Investir dans l’immobilier est l’un des placements les plus préférés des Français et dans de nombreux autres pays du monde. Découvrez dans cet article, comment devenir investisseur immobilier et réussir le pari.
La pierre attire de plus en plus des investisseurs et constitue en effet un placement de choix pour de nombreux foyers. Cependant, l’investissement immobilier n’est pas un jeu de hasard et nécessite un mode d’emploi.
En effet, on ne devient pas un investisseur immobilier rentable du jour au lendemain. Pour y parvenir, la définition d’une ligne de conduite est recommandable afin d’atteindre ses objectifs. Par ailleurs, de nombreux leviers incitent des entrepreneurs à démarrer dans l’immobilier. Nous aborderons dans les lignes suivantes les principaux atouts de l’investissement immobilier.
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Devenir investisseur immobilier : Les avantages
Acheter un immeuble
L’immobilier regorge de nombreux avantages attrayants. En effet, de nombreux motifs incitent les investisseurs à démarrer dans l’immobilier. Pourquoi devenir investisseur immobilier? De nombreux motifs expliquent cet engouement sans précédent sur l’investissement immobilier. Cela pourrait s’expliquer par:
a. Petit capital : Il est possible de démarrer dans l’immobilier en partant de rien car il suffit d’avoir une bonne capacité d’épargne et tenue de compte irréprochable. Par ailleurs, l’investissement immobilier ne nécessite pas un gros capital de départ. L’investisseur immobilier à l’entière possibilité de bénéficier d’un crédit immobilier pour investir. Pour devenir investisseur immobilier, il est de votre ressort de constituer un apport à partir de vos épargnes quotidiennes pour décrocher un prêt immobilier. Ainsi, un capital de 1 000 000 € n’est pas nécessairement requis pour démarrer dans l’immobilier.
b. Construire son patrimoine : En vous servant de l’effet levier du crédit immobilier, vous avez la possibilité d’enchaîner des opérations immobilières pour augmenter la valeur de votre patrimoine. Vous construirez donc un patrimoine significatif pour préparer en toute sérénité votre retraite.
c. Créer des revenus passifs ou complémentaires: En investissant dans l’immobilier locatif rentable, vous serez à même de générer des revenus complémentaires liés à l’exploitation de votre bien. Mettre en location son bien peut se révéler être une opération rentable.
d. Payer moins d’impôts: Investir dans l’immobilier est un excellent moyen de payer moins d’impôts. En effet, les différents dispositifs fiscaux permettent de réduire son imposition pour augmenter ses plus-values.
Ce sont autant d’atouts qui confortent l’investissement de choix que représente l’immobilier. A présent nous aborderons les 5 étapes pour réussir en tant qu’investisseur immobilier.
Devenir propriétaire: 5 Critères à respecter
Acheter son appartement
L’investissement immobilier exige un état d’esprit unique car pour trouver de bonnes affaires immobilières, il faut un certain conditionnement d’esprit. En effet, il existe des commandements à respecter pour devenir un investisseur immobilier rentable. J’ai tenu à regrouper ici pour vous 5 critères à respecter avant de se lancer dans l’immobilier.
1. Investir dans l’immobilier : Gain ou déficit ?
Beaucoup de personnes pensent à tort que pour gagner de l’argent dans l’immobilier, il faut trouver ou choisir son bien dans un emplacement de qualité. Cette pensée n’est pas totalement erronée car le secteur géographique d’un bien impacte la rentabilité de l’investissement. Nonobstant, la situation d’un bien ne constitue pas le seul facteur de la rentabilité. En effet, d’autres indices de rentabilité entrent en jeu et influencent la balance: le prix d’achat, l’état du bien, la valeur locative, le régime fiscal, le mode d’exploitation…. Ces différents indices sont à prendre en considération et entrent dans la ligne de mire de votre investissement. Dans l’immobilier, le bénéfice se réalise à l’achat et ceci sur estimation réaliste des revenus et des dépenses liées à votre investissement. Par ailleurs, ces dépenses peuvent s’agir des impôts, du crédit immobilier, les charges de copropriété, la taxe foncière…
Le premier critère pour devenir un investisseur rentable est donc basé sur le calcul des potentiels gains et ce à l’achat du bien. Il est donc indispensable d’évaluer ses éventuels gains sur l’achat d’un bien immobilier avant de s’y lancer. L’objectif à ce stade est dégager un Cash Flow positif et d’éviter de se retrouver avec des déficits financiers à colmater.
Une simple astuce pour déterminer ses futurs gains sur l’achat d’un bien immobilier, est la remise en question de la liquidité d’un bien. Il s’agit de se demander si l’on gagnera de l’argent ou non sur les 48 h qui suivront l’achat. Vous pouvez à cet effet simuler une revente du bien pour une analyse comparative des offres que vous recevrez.
2. Achat immobilier : Cash Flow Positif ou négatif
En général, le Cash Flow désigne dans l’immobilier les revenus net après déduction de l’ensemble des dépenses (impôts, taxes, crédit immobilier, charges de copropriétés, frais d’assurance) sur les mensualités (loyers). Cette opération donne lieu à un revenu net qui peut être un gain ou un déficit. Pour enchaîner successivement plusieurs opérations immobilières et devenir rentier, la réalisation de plus values sur chacune des opérations est impérial. Vous pourrez obtenir plusieurs prêts immobiliers et votre banque n’hésitera pas à vous suivre. Si vous désirez monter efficacement votre dossier de prêt bancaire, je vous recommande mon article sur comment obtenir facilement son prêt immobilier en 5 étapes.
Par ailleurs, dans le cas d’un déficit immobilier, il vous sera impossible de convaincre votre banquier de vous accorder à nouveau un prêt immobilier. Il est à cet effet indispensable d’acheter les biens rentables ou qui s’autofinancent pour accumuler de nombreux investissements immobiliers et augmenter la valeur de son patrimoine.
3. Investir dans l’immobilier : Optimiser la vélocité de l’argent
La vélocité de l’argent désigne la célérité de sa circulation d’un individu à un autre. Dans l’immobilier, il est nécessaire d’utiliser la vélocité de l’argent pour être rentable. En effet, avant d’acheter un bien immobilier, la durée d’encaissement de votre mise ou apport au départ doit être la plus courte possible. L’un de mes critères que j’emploie fréquemment dans mes opérations est la possibilité de récupérer mon apport dans un intervalle de 5 à 6 ans.
Pour y parvenir, il faut rechercher de locataires à son bien avant de faire une offre. Ainsi, vous éviterez les carences locatives ou trouverez facilement un artisan pour rénover votre bien après l’achat. Vous avez la possibilité d’optimiser à ce stade vos revenus locatifs et augmenter la valeur de votre bien.
4. Investir dans l’immobilier : Gagner sa liberté
L’investissement immobilier a de nombreuses contraintes. En effet, devenir propriétaire est une charge non négligeable car les difficultés de gestion sont récurrentes et peuvent empiéter littéralement votre agenda. Des contraintes administratives à la mise en location de son bien, l’investisseur immobilier doit s’acquitter de nombreuses charges.
L’objectif est de se dégager du temps pour se positionner sur d’autres affaires immobilières. Il est donc de bonne notoriété de mettre en place un paratonnerre à emmerdes pour gagner en liberté et se lancer dans d’autres opérations. Par ailleurs, vous pouvez déléguer la gestion de votre bien immobilier. Il faut cependant souligner que la mise en gestion de son bien implique des frais complémentaires. Le rapport frais de gestion et le gain de temps est indispensable pour vous permettre de vous pencher du côté le plus avantageux.
5. Investisseur immobilier : Investir pour payer moins d’impôts ?
Investir dans l’immobilier
Pour investir dans l’immobilier et gagner en efficacité dans ses investissements, il est préjudiciable d’investir dans l’objectif unique de payer moins d’impôts. Cette pratique est à la base de nombreuses opérations non rentables dans l’immobilier. En effet, les dispositifs de défiscalisation souvent présentés à grand renfort médiatique ne sont pas assez convenables pour investir dans l’immobilier.
Ensuite, les biens immobiliers proposés pour bénéficier d’une carotte fiscale sont à l’état neuf. Ainsi,les prix d’achat sont le plus souvent fixés à la hausse par rapport aux mêmes biens du secteur géographique donné. Vous achèterez au-dessus du prix du marché ordinaire et pourrez vous retrouver dos au mur face à la rentabilité de votre investissement.
Pour investir durablement dans l’immobilier, il est de grande nécessité de créer de bonnes affaires pour encaisser de grosses plus-values. Pour bénéficier des dispositifs fiscaux, vous pouvez investir dans l’ancien et envisager la rénovation. En effectuant les travaux immobiliers pour rénover l’état d’un bien, vous payerez moins d’impôts et augmenterez la valeur de votre bien.
Investisseur immobilier : Stratégies pour réussir son investissement immobilier
Rendement locatif- Pierre Ollier
A l’instar de tout pilier d’enrichissement (Business, Bourse, Entrepreneuriat), il n’existe pas de recettes toute concoctées pour vous aider à réussir. A l’inverse, de nombreuses stratégies vous permettront d’accéder au plus vite à votre indépendance financière. Je vous développe ici 5 stratégies pour réussir son investissement immobilier:
A. La colocation ou le secret des rentiers immobiliers
Cette stratégie est répandue dans l’immobilier et constitue une excellente astuce pour vivre de l’immobilier ou construire un patrimoine immobilier significatif.
Elle consiste à une division de la surface de son bien afin de le louer à plusieurs locataires. Cette pratique peut s’illustrer par la division d’un appartement en T4 afin d’augmenter la valeur de votre bien. Vous pourrez effectuer également des aménagements pour optimiser la surface de votre bien et encaisser plusieurs loyers.
B. La location meublée et la location courte durée
En meublant votre bien et en optant pour une location saisonnière, vous avez la possibilité de bénéficier des dispositifs fiscaux mis en place à cet effet. Par ailleurs, louer meublé permet d’augmenter la valeur de son bien et d’élever le prix du loyer. A l’amortissement des meubles, les plus values deviennent significatives et renflouent le portefeuille du propriétaire. De même, la location en courte durée est un excellent moyen d’augmenter la rentabilité de votre bien en ce sens que vous pourrez encaisser des loyers à la nuit (nettement supérieur aux loyers mensuels).
C. Immobilier : Acheter un immeuble de rapport
L’achat d’un immeuble de rapport est l’une des opérations les plus rentables dans l’immobilier. En effet, vous pouvez acheter un immeuble de rapport qui peut s’autofinancer. De manière générale, un immeuble de rapport est constitué de plusieurs petits appartements. La mise en location de ces appartements rapporte divers loyers et peut constituer une source importante de revenus pour l’investisseur.
D. Immobilier : Investir dans les parkings
Investir dans les Parkings -Investisseur immobilier
L’achat de Parking est l’investissement immobilier le plus privilégié par les débutants en raison de la faible importance du capital pour y investir. En achetant un Parking dans les secteurs à forte demande vous pourrez littéralement booster vos revenus locatifs et enchaîner de nombreuses opérations.
Toutefois, la possibilité d’optimiser l’exploitation d’un garage est un moyen de faire une bonne affaire immobilière. L’investisseur peut transformer son parking en une cave et louer plus cher. Il faut à cet effet, privilégier les garages fermés et les zones de circulation à fort trafic.
E. Investisseur immobilier : Acheter et revendre
Vous envisagez certainement d’acheter un beau jour votre résidence principale. En effet l’achat de résidence principale est un choix sécuritaire et concède une stabilité sociale. Très fréquemment, de nombreux foyers achètent du neuf comme résidence principale dans l’objectif de bénéficier des avantages fiscaux. Je vous ai déconseillé déjà plus haut dans cet article, les raisons pour lesquelles vous ne devriez pas investir dans le neuf ou uniquement dans l’objectif de bénéficier d’une carotte fiscale.
Cependant, vous pouvez investir dans l’immobilier en achetant pour revendre une résidence principale. Tout comme les marchands de biens, l’investisseur immobilier peut acheter une résidence et la revendre pour faire de plus values. Il faut donc penser à investir dans l’ancien pour réaliser les travaux de rénovation et augmenter littéralement la valeur de son bien. Il (l’investisseur immobilier) peut y résider quelques temps pour décider d’une revente sans aucun soucis administratif. Toutefois, cette opération à un cours limité au regard des réglementations car seuls les marchands de biens agrées sont habiletés à des opérations d’achat-revente multiples.
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En résumé, l’investissement immobilier demeure un pilier essentiel à la création de sources de revenus passifs et à la construction d’un patrimoine. En dépit des contraintes de gestion, il demeure un placement avantageux pour développer ses revenus si les choix sont portés vers de bonnes affaires. Il vous faut également développer un mode d’emploi en vous inspirant des stratégies développées dans cet article.
J’espère fortement que mon article vous sera utile, si vous envisagez démarrer un investissement immobilier ou affiner vos stratégies actuelles d’investisseur immobilier.
Enfin, pour aller plus loin, vous pouvez suivre ma vidéo sur : « Les 7 Commandements de l’investisseur immobilier ».