Location vente : Tout savoir sur la location avec option d’achat

La location vente est un cas particulier de transfert de propriété d’un bien immobilier. En effet, il diffère des cas de vente classique avec paiement complet et immédiat. Pourtant, il permet d’accéder directement à la propriété d’un bien qu’on désire acquérir. La location vente est alors une solution par excellence lorsque vous désirez acheter un bien et que vous ne disposez pas des moyens financiers dans l’immédiat. Découvrez dans cet article, tout ce qu’il faut savoir sur la location vente.

Qu’est-ce que la location vente ?

Qu’est-ce que la location vente

La location vente est une option d’achat immobilier qui permet à une famille d’accéder à la propriété sans apport préalable. Cela, en payant une redevance ou loyer. A l’échéance du contrat et selon les conditions de vente définies par celui-ci, les locataires deviennent propriétaires du bien.

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1. Location vente : Définition

La location vente est également appelée location accession. C’est une opération de transfert de propriété immobilière à deux phases. L’une appelée phase locative et l’autre appelée phase d’accession. De ce fait, son objectif est de faciliter l’accès à la propriété d’un bien immobilier à une personne sans apport financier et incapable d’obtenir un crédit bancaire.

De façon plus explicite, plutôt que de régler la totalité du prix d’achat dès le départ, l’accédant pourra payer son logement au fur et à mesure. Ainsi, sur une période donnée, il devra verser un loyer qui constitue une forme d’avance. Un contrat précisant la date d’entrée, la durée de la phase de location ainsi que l’état des lieux sera rédigé. Le locataire accédant pourra alors occuper le logement pendant une période de jouissance.

Sont considérés comme biens immobiliers entrant dans le cadre de la location vente :

• les immeubles à usage d’habitation, professionnels ou mixtes (habitation et professionnel).
• Un immeuble inachevé ou en construction pendant la signature du contrat.

Dans certains cas, il est possible de bénéficier du Prêt Social Location Accession (PSLA). Cependant, le logement doit être occupé en tant que résidence principale par le locataire accédant.

2. Les conditions de la location vente

Les conditions de la location vente

Un contrat de location vente doit contenir les deux obligations suivantes :

• Une phase locative : Durant laquelle le locataire accédant bénéficie d’un droit de jouissance sur le bien pendant une période définie.
• Une phase de transfert de propriété du bien à l’issue de la première période : En effet, la loi du 12 juillet 1984 prévoit une forme d’accession progressive à la propriété.

Le contrat de location vente est caractérisé par l’option d’achat offerte au locataire accédant. Au terme de la période de jouissance, il pourra choisir de lever l’option ou non. S’il choisit de refuser le transfert de propriété, il sera remboursé des sommes déjà versées. Cette formule est courante chez les particuliers car elle protège l’acheteur.

Toutefois, le locataire n’est pas toujours seul à décider ou non de la cession. Dans le cas d’une location vente classique, il peut être tenu par une promesse d’achat unilatérale. Aussi, en cas de refus de conclure la vente, il devra verser une indemnité au vendeur.

Le contrat de location vente rassemble le bail et la vente de la propriété. De ce fait :

• La propriété du bien est transmise à l’accédant moyennant un versement périodique.
• Le locataire accédant a droit de jouissance du bien immédiatement. En tant que locataire, il devra assumer les charges inhérentes à la possession du bien : frais de copropriété, entretien de la propriété, etc.
• A l’issue de la période de jouissance mentionnée dans le contrat, le locataire décide d’acheter le bien immobilier. Après déduction des sommes versées pour le loyer, il réglera le prix d’achat du bien.

Lorsqu’il refuse d’acheter le logement, alors il ne s’agit plus d’une location vente.

3. Cas particulier de location vente

La location vente intervient dans les transactions immobilières concernant tout type de bien immobilier. Aussi, on distingue plusieurs types de contrat selon la nature du bien cédé.

Location vente d’une maison

La location vente sur une maison ne présente pas de difficulté particulière. Néanmoins, sachez que les différentes parties doivent se soumettre à la législation en rapport avec les baux d’habitation. La loi du 6 juillet 1989 stipule des règles d’ordre public qui ne peuvent être contournées par un contrat de location vente. Ainsi, le propriétaire gardera la charge des grosses responsabilités. De même, il n’est pas possible pour le locataire d’effectuer des travaux de construction sans une autorisation préalable du bailleur.

Location vente d’un appartement

Lorsque le bien est un appartement, il vaut mieux privilégier la location accession. Ce contrat accorde des droits réservés au propriétaire. Il pourra entre autre participer aux assemblées générales et au syndicat de propriété.

Location vente d’un terrain

Lorsqu’il s’agit d’un terrain constructible, le contrat de location vente n’est pas le plus approprié. En effet, puisque vous n’êtes pas propriétaire, vous ne pourrez pas demander un permis de construire sans l’accord du propriétaire.

Comment fonctionne une location vente ?

Comment fonctionne une location vente

La location vente s’opère en deux temps. Durant la période de jouissance, vous versez une redevance constituée d’une partie locative et d’une autre en déduction du prix de vente. En cas d’absence de levée d’option ou de résiliation, le montant vous sera remboursé.

Pour ce qui concerne la phase d’achat, vous n’êtes pas contraint d’attendre le terme du contrat avant de lever l’option. En effet, dès que vous êtes prêt financièrement, vous pouvez lever l’option. Dans le cas où l’option n’est pas levée 3 mois avant l’échéance du contrat, le vendeur peut contacter l’accédant. Pour ce faire, il devra adresser un courrier recommandé avec AR.

1. Quelles informations doivent figurer dans le contrat de location vente ?

Pour effectuer un contrat de location vente, vous devez nécessairement faire appel à un notaire. Ledit contrat doit également être publié au bureau des hypothèques. Il doit contenir les informations suivantes :

• Les précisions sur la nature et les caractéristiques techniques du bien. Par ailleurs, les pièces annexes devront être mentionnées : caves, parkings, etc.
• Le prix de vente et ses modalités de paiement. En effet, le prix de vente peut être soit fixe, soit révisable. Dans le dernier cas, seul le prix restant dû après paiement des redevances peut être réévalué. Cela, dans la limite de variation de l’indice de référence des loyers.
• La date limite de la levée d’option. Pour ce faire, il faut noter que la loi ne prévoit aucune limite réglementaire. Vous pouvez ainsi librement fixer la durée de la phase de location et de la levée d’option.
• Les conditions suspensives liées à l’obtention des prêts. Cela, dans le cas où le transfert de propriété dépend de l’obtention du ou des prêts.
• Le montant de la redevance. Il est calculé en fonction de la capacité de remboursement de l’accédant. L’échéance peut être mensuelle ou trimestrielle.
• Les conditions d’imputation de la redevance sur le prix de vente. 
• Les conséquences de la résiliation du contrat par l’une des deux parties.
• La nature de la garantie de remboursement. Cette garantie est demandée pour couvrir le vendeur, dans le cas où l’option d’achat ne serait pas levée.
• Les charges dont le locataire accédant doit s’acquitter.
• Les assurances. Le contrat de location vente doit préciser les références des différents contrats d’assurance : assurance responsabilité du promoteur, assurances protégeant le bien.

2. Procédure de la levée l’option d’achat pour une location vente

Lorsque vous décidez de lever l’option, il vous faudra verser la somme restante. C’est à cette condition que le transfert de propriété aura lieu. Pour déterminer cette somme, vous devez procéder à une différence entre le prix initial défini dans le contrat et le montant relatif à la partie versée pour la redevance. Ensuite, vous procéderez au transfert de propriété devant le notaire.

Dans le cas où vous choisissez de renoncer à la vente, vous perdez tout droit de jouissance sur le bien. Aussi, il vous faudra quitter le logement dans l’immédiat. En outre, le vendeur vous reversera la fraction acquisitive dans un délai de 3 mois. Toutefois, une indemnité peut vous être demandée. Elle s’élève généralement à 1 % de la valeur du bien. Cette indemnité peut monter à 3 % pour un logement de moins de 5 ans. Cependant, s’il s’agit d’un bien inscrit dans une procédure de PSLA, aucune indemnité ne vous sera demandée.

3. Quelles sont les obligations du locataire accédant ?

Le locataire accédant est soumis à plusieurs obligations. Aussi, il vous faudra :

• Vous acquitter des charges relatives à l’entretien et à la réparation de l’immeuble, en fonction de votre quote-part. Pour ce qui concerne les grosses réparations, c’est le propriétaire du logement qui devra s’en charger.
• Assumer la propriété devant les services d’impôts. Ainsi, vous aurez à payer la taxe foncière.
• Occuper le statut de propriétaire au sein de la copropriété. Vous serez donc amené à prendre part aux assemblées générales et à participer aux votes.
• Contracter des assurances afin d’être protégé contre les différents risques liés à l’habitation : incendie, dégât des eaux, etc.

Le contrat de location vente peut être résilié en cas de non-respect des termes par l’une des parties. Comme conséquence, une indemnité sera déboursée en contrepartie.

• Lorsque la responsabilité de la rupture incombe au locataire accédant qui n’aurait pas respecté ses obligations, il devra verser au vendeur une indemnité. Celle-ci est plafonnée à 2 % de la valeur du bien immobilier.
• Lorsque c’est le vendeur qui est en faute, il devra verser une indemnité s’élevant à 3 % au maximum.

Les frais relatifs au contrat de location vente sont à la charge du locataire accédant. Il s’agit entre autre des frais :

• D’enregistrement du contrat de location vente et de la rémunération du notaire.
• Relatifs au transfert de propriété. Ceux-ci sont les mêmes que dans une transaction classique.

Lorsque le bien est daté de moins de 5 ans, vous pouvez bénéficier d’une réduction des frais de notaire.

4. Enregistrement de la location vente

Enregistrement de la location vente

L’enregistrement du contrat de location vente s’effectue auprès du bureau du cadastre. Ainsi, le futur acquéreur est protégé contre les imprévus impliquant le vendeur avant le transfert de propriété. En effet, il peut arriver que le vendeur vende la propriété à une tierce personne. Une fois que le contrat est enregistré, les droits du locataire accédant sont maintenus sur le bien. L’accord d’achat consenti par le bailleur à une tierce personne est donc nul.

Par contre, si le locataire accédant a des impayés de redevances, le contrat est rompu et le vendeur peut lui demander de libérer le logement. Cela est effectif même dans le cas où les arriérés de paiement ne sont pas récurrents. Ainsi, le montant des redevances impayées pouvant conduire à une expulsion du locataire accédant est défini par les deux parties. Généralement, il est inférieur à 1/20 du montant total.

Lorsque le vendeur annule la vente, il doit rembourser les sommes correspondant à la fraction acquisitive. Ces sommes seront majorées d’un intérêt selon le taux légal en cours. Aussi, les deux parties doivent déterminer la proportion des versements que le vendeur devra rembourser à l’acheteur en cas d’annulation de la vente.

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5. Fiscalité de la location vente

La location vente dispose d’un plan fiscal spécifique. Le paiement mensuel du locataire accédant au vendeur est subdivisé en deux : Une partie correspondant au loyer et l’autre à la fraction acquisitive. Chacune de ces parties est taxée différemment.

• La partie correspondant au loyer est soumise à la réglementation sur les baux. Vous n’aurez donc pas à payer de TVA, à moins que le vendeur ne soit le constructeur du logement.
• Quant à la part correspondant à la fraction acquisitive et qui sera déduite du prix final, elle est assujettie à la réglementation concernant les acomptes.

Les services d’un notaire sont recommandés pour l’évaluation du montant global de la transaction. Il s’assurera également que chaque détail soit traité avec l’attention qu’il mérite. Vous pourrez alors éviter des dommages futurs.

En définitive, la location vente est une acquisition progressive d’un bien immobilier. Il présente l’avantage de vous permettre d’acquérir votre résidence principale sans recourir à un crédit immobilier. Par conséquent, vous n’avez pas besoin de disposer d’un apport personnel afin d’acheter votre logement. Acheter un bien en location vente est une démarche particulièrement recommandée aux primo-accédants. En effet, elle facilite l’acquisition d’un logement aux particuliers.

Pour aller plus loin, je vous propose de suivre cette vidéo : Comment débuter dans l’immobilier sans argent.