De nombreuses personnes veulent se lancer dans la location immobilière, mais se demandent comment investir dans l’immobilier locatif lorsqu’ on est débutant. D’ailleurs, c’est une question que plusieurs personnes se posent, et c’est peut-être même votre cas. Vous vous êtes sûrement aperçu qu’en laissant votre argent à la banque, sur un livret A ou sur des comptes sur livrets, la rémunération est ridicule. Donc, vous avez envie de faire travailler votre argent.
Il est aussi possible que vous n’ayez pas d’argent, mais vous souhaitez utiliser l’immobilier pour vous enrichir, générer des revenus complémentaires, quitter votre travail ou préparer votre retraite. Il y a juste une chose que vous devez savoir, c’est que l’immobilier demande de grosses sommes d’argent.
Or, on n’est pas forcément préparé à cela. Même si on comprend les grands mécanismes de base, il y a toujours le risque de faire une erreur qui peut nous coûter extrêmement cher. Donc, ce que je vous propose aujourd’hui, c’est d’être aguerri avant d’investir dans la location immobilière. Sur ce, je vous donne un plan d’action qui va vous montrer comment investir dans la location immobilière étape par étape.
1ère étape de la location immobilière : Connaître votre capacité d’emprunt maximale
La première chose que vous devez absolument connaître, c’est votre capacité d’emprunt maximale. Donc, comment est-ce qu’on fait pour connaître cela ? D’abord, il faut prendre un rendez-vous avec votre banquier. Vous y allez avec vos deux derniers avis d’imposition, vos trois derniers bulletins de salaire et le bulletin de décembre de l’année précédente. Ensuite, vous allez expliquer à votre banquier :
- votre situation vis-à-vis des crédits ;
- le nombre de personnes que vous avez en charge ;
- le montant actuel de votre loyer…
A la fin de l’entretien (15 à 20 minutes), vous allez avoir une feuille qui vous renseignera sur le montant que vous pouvez emprunter si vous faites un investissement immobilier.
Pourquoi est-ce qu’il est extrêmement important de connaître ce chiffre ? En effet, la capacité d’emprunt vous permet de calibrer vos recherches. Par exemple, si vous pouvez emprunter 100 mille euros, vous n’irez pas rechercher des biens qui valent 150 mille euros. En revanche, si vous pouvez emprunter plus, vous aurez une plus grande marge de manœuvre sur le marché.
2ème étape : Trouver une bonne affaire
La deuxième chose que vous devez absolument faire, c’est de vous mettre en quête d’une bonne affaire
Qu’est-ce qu’une bonne affaire ?
La bonne affaire correspond à un bien immobilier qui répond à vos critères. En fait, vous achetez ce bien dans la fourchette basse des prix du marché.
Comment dénicher ces bonnes affaires ?
Il faut visiter plusieurs biens immobiliers afin de dénicher les bonnes affaires. Donc, dans un premier temps, si vous êtes débutant, je vous invite à aller visiter vingt, trente ou même cinquante biens immobiliers sans avoir pour objectif de les acheter.
Votre but ici, c’est d’avoir un étalonnage. En procédant ainsi, vous aurez une idée sur le coût de l’immobilier par secteur. Par exemple, vous saurez que dans le secteur immobilier, cent cinquante mille euros vous permettent d’avoir un type donné de bien. Sur le terrain, vous remarquerez qu’il y a des biens qui valent cent cinquante mille euros, mais qui sont dans un état délabré. En effet, tout est à refaire. Au même moment, vous trouverez d’autres biens qui valent cinquante mille euros et qui sont déjà rénovés et très agréables. Ces biens ont un bon potentiel.
Donc, c’est très important de connaître la somme d’argent que vous pouvez emprunter. Une fois que vous aurez compris cela, vous pourrez visiter des biens, même ceux qui sont légèrement au-dessus de votre budget. Ensuite, vous essayerez de négocier le prix.
Il faut comprendre que les prix sont affichés soit par des agents immobiliers, soit par des particuliers. C’est rarement à ce prix que vous achèterez finalement le bien. N’hésitez donc pas à faire des offres de 10 %, 20 % ou 30 % et plus en dessous du prix du marché.
Certains vendeurs peuvent s’en moquer et rejetteront votre offre. Par contre, d’autres vendeurs auront besoin de vendre et accepteront votre offre. Lorsque je fais cinq offres, quatre peuvent être rejetées. Mais, lorsqu’on accepte l’une de mes offres, je parviens à acheter un bien immobilier à un prix avantageux.
Il faut aussi comprendre que dans l’immobilier, on ne gagne pas de l’argent dans 10 ou 20 ans. La bonne affaire se fait à l’achat. Cela signifie que si vous achetez un bien actuellement, vous devez être capable de le revendre dans les 48 heures et faire une plus-value. Il est donc important de garder cela à l’esprit.
3ème étape : Obtenir un crédit immobilier
Si vous trouvez une bonne affaire et que vous signez un compromis, alors il faudra rechercher un crédit immobilier. Deux stratégies vous permettent d’avoir de crédit immobilier.
1ère stratégie: Un courtier immobilier
La première stratégie consiste à contacter un courtier en immobilier qui se chargera de rassembler les pièces constitutives de votre dossier. Il déposera ensuite le dossier dans les banques en vue d’une suite favorable ou non.
2ème stratégie: Le faire vous-même
La deuxième stratégie consiste à rencontrer votre banquier qui vous fournira une liste de pièces à rassembler pour constituer un dossier. Il s’agit du bulletin de salaire, des avis d’imposition et autres. Une fois que votre dossier est constitué, vous le déposez vous-même dans les banques. A l’issue de cette démarche, vous aurez naturellement des banques qui rejetteront votre dossier. D’autres banques accepteront votre demande.
Il faut ensuite faire le point des banques ayant accepté puis identifier la banque qui fait la meilleure offre. Envoyez cette dernière aux autres banques en posant la question de savoir si elles veulent ou non s’aligner. Cela favorise la concurrence qui peut énormément vous profiter. Sachez que les banquiers sont à l’image des commerçants. Ils ont besoin de la clientèle.
Quatrième étape de la location immobilière : Engager les travaux de rénovation
Vous recevez une lettre de la banque vous notifiant que votre demande est acceptée. Les fonds sont alors débloqués, et vous contactez le notaire pour devenir propriétaire. Le bien immobilier acquis peut nécessiter des travaux de rénovation. En la matière, observer la bonne procédure est déterminant en ce qui concerne la qualité du devis à produire.
Demander les devis
Il faut solliciter les services des artisans pour vous produire un devis. Ne commettez pas l’erreur de solliciter les services d’un seul artisan. Choisissez trois, quatre ou cinq entreprises de rénovation si possible. Demandez qu’elles viennent dans l’appartement afin de bien comprendre le travail à faire et par conséquent, augmenter la fiabilité de leurs devis. Ce déplacement sur les lieux est indispensable pour vous épargner certains devis à la limite imaginaires ou très peu réalistes.
Après avoir pris connaissance du contenu des devis fournis, demandez à vos artisans ou aux entreprises de rénovation de vous permettre une visite sur l’un de leurs chantiers précédents. Généralement, ces professionnels ne trouvent aucun inconvénient à cela. Vous pourrez ainsi constater la qualité des œuvres de votre artisan.
La finesse du travail importe énormément, car vous avez besoin d’un effet « coup de cœur » de la clientèle pour le volet marketing de vos biens. Posez si nécessaire des questions en vue d’apprécier la qualité de son œuvre. C’est d’ailleurs en cela que réside la finalité de la démarche.
Payer votre artisan ou l’entreprise de rénovation par tranche
Ne commettez pas l’erreur de payer en une tranche votre artisan. Payez-le plutôt en plusieurs tranches. Au démarrage des travaux, vous pouvez lui verser un acompte de 30 %. Il pourra alors payer les matériaux nécessaires pour commencer son travail. Au bout d’un temps donné et en fonction de l’évolution des travaux, vous pourrez lui verser un acompte de 20 %.
Le payement doit se faire de cette manière (graduellement) afin de maintenir l’artisan sur le chantier. Il pourra ainsi réaliser une œuvre de qualité. Supposons que vous versez les 100 % de ce qui revient à l’artisan avant qu’il n’achève les travaux. Les risques sont énormes. Il a la possibilité de délaisser votre chantier au profit d’un autre ou d’accuser sérieusement de retard par rapport au délai de livraison.
Cinquième étape de la location immobilière : Faire appel à un décorateur d’intérieur
A ce stade, vous allez faire la décoration de votre bien immobilier et le meubler. Alors, il serait judicieux de faire appel à une décoratrice d’intérieur.
Je vous assure que sur le long terme, surtout lorsque vous êtes un investisseur immobilier, c’est extrêmement important de le faire. En effet, la décoratrice d’intérieur va choisir les choses qui sont tendance et qui plaisent à la majorité des gens.
Retenez bien que lorsque vous mettez un bien immobilier en location, ce qui est important c’est qu’il plaise à la majorité des locataires potentiels. Les décorations typiquement Ikéa ne discriminent personne. Autrement dit, la plupart des gens se sentent confortables dans ce type d’environnement.
Ne vous comportez pas comme les 95 % des propriétaires qui mettent des images montrant des tapisseries à fleurs, des leviers de grand-mère, des tomates rouges et autres sur Leboncoin. Vous aurez plus de difficulté à avoir des locataires par déficit d’attraction de votre bien. Vous réduirez donc vos chances de réussir en location immobilière.
Sixième étape de la location immobilière : Faire des photographies professionnelles
Cette étape consiste à faire des photos professionnelles de votre bien immobilier. Surtout, ne faites pas les photos de votre bien immobilier avec votre smartphone. Engagez plutôt un professionnel. Cela va vous coûter peut-être 100 ou 200 euros.
Rassurez-vous, ces genres de photos ne laissent pas indifférents les internautes. Aussitôt postées, vous enregistrerez un taux considérable de clics, c’est alors la preuve que ceux qui fouillent dans les petites annonces sont très bien intéressés. Ne faites pas comme certains investisseurs qui se contentent de déclarer qu’ils ont de très beaux appartements à louer.
Ils font par ailleurs de petites annonces avec des photos prises de leurs Smartphones. La conséquence est qu’ils attendent longtemps la clientèle, car celle-ci n’est pas attirée par leurs annonces. Avoir une bonne vitrine amène les potentiels locataires à s’arrêter et à cliquer sur votre annonce. Cela augmente votre chance de réussir en location immobilière avec option d’achat.
Au-delà de la photographie, il faut que le texte de l’annonce soit de qualité. Utilisez des mots susceptibles de créer des émotions à l’instar de wifi, fibre optique, rénové, hyper centre et autres qui créent au niveau du locataire de l’émotion. De pareilles annonces se démarquent de l’ensemble et justifient le choix orienté du locataire. C’est un secret du succès en location immobilière.
Septième étape de la location immobilière : Faire des visites groupées
Vous allez maintenant faire visiter votre logement aux personnes qui sont intéressées. Donc, ce que je vous recommande, c’est de faire des visites groupées et de ne pas faire de visites individuelles.
Il faut éviter les visites individuelles. J’ai été victime de cela. Un locataire m’appelle et me donne rendez-vous à 14 heures tandis qu’un autre fixe la rencontre à 16 heures, etc. Je faisais ainsi la navette, et à chaque fois ceux-ci se contentaient de s’écrier « oh, c’est très beau !, j’ai encore 3 visites à faire… ». J’avais l’impression de perdre mon temps avec des gens qui étaient en tourisme dans mes appartements.
J’ai alors pris une résolution. Je regroupais les visites (4 ou 5 visiteurs) pour chaque dimanche à 12 heures et je leur demandais de venir avec les dossiers. Je réussissais ainsi à créer un effet de compétition entre eux.
Huitième étape de la location immobilière : Sélectionner le bon dossier
Il s’agit de sélectionner le bon dossier. Ce que je vous invite à faire, c’est de prendre du recul et d’éviter de sélectionner un locataire sur la base de son attitude ou de sa gentillesse. Il faut plutôt étudier les chiffres et la situation de chaque personne qui se présente à vous. Un privilège sera accordé aux personnes ayant un revenu stable ou un garant.
Néanmoins, vous devez vérifier convenablement toutes les informations reçues. Ils sont nombreux ces locataires qui modifient les bulletins de salaire ou qui sont licenciés. Ils déposent ainsi de faux dossiers et vous pouvez vous faire facilement piéger si vous manquez de vigilance. Vous pouvez contacter les employeurs ou les garants pour des raisons de vérification.
Neuvième étape : Percevoir les loyers
La neuvième étape de la location immobilière, c’est la récompense que vous allez toucher tous les mois.
Donc, ce qui est important, c’est de s’assurer que les loyers que vous allez toucher soient supérieurs aux charges. C’est pour cela que je vous recommande de vous assurer que votre bien immobilier s’autofinance avant d’investir en immobilier. Autrement dit, les loyers que vous touchez doivent être supérieurs à la somme des mensualités de crédit, des charges et des impôts. Si un bien remplit ces critères, c’est qu’il s’autofinance. En revanche, si un bien commence à vous coûter de l’argent, sachez que c’est une mauvaise affaire. C’est que vous avez acheté un passif.
Si vous voulez devenir un investisseur immobilier à succès, vous devez acheter des actifs.
Dixième étape : Faire la déclaration d’imposition
La question de savoir comment déclarer une location immobilière est en général une préoccupation pour les investisseurs. Lorsque vous déclarez les revenus locatifs, plusieurs régimes s’offrent à vous et déterminent donc votre statut pour la location immobilière.
Le régime de la location foncière
Vous avez le régime de la location foncière, c’est-à-dire que vous louez un appartement en nu sans meubles. Ce n’est pas forcément le plus intéressant. En plus, c’est ici que vous allez payer généralement le plus d’impôts.
Le régime de la location en bien meublé
L’autre stratégie que je vais vous recommander, surtout si vous achetez votre bien immobilier, c’est de le louer en meublé. Vous allez rentrer dans un statut qui s’appelle le ‘Loueur Meublé Non Professionnel’. Vous allez pouvoir bénéficier d’un abattement assez important sur les loyers que vous touchez. Il est possible de déduire un certain nombre de frais notamment si vous avez fait des travaux dans votre bien immobilier.
Je vous recommande alors de prendre rendez-vous avec un expert-comptable pour faire une simulation. Il y a également une troisième possibilité qui pourrait s’offrir à vous. Cela sera fonction de votre situation.
Acheter votre bien via une société
Au moment où vous achetez votre bien immobilier, au lieu de l’acheter en nom propre, vous allez l’acheter via une SCI à l’IS. C’est ce que font certaines personnes lorsqu’elles ont déjà une entreprise. Je vous invite donc à voir un expert-comptable.
Pour en savoir plus
Si vous désirez savoir investir dans l’immobilière étape par étape, j’ai mis à votre disposition 1 heure de formation offerte à cet effet. Il s’agit de 4 vidéos dans lesquelles vous aurez le détail de chaque étape de la procédure pour atteindre le succès en location immobilière. Pour y accéder, cliquez ici.
Regardez aussi la vidéo : Comment investir dans l’immobilier locatif en 10 étapes