L’investisseur immobilier est un entrepreneur qui peut faire des plus-values ou des moins-values. Dans cet article, nous allons voir ensemble les 10 erreurs que font la plupart des investisseurs immobiliers.
Situation du sujet
Quelques situations constituent des sources d’erreurs lorsqu’on est débutant en immobilier.
La peur d’investir
Lorsque l’on est débutant, il est normal de se tromper, d’avoir peur d’investir ou d’acheter son premier bien immobilier. Tous les investisseurs aguerris sont passés par cette étape avant d’être habitués aujourd’hui. Certains estiment que c’est très simple d’acheter des biens immobiliers ou de trouver une bonne affaire. Pourtant, ils avaient eu peur lors de leur premier investissement. Lors de la première signature de contrat chez le notaire, leurs mains tremblaient d’ailleurs. Mais après avoir effectué cette action plusieurs fois, ils pensent que les autres débutants ont tort d’avoir peur.
Les émotions : Sources d’erreurs
Lorsque l’on investit une grosse somme d’argent pour la première fois de notre vie, des émotions nous envahissent. Il est important de savoir que ces dernières ne prodiguent pas de bons conseils. En effet, elles ne suscitent pas en vous les bons réflexes et ne vous amènent pas à effectuer les bonnes actions.
Immobilier : Secteur nécessitant un travail régulier
Certaines personnes sont un peu naïves et pensent qu’elles deviendront riches en investissant dans l’immobilier très facilement et très rapidement. Pour elles, sans effort, on peut réussir en immobilier. Pourtant, c’est un secteur qui prouve le contraire. Cela signifie qu’en immobilier, vous devez travailler ardemment. C’est encore plus compliqué lorsque vous ne possédez pas de connaissances. Dans ce cas, cela nécessite encore plus d’effort.
La patience : Première qualité de l’investisseur immobilier
Je pense que la qualité numéro un d’un investisseur immobilier est la patience. Plusieurs personnes ont d’engouement à investir en immobilier. Malheureusement, elles se précipitent. La précipitation est une mauvaise idée. Il faut savoir que 90 % des gens qui investissent dans l’immobilier perdent de l’argent. Seuls 10 % arrivent à réussir. La maîtrise de ces données vous aidera à prendre du recul et à bien analyser. Comment procéder pour faire partie des 10 % qui gagnent ? Cette question doit vous faire réfléchir et vous inviter à la patience. En tant qu’investisseur immobilier, vous devez éviter quelques erreurs afin de réussir. Comment devenir investisseur immobilier ?
Première erreur de l’investisseur immobilier : Acheter le premier bien trouvé
Avant de réaliser votre projet immobilier, vous devez étudier le marché et bien étudier les chiffres. Il ne s’agit pas en immobilier d’acheter le premier bien que l’on vous présente. Les élèves qui suivent mes programmes sont parfois interviewés. Lorsqu’ils réalisent du cash-flow, ils sont encouragés et autres. Mais, on ne sait pas combien de temps cela leur a pris. En réalité, certains de mes élèves cherchent un bien immobilier pendant un an. Généralement, lorsqu’une personne réussit, on ne cherche pas à savoir tout ce qu’elle a enduré avant de réussir. On ne voit pas le travail effectué en amont.
Les personnes qui réussissent dans le domaine se forment pendant des années et ne se limitent pas aux livres. Elles rencontrent des investisseurs pour échanger et pour partager leurs connaissances et expériences. Elles visitent également des biens immobiliers et se rendent dans plusieurs villes à cet effet. C’est ainsi qu’elles procèdent jusqu’à trouver la bonne affaire. Cela nécessite du temps et de la patience.
Rappelez-vous que si vous optez pour l’immobilier, vous allez investir une grosse somme d’argent. Généralement, vous allez faire un crédit sur 15, 20 ou 25 ans. Un bien immobilier n’est pas très liquide. Il ne s’agit pas ici d’une action en bourse. En tant qu’investisseur immobilier, vous avez des responsabilités. Des agents immobiliers essaient de vous refourguer les biens sans vous fournir les détails des informations. Je vous invite à ne pas être naïf dans le business de l’immobilier.
Deuxième erreur de l’investisseur immobilier : Investir dans les villes tendance
Il est important d’éviter certains investissements.
Investissement dans les villes à la mode
La deuxième erreur que je vois souvent, c’est que certaines personnes veulent investir dans les villes à la mode.
En effet, la presse économique publie chaque année les dix premières villes où investir en France, en Belgique, en Suisse, au Canada. Pour cela, certaines personnes se précipitent pour acquérir des biens dans ces villes. Elles se disent qu’elles doivent absolument acheter un studio pour le louer à des étudiants. Parfois, elles achètent des biens pour faire de la colocation ou la location courte durée.
Or, acheter dans les villes à la mode comporte un risque. Généralement, lorsque c’est la mode, tout le monde veut acquérir du bien à ces endroits. Cet état de choses fait que le prix au mètre carré est très élevé. Si vous achetez un bien très cher, vous ne pourrez pas avoir de rentabilité. Même si votre gérant immobilier vous rassure que le bien a 4 % ou 5 % de rentabilité, sachez qu’il s’agit d’une rentabilité brute. Après avoir déduit les charges, vous vous retrouverez à moins 5 % (-5 %). Cela signifie que vous aurez un cash-flow négatif. Lorsqu’on est investisseur immobilier, il faut être pragmatique. Je n’investis pas dans les villes et quartiers qui sont tendances. En fait, ces biens sont souvent onéreux.
À titre d’exemple
Je n’investis pas dans les quartiers qui sont tendance ou branchés. Je préfère plutôt les quartiers qui sont moins glamour, mais qui favorisent la rentabilité. En réalité, après achat, je casse le bien en vue de la rénovation. Ainsi rénové, le bien rapporte du cash-flow. Vu que le bien est dans un état délabré, je l’achète à un prix modéré. Il faut donc éviter tout ce qui est à la mode si vous voulez gagner de l’argent en immobilier. C’est un conseil que je vous invite à suivre en tant qu’investisseur immobilier.
Troisième erreur de l’investisseur immobilier : Se lancer dans un grand investissement au début
Au début de l’investissement, il est conseillé d’investir petit.
Investir petit au début
Plusieurs personnes commettent l’erreur de viser un grand investissement dès le début de leur activité. En effet, ces gens n’ont aucune expérience, mais souhaite entreprendre très grand. Ils visent le méga deal dès leur premier investissement. Par exemple, une personne m’a contacté et souhaite acheter un immeuble de rapport de 400000 euros avec 150000 euros de travaux de rénovation. Cette personne n’avait pas d’apport. J’ai dû lui poser quelques questions.
En réalité, elle n’a aucune expérience en matière de travaux de rénovation. Elle ne sait pas si le banquier acceptera de financer un tel investissement. Dans ces circonstances, vous serez ruinés. Je vous recommande de faire de petits investissements si vous débutez en immobilier. Vous pouvez acheter un studio ou une petite division de colocation. Lorsque vous commencez l’investissement immobilier, il est mieux d’y consacrer un petit budget. Il peut s’agir d’un bien qui coûte moins de cent mille euros.
Avec ce petit investissement, vous pourrez observer la procédure et bien la maîtriser. Ainsi, vous verrez la manière dont cela se passe au niveau de la banque, du notaire ou des artisans. Vous suivrez donc votre premier chantier. De cette manière, vous apprenez. Après avoir suivi la procédure une première fois, vous ferez l’expérience avec les locataires et saurez comment faire leur gestion. Vous saurez également comment faire la déclaration d’impôt et autres.
Rentabiliser son investissement
Après avoir validé ce premier investissement, vous pourrez investir dans un bien qui coûte plus cher. Évitez alors de vous lancer au début avec des biens coûteux. Un investisseur immo a un crédit à rembourser. Si vous achetez un bien de 400000 euros avec des travaux de rénovation qui ne finissent pas, vous risquez de ne pas gagner de l’argent. Même si vous souhaitez le vendre, vous ne trouverez pas d’acheteur, car personne n’est prêt à investir un demi-million d’euros. Par contre, les petits biens immobiliers peuvent facilement être revendus. Ce sont des biens plus liquides.
Quatrième erreur de l’investisseur immobilier : Sous-estimer les travaux de rénovation
Nombreux sont ceux qui sous-estiment les travaux de rénovation. Lorsqu’ils visitent un bien immobilier à rénover, ils estiment qu’avec 10000 euros et un délai d’un mois, les travaux seraient achevés. Dans la pratique, les travaux estimés à 10000 euros consomment trente mille ou quarante mille euros. De la même manière, le délai de deux mois se transforme en six mois. Avant de payer un bien immobilier, je vous conseille de visiter le logement avec une équipe d’artisans.
Il est donc possible de faire venir plusieurs entreprises et leur demander de faire le devis. Chaque spécialiste fera donc le devis concernant son domaine. Il est très important de procéder ainsi pour ne pas signer de contrat à l’aveugle. Autrement cela aura d’impact sur la rentabilité du bien. Par ailleurs, si les travaux de rénovation s’éternisent, vous risquez de commencer par rembourser la banque sans avoir l’opportunité de percevoir les loyers. Vous pouvez vous retrouver dans des situations difficiles. Faites donc par rapport aux travaux de rénovation.
Cinquième erreur de l’investisseur immobilier : Acheter un bien avec trop de charges
La cinquième erreur est d’acheter un bien immobilier avec trop de charges. Des gens me disent qu’ils ont pu trouver un bien susceptible de leur rapporter de l’argent. En fait, le bien sera cédé à un prix raisonnable, mais c’est un bien qui entraîne des charges. Il peut y avoir 200 euros, 300 euros ou 400 euros de charge par mois. En réalité, un tel bien n’est pas rentable. Ce bien ne peut pas être revendu, car personne ne paiera un bien avec déjà 400 euros de charge par mois.
Les gens sont face à ce problème, car au niveau de la colocation, certains locataires ou certains propriétaires ne paient plus les charges. Cela fait par conséquent augmenter le montant à payer. Il faut aussi noter que les charges qui sont liées au bien peuvent connaître une augmentation dans le temps. Faites vraiment attention à ce volet afin de ne pas perdre de l’argent. Il ne faut pas acheter un bien qui n’est pas cher, mais qui comporte des charges.
Sixième erreur de l’investisseur immobilier : Ne pas bien négocier
Il est recommandé de bien négocier pour gagner de l’argent.
N’hésitez pas à bien négocier
C’est une erreur de ne pas bien négocier le bien immobilier avant de l’acheter. Certaines personnes ont peur de négocier, car elles ne souhaitent pas perdre l’affaire. Lorsque ces gens visitent le bien et remarquent que c’est un bon studio en division ou en colocation, ils ne veulent plus le perdre. C’est en fait un effet coup de cœur qu’ils ressentent. Pour cela, ils ne veulent pas négocier le prix à la baisse. Pour eux, s’ils baissent le prix de 5000 ou de 10000 euros, ils risquent de rater l’opportunité de payer ce bien précisément.
Par conséquent, ils ne négocient pas ou plutôt baisseront le prix initial de 1000 ou de 2000 euros au plus. Il faut savoir que vous êtes un investisseur immobilier et vous devez faire des propositions qui vous permettront de gagner de l’argent. Un investisseur immobilier qui souhaite réussir ne doit pas mélanger les sentiments au business. Si le bien est très cher, n’hésitez pas à baisser le prix. Vous pouvez suggérer une baisse de 5000, 10000 ou de 15000 euros. Vous trouvez ensuite des arguments pour soutenir votre offre.
Avancez des arguments pour justifier votre négociation
Vous pouvez par exemple faire comprendre que le bien nécessite assez de travaux de rénovation. Par exemple, le quartier n’est souvent pas sollicité par les locataires. Il s’agit ainsi de trouver des arguments pour négocier avec le vendeur. Ce serait dommage de se priver d’un gain de 5000, 10000 ou de 15000 euros en tant qu’investisseur immobilier. La honte de négocier ou la peur de perdre le bien ne justifie pas la perte que vous enregistrez à l’achat du bien.
Si je fais cinq offres, on peut refuser quatre offres, mais une offre est acceptée. Parfois, je me dis que j’aurais pu proposer plus, mais aucun problème ne se pose. Je vous encourage donc à négocier, car c’est le moyen le plus rapide de gagner de l’argent dans l’immobilier. Si vous négociez le prix et vous arrivez à le baisser, sachez que c’est deux années de travail que vous économisez. Il serait dommage de vous en priver.
Septième erreur : Investir dans l’immobilier sans faire appel à un expert-comptable
Des gens investissent dans l’immobilier sans faire appel à un expert-comptable. Il s’agit d’un expert-comptable spécialisé dans le domaine de l’immobilier. Vouloir faire des économies sur ce volet est totalement inutile. En effet, un comptable vous coûtera 900 euros et il s’occupera de la gestion de votre premier bien. Vous vous ferez rembourser les deux tiers. Finalement, vous ne paierez que 300 euros. Ainsi, l’expert-comptable pourra vous donner de bons conseils sur la manière de vous structurer.
Ainsi, vous saurez s’il faut créer une société, une holding ou autre. L’expert-comptable pourra vous aider à trouver une alternative adaptée à votre situation. En fait, toutes les situations ne se ressemblent pas d’où la nécessité de les gérer au cas par cas. Par exemple, il y a des chefs d’entreprise qui sont célibataires et d’autres sont mariés avec des enfants. Certains chefs d’entreprise achètent un bien immobilier dans l’intention de le conserver pendant des années. Par contre, d’autres souhaitent faire des achats-reventes. Selon vos objectifs, la structure à adopter pour votre bien immobilier varie. Autrement, vous dépenserez beaucoup d’argent.
Cela signifie que si vous ne choisissez pas la bonne structure, vous risquez de perdre dix mille, vingt mille ou trente mille euros sur ce bien immobilier. Vous enregistrerez cette perte énorme tout simplement parce que vous avez voulu économiser 300 euros.
Huitième erreur : Déléguer des tâches à des incompétents
Il est conseillé de déléguer des tâches lorsque vous êtes un investisseur immobilier. Cela vous permet de récupérer du temps pour vous et pour votre famille. Cela vous permet aussi de vous occuper d’autres tâches plus importantes et à forte valeur ajoutée. Cependant, il est nécessaire de faire attention, car déléguer des tâches à des incompétents peut vous faire perdre énormément d’argent. Il existe plusieurs cas de figure de la mauvaise gestion de bien immobilier à cause de la délégation.
Des gens optent pour l’achat d’appartement clé en main et estiment que l’on s’occupe entièrement de sa gestion. Malheureusement, un an plus tard, ils se rendent compte que personne ne s’intéresse à leur bien. Parfois, ils remarquent plus tard que leur bien a plusieurs malfaçons. En fait, ils se sont fait arnaquer. Par ailleurs, vous pouvez aussi vous faire arnaquer par les artisans si vous leur déléguez les tâches. En effet, ils acceptent de faire les travaux et vous prennent de l’argent. Ensuite, ils abandonnent le chantier au milieu des travaux avec des malfaçons.
Une troisième forme d’arnaque que l’on observe souvent se produit lorsque vous déléguez à une agence. En effet, un investisseur immobilier avait confié la gestion de sa résidence principale à une agence qui doit la mettre en location. Il avait donné des instructions par rapport au type de locataire qu’il souhaite avoir avant de voyager. Il s’agit des locataires solvables. Malgré les instructions, l’agence a loué l’appartement à une personne non solvable qui n’a payé qu’un mois de loyer.
Cette situation a entraîné des préjudices considérables au propriétaire du bien immobilier. Pour cela, il est important de déléguer à des personnes compétentes et qualifiées. De plus, il faut contrôler le travail effectué malgré la confiance que vous avez.
Neuvième erreur : Ne pas être en conformité avec la loi
La neuvième erreur qui peut tenter certains investisseurs immobiliers, c’est de vouloir faire des choses qui ne sont pas légales. Il en est de même lorsque vous faites des travaux au noir ou lorsque vous ne rédigez pas le contrat de bail suivant les exigences. Il s’agit de quelques exemples donnés pour illustrer le non-respect de la législature. Lorsque vous subissez un contrôle, vous risquez de lourdes sanctions. Estimons que vous avez fait le travail au noir et l’inspection du travail surprend ou bien l’un de vos artisans se coupe le doigt ou autre. Dans ce dernier cas par exemple, si vous n’avez pas souscrit à une assurance, vous risquez d’indemniser l’artisan jusqu’à la fin de votre vie.
Lorsque vous ne déclarez pas tous vos loyers, l’administration fiscale se rend compte de cette fraude, car elle rassemble toutes les informations. En effet, les banques envoient automatiquement à l’administration fiscale toutes vos sources de revenus. L’administration fiscale a ainsi accès à vos comptes bancaires. Par ailleurs, votre locataire a également fait une déclaration d’impôt en mentionnant le nom du propriétaire. Si vous ne déclarez pas tous vos loyers, l’administration fiscale se rendra compte de votre intention.
Ainsi, vous subirez un contrôle qui risque de vous faire perdre beaucoup d’argent, car vous paierez des pénalités. Les investisseurs immobiliers qui réussissent et qui restent dans le secteur le plus longtemps possible sont ceux qui respectent la loi. Vous pouvez avoir un business qui est rentable, mais si vos activités ne sont pas effectuées dans la légalité, vous risquez de compromettre votre carrière d’investisseur immobilier.
Dixième erreur : Avancer des excuses pour ne pas investir
La dixième erreur, c’est de ne pas investir et de se trouver des excuses. La plupart de ceux qui n’investissent pas avancent des arguments. Pour eux, les locataires dérangeront leur tranquillité. Ils boucheront les toilettes et autres. Il y a aussi la peur de payer l’impôt qui pourrait consommer leur économie. Parfois, c’est la banque qui ne leur prêtera pas de l’argent. Il y a une multitude d’arguments. Je conseille généralement de relativiser lorsque vous avancez les arguments.
L’immobilier peut rapporter de l’argent, mais cela comporte des contraintes. Si vous respectez les étapes et les exigences de ce secteur, vous gagnerez de l’argent. Je fais souvent le bilan de tous mes biens immobiliers. Je remarque que ces biens me rapportent toujours de l’argent que ce soit en termes de cash-flow, de plus-value en cas de revente ou autres. Il est alors important de respecter les règles et d’éviter les erreurs développées ci-dessus. C’est ce qui m’a permis de devenir indépendant financièrement. C’est aussi cela qui a aussi permis à plusieurs autres investisseurs immobiliers de devenir libres.
Pour en savoir plus
Si vous souhaitez avoir plus d’informations sur l’investissement immobilier, je vous invite à suivre une heure de formation que je vous offre. Par ce biais, je vous expliquerai comment cela se passe concrètement dans l’immobilier. Je vous montrerai aussi comment gagner de l’argent. Cette formation montre étape par étape comment faire pour investir dans l’immobilier en partant de zéro.
Vous aurez les informations pouvant vous permettre de savoir comment trouver une bonne affaire. De même, vous saurez la procédure qui vous permettra d’obtenir un crédit immobilier. Cela vous permettra aussi de trouver de bons locataires. Vous saurez comment faire pour optimiser votre fiscalité. Pour y accéder, cliquez ici. Pour recevoir la série de vidéos, vous devez insérer votre adresse email.
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