Investir dans l’achat d’un logement neuf reste l’une des principales options pour investir dans l’immobilier. Pour de nombreuses raisons, de nombreux investisseurs se lancent dans l’achat d’un logement neuf pour louer. Du confort et de la qualité de vie aux avantages fiscaux, investir dans le neuf séduit plus d’un. Découvrez dans cet article les avantages et les inconvénients d’un achat immobilier dans le neuf.
Investir dans un logement neuf : Les avantages d’investir dans le neuf
Acheter un logement neuf
Un logement neuf, en plus d’être un actif ou un moyen de se construire un patrimoine durable et des revenus passifs est un
Investir dans le neuf pour une bonne qualité de vie
En effet, un logement neuf offre un confort de vie spécial et une qualité de vie satisfaisante. En investissant dans le neuf, l’investisseur offre à son locataire un logement neuf et des équipements fonctionnels. Il a donc la possibilité de fixer un loyer cher et peut y tirer un cash flow positif.
Par ailleurs, un logement neuf est construit selon les nouvelles réglementations. En France, les normes de constructions sont bien définies et visent le respect environnemental, le confort et la sécurité du locataire. L’isolation thermique des logements, l’orientation, et bien d’autres contraintes sur le développement sont établies pour régir la construction de logements neufs. A l’exemple des normes BBC (Bâtiment à basse consommation et HQQ (Haute Qualité Environnementale) , de nombreuses orientation juridiques sont établies par le pouvoir public afin de contrôler la construction de logements neufs.
Tous ces efforts portent leurs fruits: la qualité des logements mis en vente s’améliore de plus en plus. En parallèle, les prix proposés sur le marchés s’élèvent en fonction du respect des normes de construction.
En outre, un logement neuf est construit pour optimiser la surface habitable et est assorti des services qui améliorent la qualité de vie du locataire. Les espaces verts, l’économie énergétique, le rangement des pièces sont entres autres des précautions pour garantir un confort de vie au locataire.
Acheter un logement neuf : l’absence des travaux de rénovation
Investir dans l’ancien nécessite la réalisation des travaux de rénovation avant la mise en location dans la plupart des cas. A l’inverse, acheter un logement neuf dispense l’investisseur des frais de rénovation immobilière. Etant donné que les équipements d’un logement neuf sont fonctionnels et en bon état, l’investisseur n’investit pas dans les travaux de rénovation et ceci pendant de longues années.
Les garanties juridiques dont bénéficie l’investisseur immobilier dans le neuf lui met à l’abri d’une mauvaise construction ou d’un équipement de mauvaise qualité. Pendant une dizaine d’années, il est protégé par les assurances du promoteur.
Acheter un logement neuf : l’importance des garanties immobilières
Il existe différentes garanties que bénéficie l’acquéreur d’un bien immobilier dans le neuf. Selon la réglementation française on distingue :
- La garantie de parfait achèvement. Les non conformités ou défections constatées pendant la première année suivant la livraison du bien sont prises en charges par la garantie de parfait achèvement.
- La garantie de bon fonctionnement. D’une période valable de deux ans après la livraison, cette garantie biennale prend en charge les défauts constatées sur les équipements installés dans le bien. Les portes, les dysfonctionnements de robinetterie, les radiateurs….
- Une garantie sur 10 ans. La garantie décennale est obligatoire et est établie sur une durée de 10 ans. Elle est fixée par l’article 1792 du code Civil et contraint le constructeur à prendre en charge les défauts relatifs à la solidité du bien immobilier ou l’un de ces éléments indissociables.
Cliquez ICI pour recevoir 1H de formation offerte
Acheter un logement neuf pour bénéficier des avantages fiscaux
Investir dans le neuf – Logement neuf
Ce sont les avantages qui intéressent le plus l’investisseur immobilier. Les impôts immobiliers étant une charge non négligeable dans l’immobilier locatif, l’investisseur cherche à bénéficier d’une carotte fiscale. Parmi les avantages fiscaux établis, on peut citer entre autres:
- La loi Pinel. Elle fait partie des dispositifs fiscaux fixés mis en place pour accompagner les investisseurs immobiliers. En s’engageant à louer pendant une période donnée, l’investisseur bénéficie des réductions pouvant atteindre 21% de son imposition. Toutefois, le plafond du montant d’investissement est fixé à 300 000 €.
- Le dispositif Censi Bouvard. Ce dispositif fiscal permet à l’investisseur de bénéficier d’une réduction de 11 % sur le montant d’investissement et de récupérer la TVA de 20 %. Il est cependant assujetti à louer son bien pendant une période minimale de 9 ans. Ce dispositif concerne les résidences de services : résidences étudiantes, résidences senior….
Cependant, investir dans l’immobilier dans l’objectif de bénéficier des avantages fiscaux est une erreur que vous devez éviter. En effet, le prix d’un logement neuf entrant dans le cadre d’une défiscalisation est fixé à la hausse par rapport aux logements de même qualité sur le marché. En effet, certains promoteurs immobiliers établissent à la hausse le prix des biens objet d’une éventuelle défiscalisation.
Investir dans le neuf pour réduire les charges immobilières
L’acheteur d’un logement neuf à l’avantage notable de réduire certaines charges et d’optimiser son budget d’investissement. En effet, acheter un logement neuf permet (en plus des avantages fiscaux et du confort de vie) de réduire les frais de notaire, la TVA, la taxe foncière, etc.
Réduire les frais de notaires et d’enregistrement en achetant un logement neuf
Lors d’un achat immobilier dans le neuf la TVA est incluse dans le prix de vente. Les frais de notaires sont réduits à 2% , 3 % contre 7 à 8 % dans le cas d’un investissement immobilier dans l’ancien. Les frais de notaire que doivent s’acquitter l’investisseur sont principalement les frais de publicité foncière, les honoraires du notaire et les émoluments de formalités administratives.
Acheter un logement neuf pour réduire la TVA
En France, un logement neuf acheté dans une Zone ANRU (Agence Nationale de Rénovation Urbaine) permet à l’investissement de payer moins la TVA. Celle-ci peut atteindre 5,5 à 7 % du montant de l’investissement contre 20 % dans le cadre d’un achat classique.
L’exonération de la taxe foncière
Au cours des deux années qui suivent l’achat d’un logement neuf, l’investisseur est exonéré de taxe foncière. Pour cela, il doit déclarer son bien au service des impôts fonciers pendant les 90 jours suivant l’acquisition du bien.
Réduire les charges de copropriété
Les charges de copropriété sont destinées à l’entretien des surfaces partagées entre les locataire d’un immeuble. En achetant un logement neuf, l’investisseur réduit les charges de copropriétés car les espaces communs ne nécessite quasiment un entretien régulier.
Investir dans le neuf : Quels sont les inconvénients
Acheter dans le neuf pour louer
Avec la mise de dispositifs fiscaux par le pouvoir public et le normes de construction établis pour un confort, constituent en effet des atouts d’un investissement immobilier dans le neuf.
Acheter un logement neuf : la question du prix au m2
L’évolution du prix du foncier au cours du contrait a renchéri le prix des biens immobiliers neufs. En effet, le prix d’un logement est beaucoup plus cher que celui d’un bien immobilier dans l’ancien. Cela est dû au coût du foncier, aux commissions à verser au vendeur et des matériaux utiliser. Au regard des normes de construction, les matériaux de constructions utilisés doivent être de qualité et reviennent cher au constructeur. Ces différents facteurs expliquent la cherté du prix de vente d’un logement neuf.
Investir dans le neuf : la rareté des logements neufs
Par ailleurs, parmi les inconvénients d’investir dans le neuf se trouve la rareté des biens en vente. A l’inverse d’un investissement dans l’ancien, acheter un logement neuf confronte l’investisseur à une offre limitée. Par ailleurs, l’offre en logements neufs sur le marché est faible que dans l’ancien. Les programmes de constructions en logements se raréfient et l’investisseur à du mal à trouver un bien à acheter. Cela accentue la problématique du prix d’un logement neuf par rapport à l’ancien.
La vente en l’état futur d’achèvement
Vefa ou la vente en l’état futur d’achèvement est une vente immobilière d’un logement en attendant son achèvement. L’investisseur doit verser une partie du prix d’achat avant d’occuper ou de louer son bien. En effet, l’inconvénient majeur est le remboursement de crédit immobilier sans la location du bien.
En obtenant un prêt immobilier pour investir, l’investisseur doit pouvoir utiliser l’effet levier du crédit. Cependant, un achat en Vefa pourrait compromettre la rentabilité de son investissement. Il remboursera pendant la période de construction les mensualités à la banque sans encaisser le moindre loyer.
Attendre la livraison du logement neuf pour le louer
Les programmes de constructions de biens immobiliers s’étale en moyenne entre 12 à 18 mois. L’investisseur doit attendre l’achèvement de la construction et la livraison avant de mettre en location son bien immobilier. Comparativement à un investissement dans l’ancien où les offres sur le marché sont abondantes, acheter un logement neuf fait attendre l’investisseur.
L’emplacement d’un logement neuf
En complément des inconvénients d’investir dans le neuf pré-cités, acheter un logement neuf revient à sacrifier le critère de l’emplacement. En effet, le manque des terrains de constructions au cœur des villes ou le prix du foncier contraint les constructeurs à ériger des logements neufs dans les zones un peu éloignées.
Ce phénomène peut ainsi dissuader vos futurs locataires et expose l’investisseurs aux vacances locatives. La proximité des centres commerciaux, des écoles, services de transport…favorise une mise en location rapide du bien immobilier. Ce qui n’est pas souvent le cas dans le cadre d’un investissement dans le neuf.
Cliquez ICI pour recevoir 1H de formation offerte
Acheter pour louer : Faut-il investir dans l’achat d’un logement neuf ou dans l’ancien ?
Entre le neuf ou l’ancien, il n’existe pas de mauvais investissements en soi. On peut réaliser une bonne affaire aussi bien dans le neuf et dans l’ancien. Le choix dépend de la stratégie de l’investisseur et de ses objectifs.
Préférer le neuf à l’ancien pour un premier achat dépend de vos goûts, de votre budget mais aussi de votre calendrier. Si dans le neuf, vous pouvez plus facilement personnaliser votre achat, il vous faut patienter plus longtemps entre la signature du contrat de réservation et son emménagement.
La plupart des nouvelles constructions présentent des surfaces optimisées. Ainsi, certains promoteurs proposent des trois pièces dits «compacts» de 55 m². Mais, bien sûr, le charme de l’ancien: parquets, moulures, cheminée, grandes hauteurs sous plafond sera impossible à reproduire dans une habitation plus moderne.
À contrario, lorsque vous achetez dans l’ancien, vous devez anticiper, la réalisation de gros travaux: réfection de la toiture, changement de la chaudière… Même si certains d’entre eux peuvent ouvrir droit au crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE), c’est une dépense à prévoir dans votre budget.
Les aides sont plus restrictifs, par exemple le PTZ+. Ce prêt est accordé uniquement si vous envisagez de réaliser des travaux très importants. Il ne concerne qu’un nombre limité d’agglomérations. Autrement, les acheteurs peuvent bénéficier du dispositif loi Malraux. Celui-ci permet à l’acquéreur de réaliser des travaux de rénovation dans un bien situé dans un site historique. Ces travaux sont plafonnés à 400 000 euros.
Il faut donc évaluer les points forts et faibles de chaque bien afin de faire un choix rentable.
Enfin, je vous propose cette vidéo qui explique mon point de vue sur l’investissement immobilier dans l’ancien ou dans le neuf. Vous pouvez également partager cet article autour de vous.