Le marché immobilier français connait une embellie année après année. Oubliez la crise des subprimes aux Etats-Unis qui a plombé l’ardeur des investisseurs immobiliers. A chaque pays, ses réalités, le fonctionnement du marché immobilier français répond à des spécificités particulières. Il serait intéressant, en tant qu’investisseur, de les connaitre. Cet article vous donne les différentes caractéristiques de l’évolution du marché immobilier français afin de faire un bon investissement.
I. Le marché immobilier français : un marché multiforme
Marché immobilier français – un marché multiforme
Le marché immobilier français à l’instar de tous les marché immobiliers, le marché de la vente, de l’achat et de la location de biens immobiliers localisés en France. Un bien immobilier est un bien qui ne peut être déplacé (terrain, maison…) ou tout objet qui fait partie intégrante d’un immeuble. Marché immobilier français est un terme générique utilisé pour désigner un secteur important de l’économie française. C’est un marché qui est multiforme. Les experts du secteur, de manière générale considèrent qu’il peut être scindé en deux catégories. D’une part, l’immobilier d’entreprises et d’autre part l’immobilier résidentiel.
1. Immobilier d’entreprises
Si vous êtes déjà à la tête d’un business nécessitant une installation physique, le terme immobilier d’entreprises vous sera alors familier. L’immobilier d’entreprise est par définition la branche du marché de l’immobilier dans laquelle s’opèrent les opérations de vente, d’achat, de location de biens nécessaires à l’activité d’une entreprise.
Les professionnels du secteur font une distinction entre quatre ou cinq catégories de biens immobiliers d’entreprises. Ce sont les suivantes :
- Bureaux
- Surfaces de ventes au détail ou surfaces de commerces
- Surfaces industrielles de fabrication et de production
- Entrepôts et des surfaces affectées aux opérations de logistique
C’est un marché de grande envergure, à en juger par les données publiques disponibles sur ce marché de l’immobilier :
- 52 millions de m2 utiles de bureaux soit 23% du parc français
- 22 millions de m2 utiles d’entrepôts
- 10 millions de m2 utiles de commerces de plus de 1000 m2
- 4 millions de m2 de commerce de centre ville
- 30% des bureaux construits en France en 10 ans
Le marché de l’immobilier d’entreprises en Île-de-France est le principal marché immobilier d’entreprises d’Europe, devançant au passage celui de Londres. Cependant, la France occupe la seconde place mondiale dans cette branche.
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2. Immobilier résidentiel
Marché immobilier français – immobilier résidentiel
On appelle immobilier résidentiel, l’immobilier destiné à un usage d’habitation à titre de résidence principale ou secondaire. La résidence secondaire est celle utilisée pour les week-end, les loisirs ou vacances. Toutefois, au-delà de la résidence familiale qui constitue l’essentiel de l’immobilier résidentiel, de nouvelles formes d’immobilier résidentiel ont fait leur apparition.
Il s’agit entre autres de :
- La colocation (très en vue chez les étudiants)
- Les logements foyers
- Les résidences services
- Les établissements sociaux médicaux
Ce segment du marché de l’immobilier attire plus d’investisseurs étant donné le besoin croissant en logement de la population.
II. Le marché français de l’immobilier : un marché réglementé avec des avantages fiscaux
Marché immobilier français – un marché réglementé et avantageux
1. Cadre juridique
Le fonctionnement du marché de l’immobilier en France obéit à une réglementation juridique très vaste. Néanmoins, il est souhaitable que vous notiez quelques lois sur le marché immobilier :
- La loi 48-1360 du 1 septembre 1948 qui a pour objet la modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Elle régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes.
- Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière.
- La loi (Hamon) Loi n°2014-344 du 17 mars 2014 relative à la consommation. Cette loi a modifié certaines dispositions relatives au crédit renouvelable ainsi que celles relatives à l’assurance emprunteur.
- La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (Loi PINEL). L’objectif de la loi Pinel est, avant tout, de stimuler les commerces de proximité.
2. Des possibilités de financement
L’investissement immobilier est plébiscité de par la possibilité d’utiliser le levier du crédit. En effet l’immobilier devient un secteur d’investissement moins attractif si toutes les transactions doivent se faire au comptant en utilisant exclusivement les ressources des opérateurs. La tendance des taux de crédit est baissière depuis quelques années pour favoriser l’accès au logement. Ainsi la demande en crédits logement ne cesse de croître. Sur l’année calendaire 2017, 250 milliards d’euros de crédits ont été octroyés soit plus du double de la valeur enregistrée sur l’année 2016.
Le marché immobilier français donne des possibilités de financement aux investisseurs qui souhaitent réaliser leur projet. En effet, 7 projets immobiliers sur 10 en France sont financés en ayant recours à des crédits immobiliers. Ce qui représente un chiffre assez important. Le secteur immobilier étant en plein essor, les banques sont plus disposées à accorder des crédits, même sans apport et à des taux attractifs. Toutefois, les taux des crédits immobiliers varient significativement selon votre région d’habitation.
Pour un crédit immobilier d’une durée de 25 ans, le taux minimum varie selon les régions :
- Île-de-France : 1,40%
- Zone Nord : 1,53%
- Rhône-Alpes : 1,40%
- La zone Sud-ouest : 1,50%
- La zone Ouest : 1,53%
- Zone Méditerranée : 1 ,53%
3. Une fiscalité avantageuse
Marché immobilier français – fiscalité avantageuse
Valable jusqu’en 2021, la loi PINEL est le moyen juridique le plus utilisé pour la défiscalisation dans le domaine de l’immobilier. Ladite loi vise à augmenter la construction de logements sociaux et intermédiaires. Pour en profiter, il vous faut investir dans l’immobilier neuf, ce qui vous fera une réduction d’impôts de 12 à 21%. Toutefois, votre opération d’investissement ne doit pas dépasser les 300 000 euros.
En contrepartie de cette réduction, vous vous engagez à mettre votre bien en location pour des durées de 6 ans (12% de réduction d’impôts), 9 ans (18% de réduction d’impôts) et 12 ans (21% de réduction d’impôts).
Pour mettre son bien immobilier facilement en location et profiter du dispositif de la Loi PINEL, choisissez bien l’emplacement de votre bien (proche d’université, de moyens de déplacement etc..) ainsi que la ville. Cependant, le recours à la défiscalisation en utilisant la loi Pinel peut s’avérer contre productif en ce sens où les promoteurs immobiliers vous vendent les biens immobiliers à des prix trop élevés. Cet état de chose nuit à la rentabilité de l’opération et une option de revente devient rapidement inenvisageable même sur la durée.
Le prêt à Taux Zéro (PTZ)
L’autre alternative est le Prêt à Taux Zéro (PTZ). Il s’agit d’une aide partielle de l’Etat destinée à vous permettre d’acheter votre logement si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années précédant l’émission de l’offre de prêt. Ainsi, le montant du PTZ octroyé comprend le coût de la construction ou de l’achat auquel sont ajoutés les honoraires de négociation.
Le bénéficiaire du PTZ dispose d’une durée de 20 à 25 ans pour rembourser son prêt.
D’autre part, un dernier dispositif avantageux est le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) qui permet au propriétaire d’un ou plusieurs bien immobiliers mis en location de bénéficier d’avantages fiscaux. Vous avez la possibilité d’opter soit pour le régime forfaitaire et vous serez imposé sur la moitié de vos recettes. Par contre, si vous choisissez le régime réel, vous déduirez les charges et les amortissements de vos recettes pour diminuer vos revenus locatifs. De ce fait, vos revenus seront beaucoup moins imposés.
III. Le marché de l’immobilier français : Disparités régionales et prix avantageux
Immobilier en France – Disparités régionales
Les investisseurs du marché français de l’immobilier ne sont pas tous logés à la même enseigne. Certains, du fait de leur positionnement géographique profitent de prix fort élevés tandis que d’autres ne peuvent le faire.
1. Classement des villes les plus rentables sur le marché français de l’immobilier
Selon les chiffres publiés par la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM) comptant pour l’année 2017, certaines villes ont connu des hausses considérables dans la valeur des biens immobiliers, de quoi réjouir les investisseurs. L’Île-de-France est la région enregistrant la plus grande augmentation. A en croire les experts, l’évolution du prix de l’immobilier connaîtra également une hausse au cours de l’année 2018.
Ainsi par ordre décroissant le récapitulatif des hausses :
- + 7,7 % Bordeaux
- +6,5 % Paris
- + 5,3 % à Lyon
- + 4,3 % à Nantes
- + 3,9 % à Toulouse
- + 3,8 % à Lille
- + 3,3 % à Rouen
- + 3 % à Rennes
- + 2 % à Strasbourg
- + 1,5 % à Marseille
- + 1,2 % à Ajaccio
2. Paris, ville la plus rentable pour l’immobilier
La ville de Paris confirme pour une fois de plus son statut de ville la plus rentable dans le domaine de l’immobilier. Les prix au m2 ont connu une envolée remarquable en fonction des arrondissements de la capitale française, de quoi aiguiser encore plus l’appétit des investisseurs :
- 1er arrondissement : 11 510 euros
- 2e arrondissement : 10 670 euros
- 3e arrondissement : 11 100 euros
- 4e arrondissement : 11 800 euros
- 5e arrondissement : 10 940 euros
- 19e arrondissement : 7380 euros
- 20e arrondissement : 7800 euros
- 6e arrondissement : 12 510 euros
3. Le marché immobilier bordelais
Le marché immobilier à Bordeaux a connu la plus grande augmentation en terme de valeur des biens immobiliers. Cet état de chose est dû en partie à l’arrivée de la LGV couplée à l’explosion démographique dans cette ville. De même, cette croissance est confortée par les attraits touristiques de la ville et pourrait se consolider dans les prochaines années. Cependant, il y a un revers de la médaille qui se manifeste par la difficulté d’accès à la propriété quoique les taux de crédits immobiliers soient faibles. Tout porte à penser que l’investissement immobilier à Bordeaux serait une opportunité pour les investisseurs en quête de bonnes affaires.
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4. Marché immobilier français: 2017, l’année exceptionnelle
L’année 2017 a été celle de tous les records dans le marché de l’immobilier en France. On a assisté à une flambée des prix et une volonté accrue des ménages à devenir propriétaire. Comme pour toute période inflationniste, les acteurs en ont profité pour réaliser des opérations immobilières historiques. Par exemple, un appartement de réception situé Place des Vosges a vu son prix exploser, passant de 16000€ le mètre carré en 2014 à 28000€ en 2017. L’année 2017 a connu de belles anecdotes sur l’immobilier en France. Un autre acheteur a déboursé la coquette somme de 38000€ le mètre carré pour s’offrir un appartement en face des jardins du Luxembourg (Vue unique et surtout très chère).
En définitive, le marché immobilier présente des spécificité qu’il est indispensable de connaître avant de s’y lancer. Suite à l’embellie enregistrée en 2017, l’année 2018 devrait confirmer cette hausse des prix. Cependant, une baisse pourrait être également envisagée sur les prochaines années d’où la nécessité de vous former à l’investissement immobilier. Cette démarche vous permettra de réaliser des opérations rentables quelque soit la conjoncture sur le marché.
Pour aller plus loin, je vous recommande la vidéo: Comment trouver une bonne affaire dans l’immobilier