Location immobilière : 10 étapes pour investir

Location immobilière - Acquérir le savoir-faire

La location immobilière est un domaine professionnel dont les avantages sont multiples. Pour cette raison, le cercle des acteurs de ce secteur d’activité ne cesse de s’élargir. Au nombre des atouts afférents à ce secteur, on peut citer la disponibilité de crédit immobilier qui lui confère d’ailleurs un effet de levier. On a également des revenus récurrents sûrs ainsi que l’autofinancement des biens et autres. Pour véritablement devenir un investisseur à succès dans l’immobilier, il y a des erreurs à ne pas commettre. Comment faire de la location immobiliere en 10 étapes ?

Situation du sujet

Location immobilière - Observer la procédure pour éviter les erreurs
Location immobilière – Observer la procédure pour éviter les erreurs

Plusieurs personnes souhaitent savoir comment procéder pour investir dans l’immobilier lorsque l’on est un débutant. Peut-être que vous avez la même préoccupation car vous remarquez que l’alternative du livret A ou des comptes sur livrets génère une rémunération très faible. Cela vous amène à vouloir faire travailler votre argent.

Peut-être que vous n’avez pas d’argent mais vous souhaitez utiliser l’immobilier pour vous enrichir ou pour générer des revenus complémentaires. Il est aussi possible que vous souhaitez quitter votre travail ou préparer votre retraite. L’investissement immobilier vous amène à manipuler de grosses sommes d’argent et peut-être que vous ne vous y êtes pas préparé.

Même si on comprend les grands mécanismes de base, il y a toujours le risque de faire une erreur qui peut entraîner une perte considérable. Le présent article vous propose de vous fournir toutes les explications qui vous permettront de réussir en location immobilière. Il s’agit d’un plan d’action qui vous aidera à comprendre étape par étape l’investissement en immobilier.

Dix étapes nécessaires pour investir en location immobilière

Pour investir en immobilier, certaines étapes sont nécessaires. En effet, vous devez connaître la procédure qui aboutit au succès dans le domaine de la location immobilière.

Première étape de la location immobilière : Connaître sa capacité d’emprunt maximale

Avant d’investir en immobilier, il est nécessaire de faire recours au crédit immobilier. Pour cela, vous devez connaître votre capacité d’emprunt maximale. Je vous invite à rencontrer votre banquier. En allant, vous devez garder vos deux derniers avis d’imposition, vos trois derniers bulletins de salaire en plus de votre bulletin de décembre de l’année précédente.

Si vous êtes un entrepreneur, vous devez garder vos documents fiscaux. Vous expliquerez au banquier votre situation actuelle. Il s’agit des crédits en cours, des personnes à charge, du montant de votre loyer actuel et autres. A la fin de l’entretien qui durera entre 15 et 20 minutes, vous recevrez une feuille qui mentionnera le montant que vous pouvez emprunter si vous faites un investissement immobilier.

Connaître ce montant est très important car cela vous guidera dans vos recherches. Si votre capacité d’emprunt est de cent mille euros, vous ne pourrez pas rechercher des biens qui valent cent cinquante mille euros. En revanche, si vous avez la possibilité d’emprunter plus que ce montant, vous pouvez rechercher des biens qui coûtent plus que cent mille euros.

Deuxième étape de la location immobilière : La quête d’une bonne affaire

Tout investisseur recherche les bonnes affaires en vue de s’assurer une excellente rentabilité.

Que peut-on comprendre par « bonne affaire » ?

Il s’agit d’un bien immobilier qui correspond à vos critères. De plus, vous devez acheter ce bien dans l’intervalle des prix bas du marché. Pour trouver les bonnes affaires, il suffit de faire plusieurs visites des biens immobiliers. Si vous êtes un débutant, je vous conseille de visiter 20, 30 ou 50 biens immobiliers sans avoir pour objectif de les acheter. L’idée est d’avoir un étalonnage.

Cela vous permettra de savoir que dans le secteur immobilier, cent cinquante mille euros vous permettront d’avoir un type donné de bien. Sur le terrain, vous remarquerez qu’il y a des biens qui valent cent cinquante mille euros mais qui sont dans un état délabré. En effet, tout est à refaire. Au même moment, vous trouverez d’autres biens qui valent cinquante mille euros et qui sont déjà rénovés et très agréables. Ces biens ont un bon potentiel.

Il est donc important de savoir ce que vous pourrez acquérir avec votre budget. Après cela, vous pourrez à présent visiter les biens qui sont au-dessus de votre budget. Ainsi, vous pourrez négocier le prix. Il faut comprendre que les prix sont affichés soit par des agents immobiliers, soit par des particuliers. C’est rarement à ce prix que vous achèterez finalement le bien. N’hésitez donc pas à faire des offres de 10 %, 20 % ou de 30 % et plus en dessous du prix du marché.

La persévérance est le secret des bonnes affaires

Certains vendeurs peuvent s’en moquer et rejetteront votre offre. Par contre, d’autres vendeurs auront besoin de vendre et accepteront votre offre. Lorsque je fais cinq offres, quatre peuvent être rejetées. Mais, lorsqu’on accepte l’une de mes offres, je parviens à acheter un bien immobilier à un prix avantageux. Il est important de comprendre qu’on ne gagne pas l’argent dans dix ou vingt ans dans l’immobilier.

La bonne affaire se fait à l’achat. Cela signifie que si vous achetez un bien actuellement, vous devez être capable de le revendre dans les 48 heures et faire une plus-value. Il est donc important de garder cela à l’esprit.

Troisième étape de la location immobilière : Rechercher le crédit immobilier

Deux stratégies vous permettent d’avoir de crédit immobilier. La première consiste à contacter un courtier en immobilier qui se chargera de rassembler les pièces constitutives de votre dossier. Il déposera ensuite le dossier dans les banques en vue d’une suite favorable ou non. La deuxième stratégie consiste à rencontrer votre banquier qui vous fournira une liste de pièces à rassembler pour constituer un dossier. Il s’agit du bulletin de salaire, des avis d’imposition et autres.

Une fois que votre dossier est constitué, vous le déposez vous-même dans les banques. A l’issue de cette démarche, vous aurez naturellement des banques qui rejetteront votre dossier. D’autres banques accepteront votre demande. Il faut ensuite faire le point des banques ayant accepté puis identifier la banque qui fait la meilleure offre. Envoyez cette dernière aux autres banques en posant la question de savoir si elles veulent ou non s’aligner.

Cela favorise la concurrence qui peut énormément vous profiter. Sachez que les banquiers sont à l’image des commerçants. Ils ont besoin de la clientèle.

Quatrième étape de la location immobilière : Engager les travaux de rénovation

Vous recevez une lettre de la banque vous notifiant que votre demande est acceptée. Les fonds sont alors débloqués, et vous contactez le notaire pour devenir propriétaire. Le bien immobilier acquis peut nécessiter des travaux de rénovation. En la matière, observer la bonne procédure est déterminant en ce qui concerne la qualité du devis à produire.

Demander les devis

Il faut solliciter les services des artisans pour vous produire un devis. Ne commettez pas l’erreur de solliciter les services d’un seul artisan. Choisissez trois, quatre ou cinq entreprises de rénovation si possible. Demandez qu’elles viennent dans l’appartement afin de bien comprendre le travail à faire et par conséquent, augmenter la fiabilité de leurs devis. Ce déplacement sur les lieux est indispensable pour vous épargner certains devis à la limite imaginaires ou très peu réalistes.

Après avoir pris connaissance du contenu des devis fournis, demandez à vos artisans ou aux entreprises de rénovation de vous permettre une visite sur l’un de leurs chantiers précédents. Généralement, ces professionnels ne trouvent aucun inconvénient à cela. Vous pourrez ainsi constater la qualité des œuvres de votre artisan.

La finesse du travail importe énormément car vous avez besoin d’un effet « coup de cœur » de la clientèle pour le volet marketing de vos biens. Posez si nécessaire des questions en vue d’apprécier la qualité de son œuvre. C’est d’ailleurs en cela que réside la finalité de la démarche.

Payer votre artisan ou l’entreprise de rénovation par tranche

Ne commettez pas l’erreur de payer en une tranche votre artisan. Payez-le plutôt en plusieurs tranches. Au démarrage des travaux, vous pouvez lui verser un acompte de 30 %. Il pourra alors payer les matériaux nécessaires pour commencer son travail. Au bout d’un temps donné et en fonction de l’évolution des travaux, vous pourrez lui verser un acompte de 20 %.

Le payement doit se faire de cette manière (graduellement) afin de maintenir l’artisan sur le chantier. Il pourra ainsi réaliser une œuvre de qualité. Supposons que vous versez les 100 % de ce qui revient à l’artisan avant qu’il n’achève les travaux. Les risques sont énormes. Il a la possibilité de délaisser votre chantier au profit d’un autre ou d’accuser sérieusement de retard par rapport au délai de livraison.

Cinquième étape de la location immobilière : Faire appel à un décorateur d’intérieur

Location immobilière - La décoration est une étape délicate
Location immobilière – La décoration est une étape délicate

Ne vous lancez surtout pas vous-même dans les travaux de décoration étant donné que vous n’êtes pas un professionnel. Autrement, vous risquez de commettre des erreurs graves qui sont susceptibles de vous faire perdre de l’argent. Recourir aux services d’une décoratrice ne coûte pas aussi cher qu’on pourrait l’imaginer. Elle saura donner un air un peu tendance à vos appartements afin de les rendre désirables à la majorité des potentiels locataires.

Vous pouvez faire une déco à la manière Ikéa ou autres. Ce sont des types de décoration qui sont en général agréables à une grande majorité de personnes. Ne vous comportez pas comme les 95 % des propriétaires qui mettent des images montrant des tapisseries à fleurs, des leviers de grand-mère, des tomates rouges et autres sur Leboncoin. Vous aurez plus de difficulté à avoir des locataires par déficit d’attraction de votre bien. Vous réduirez donc vos chances de réussir en location immobilière.

Sixième étape de la location immobilière : Faire des photographies professionnelles

Engagez des photographes professionnels qui vous produiront des photos impeccables que vous pourrez utiliser longtemps. Ne vous contentez pas de prendre des photos avec votre Smartphone. Les services d’un professionnel ne coûteront pas plus de 100 à 200 euros. Autrement dit, dès que la décoration s’achève, faites appel à un professionnel qui viendra prendre des photos sous plusieurs angles.

Vous aurez alors une gamme de photos de qualité que vous pourrez mettre en ligne. Rassurez-vous, lesdites photos ne laissent pas indifférents les internautes. Aussitôt postées, vous enregistrerez un taux considérable de clics, c’est alors la preuve que ceux qui fouillent dans les petites annonces sont très bien intéressés. Ne faites pas comme certains investisseurs qui se contentent de déclarer qu’ils ont de très beaux appartements à louer.

Ils font par ailleurs de petites annonces avec des photos prises de leurs Smartphones. La conséquence est qu’ils attendent longtemps la clientèle car celle-ci n’est pas attirée par leurs annonces. Avoir une bonne vitrine amène les potentiels locataires à s’arrêter et à cliquer sur votre annonce. Cela augmente votre chance de réussir en location immobilière avec option d’achat.

Au-delà de la photographie, il faut que le texte de l’annonce soit de qualité. Utilisez des mots susceptibles de créer des émotions à l’instar de wifi, fibre optique, rénové, hyper centre et autres qui créent au niveau du locataire de l’émotion. De pareilles annonces se démarquent de l’ensemble et justifient le choix orienté du locataire. C’est un secret du succès en location immobilière.

Septième étape de la location immobilière : Faire des visites groupées

Il faut éviter les visites individuelles. J’ai été victime de cela. Un locataire m’appelle et me donne rendez-vous à 14 heures tandis qu’un autre fixe la rencontre à 16 heures, etc. Je faisais ainsi la navette, et à chaque fois ceux-ci se contentaient de s’écrier « oh, c’est très beau !, j’ai encore 3 visites à faire… ». J’avais l’impression de perdre mon temps avec des gens qui étaient en tourisme dans mes appartements.

J’ai alors pris une résolution. Je regroupais les visites (4 ou 5 visiteurs) pour chaque dimanche à 12 heures et je leur demandais de venir avec les dossiers. Je réussissais ainsi à créer un effet de compétition entre eux.

Huitième étape de la location immobilière : Sélectionner le bon dossier

Je vous invite à cette étape à ne pas céder aux émotions. Certains propriétaires ont tendance à privilégier les locataires qui ont fait preuve d’une gentillesse particulière. Je vous recommande vivement à prendre en compte les chiffres, la situation personnelle de chaque personne et autres. Un privilège sera accordé aux personnes ayant un revenu stable ou un garant.

Vous devez par ailleurs bien vérifier toutes les informations. Ils sont nombreux ces locataires qui modifient les bulletins de salaire ou qui sont licenciés. Ils déposent ainsi de faux dossiers et vous pouvez vous faire facilement piéger si vous manquez de vigilance. Vous pouvez contacter les employeurs ou les garants pour des raisons de vérification.

Neuvième étape : Percevoir les loyers

L’important à cette étape est de s’assurer que la somme des loyers donne un montant qui est supérieur aux charges. Pour cette raison, il est recommandé de toujours vérifier avant tout investissement immobilier que le bien s’autofinance. Autrement dit, le loyer perçu doit couvrir la mensualité de crédit, les charges et les impôts.

Au cas où vous obtenez un équilibre entre le loyer et les charges, on dira que votre bien s’autofinance. Par ailleurs, s’il y a un excédant qui se dégage comme gain, on parlera de cash-flow. Vous ne devez sous aucun prétexte compléter de votre poche, de l’argent pour assurer les charges immobilières. Il s’agit dans ce cas d’une mauvaise affaire immobilière car vous ignorez comment gerer location immobiliere.

Dixième étape : Faire la déclaration d’imposition

Location immobilière - Faire la déclaration d'imposition
Location immobilière – Faire la déclaration d’imposition

La question de savoir comment declarer une location immobiliere est en général une préoccupation pour les investisseurs. Lorsque vous déclarez les revenus locatifs, plusieurs régimes s’offrent à vous et déterminent donc votre statut pour location immobiliere.

On distingue entre autres la location foncière (location d’appartement en nu) qui n’est pas profitable en raison de la pression fiscale. On distingue également la location de bien meublé qui vous donne le statut de Loueur Meublé Non Professionnel. Vous bénéficierez en conséquence d’un abattement considérable sur le loyer que vous percevrez. Il est aussi possible de déduire un certain nombre de frais si éventuellement vous aviez entrepris des travaux par rapport à vos biens.

Pour ce faire, il est recommandé de prendre contact avec votre expert-comptable en vue d’une simulation. Une autre option s’offre également à vous si vous décidez d’acheter vos biens via des sociétés à l’instar de la SCI, IS… En effet, acheter ses biens immobiliers par l’intermédiaire d’une même société à l’avantage de vous réduire significativement l’impôt.  

Pour en savoir plus

Si vous désirez savoir investir dans l’immobilière étape par étape, j’ai mis à votre disposition 1 heure de formation offerte à cet effet. Il s’agit de 4 vidéos dans lesquelles vous aurez le détail de chaque étape de la procédure pour atteindre le succès en location immobilière. Pour y accéder, je vous invite à cliquer sur le lien qui se trouve dans la description YouTube.

Regardez aussi la vidéo : Comment investir dans l’immobilier locatif en 10 étapes