûts et l’opération perd de son intérêt.
Faire attention à sa fiscalité dans l’immobilier est très important. Vous avez maintenant une notion sur le sujet et disposez de quelques outils pour payer moins d’impôts dans l’immobilier. En les utilisant, vous augmenterez vos revenus locatifs.
Pour aller plus loin, je vous recommande ma vidéo sur « 7 erreurs fatales à éviter dans l’immobilier »