La profession de marchand de bien fait rêver beaucoup de débutants dans l’immobilier. Qu’est-ce qu’un marchand de biens ? Quels sont les secrets des marchands de biens pour réaliser de grosses plus-values. Découvrez dans cet article comment devenir marchand de biens.
I. Marchand de biens : Définition
Marchand de biens
Le mot marchand de biens est définie en France comme un commerçant qui vend des biens immobiliers. Son travail consiste à acheter tout type de biens immobiliers (terrains, bureaux, maisons, appartements, etc…) pour le revendre après l’avoir valorisé (division, rénovation. L’activité de marchand de biens est en effet une activité peu populaire en France et est souvent pratiquée au second degré. Elle est réglementée par l’administration fiscale.
L’administration fiscale considère que vous êtes marchand de biens dès que les deux conditions suivantes sont présentes. Vous avez l’habitude ou vous êtes très rentable dans l’immobilier. Ce qui implique comprendre le nombre d’achat-revente. Ajoutée à cette caractéristique, vous devez être doté de l’intention spéculative. Ceci veut dire démontrer que c’est une intention que vous aviez au moment de l’achat.
Il est généralement installé en EURL ou SARL, en tant que gérant majoritaire, d’où l’intérêt d’économiser sur les charges patronales. Le marchand de biens peut exercer sous d’autres formes. Certains optent par exemple pour une Société Civile Immobilière mais exercer sous cette forme représente un risque de requalification en SNC. Vous pouvez avoir une activité de constructeur immobilier, ce qui vous donne le droit de faire construire des logements pour les revendre. En utilisant des frais de notaires réduits à l’achat, cela vous permet de générer des plus-values considérables.
Exercer le métier de marchand de biens présente plusieurs avantages mais en même temps comme tout autre métier, il y a certains risques qui peuvent vous guetter dont vous devez être très vigilant. Dans le même sens, il n’y a pas que des points positifs, on retrouve aussi certains failles. Je vais énumérer quelques avantages et limites de ce métier.
1. Devenir marchand de biens : Quels avantages peut-on tirer de ce métier ?
Tout d’abord, le marchand de biens jouit d’un statut social très favorable. En effet, le métier de marchand de bien est une profession de rêves pour de nombreuses personnes.
Ensuite, le statut juridique d’un marchand de biens lui permet dé bénéficier des avantages administratifs notamment les frais de notaires inexistants ou peu significatifs par rapport à un investissement ordinaire. Toutefois, le marchand de bien est contraint de payer la TVA et acquitter ses engagements administratifs (assurance, garanties qui s’appliquent directement à la vente des biens).
2. Achat immobilier : Les défis du marchand de biens
Pour les investisseurs particuliers, il est intéressant de se déclarer pour obtenir des avantages fiscaux.
L’une des difficultés récurrentes des marchands de biens professionnels est l’obtention du crédit. En effet, un marchand de biens doit choisir le plus souvent des prêts in fime pour augmenter ses rendements. La taille de l’apport financier lors de l’emprunt immobilier exigé par les banques est très strict. Ils exigent un apport minimal de 20 %. Ce qui est d’ailleurs justifié au regard du risque auquel s’affronte le métier de marchand de biens. Par ailleurs, il est important d’acheter en-dessous du prix du marché pour obtenir de grosses plus-values.
III. Comment devenir un marchand de biens
Devenir marchand de biens
Un marchand de biens est un négociateur qui vit de ses opérations d’achat-revente pour générer des bénéfices. Il a la possibilité d’acheter des terrains, y construire des biens en plusieurs lots afin de les revendre. Ou encore, procéder à la rénovation d’un immeuble par exemple…
1. Pourquoi devenir marchand de biens professionnel ?
Vous pouvez aussi faire diriger votre activité à votre nom (« en nom propre ») mais vous serez toujours qualifié de commerçant. Ce statut devient vite inintéressant, tant fiscalement, qu’en terme de responsabilité professionnelle. Cependant comme toute société, vos bénéfices éventuels sont imposés à l’IS, l’impôt sur les sociétés. Vous pouvez ainsi vous payer en rémunération salariale avant l’IS ou en dividendes aux actionnaires de la société après le passage de l’IS.
2. Comment s’y prendre ?
C’est une activité très lucrative mais stratégique. Vous avez un capital et désirez vous lancer dans l’investissement immobilier. Ou encore faites-vous déjà l’investissement locatif. Vous vous interrogez sur l’intérêt de passer au statut de marchand de biens.
Il est à noter qu’il y certaines compétences requises pour devenir marchand de biens au delà des conditions principales pour s’inscrire. Je pourrai énumérer certains dont La recherche de biens, l’urbanisme ,les assurances, la fiscalité. De plus, les travaux, les compromis de vente et autres contrats, la connaissance du marché immobilier ainsi que la vente aux enchères font de ce métier une profession exigeante (risque financier, litiges… ). Vous devrez choisir une technique gagnante pour optimiser vos rendements. Il vous sera demandé aussi pour une bonne notoriété de vous former et de vous donner les moyens pour y parvenir et être performant.
IV. Marchand de biens : Stratégies pour réussir l’achat-revente
Marchand de biens professionnel
La procédure pour s’installer en tant que Marchand de Biens est très simple. Pour créer une société, il suffit de vous rendre au guichet unique de votre CCI et de demander les documents nécessaires. La question que la plus part des personnes se pose est comment se lancer dans ce domaine sans être débordé par les impôts.
Voici quelques astuces à ce sujet.
1. Devenir marchand de biens : Investir dans l’ancien
Investir dans l’ancien
L’une des bonnes affaires dans l’immobilier est d’investir dans l’ancien. En effet, en achetant un ancien bien et en réalisant les travaux de rénovation nécessaires, vous augmenterez la valeur de votre bien. Une astuces toute simple pour faire de l’achat-revente sans pour autant créer une société, est l’achat de sa résidence principale dans l’ancien.
Achetez un bien dans l’ancien dans l’objectif de réaliser les travaux de rénovations et d’y résider pendant un moment est une astuce pour contourner intelligemment la légalité en toute logique. Vous pouvez décider de revendre votre résidence principale au bout de quelques mois. Il s’agit en effet d’un arbitrage de patrimoine pour bénéficier d’une exonération d’impôts.
Ensuite, une autre astuce est d’acheter et de mettre en location un bien pendant un moment et de le revendre. Cela ne constitue pas une opération d’achat revente car l’objectif à la base n’est pas basée sur une spéculation.
2. Faire une étude de marché
Conclure des marchés
En effet, le métier de marchand de bien, a très souvent des objectifs complexe, mais vaut la chandelle au regard des bénéfices que vous pouvez en tirer. Les conditions administratives pour devenir un marchand de biens ne sont pas pour le moins très faciles. En effet, l’obtention des différents permis, du prêt, des compromis de vente, d’une division de lots, les délais de décisions administratives sont parfois très longues.
3. Achat immobilier : Comment acheter pour revendre facilement
Avant d’acheter un bien dans l’objectif de le revendre. Il faut prendre en compte, plusieurs paramètres dont principalement le lieu et le marché. Faire une étude de marché revient à connaitre et comprendre de manière clair et précise, les fonds de roulement marketing et les charges sociales. Ajouter à cela, vous aurez besoin d’être bien entouré, afin de vous former et d’anticiper sur les différents problèmes
Il vous faut absolument avoir un réseau d’entreprises de rénovations pour donner la possibilité à l’acheteur d’avoir un devis global aussi sur l’achat que sur lés éventuels travaux. Vous pouvez peut être comme citer ci dessus acheter vous-même pour rénover ou soit acheter et laisser la possibilité à l’acheteur de faire lui-même les travaux pour monter son financement. Les rentabilité sont en moyenne de 10 %
Etant marchand de biens, vous aurez à un engagement de revente sous 4 ans et vous serez donc exonéré de vos droits d’enregistrements sur l’achat. Ceci implique que vous allez devoir payer les honoraires du notaire et économiser 5 % de ses frais. Vous n’êtes pas imposé sur vos plus-values à tout comme un investisseur immobilier lambda. Les plus-values sont considérées pour le marchand de bien comme étant le chiffre d’affaire de son entreprise et peut donc inclure ses dépenses quotidiennes (frais de facture, de consommation) dans le volet des charges de son entreprise. La plus grande responsabilité des marchands de biens est la rente.
V. Comment créer une SCI en marchands de biens
La SCI n’est pas prévue pour les activités commerciales. Son but est de faciliter la transmission de patrimoine en balayant les problèmes d’indivision. Lorsqu’une SCI revend régulièrement les biens dont elle assure la gestion, elle est soumise à une requalification.
Cette requalification implique un assujettissement à la TVA et à l’impôt sur les Sociétés. Il est donc préférable de partir directement sous la forme d’une SARL, qui a l’intérêt de limiter la responsabilité de ses actionnaires, à hauteur des capitaux apportés.
VI. Investisseur immobilier : Comment éviter de se faire requalifier en marchand de biens
En effet, il existe des critères pour requalifier un investisseur en marchands de biens et lui appliquer la fiscalité correspondante. Le premier critère est la régularité de es opérations d’achat-revente. itères
– Examens des antécédents
– L’intention spéculative: l’intention spéculative s’applique à l’achat et non à la vente
Ces deux conditions déterminent l’arbitrage du patrimoine le nombre, la nature des opérations.
Par ailleurs, en cas de requalification, les revenus sont appliquées par le régime Bic. Le fisc est contraint d’appliquer les principes de marchands de biens sut tous vos revenus. On réintègre les charges pour les taxer au régime BIC.
1. Devenir marchand de biens : Fiscalité
Marchands de biens: leur secret
Les plus-values générées par un marchand de biens sont taxées au régime des Bénéfices Industriels et commerciaux et est soumis à la TVA. Cependant, il est exonéré des droits de mutation s’il revend son bien dans cinq ans qui suivent l’achat.
2. Marchand de biens : Quel Statut juridique pour commencer ?
En terme juridique, le marchand de biens est un négoce de biens. Il est doit s’acquitter des obligations de commerce (s’inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés), adopter une gestion comptable…
Les activités autorisées du marchand de biens sont les suivantes :
l’achat et la revente de biens immobiliers construits par un promoteur, un particulier…
opérations d’achat et revente des lots de terrains
acheter et revendre des parts de SCI
VII. Devenir marchand de biens: Quelles compétences faut-il avoir
La profession de marchand de biens ne requiert pas la nécessité de posséder les diplômes et ni les formations obligatoires comme certaines professions immobilières. Par ailleurs, il n’existe aucune loi réglementaire pour les marchands de biens. En effet, aucun diplôme académique n’est requis pour exercer le métier de marchand de biens. Le marchand de biens peut donc travailler depuis chez soi.
VIII. Comment devenir marchand de biens
Pour devenir marchand de biens, il est nécessaire de disposer de suffisamment d’argent pour effectuer son premier achat immobilier. D’un point de vue juridique, il suffit de créer une société, SARL, EURL ou SCI, auprès d’une Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI). Pour cela, les pièces administratives habituelles seront nécessaires : trois exemplaires des statuts de la société, certificats de dépôt de capital, parution d’annonce légale, pièce d’identité, etc. Avant de se lancer, le futur marchand de biens s’assurera d’avoir une très bonne connaissance du marché immobilier.
En général, un marchand de biens réalise une grosse opération de revente tous les 6 à 18 mois. Un marchand de biens professionnel doit cependant gérer efficacement les plus-values générées sur une opération en attendant la prochaine opération. La gestion de son portefeuille est donc indispensable pour vivre de ce métier.
En somme, je vous recommande cette vidéo sur « comment obtenir son prêt immobilier » pour investir dans l’immobilier ou devenir marchand de biens.
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