L’investissement locatif est une opportunité pour diversifier vos placements. Il permet de se constituer un patrimoine grâce à la richesse constante qu’il génère, et est souvent perçu comme un investissement sûr. Néanmoins, faites attention à ne pas vous jeter sur la première propriété en vente. Voici les éléments à considérer pour réaliser un bon investissement immobilier.
Cliquez ICI pour recevoir 1H de formation offerte
Investissement locatif et capacité d’investissement
Investir dans l’immobilier et posséder un portefeuille de propriétés locatives est peut-être votre rêve. Profiter d’un cash-flow constant peut faire partie de vos ambitions, mais c’est aussi un pari qui demande parfois beaucoup d’implication. Vérifiez que vous avez les nerfs solides pour devenir propriétaire, car il vous arrivera de regretter votre placement.
Beaucoup de personnes se tournent vers l’investissement immobilier locatif en pensant que c'est un investissement passif, or être propriétaire est un véritable travail. Contrairement aux placements traditionnels, celui-ci exige un minimum d’activité.
Vous ne serez pas assis à regarder les cours monter ou baisser, ou à attendre les notifications du banquier pour donner vos directives. Ceux-ci n'appellent pas lorsque les toilettes sont bouchées, ils n'écrivent pas sur les murs et n’ont pas de retards de loyer. Vous devez avoir conscience de tous les problèmes auxquels vous êtes susceptibles de faire face avec des locataires parfois indélicats.
Être propriétaire demande également de bonnes compétences en communication, de la tolérance et de la flexibilité. Néanmoins, si vous ne croyez pas avoir ces qualités ou le temps pour vous occuper de vos propriétés, vous pouvez avoir recours à un gérant ou à une société de gestion.
Il faut également penser qu’il est presque impossible de devenir riche grâce à l’immobilier sans avoir un minimum d’argent ou une bonne capacité d’emprunt. Vous devez donc évaluer votre capacité d’investissement avant de vous lancer. Seule cette évaluation préalable permettra de définir le budget que vous pourrez allouer au projet d’investissement.
Recherchez un emplacement géographique attractif
Une chose des plus importantes lorsque vous décidez d’investir dans la pierre, est de prendre en compte l’emplacement géographique de votre propriété potentielle. Le but est de vous assurer que vous aurez des locataires assez vite, qu’ils souhaiteront s’établir durablement et qu’ils n’auront pas de problèmes de loyer. Pour cela, lors de la recherche du lieu, vous devez adopter une approche impartiale concernant les propriétés et les quartiers que vous évaluerez, et vous placer du point de vue de vos potentiels locataires. Plusieurs éléments sont à prendre en compte :
Les éventuelles catastrophes naturelles
C’est un élément que les futurs locataires prennent en considération avant de s’installer, et vous devez en faire de même. L’objectif est de voir s’il sera nécessaire de souscrire à une assurance complémentaire à celle du locataire. En effet, l’assurance habitation (risques locatifs) à laquelle souscrit le locataire ne couvre pas les dommages tels que les catastrophes naturelles, les tempêtes, les dégâts des eaux… Acquérir un logement dans un lieu exposé à ces dommages vous oblige à souscrire à une assurance propriétaire non occupant par exemple, ce qui réduit en partie vos revenus locatifs.
D’un autre côté, vous devez savoir que certaines personnes ont des réticences à s’installer dans une zone à risques.
La qualité du quartier
La qualité du quartier dans lequel vous investirez influencera à la fois les types de locataires que vous attirerez, ainsi que la fréquence à laquelle vous ferez face à des périodes de logements inoccupés. Par exemple, si vous achetez dans un quartier près d'une université, il y a de grandes chances que vos locataires potentiels soient principalement des étudiants, et que vous fassiez régulièrement face à des vacances locatives en été.
Les écoles
Vos locataires peuvent avoir ou prévoir d'avoir des enfants, ils auront donc besoin d'un endroit près d'une école décente. Si vous avez trouvé une bonne propriété près d'une école, vous devez vérifier en premier lieu la réputation de l'établissement, car cela peut affecter la valeur de votre investissement. Si l'école a une mauvaise réputation, les prix refléteront mal la valeur de votre propriété.
La criminalité
Personne ne veut vivre à côté d'un point réputé pour ses activités criminelles. Renseignez-vous auprès d’agents de police ou consultez sur Internet les classements des villes, pour obtenir des statistiques exactes sur la criminalité, plutôt que de faire confiance au propriétaire qui espère vous vendre sa maison. Internet et la presse peuvent grandement vous aider. Les éléments à rechercher sont les taux de vandalisme, les crimes graves et les délits mineurs. Vous pouvez également vous renseigner sur la fréquence de la présence policière dans ces quartiers, auprès du voisinage ou d’un concierge.
Les locataires seront aussi plus honnêtes sur les aspects négatifs de la zone parce qu'ils n'y ont pas d'investissement. Essayez aussi de visiter le quartier à différents moments, différents jours de la semaine, afin d’avoir une idée concrète des lieux.
Le marché de l’emploi et les services
Renseignez-vous sur le niveau et les perspectives d’emploi des différentes zones. Les endroits où les possibilités d'emploi croissent ont tendance à attirer plus de personnes, et donc plus de locataires. Vérifiez aussi le voisinage potentiel : les parcs actuels ou projetés, les centres commerciaux, les gymnases, les cinémas, les transports en commun et tous les autres avantages qui attirent les locataires.
Les loyers
Les loyers seront le principal rendement de votre investissement immobilier locatif, vous devez donc savoir quel est le loyer moyen dans la région. Si celui-ci ne suffit pas à couvrir vos divers frais, vous devez continuer à chercher !
Définissez clairement le type de bien immobilier locatif à acquérir
Si vous avez l'intention d’investir dans l’immobilier locatif, vous devez bien comprendre les particularités de cet investissement et définir clairement le type de bien immobilier à acquérir. Ce choix dépend de vos objectifs de départ, mais aussi des opportunités que présente chaque type d’investissement.
Les investissements immobiliers commerciaux
Vous pouvez décider d’investir dans la construction ou l’acquisition d’un bâtiment avec des bureaux individuels, que vous pourrez louer à des propriétaires de petites entreprises, qui paieront un loyer pour utiliser les locaux. L’avantage est qu’il n'est pas rare que l'immobilier commercial implique des baux pluriannuels. Cela peut conduire à une plus grande stabilité des flux de trésorerie et même vous protéger des déflations de loyer, mais peut aussi vous priver de plus-values lorsque les loyers augmentent considérablement sur une courte période.
Les investissements immobiliers industriels
Les entrepôts industriels à louer aux entreprises vous donnent généralement droit à des contrats à long terme, et génèrent souvent des revenus importants.
Les investissements immobiliers résidentiels
Beaucoup optent pour un investissement dans les résidences comme les maisons et les immeubles. Pour cette catégorie d’investissement immobilier, préférez acquérir un F2 ou un studio si vous en êtes à votre premier essai. En général, les locataires potentiels sont plus nombreux à vouloir vivre dans un trois-pièces, un deux-pièces ou un studio. Les logements de deux pièces offriront le meilleur rendement à votre investissement locatif. Ils sont beaucoup plus recherchés et les personnes qui les occupent sont souvent plus stables et sont prêtes à mettre le prix dans le loyer pour s’installer dans certains quartiers.
Les studios sont également très rentables et prisés par beaucoup de locataires, il suffit de trouver un bon emplacement. Le seul problème pourra être la vacance locative, car les occupants de studios changent très souvent. Les logements de trois pièces, quant à eux, sont aussi recherchés, mais vous donnent des rendements moins élevés que les deux pièces ou les studios. Néanmoins, le fait qu’une seule personne ou famille loue un trois-pièces longtemps vous évite certaines tâches pénibles comme la remise en location.
S’agissant de la taille des logements, il serait mieux d’acquérir de petits appartements, plutôt que d’acheter un appartement plus grand pour le même budget. Le rendement d’un seul grand appartement est généralement inférieur à celui de plusieurs petits loyers. De plus, investir dans plusieurs logements de petite taille vous permet de diversifier vos placements, réduisant ainsi le risque global de votre portefeuille dans l’immobilier locatif.
Pensez à la commodité et au confort de vos futurs locataires
Essayez de vous mettre dans la peau du futur locataire. Pensez à ce qui peut l’amener à opter pour un logement au lieu d’un autre. Il s’agit ici de vous assurer que son emménagement sera facile s’il veut s’installer dans votre appartement, et cela passe par la réduction des travaux qu’il pourrait effectuer avant de s’installer. La propreté des lieux ou l’existence de rangements préalables et d’autres commodités peuvent être très attrayants, et augmenter vos chances de trouver des locataires. C’est également le cas de la qualité du sol et des murs.
La cuisine est une pièce qui joue également un rôle dans la décision d’un futur locataire. Si possible, essayez de l’aménager avec des meubles de cuisine par exemple. Le locataire verra en cela une opportunité de réduire ses dépenses d’installation, et vous, un moyen de préserver la qualité de vos murs en cas de changement de locataires, puisqu’ils n’auront pas à démonter leurs équipements au moment de quitter les lieux.
Tout comme la cuisine, la salle de bain doit être commode et limiter les dépenses du futur occupant. Pensez au carrelage des murs, à un meuble vasque ou au pare-douche qui sont utiles à court et à long terme pour le locataire et vous-même. Il aura une salle de bain pratique dès son arrivée et vous aurez moins de dépenses à effectuer à l’avenir concernant les problèmes de dégâts des eaux ou d’humidité sur les murs.
Le confort est un point très important qui peut influencer la décision du futur locataire. Vous devez optimiser les espaces et les pièces en essayant de vous limiter aux pièces les plus utiles, car le locataire cherche simplement un logement où il s’installera facilement et où il disposera d’assez d’espace. Il s’intéresse aussi aux conditions de vie comme les températures hivernales et estivales, l’acoustique, l’énergie… Certains investisseurs immobiliers préfèrent investir dans le neuf pour garantir une meilleure qualité de vie aux locataires.
Toutefois, vous devez également bien choisir vos locataires afin d’éviter tout problème de loyers impayés, de dégradation des locaux et sécuriser ainsi votre investissement. Pour choisir le « bon locataire » : obtenez leurs références personnelles et professionnelles, vérifiez s’ils payaient normalement leurs anciens bailleurs, s’ils sont citoyens ou résidents permanents et n’hésitez pas à les rencontrer personnellement pour les sonder, si vous passez par un gestionnaire locatif.
Les avantages fiscaux
Comme tout placement, l’investissement locatif doit avoir une bonne perspective de rentabilité pour que vous vous y engagiez. Vous devez prendre en compte votre retour sur investissement en calculant notamment le rendement locatif. Déterminer la rentabilité avec la formule : loyers annuels totaux sur la somme du prix d’achat du bien immobilier, des frais de notaire et des intérêts d’emprunt.
Pour cela, vous devez bien définir votre prix d’achat en évitant de croire à tout ce que vous dit le vendeur, car ce n’est pas rare qu’il surestime son bien. Essayez d’évaluer le loyer actuel, le loyer potentiel (celui que vous obtiendrez avec cette propriété en y effectuant quelques modifications) et le loyer futur (celui qui résulterait d’une hausse éventuelle des prix de l’immobilier). Certaines agences immobilières peuvent vous établir une estimation de loyer. Pensez aussi aux dépenses d’entretien qui viendront en diminution des loyers annuels totaux dans votre calcul.
En réalité, la rentabilité locative ne doit être qu’un préalable à votre décision d’investissement. Vous ne devez pas miser uniquement sur celle-ci.
Ce qui compte le plus est ce que votre investissement locatif vous rapporte chaque mois. Bien que la croissance du placement puisse être votre objectif à plus long terme, il est préférable de vous concentrer sur les rendements mensuels. Le propriétaire bailleur doit vérifier que le loyer demandé lui permette de rembourser sa propre dette, de couvrir la taxe foncière, les impôts et autres frais, mais aussi de dégager suffisamment de bénéfices. Ces derniers devraient également être suffisants pour se prémunir contre les fluctuations du marché, la hausse des taux d'intérêt et les changements réglementaires.
Par ailleurs, pour que votre investissement dégage un peu plus de bénéfices, vous devez songer à réduire les frais qui diminuent vos revenus locatifs. Pour cela, pensez à la défiscalisation qui peut réduire significativement vos impôts. La loi Pinel (qui succède à la loi Duflot) par exemple, permet de bénéficier jusqu'à 6 000 euros de réduction d’impôts annuellement, lorsque vous investissez dans le neuf. C’est ce qui a d’ailleurs permis à l’investissement locatif d’atteindre 16,3 % de l’ensemble des logements construits en 2017, contre 11,6 % en 2014.
Si vous investissez dans l’ancien, vous pouvez également profiter du « Cosse ancien », de la « nue-propriété » ou du dispositif du « déficit foncier » pour réduire vos impôts. Le dernier dispositif permet par exemple de déduire vos charges de rénovation des loyers que vous percevez.
Cliquez ICI pour recevoir 1H de formation offerte
Investissement locatif : conclusion
En somme, pour que votre investissement locatif soit une véritable source de revenus complémentaires, vous devez faire des choix intelligents à tous les niveaux. Par ailleurs, puisqu’il n’existe pas de risque zéro dans l’investissement immobilier, il serait prudent de commencer doucement et de souscrire à une garantie loyers impayés pour couvrir vos risques.
Pour aller plus loin dans l’investissement locatif :