La location meublée est l’un des moyens de louer sa maison et d’avoir peu de prélèvements sur ses impôts. Le satut lmnp ou location meublée non professionnelle a été choisie pour régulariser l’obtention de ce type de logement. Est-ce avantageux d’opter pour une LMNP ? Retrouvez dans cette article, les avantages et déficits de ce système.
A. Location meublée : Définition
Location meublée
La location meublée est un logement dans lequel le locataire peut s’installer immédiatement, apportant avec lui ses seules affaires personnelles. Il apportera juste ce qui est nécessaire, de quoi vivre (alimentation et autre), dormir et affaires personnelles. Etre propriétaire d’une location meublée fait donc allusion a équiper le logement de tout les éléments adéquats (meubles, électroménager,…) pour y vivre.
Location immobilière: les différents types de location meublée
Cependant, la location meublée peut revêtir plusieurs formes qu’il faut bien différencier. La plus courante est celle de la location meublée à usage de résidence principale. Cette forme de location meublée doit être distinguée de la location meublée n’ayant pas le caractère d’une résidence principale ou encore de la location meublée à un étudiant. La durée de location est d’un an renouvelable. S’il est occupée par un étudiant, la durée est de 9 mois non renouvelable. La location d’un logement utilisé comme résidence secondaire fait exception. En effet, le propriétaire est libre de fixer la validité du contrat de bail.
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B. Avantages et limites de la location meublée
Le logement meublé est considéré comme un opération commerciale, ses locataires étant considéré comme des clients. En d’autre mots le service proposé soit plaire aux clients et répondre à leur exigences. Mais ce type de logement apporte un plus à votre placement immobilier dans le sens qu’il s’agit d’une prestation de service et vous pouvez suffisamment gagner et dépenser moins.
En effet avant d’envisager une location meublée, il faut d’abord d’assurer que la demande existe réellement dans sa ville. Dans des villes qui reçoivent plusieurs étudiants, vous pouvez être assuré que vous aurez une forte clientèle. Il est donc important de meubler, voir de décorer, convenablement le logement, et ainsi donner une valeur ajoutée à votre investissement.
Bien que ce type de logement peut faire l’objet d’une résidence principale. Les nouvelles dispositions relatives aux locations meublées ne s’appliquent pas aux logements-foyers. Aux logements conventionnés (logements faisant l’objet d’une convention avec l’État qui définit des conditions d’occupation et modalités d’attribution particulières), aux logements de fonction et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers. Une autre limite dans ce type de logement est que dans les zones dites « tendues », les loyers des meublées sont identiques à celle des locations nues.
C. Différences entre location vide et location meublée
Partant de leur appellation, on peut observer une différence basé principalement sur l’absence ou la présence des meubles. Mais d’autres différences s’insèrent concernant la durée du bail et bien d’autres facteurs. La durée de bail est fixé à 3 ans minimum pour le logement vide contrairement à 1 an ou 9 mois pour celui du meublée. Le dépôt de garantie est fixée à 1 mois maximum pour le vide et 2 mois pour le meublée.
Le préavis du bailleur est fixé à 6 mois minimum et 3 mois pour le locataire dans le logement vide. Pour celui du meublée, c’est 3 mois pour le bailleur et 1 mois pour le locataire. Concernant les impôts sur le revenu du bailleur; les revenus fonciers sont à déclarer pour le logement vide et les revenus locatifs pour le meublé.
D. Fiscalité dans la location meublée
Fiscalité immobilière- Location meublée
La location meublée présente plusieurs bénéfices surtout en terme de fiscalité. Les bénéfices tirés d’une location meublée constituent une activité commerciale. Il faut donc les déclarer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Les charges déductibles seront des coûts que vous imputez à votre revenu. dans le cas de l’immobilier vos revenus sont les loyers plus les charges que vous versent vos locataires. Il est à citer aussi les immobilisations ou l’amortissement qui sont déduis lors de vos travaux et les plus valus qui sont les bénéfices que vous faites à la revente.
Les impôts fonciers allégés, avec le statut LMNP, de location meublée non professionnelle. Au lieu du classique micro-foncier et son abattement de 30%, ce statut permet d’obtenir un abattement de 50%. Mais pour encore aller plus loin, considérée en tant qu’activité Industrielle et Commerciale, la location meublée offre une solution encore plus radicale pour réduire ses impôts fonciers, l’amortissement du logement et du mobilier.
E. Différents régimes dans la location meublée
Appartement meublé – Fiscalité immobilière
Les revenus issus de la location meublée sont soumis à l’impôt. Vous serez soumis aux impôts qui sont prélevées sous différents régimes. Cela dépends des pays mais du moins chaque pays à des normes ou de prescriptions bien établie à ce sujet. En France on a principalement 2 Régimes dans la location meublée. On parle de Régime micro-bic et du régime simplifiée. Dans le régime meublée on est engagé moins de temps, 2 ans à l’encontre de 3 ans dans le régime foncier pour changer de régime. Vous avez un statut qui n’est pas très établie, vous êtes particulier dans vos activités et comme entreprise dans vos comptabilité. Sauf sur la plus valus à la revente, à ce niveau vous êtes considérer comme un particulier, vous avez droit à un abattement comme tout les particuliers.
1. Le régime micro-bic
Dans le régime micro-bic, abattement est de 50% pour les logements normaux ou 71% pour les visites de touristes. Vos impôts sont prélevé à la fin de l’année. Prenons l’exemple si vous avez taxé un loyer de 700£ en 12 mois ça fera 8400£ dans l’année. L’état vous soustrait ou vous fait un abattement de 50% ce qui fait 4200£ . cette somme est celle sur laquelle on va déduire vos impôts. On enlève pas de charges ni rien d’autre et ça te permet d’avoir la tranquillité.
Mais l’inconvénient dans ce régime est qu’il n’ y aura pas de création de déficits fonciers. Par exemple en ayant eu plus de travaux ou d’accident dans l’année, tu vas te retrouver avec des déficits qui ne seront pas pris en compte dans tes impôts et c’est vous qui allez perdre.
Ce cas-ci est plus avantageux lorsque vous payez votre appartement cash, autrement dit sans endettement et que durant l’année vous n’avez aucune rénovation à faire ou du moins pas assez. Dans ce cas il préférable d’optez pour ce régime. cela vous permettre d’avoir vos revenus fixe dans l’année.
2. Le régime réel-simplifié
Dans ce régime ci, à la différence du premier, il y a création du déficit foncier. En effet, les travaux de rénovation seront comptabilisés et réduits dans votre paiement d’impôts. D’où si vous arrivez à faire plus de travaux que ce que vous rapporte votre loyer, vous n’aurez pas d’impôt à payer.
D’où l’avantage est tirée pour des investisseurs immobilier d’acheter d’appartements à rénover, ce qui pourra être déduit dans votre paiement d’impôts. Pour pouvoir faire des investissements rentable. Dans celui-ci tout est déduis et par exemple vous voulez refaire votre immeuble. Dans ce régime, il faudrait avoir une comptabilité que vous devez présenter à l’état.
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F. Location meublée : Statut LMNP
C’est un statut qu’on acquiert en principe dès qu’on se lance dans l’investissement immobilier. Il y a moins de restrictions dans ce régime et pas de conditions pour y accéder. Ce régime présente plusieurs avantages surtout pour les débutants.
i. Location meublée : Démarches simplifiées pour investir en LMNP
Parmi les avantages, il est à noter que lorsque vous vous lancez dans l’immobilier, il n’y a pas de société à créer et vous pouvez exercer l’activité en nom propre, en complément d’une activité salariée par exemple.Vous avez juste besoin de vous déclarer comme propriétaire dans le régime LMNP.
En plus de cela, vous avez la possibilité, si vous voulez reprendre le bien pour votre usage personnel, ou le vendre, il sera possible de le faire quand vous le souhaitez (selon les conditions du bail bien entendu). Vous n’êtes pas contraint à garder votre activité plusieurs années.
ii. Faible coût dans la fiscalité pour une location meublée
Lorsque l’investisseur déclare ses revenus, le déficit se reporte dans son intégralité sur les futures recettes de location meublée. Ainsi, vous pouvez ne pas payer d’impôt sur vos revenus de location meublée pendant une dizaine d’années. En déclarant au régime réel les revenus de votre location meublée, vous bénéficiez de l’amortissement immobilier pour réduire votre imposition. Par ailleurs, en cas de revente du bien, c’est la plus-value des particuliers qui s’applique. Le LMNP présente des avantages non seulement au niveau fiscal mais aussi social. Ce régime est exonéré de toute charge sociale.
G. Différences entre les régime LMNP et LMP
Très probablement, vous passez d’abord par le LMNP avant de passer au LMP. Louer meublé professionnel (LMP) et loueur meublé non professionnel (LMNP). La différence est fiscale, vous êtes classé sur des critères fiscaux. Les conditions d’accès est plus demandé pour le LMP, parce que lorsque vous commencez avec aussitôt vous êtes classé dans le LMNP, pour passer au LMP, faudra que vous puissiez vous déclarer. Les conditions d’accès au LMP sont obligatoires et cumulables.
Beaucoup d’investisseurs ont du mal à faire la différence entre le régime réel d’imposition et le caractère professionnel de l’activité. Mais ce n’est pas le caractère professionnel (ou non) de l’activité qui permet de déduire les charges réelles de l’activité. En effet c’est l’option à un régime réel d’imposition qui le permet. Ainsi le revenu fiscal d’un LMNP peut être identique à celui d’un LMP à quelques différences prêts.
Pour ce qui est de la disposition d’imputation de déficits, cette dernière aboutit à ne pas constater de déficit fiscal, dans la quasi-totalité des cas de loueurs en meublé. Par contre on peut constater des amortissements reportables, ou imputables sur les plus values réalisées ultérieurement, sans que ces possibilités de report ou d’imputation soient limitées dans le temps. Cette règle de report est applicable aussi bien pour les LMP que pour les LMNP. Et cette règle permet également de limiter la contrainte d’imputation des reports déficitaires dans un délai de 10 ans.
a. Conditions d’admissions
Il faudrait s’inscrire au RCS, c’est le registre de commerce et des sociétés. Il faudrait avoir un minimum de 23000£ de recettes annuelles et plus de 50% de revenus totaux du foyer fiscale. En d’autre mots vos revenus en terme d’immobilier doivent vous rapporter plus que votre travail. En LMP, les charges sont imputées sur vos revenus globaux.
Pour ce qui des plus values, les immeubles inscrits à l’actif du bilan en sont exonérés, à la condition que l’activité soit exercée depuis plus de 5 ans, totalement si les recettes tirées de la location sont inférieures à 90 000 € H.T. (moyenne des deux années civiles précédant la cession), partiellement si elles sont comprises entre 90 000 € H.T et 126 000 € H.T. Les revenues tirés du LMNP regorge les prélèvements sociaux au taux de 15, 50%, puisqu’ils sont considérés comme des revenus du capital. Le LMP en revanche supporte la CSG sur les revenus d’activité (8%).
b. Fiscalité immobilière: Avantages LMNP et LMP
Fiscalité immobilière – Location meublée
LE LMP est peut être plus intéressant que le LMNP, si vous anticipez au cours des 5 prochaines années un chiffre d’affaires inférieur à 126 000 € et une évolution très favorable de la valeur du patrimoine immobilier que vous destinez à la location en meublé. Mais seulement compte tenu de la situation économique de nos jours, cette anticipation sur les prix, même si vos biens sont situés dans une très grande ville, est bien plus éventuelle que probable. Pour ce qui es des charges sociales professionnels CSG et RDS. L e LMP est prise en compte avec un intermédiaire de 25 et 35% du revenu net profesionnels alors que le LMNP n’est pas prise en compte.
Je pencherai plus à vous recommander le régime LMNP par apport à celui de LMP surtout si vous êtes novice dans l’investissement en immeuble. Ce régime présente plusieurs avantages dont la flexibilité, simplicité dans les démarches, faible coût dans la fiscalité. Ce régime vous offre plus de largeur et vous permet de vous épanouir étant nouveau investisseur dans l’immobilier.
Pour plus de détails je vous propose de suivre cette vidéo sur 10 choses à savoir avant d’investir dans l’immobilier.