La location accession est une formule avantageuse qui vous permet d’acquérir progressivement un logement. Il s’agit en effet d’un contrat de crédit adapté à l’immobilier. La location accession vous donne notamment droit au Prêt Social Location Accession (PSLA) en plus de nombreux autres avantages financiers. Découvrez dans cet article le mode d’emploi de la location accession.
Location accession : Qu’est-ce que c’est ?
Location accession – Qu’est-ce que c’est
La location accession est un contrat qui donne à un accédant la jouissance d’un bien immobilier avec la promesse de l’acheter plus tard. La période de jouissance est fixée dès le départ avec le propriétaire du bien immobilier.
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1. Location accession définition
La location accession est un contrat qui permet l’acquisition progressive d’un logement. Sa mise en œuvre est encadrée par la loi du 12 juillet 1984. Par son biais, le propriétaire d’un bien immobilier permet à un acquéreur d’en obtenir la propriété à l’issue d’une période donnée. Cela moyennant un prix fixé au moment de la signature du contrat. Ainsi, pendant cette période, l’acquéreur ou locataire accédant a le bénéfice de jouir du bien immobilier et de l’habiter. Cette possibilité d’habiter la maison est consentie par le versement de mensualités au propriétaire. En effet, les mensualités ainsi versées sont en réalité un loyer que le bailleur reçoit. Elles font également office de versement pour l’achat du bien immobilier.
Autrement dit, la location accession est une acquisition progressive. L’acheteur commence par louer un bien immobilier avant de le payer au terme d’une période de jouissance. Le contrat de location accession concerne aussi bien un appartement qu’une maison. Il s’applique également pour un logement construit comme pour un logement en voie d’être construit. Pour un immeuble d’habitation, comme pour un immeuble à usage mixte.
2. Le principe de la location accession
La formule de location accession permet à des foyers modestes d’acquérir le logement qu’ils habitent en tant que locataires. Il s’agit donc d’un processus à double phase. La première consiste en la location dudit logement par un opérateur d’Habitation à Loyer Modéré (HLM). Ensuite, elle est suivie par une deuxième phase, qui est la phase d’accession proprement dite.
La phase locative
La levée d’option et la phase d’accession
Trois mois avant le terme de la période de jouissance, l’opérateur envoie une demande par courrier recommandé avec accusé de réception au locataire d’exercer l’option. Ensuite, deux cas peuvent alors se présenter :
- Le locataire renonce à exercer son option : Dans ce cas, l’opérateur conserve la partie correspondante à la fraction locative. Par contre la fraction acquisitive doit être restituée. Cette fraction est généralement déduite d’une indemnité comprise entre 1 et 2 %. A l’issue de cela, le locataire ne disposera plus d’aucun droit au maintien dans les lieux.
- Le locataire opte pour l’acquisition : Il doit alors verser le prix du bien tel que mentionné dans le contrat. Celui-ci est déduit de la fraction acquisitive. Le transfert de propriété est ensuite authentifié par un acte de cession.
- 1.5 % pour les contrats conclus avant le 7 avril 2009. Cette minoration a lieu à la date anniversaire du contrat.
- Au moins 1 % pour les contrats conclus après le 7 avril 2009. La minoration a lieu à la date anniversaire de l’entrée dans les lieux.
Le prêt social location accession
Un prêt social location accession est un dispositif d’accession à la propriété. Celui-ci a été mis en place en 2004 par les pouvoirs publics. Son objet est de rendre plus attractif l’acquisition d’un logement pour les ménages. De cette façon, les ménages ne possédant pas d’apport peuvent acheter leur logement neuf. Ce logement doit faire partie d’une opération de l’état pour être éligible au PSLA. Le locataire accédant peut aussi cumuler les aides sous certaines conditions, avec un Prêt à Taux Zéro (PTZ).
1. Conditions d’obtention du PSLA pour une location accession
Le PSLA est une formule conçue pour les ménages qui ne disposent pas en général d’apport personnel pour entreprendre une location accession. Le PSLA dispose d’un plafond déterminé par le décret du 2 décembre 2005 et modifié le 7 avril 2009 avant d’être réévalué le 1er janvier 2018. Il se présente comme suit :
| Nb de personnes destinées à occuper le logement | Zone A | Zone B et C |
|---|---|---|
| 1 | 31 825 | 24 124 |
| 2 | 44 554 | 32 169 |
| 3 | 50 920 | 37 210 |
| 4 | 57 922 | 41 232 |
| 5 et plus | 66 070 | 45 243 |
- L’avis d’imposition sur les revenus datant de 2 ans.
- Les avis d’imposition des personnes qui habiteront le logement et ne dépendant pas de lui.
- Un document de comparaison de son revenu fiscal de référence avec le 1/10 de la valeur de l’opération à financer. Afin de s’assurer du respect du plafond des ressources, c’est le chiffre le plus élevé des deux qui sera retenu.
| Zone géographique | m2/HT |
|---|---|
| Abis | 4 656 |
| A | 3 528 |
| B1 | 2 826 |
| B2 | 2 466 |
| C | 2 157 |
2. Les avantages fiscaux du prêt social location accession
La location-accession s’accompagne de nombreux avantages. Il s’agit notamment de :
- L’exonération des taxes foncières pour une durée de 15 ans
- Un taux de TVA réduit au moment de la vente du bien.
Le PSLA est octroyé par le préfet de département ou après présentation du dossier. De cette façon, l’État et l’opérateur sont liés par une convention. Celle-ci précise le plafond des ressources, le loyer et le prix de cession lors de la levée d’option. Une fois le logement disponible, le contrat de location accession signé sera remis par l’opérateur au préfet. De plus, le contrat doit être assortie des pièces justificatives de la situation financière de l’accédant. Le préfet lui communiquera ensuite la liste des logements bénéficiant de la PSLA à titre définitif.
3. Le reversement du différentiel de TVA
Au cours des 10 années qui suivent l’octroi du taux réduit, l’accédant se doit de respecter les conditions de l’agrément. Il s’agit notamment de l’obligation de résidence principale. En cas de non respect, il devra reverser le différentiel de TVA à l’Etat. Ce montant sera minoré d’un abattement de 1/10 de détention dès la première année.
Cependant, sous certaines conditions, le reversement du différentiel ne sera pas exigé. Pour cela, l’accédant ou son conjoint doit être sujet des événements suivants :
- Décès
- Décès d’un descendant direct faisant partie du ménage
- Mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement en cause
- Chômage d’une durée supérieure à un an attestée par l’inscription à l’institution nationale publique mentionnée à l’article L. 5312-1 du code du travail
- Délivrance d’une carte d’invalidité définie à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles (CASF)
- Divorce ou dissolution d’un pacte civil de solidarité entre les cohabitants
- Mariage ou conclusion d’un pacte civil de solidarité à condition que le bien n’ait pas été acquis par les ou l’un des futurs époux ou partenaires dans le cadre d’une indivision
- Naissance d’un enfant
- Délivrance d’une carte d’invalidité définie à l’article L. 241-3 du CASF à l’un des enfants à charge.
La sécurisation HLM
La sécurisation Habitation à loyer modéré
- Un prix égal au prix de vente du logement à la levée d’option. Cela, s’il rachète le logement dans les 5 premières années qui suivent la levée d’option.
- Un prix égal au prix de vente à la levée d’option, minoré de 2.5 % par année écoulée. Ceci pour un rachat effectué entre la 6 ème et la 15 ème année à compter de la date de levée d’option.
Garanties de relogement
Les conditions de refinancement du prêt
Les accédants peuvent bénéficier d’un taux privilégié égal à celui du Prêt Locatif Social (PLS). Pour cela, le PSLA peut être refinancé à partir du Livret A. Ainsi, le prêt sera octroyé dans le cadre d’une procédure d’habilitation.
Par ailleurs, les organismes de prêt habilités à offrir des prêts conventionnés peuvent aussi refinancer les PSLA. Pour ce faire, ils doivent engager leurs ressources propres. De même, la mensualité de remboursement est proposée par l’établissement bancaire. Elle ne peut pas dépasser le montant des redevances du mois précédant le transfert de propriété.
En définitive, le contrat de location accession permet à un accédant d’acheter un logement après l’avoir occupé en tant que locataire. Le contrat ainsi signé lui donne droit à l’occupation et à la jouissance du bien immobilier jusqu’à ce qu’il puisse finalement l’acheter. L’accédant bénéficie au passage d’une TVA réduite et d’un abattement de la taxe foncière sur les propriétés bâties. A l’issue de la période de location, il peut faire la levée d’option et solder le prix d’achat de son logement.
Pour aller plus loin, je vous propose de suivre cette vidéo : Faut-il acheter sa résidence principale ?