La loi pinel et le statut lmnp sont deux dispositifs fiscaux pour investir dans l’immobilier en France. Les investisseurs immobiliers ont du mal à choisir un dispositif fiscal au regard des avantages et limites de chaque type de dispositif. Découvrez dans cet article une étude comparative entre la loi pinel et le statut lmnp.
La loi pinel : qu’est-ce que c’est ?
Le plan de relance de l’immobilier établi par l’Etat français a donné lieu à de nombreux dispositifs fiscaux pour inciter les investisseurs à investir dans la pierre. La loi pinel a été voté en remplacement de la loi Duflot. En effet, les retombées de la loi Duflot n’ont pas été à hauteur des attentes. Elle a donc été remplacée en 2014 par la loi pinel pour attirer plus d’investisseurs immobiliers.
La loi pinel consiste à accompagner des investisseurs immobiliers voulant effectuer un achat pour une mise en location. Elle donne lieu à une réduction fiscale sur un certain nombre d’années. L’investisseur doit en effet s’engager au respect de certaines contraintes pour être éligible en loi pinel.
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Loi pinel : les conditions d’investissement avec le dispositif pinel
Investir en pinel
Les conditions d’éligibilité à cette loi sont diverses et peuvent profiter ou non à certains investisseurs.
S’engager à louer son bien pendant une durée déterminée
Pour obtenir une réduction fiscale en pinel, vous devez louer pendant une durée définie. Les durées d’engagement varient de 6 ans à 12 ans. La réduction fiscale est de 12 % sur une durée d’engagement de 6 ans. Cette réduction fiscale est de 18 % sur une durée de 9 ans et de 21 % sur une durée de 12 ans. Ensuite le plafond des frais d’achat en loi pinel est de 300 000 euros.
Le biens éligibles en loi pinel
Outre le plafond d’achat estimé à 300 000 euros, la loi pinel s’adresse aux investisseurs dans le neuf. Les biens à acquérir doivent être neufs ou en construction. Le plafond du montant à investir s’applique à un contribuable sur une même année d’imposition.
Loi pinel : le plafond des loyers
Revenus locatifs – loi pinel
En fonction des revenus de vos locataires et de la situation géographique de votre bien, le loyer du bien est plafonné. Le plafond du loyer est souvent actualisé chaque année au même titre que les ressources de vos locataires.
Par ailleurs, le plafond du loyer est déterminé en fonction de la surface du bien à louer en loi pinel. Si la superficie du bien est réduite, le plafond du loyer augmente. Un calcul simple permet de déterminer le plafond du loyer de votre locataire. Il faut multiplier le plafond de loyer caractéristique de la zone par la taille du bien et le coefficient (0.7 +19/S). « S » représente la surface ou la superficie du bien. Vous pouvez arrondir le résultat à la décimale la plus proche. Ce dernier ne doit pas excéder 1,2.
Investir en loi pinel : Quels biens immobiliers acheter ?
Comme indiqué plus haut, les biens éligibles en loi pinel sont uniquement les biens à l’état neuf ou en cours d’achèvement. Les biens que l’investisseur fait construire, les biens dont le mode d’exploitation a été changé pour un objectif locatif ainsi que les biens réhabilités. Par ailleurs, les biens immobiliers ayant connu de grands travaux de rénovation peuvent être admis en loi pinel.
De même, les biens ayant une bonne performance énergétique sont éligibles en loi pinel. Le respect de la norme BBC ainsi que la RT 12 pour les logements neufs est une condition indispensable pour investir en loi pinel.
Un des critères pour bénéficier du dispositif pinel est d’investir sur des biens se trouvant dans des zones pris en compte par ce dernier. Les zones concernées par le dispositif pinel sont les zones A, Abis et B1. Le bien doit donc se situer dans ces zones prédéfinies dans le dispositif.
Enfin, le dispositif s’adresse aux loueurs en nu. Le rythme d’acquisition de biens pour bénéficier du dispositif pinel est de 02 biens par an. Un quota de logements pour bénéficier d’une réduction fiscale à destination des promoteurs immobiliers est également fixé à 5 logements par immeuble.
Statut lmnp : Pourquoi investir en lmnp ?
Le statut Loueur Meublé Non Professionnel est une solution pour investir en location meublée qui s’adresse aux biens faisant office de résidence de service. Il permet d’acquérir un logement neuf et de bénéficier d’une réduction fiscale. Les biens concernés doivent se situer dans une résidence service à l’exemple des résidences étudiantes, Ehpad, résidence senior, résidence de tourisme, etc.
Si les revenus locatifs du loueur en lmnp restent en dessous de 23 000 euros par an, il a la possibilité d’opter pour le régime fiscal des Bénéfices Réels et Commerciaux (BIC). Ainsi, il peut bénéficier d’un abattement pouvant atteindre 50% des loyers perçus.
Au delà de 763 000 € de revenus locatifs par an, le régime fiscal à choisir est le régime réel normal.
Par ailleurs, l’investisseur en lmnp peut récupérer 20 % de la TVA si le bien acquis est à l’état neuf. C’est donc une excellente opportunité d’investir dans la location meublée non professionnelle.
La simplification des démarches d’investissement est un avantage notable d’un investissement locatif en lmnp. Ainsi, vous avez la possibilité d’investir en nom propre : aucune obligation de créer une société. L’investisseur peut investir en complément d’une activité salariée et augmenter ses revenus.
L’avantage fiscal permet à l’investisseur de déclarer ses revenus et de reporter le déficit dans son intégralité sur les futures recettes de location meublée. Ainsi, vous pouvez ne pas payer d’impôt sur vos revenus de location meublée pendant une dizaine d’années.
Ensuite, aucune durée d’engagement de location n’est spécifiée sauf dans le cas de la loi Censi Bouvard ou elle est fixée à 9 ans. La réduction fiscale est de 11 % et l’exonération de la TVA est appliquée.
Loi Pinel vs lmnp : Faut-il investir en loi pinel ou en lmnp
Loueur Meublé non professionnel
Nous avons d’abord présenté le mode de fonctionnement de chaque dispositif fiscal. Il convient à présent de procéder à une étude comparative des avantages et inconvénients de chaque dispositif. Le statut lmnp et la loi pinel ont chacun des avantages et sont bien placés en fonction des objectifs de l’investisseur immobilier.
La contrainte de l’emplacement du bien à acquérir
Avec la loi Pinel, l’investisseur est contraint d’investir dans les zones prédéfinies. Dans le statut lmnp, l’investisseur immobilier a la possibilité d’investir en location meublée indépendamment d’une zone donnée. En effet la loi pinel concerne des investissements où l’offre en logements est inférieure à la demande locative. Les zones concernées sont notamment Paris et sa banlieue, île de France, Marseille, Lyon, etc. Ensuite les villes comptant entre 50 000 et 250 000 habitants ou plus sont également propices pour investir en loi pinel.
Il faut donc retenir que le statut lmnp offre plus d’avantages que la loi pinel en ce qui concerne l’emplacement du bien à acquérir.
La gestion locative en lmnp et en loi pinel
L’investisseur en lmnp acquiert son bien dans une résidence de service. La gestion locative est donc déléguée à un exploitant professionnel (gestionnaire de biens). En contrepartie d’une commission fixée au préalable, le gestionnaire du bien s’occupe de la mise en location, de la gestion locative et de l’entretien du bien.
A l’inverse, l’investisseur en loi pinel se charge lui-même de trouver un locataire, de rédiger le contrat de bail et d’assurer l’entretien de son bien. A moins de déléguer la gestion locative de son bien à une agence immobilière, l’investisseur immobilier en loi pinel doit faire face aux contraintes administratives.
On en déduit donc qu’investir dans l’immobilier avec le statut lmnp offre davantage de souplesse à l’investisseur dans la gestion locative qu’avec le dispositif pinel.
Les revenus locatifs annuels en lmnp et en loi pinel
Sauf dans le cas de la loi Censi-Bouvard, le statut lmnp n’impose aucun plafond de revenus annuels ou du nombre de biens à acquérir par an. A l’inverse, le dispositif pinel impose une restriction des revenus annuels et restreint le nombre de biens à acquérir par contribuable dans l’année à 2.
Vous ne pouvez donc pas investir plus de 300 000 Euros et le prix par m2 de votre bien ne doit dépasser 5500 Euros. Sans oublier le plafonnement des loyers d’autant que le dispositif pinel a vu le jour afin de favoriser l’accès à la location aux foyers intermédiaires. En somme, le dispositif pinel apparaît plus limitant pour l’investisseur que le statut lmnp.
Pinel vs lmnp : Le cas de la TVA
La TVA dans le pinel n’est pas remboursée à l’investisseur. En effet, le loueur meublé non professionnel a la possibilité d’être remboursé de la TVA après achat. Ainsi, ce statut peut être privilégié pour investir dans la location meublée.
La rentabilité en loi pinel et en lmnp
L’achat en loi pinel se fait dans le neuf et dans des zones prédéfinies. Ainsi, les rentabilités oscillent aux environs de 3 à 4 %. Les biens achetés sont surcotés par rapport au prix du marché immobilier dans la plupart des cas. Cependant, le loueur meublé non professionnel peut obtenir des rendements entre 3 et 4.5 % ou plus. Le duel est sans doute gagné par le statut lmnp. Toutefois, il faut retenir que la réduction fiscale dont bénéficie l’investisseur permet en fin de compte d’avoir une plus value importante.
Pinel vs lmnp : La réduction d’impôts
Dans le fonctionnement du dispositif pinel, la réduction d’impôts varie en fonction de la durée de l’engagement. Ainsi, 12 %, 18 %, 21 % correspondent à une durée de location minimale de 6 ans, 9 ans, et 12 ans.
Un propriétaire en LMNP peut bénéficier dans le cadre de la loi censi-bouvard, d’une réduction fiscale. Cette réduction peut atteindre 11 %. En dehors de la loi Censi-Bouvard, le loueur meublé non professionnel peut bénéficier des amortissements et des revenus locatifs défiscalisés.
A ce niveau, la loi pinel semble gagner le pari sur le statut lmnp. Les avantages fiscaux sont plus intéressants en pinel qu’avec le statut lmnp. Nonobstant, l’amortissement des charges et la défiscalisation des revenus sont un avantage considérable en lmnp.
Pinel vs lmnp : Le régime fiscal de chaque dispositif
Un loueur meublé non professionnel voit ses revenus locatifs classés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Par contre, les revenus locatifs issus d’un investissement en pinel sont considérés comme des revenus fonciers. L’investisseur en pinel a la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt et les charges immobilières des revenus fonciers imposables.
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Loi Pinel vs lmnp : Que choisir
En définitive, il faut retenir que le pinel et le statut lmnp sont deux dispositifs fiscaux ayant des modes de fonctionnement différents. Ils permettent à l’investisseur d’augmenter la valeur de son patrimoine tout en réduisant ses impôts. Le choix d’un dispositif donné dépend des objectifs patrimoniaux et fiscaux de l’investisseur.
Il est plus intéressant d’investir en LMNP (à condition d’avoir une rentabilité intéressante) qu’en loi Pinel pour les raisons suivantes :
- l’achat dans de l’ancien en LMNP est plus intéressant que dans du neuf (fortement surcoté) en loi Pinel,
- l’enrichissement est nettement supérieur en LMNP,
- la revente se fera plus facilement et à un meilleur prix en LMNP.
Pour aller plus loin, je vous propose de suivre cette vidéo sur les bonnes affaires immobilières. Vous pouvez également me laisser en commentaire vos impressions sur les différents dispositifs fiscaux pinel et lmnp.