Faut-il acheter sa résidence principale ou réaliser un investissement locatif ? Question fondamentale à laquelle font face plusieurs personnes désirant acquérir un bien immobilier. La réponse à cette question n’est pas tranchée, dans la mesure où chacune des options dispose d’avantages et de contraintes. Pour vous aider, analysons ce que vous devez savoir entre investissement locatif ou résidence principale
I. Investissement locatif ou résidence principe : le prestige de la résidence principale
Investissement locatif ou résidence principale ?
La résidence principale est par définition celle dans laquelle vous passez une grande partie de votre temps (en moyenne 6 mois). Elle contient également l’essentiel de vos biens matériels. La résidence principale joue un rôle important dans la fixation de vos impôts locaux, vos avantages sociaux tels que les prêts et subventions, vos inscriptions sur les listes électorales.
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1. L’envie d’être chez soi
L’achat d’une résidence principale est un projet inscrit dans l’esprit de chaque individu. En effet, l’ambiance du cocon familial avec une famille et des enfants constitue le modèle véhiculé en société. Si pour beaucoup, les souvenirs de la colocation lors des années estudiantines font sourire, à l’âge adulte, l’envie d’être chez soi devient plus que pressante. Cette pression augmente si vous êtes en couple et que vous prévoyez le mariage et des enfants. Dans cette situation, les personnes tendent à privilégier l’achat d’une résidence principale.
2. Etre sédentaire
L’achat d’une résidence principale est une décision importante qui doit être prise suite à votre degré de mobilité. En effet, prévoyez-vous de vous installer définitivement dans la ville de votre résidence principale ? Votre contrat de travail prévoit-il une clause de mobilité qui pourrait vous amener à travailler loin de votre domicile ? Vos enfants et votre époux/épouse seront-ils amenés à également se déplacer ? En cas de déplacement, prévoyez de vendre votre bien. Il s’agit d’autant de questions qui doivent être analysées avant de faire le choix de l’achat d’une résidence principale. En règle générale, la résidence principale étant donné le coût élevé de son achat, correspond aux personnes qui se déplacent moins ou qui prévoient de vivre au moins quinze ans dans la résidence principale qu’ils ont acquise.
A ces questions précédemment indiquées doit être ajouté une question plus intime telle que votre situation matrimoniale. En cas par exemple de divorce, qui disposera de cette résidence principale.
3. Plus de liberté
Résidence principale – plus de liberté
Acheter sa résidence principale vous accorde un maximum de liberté dans la mesure ou vous aurez la possibilité de réaliser les travaux que vous trouvez nécessaires sans autorisation préalable d’un éventuel bailleur ou propriétaire. Vous le décorerez à votre guise. Inutile de rajouter que vos épargnerez les loyers mensuels que vous auriez versé en cas de location.
4. Un argument de taille face au banquier
De nombreux témoignages recueillis, rapportent que lors d’une demande de crédit immobilier à la banque, une question revient généralement : êtes-vous propriétaire de votre résidence principale ? En effet, avant de vous accorder un crédit immobilier, c’est l’argument de taille. Votre banquier pourrait se servir de votre titre de propriétaire comme garantie. Par conséquent, acheter sa résidence principale est déjà un pas énorme qui facilitera toute demande de prêt immobilier à l’avenir. Vous pourrez ainsi profiter de votre résidence principale et réaliser un investissement locatif.
5. Le soutien de l’Etat
La politique de l’Etat est de garantir un habitat décent à tout citoyen. De ce fait, plusieurs mécanismes ont été mis en place pour soutenir et aider toutes les personnes désirant acheter leur résidence principale. L’un de ces mécanismes est le Prêt-Taux-Zéro (PTZ). En effet, avec le PTZ, si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 dernières années, l’Etat vous accorde un certain montant. Vous devriez au préalable justifier que vous avez un minimum de ressources financières. En plus, le montant du PTZ dépend de la zone où vous achetez votre logement. Ajoutez à cela, que le prêt ne peut financer qu’une partie de l’achat. Vous devez le compléter par un ou plusieurs prêts et éventuellement un apport personnel. Ce logement doit également être neuf ou ancien avec des travaux.
II. Investissement locatif : l’option de l’entrepreneur
L’investissement locatif – l’option de l’entrepreneur
1. Définition
L’investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier dans le but de le louer sur une certaine période de temps que l’on appelle le bail. L’investissement locatif a pour objectif la création de revenus complémentaires et réguliers, à travers le versement des loyers de la part du locataire. A côté des nombreuses personnes souhaitant acheter une résidence principale, une très grande majorité de la population préfère la location immobilière. Pensez par exemple aux étudiants, aux travailleurs dans les grandes villes qui sont à la recherche de logements abordables et proches de leurs lieux de travail.
2. Avantages de l’investissement locatif
Pour l’investisseur, l’investissement locatif lui permet de constituer un patrimoine, d’obtenir des revenus complémentaires ainsi qu’une réduction d’impôts sur le revenu en fonction du bien acheté.
Du point de vue de l’Etat, il permet de combler le déficit national en logements (déficit estimé à 500 000 logements), de dynamiser l’économie et compenser les défaillances du secteur public dans la prise en charge de la question du logement notamment le logement étudiant. L’Etat favorise donc ce procédé en autorisant des réductions fiscales appelées niches fiscales.
3. Fiscalité avantageuse
De nombreux dispositifs d’imposition sont également mis en place par l’Etat au profit des investisseurs dans l’immobilier locatif. Par exemple, les investisseurs peuvent bénéficier de certains avantages fiscaux très attrayants. A ce titre, la loi Duflot propose une réduction de l’impôt sur le revenu de 18% du prix de revient du bien. Elle permet aussi de profiter d’une déduction des charges, notamment pour la taxe foncière. Pour être éligible à ce dispositif, l’investissement locatif doit s’orienter vers un bien immobilier neuf.
Le dispositif loueur-meublé présente quant à lui la possibilité de récupérer la TVA sur l’acquisition. De même, il permet de bénéficier d’un abattement de l’impôt sur le revenu. Dans le cadre d’un investissement locatif générant des revenus annuels inférieurs à 23 000 euros, les acquéreurs peuvent obtenir le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Néanmoins, si vous percevez une somme supérieure à 23 000 euros par an, vous pouvez alors profiter du statut Loueur Meublé Professionnel (LMP). Ce statut accorde d’autres avantages fiscaux conséquents aux investisseurs, en les exonérant notamment de l’ISF. Il est à noter que les biens concernés par ces avantages fiscaux sont des logements meublés au sein de résidences de services ou de tourisme.
III. Investissement locatif ou résidence principale : Que choisir finalement ?
Investissement locatif et résidence principale – que choisir ?
Il s’agit d’un dilemme pour beaucoup de futurs acquéreurs immobiliers. La présentation ci-dessus a permis de situer objectivement la situation. Ce qui n’est toutefois pas tranché. Si les deux options dépendent des motivations personnelles de chaque investisseur, l’on s’accorde à donner cependant un avantage d’une bien meilleure rentabilité à l’investissement locatif.
1. Investissement locatif d’abord
Investissez avant d’acheter votre résidence principale tel pourrait être résumé le conseil aux potentiels investisseurs. Un divorce, une séparation, une mutation, un licenciement etc. Tous ces bouleversements au cours de votre vie peuvent vous pousser à changer de résidence principale. Les chances de réaliser un retour sur investissement sont donc très minces si l’un de ces événements survient au cours des prochaines années.
On estime qu’en moyenne, pour que votre résidence principale vous permette de gagner de l’argent, il faut que son prix de vente ait augmenté d’au moins 15% afin de :
- Couvrir les frais bancaires et les intérêts d’emprunt;
- Couvrir les frais d’agence;
- Payer les frais de notaire.
La probabilité que cela se produise sur une si courte période est faible, surtout si vous habitez dans une ville où les prix sont déjà élevés (Lyon, Paris ou Bordeaux). En réalité dans ces villes le prix de l’immobilier a fortement augmenté ces dernières années. D’ailleurs, ils pourraient encore augmenter ces prochaines années. La plupart du temps, une résidence principale vous fait perdre plus d’argent qu’elle ne vous en fait gagner. C’est pourquoi, beaucoup préfèrent investir dans le locatif en premier.
2. Situation alléchante
De plus en plus de personnes deviennent propriétaires d’un investissement locatif avant de devenir propriétaire de leur résidence principale. Cette stratégie est intéressante dans la mesure où la valeur moyenne de l’achat de sa résidence principale excède les 200 000 €.
Se tourner vers l’investissement locatif peut alors être une opportunité. De fait, grâce à l’autofinancement et au prêt bancaire il est possible d’investir en engageant un apport faible. Plusieurs avantages s’offrent alors à vous avec l’investissement locatif. Les loyers payés par vos locataires permettent de rembourser votre emprunt. Cette situation est d’autant plus vraie si votre bien est autofinancé.
Un investissement locatif autofinancé vous permet de conserver votre capacité d’emprunt et donc d’apparaître comme un bon gestionnaire auprès de votre banque. La tâche la plus compliquée sera de trouver un bien qui s’autofinance. C’est-à-dire, vous devriez avoir les loyers (déduits de toutes les charges) perçus, supérieurs aux mensualités du prêt qui a servi à financer le bien. Une fois votre bien remboursé vous pourrez le revendre si le marché est propice. Ainsi, vous pourrez en dégager une plus-value. Cet argent ainsi obtenu pour permettra d’acquérir votre résidence principale. C’est la logique de l’investisseur rentable qui utilise son revenu locatif pour financer d’autres investissements.
3. Acheter sa résidence principale
Investissement locatif ou résidence principale – choisir la résidence principale
Choisir la résidence principale
Les personnes qui optent pour l’achat d’une résidence principale ne le font pas toujours en ayant à l’esprit un retour sur investissement. En effet, si cet achat est un achat sentimental et que ce projet n’est absolument pas motivé par la génération de cash-flow immobilier alors l’achat d’une résidence principale serait une option.
D’autant plus si vous êtes profondément convaincu d’habiter dans cette résidence pour au moins une quinzaine d’années. Il est conseillé donc de réaliser cet achat lorsque vous êtes capable de savoir :
- Si votre situation géographique est stable, le temps durant lequel vous comptez garder votre achat;
- Si l’achat est plus intéressant présentement qu’une location;
- Et si vous avez le budget nécessaire pour acquérir le bien.
Si vous êtes capable de répondre à ces questions alors dans ce cas-là l’achat de votre résidence principale même en tant que premier achat immobilier est largement envisageable.
Toutefois, au cas où vous décidez de vendre votre résidence principale, sachez que sa valeur peut faiblement augmenter au cours du temps. Pour avoir une plus-value immobilière importante, il vous faudrait attendre cinq ou six ans. Et espérer que le prix de vente de votre résidence principale ait augmenté de 15 % au moins. Un objectif ambitieux, dans un si court délai, surtout si l’on a fait le choix d’un quartier de standing, où les prix progresseront moins vite.
Choisir les deux options : investissement locatif et résidence principale
La bonne nouvelle est qu’aucune de ces descriptions n’est figée. Il est possible aujourd’hui d’investir d’abord pour l’objectif d’acheter plus tard une résidence principale et vice-versa. Avant d’opter pour l’investissement locatif ou la résidence principale, vous devez considérer :
- Votre situation personnelle (votre situation familiale, matrimoniale, votre boulot);
- Votre situation économique (votre budget, vos projets et objectifs à long terme, etc.).
Quelque soit l’option choisie, vous disposez du support de l’Etat que ce soit à travers le prêt-taux-zéro (PTZ) si vous souhaitez devenir propriétaire de votre résidence principale, ou à travers les nombreux mécanismes institutionnels (Loueur Meuble Non Professionnel, Loueur Meublé Professionnel, etc.) qui offrent des réductions d’impôts considérables aux investisseurs.
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Toujours est-il qu’il serait préférable pour vous de débuter par l’investissement locatif, qui à travers les revenus complémentaires (loyers) réguliers qu’il vous procure, vous permettra d’envisager sereinement l’achat futur de votre résidence principale.
Investissement locatif ou résidence principale, est choix difficile pour plusieurs investisseurs. La solution revient en définitive aux motivations de base. En effet, pour certains, l’investissement locatif est privilégié si vous êtes entrepreneur, souhaitez augmenter vos revenus par l’immobilier locatif . Vous pourrez ainsi avoir une bonne rentabilité immobilière et des retours sur investissement. Néanmoins, l’option n’est pas à rejeter pour faire d’une pierre deux coups : Faire un investissement locatif et acheter sa résidence principale.
Pour aller plus loin sur l’investissement locatif, je vous recommande ma vidéo sur « Devenir rentier immobilier »