Avant de se lancer dans la location immobilière, tout investisseur doit savoir évaluer l’offre et la demande locative. Pourquoi la détermination de l’offre et de la demande est-elle importante ? Comment s’y prendre ? Cet article traite des points préalables à connaitre avant d’investir dans la location immobilière.
Location immobilière : Qu’est-ce que c’est l’offre locative
Définition de l’offre locative
L’offre locative correspond aux logements disponibles à la location. Il s’agit de ce que les investisseurs offrent aux locataires comme logement. L’offre locative comprend :
Location immobilière : le prix
Les futurs acquéreurs sont très sensibles aux prix de vente de l’immobilier. Toujours à la recherche de la bonne affaire, le prix peut être une source d’attractivité ou de répulsion pour les acheteurs.
Location immobilière : les types de logements
Les futurs acquéreurs font face à une large palette de choix, en matière de logements. Qu’il s’agisse d’appartement, de logement en copropriété, des duplex, des chambres individuelles, ou même de colocation.
Comment évaluer l’offre locative d’une ville
Location immobilière – Evaluer l’offre locative
En général, pour rapidement savoir si votre bien fera l’objet d’une location, il est conseillé d’analyser l’offre locative existante. De nombreux sites internet aujourd’hui proposent de telles fonctionnalités. Pour cela, certains sites (Seloger, Leboncoin, etc.) donne la possibilité de comparer les prix des biens immobiliers proposés .
Si vous faites de la location saisonnière (ou courte durée), la démarche est la même, à la seule différence qu’il vous consulter les acteurs spécialisés (Airbnb, Booking, Abritel).
Ces considérations connues, il faut rappeler que plusieurs cas de figure peuvent se présenter. Parmi lesquels, il faut :
Déterminer le caractère de la situation géographique du bien immobilier
Dans la location immobilière, il est important de considérer le caractère de la zone d’implantation immobilière. En effet, la demande dépend du type de villes :
- Grande ville et peu de biens à louer: forte demande locative
- Grande ville et beaucoup de biens à louer: demande locative existante mais concurrence présente. C’est un bon indicateur car cela veut dire qu’il y a de la demande. Cependant, il faudra se démarquer qu’il y a des autres concurrents.
- Petite ville et peu de biens à louer: certainement une demande locative présente mais il est possible que les périodes de vide locatif soient plus importantes.
- Petite ville (ou village) et beaucoup de biens à louer: il y a de fortes chances pour que la demande soit faible. Vous risquez alors de vous retrouver avec un bien vide pendant plusieurs mois.
Solliciter l’avis d’agences immobilières
Une fois que vous avez fait ce premier tri, il est recommandé de téléphoner à quelques agences immobilières. Vous pourrez leur demander s’il existe une demande réelle et en profiter pour leur demander une idée du prix du marché. Pour cela, vous pouvez vous faire passer pour un propriétaire qui désire leur confier un bien en gestion locative.
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Location immobilière : Qu’est-ce que c’est la demande locative
Location immobilière – Demande locative
Définition de la demande locative
La demande locative représente l’ensemble des personnes disposer à louer un logement dans un espace déterminé. Elle va de pair avec l’offre locative. Toutefois, la demande varie en fonction des villes, départements ou régions. Tandis qu’elle est élevée en ville, elle peut être moindre dans les campagnes. En générale, la demande locative dans les zones côtières et sur le littoral est plus élevée que dans le centre.
En tant qu’investisseur, vous devez tenir de plusieurs paramètres important pour évaluer la demande locative. Si la location immobilière est un moyen efficace pour dégager une bonne rentabilité immobilière, parfois cela n’est pas de toute évidence. En effet, l’emplacement de votre investissement immobilier ainsi que son choix déterminera sa bonne rentabilité.
Le volume de la demande locative dépend de trois principaux critères : la solvabilité du locataire, l’attractivité du territoire et la typologie des logements.
Investissement locatif : l’importance de l’évaluation de la demande locative
La location immobilière a explosé sur la dernière période quinquennale, la rentabilité locative des investissements a également augmenté. Les villes de Saint-Etienne et Mulhouse enregistrent une rentabilité locative de 7,71% et 8,03% respectivement. Tandis que Marseille et Toulouse ont respectivement 5,74% et 5,54 % de rentabilité locative. Dans le calcul de votre rentabilité locative, l’estimation de la demande locative est un point central. Une bonne évaluation de la demande vous permettra de calculer la tension locative. Ainsi vous verrez si la ville d’implantation de votre bien immobilier est tendue ou étendue en termes de location.
Si elle est étendue, vous avez plus de possibilité d’augmenter le nombre de vos locataires et augmenter votre marge bénéficiaire. Par contre, si ce n’est pas le cas votre rentabilité sera limitée. Autrement dit, vous devriez chercher une autre demande locative.
Investissement locatif : évaluer la solvabilité des locataires
Dans ne une optique financière, votre bien doit vous permettre de générer des cash-flows immobiliers. Vous devriez donc évaluer non seulement le nombre de personnes disposé à louer mais également leur solvabilité. À quel prix êtes-vous prêts à louer votre bien et les potentiels locataires sont-ils fiables. Mieux, dans l’évaluation, il faudra avoir un point de vue globale de la situation financière d la demande de la ville, vous pouvez vous poser les questions suivantes :
- Les habitants sont-ils solvables ?
- Y a-t-il un affut de touristes dans la région ?
- La location peut-elle être lucrative et rentable dans ce secteur ?
- À quel budget les personnes sont-elles prêtes à payer pour le loyer ?
- Devrais-je appliquer un paiement mensuel, bimensuel ou trimestriel du loyer ?
En fin de compte pour s’assurer de la solvabilité de son futur locataire, il est fréquent que le propriétaire lui demande de fournir les documents suivants :
- son contrat de travail ;
- ses trois derniers bulletins de salaire ;
- son dernier avis d’imposition ;
- les trois dernières quittances de loyer du logement qu’il a occupé.
Si ces garanties ne paraissent pas suffisantes, le propriétaire peut demander la présentation d’une tierce personne comme caution. Ce dernier doit présenter également les documents mentionnés ci-dessus.
Investissement locatif : évaluer l’attractivité du territoire
Location immobilière – Evaluer l’attractivité du territoire
De même, sachant que les locataires prévoient environ 35 % (étude de OpinionWay) de leur revenu à la location, vous devez vous informer sur :
- Le pouvoir d’achat de la ville ;
- La catégorie socioprofessionnelle majoritaire ;
- La typologie de logement ;
- Les accès (commerces, transport,…) ;
- L’état du marché ;
- L’attractivité de la zone (balnéaire, campagne, centre-ville, etc.)
Au sujet de la tension locative, elle dépend le plus souvent de l’attractivité de la zone et les activités qui s’y déroulent. Les zones touristiques par exemple, montrent une très forte tension locative durant les vacances (stations de ski, cités). Cependant, cette tension chute après la période.
Location immobilière : évaluer la typologie de logements
Enfin, avant tout investissement immobilier, il faut considérer l’offre et la typologie de logement dans la zone. Cet aspect déterminera la rentabilité de votre location immobilière. En effet, comme nous l’avons précisé plus haut, le locataire choisira son logement en fonction de son budget et ses dispositions personnel. Ce qui signifie, qu’une personne qui a un salaire important optera pour un logement plus vaste. Un homme avec sa famille, choisira au moins un appartement avec quatre pièces. Tout ceci est censé orienter votre offre locative personnelle et la surface à exploiter.
Comment évaluer la demande locative d’une ville
Avant d’évaluer la demande locative, il est primordial de vous informer sur la manière dont se présente l’offre locative dans la ville ciblée (prix, type de logement, …)
Vous disposez d’un bien immobilier dans le département quelconque que vous souhaitez mettre en location. Mais malheureusement vous ne savez comment évaluer la demande existante. Deux options simples s’offrent à vous :
Option 1 : Passer une fausse annonce
À cet effet, vous pouvez utiliser des moyens et outils simples comme passer une annonce « fausse » sur des sites. Écrivez et publiez une annonce fictive pour voir le volume de personnes probablement intéressé. Pour ce faire, pensez à valoriser votre annonce par des photos, une description détaillée de votre offre. Publiez votre annone sur Leboncoin, par exemple. De même, fixez votre prix selon la grille de prix que vous aurez évalué relativement à l’offre locative.
Plus votre offre sera alléchante, mieux vous aurez des intéressés. En effet, un logement détérioré et insalubre, avec un prix élevé, sera moins attirant qu’un logement bien entretenu à bas prix.
Puis, observez l’évolution des choses, notamment les jours qui suivent. Si vous recevez des appels ou des notifications dans un délai de sept jours, c’est bon signe. La tension locative est tendue. Par contre si au bout de sept jours, vous ne recevez qu’une notification voire aucune, pensez à cibler une autre demande.
Option 2 : Utiliser le tensiomètre locatif
Le tensiomètre locatif touche différents secteurs et permet à un large public de bénéficier de conseils pour différents objectifs. En général, il vous suffit de renseigner le code postal de la ville et la superficie du logement et vous obtiendrez un détail de la tension locative de cette ville.
Tout d’abord, sera évaluée la facilité à trouver une location, indiquée par un baromètre qui va du plus difficile à plus facile puis le budget des locataires selon le même baromètre.
L’analyse de la tension du marché (tendue ou détendue) résulte du fait que la demande et l’offre ne s’équilibrent pas. Ces tensions sont le résultat d’une offre inadaptée ou trop faible par rapport au budget des locataires ou à leurs désirs. Sachez aussi que le tensiomètre peut comparer la tension locative entre deux villes.
Il est donc essentiel de trouver des réponses à cette tension locative afin de trouver des solutions quant aux questions de l’habitat locatif, connaître les secteurs prioritaires pour construire de nouveaux logements tout en encadrant les loyers afin d’éviter les abus de certains propriétaires.
LocService simulateur de tensiomètre locatif
LocService propose des simulations comme le locamètre qui permet de mesurer le prix d’un logement selon sa superficie et sa ville. C’est l’outil idéal pour optimiser son budget en aillant le plus grand logement possible. Il peut être intéressant surtout si vous cherchez la ville périphérique la moins chère autour d’une grande métropole.
Comment trouver des locataires
Location immobilière – bien choisir son locataire
S’il est indéniable que votre bien immobilier ne peut être rentable sans locataire, le défi réside dans le choix d’un bon locataire. Ce bon locataire est celui qui paie régulièrement et sans interruption son loyer. Soyez méticuleux dans le choix du locataire. Passons en revue plusieurs astuces.
Astuce 1 : Rendre son bien immobilier irrésistible
Dans la masse d’offre locative, donnez à votre bien un caractère spécial qui le différencie des autres. Afin d’amener les personnes à s’intéresser à votre appartement, vous devez le mettre en valeur.
Mettre son bien immobilier ne veut pas forcément dire que vous devez investir énormément d’argent dans les travaux de rénovation. Toutefois assurez-vous que l’appartement que vous souhaitez mettre en location, soit accueillant et confortable pour tous.
En fonction de votre budget, vous pouvez installer certaines commodités qui donneront à votre bien immobilier une touche spéciale. Cherchez à faire les choses de la bonne manière pour les travaux de rénovation dans votre appartement, même si vous n’allez pas y vivre. N’hésitez pas à surveiller le travail des artisans durant les travaux. D’autant plus que ces travaux détermineront le montant du loyer à payer.
Astuce 2 : Les réseaux sociaux
Les réseaux sociaux représentent un moyen efficace pour trouver rapidement des locataires. Il ne s’agit pas vraiment de poster votre annonce sur votre page personnelle, mais plutôt dans des groupes privés. Vous trouverez par exemple sur Facebook, plusieurs groupes où des personnes recherchent des logements, notamment des étudiants. Rejoignez simplement le groupe et publiez votre offre. Vous verrez qu’en peu de temps, vous aurez des personnes intéressées et vous pourrez ainsi procéder aux visites de votre appartement.
Il ne vous restera donc qu’à étudier les différentes propositions et planifier les visites. Il faut donc établir un bon contact avec vos visiteurs potentiels, afin de leur donner envie de découvrir les lieux. Avec les réseaux sociaux, cela est assez pratique.
Astuce 3 : Les sites d’annonces immobilières
Location immobilière – utiliser les sites d’annonces en ligne
Dans la recherche de locataires, vous pouvez utiliser des sites de petites annonces en ligne. Pour cela, prenez de très belles photos de vos appartements, aux heures d’ensoleillement, afin d’attirer le plus de visiteurs possible en très peu de temps. Vous pouvez aussi souscrire à un service de gestion locative en ligne, ce qui vous facilitera la tâche. Vous n’aurez qu’à attendre que les intéressés vous fassent signe pour visiter votre appartement. Aussi, veillez à être précis et concis lors de la description de votre appartement. Donnez des informations complètes afin de ne pas ennuyer les visiteurs en ligne.
Évitez de donner de fausses informations dans la description de votre bien immobilier. Publiez des photos fidèles et donnez les vraies informations sur votre bien locatif. Ainsi, vous serez plus crédible et gagnerez la confiance de vos éventuels locataires.
Astuce 4 : Le contrat de bail
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Lorsque vous trouvez enfin le bon locataire, la dernière étape est la signature du contrat de bail. Pour ce faire, il est parfois judicieux de faire appel à un notaire pour établir un document en bonne et due forme, même s’il faut payer des frais de notaire. Certains sites en ligne peuvent aussi proposer des modèles de contrat. Vous devrez signer le contrat précisant le montant du loyer et chacun de vous devra avoir un exemplaire de ce contrat de bail.
En définitive, le marché immobilier constitue une aubaine d’investissement très rentable. Il vous revient de déterminer l’offre et la demande locative.
Pour aller pour plus loin dans l’immobilier, je vous recommande ma vidéo portant sur « 7 commandements de l’investisseur immobilier »