L’émission Leader’s Talk développe plusieurs sujets. Elle est consacrée aujourd’hui à l’investissement immobilier. C’est un sujet très intéressant qui attire et qui divise au même moment. Pierre Ollier a été reçu sur cette émission et a alors développé des aspects importants de l’investissement immobilier.
Investissement immobilier : Le but de l’article
Cet article aborde deux volets. Dans une première partie, on parlera des opportunistes qui souhaitent saisir la chance d’une meilleure retraite et d’une meilleure vie. Dans la deuxième partie, on parlera des sceptiques qui doutent de la réalité des promesses. Par ailleurs, on parlera de certains français qui ont fait le choix de faire eux même leurs expériences. Parmi ces derniers se trouve notre invité qui est un ancien banquier. En effet, il a quitté le statut de banquier pour devenir investisseur heureux et formateur. Il s’agit donc de l’investisseur Pierre Ollier à qui nous poserons quelques questions.
Quelles sont les idées les plus tenaces reçues de l’investissement locatif ?
Sur l’investissement immobilier, plusieurs personnes me contactent et disent qu’elles ne peuvent pas investir dans l’immobilier parce qu’elles ne sont pas riches. Elles estiment entre autres qu’elles n’ont pas de capital de départ ou qu’elles sont soit trop jeunes ou trop vieilles. Certains blocages les amènent également à dire qu’elles risquent d’avoir un locataire qui créera des problèmes s’ils font de l’investissement locatif. En fait, elles supposent que le locataire peut tout abîmer dans leur logement. C’est pour dire que le locataire peut tout casser dans le logement et boucher les toilettes. Il peut être également amené à les appeler à 3 heures du matin et autres.
Il faut reconnaître que si vous vous focalisez sur ces petits détails, vous rencontrerez toujours une difficulté à un moment donné dans l’investissement immobilier. Dans la réalité, on se rend compte que ces problèmes peuvent survenir dans votre carrière lorsque vous faites de l’investissement immobilier mais ils sont insignifiants. Parmi les diverses craintes et interrogations, vous vous dites aussi que l’immobilier est réservé aux riches. Ce sont en fait des idées préconçues.
Tout le monde peut-il réaliser un investissement immobilier ?
Si vous avez des revenus réguliers, vous pourrez faire financer votre dossier auprès d’une banque. Cela signifie donc que vous n’avez pas besoin d’avoir un capital de départ pour investir aujourd’hui dans l’immobilier. Vous pouvez aussi trouver une bonne affaire et vouloir faire de l’investissement immobilier. Dans ces conditions, vous contacterez votre banque afin de présenter votre dossier. La banque examinera alors votre situation en se fondant sur certains critères. Elle cherchera à savoir si vous avez des revenus réguliers. Ensuite, elle vérifiera si vous avez des crédits en cours ou autres.
A partir du moment où votre dossier réussit à ce test, votre banquier vous autorisera à effectuer un crédit immobilier. Si vous avez un bon dossier, la banque vous accordera la totalité des frais y compris ceux du notaire également.
Qu’est-ce que le « cash-flow » en investissement immobilier locatif ?
Le cash-flow est un indicateur qu’on utilise assez souvent dans l’immobilier. Il s’explique ainsi par la différence entre les rentrées et les sorties d’argent. Ainsi, il peut être négatif. Dans ce cas, vous êtes sur un mauvais investissement immobilier. C’est par exemple le cas selon lequel vous achetez un bien immobilier qui vous fait perdre de l’argent tous les mois. Ainsi, vous devez compléter de l’argent de votre poche.
L’indicateur cash-flow peut est neutre. Dans ce cas, vous avez un bien qui est autofinancé. Cela signifie donc que le locataire paiera toutes les charges liées au bien. Il s’agit par exemple du crédit, des taxes et des dépenses directement liées au bien.
Enfin, il y a des biens qui génèrent du cash-flow positif. Cela signifie alors que vous faites du profit tous les mois sur votre bien. Après avoir remboursé toutes vos charges, vous aurez un excédent de trésorerie qui vous permettra donc de vous enrichir tous les mois.
LMNP, location en nu, colocation : Que conseillez-vous ?
Tout dépend de la stratégie de la personne. Il faut souligner qu’aujourd’hui, si vous achetez un bien immobilier comme dans l’ancien que vous louez, vous aurez difficilement de la rentabilité en conséquence. En fait, il existe des stratégies qui permettent de booster un peu la rentabilité dans l’investissement immobilier. Cela vous amène donc à vous positionner sur des niches comme les investisseurs immobiliers.
Il s’agit par exemple d’acheter un appartement très ancien avec des travaux à réaliser. Vous devez donc rénover ce bien immobilier. Pour cette raison, vous paierez moins cher le bien. Vous pourrez toute suite louer le même bien cher car vous avez réalisé la rénovation dans de bonnes conditions.
Il existe d’autres stratégies. Vous pouvez par exemple acheter un grand appartement que vous diviserez. Si vous divisez mécaniquement cet appartement en deux, vous doublerez ainsi pratiquement sa rentabilité. Il existe aussi plusieurs stratégies qui font doubler la rentabilité. C’est par exemple le cas de la location courte durée, de l’achat d’immeuble (investir appartement) … Vous pouvez aussi acheter en gros et ensuite louer individuellement. Vous avez donc plusieurs possibilités de stratégies.
Il est aussi possible de les cumuler. Par exemple, vous pouvez faire de la colocation courte durée. Ainsi, vous cumulez la stratégie de la colocation et celle de la location courte durée. Cette technique s’observe aujourd’hui sur les plateformes de location courte durée. Par ailleurs, vous pouvez louer un appartement ou une chambre. Si vous louez trois chambres, vous ferez plus de gain que si vous louez un appartement.
Quel est votre parcours ?
J’avais travaillé en banque pendant plusieurs années. J’étais conseillé en patrimoine et je m’occupais des placements ainsi que des crédits immobiliers. En ce moment, je gagnais très bien ma vie mais je voyais tous les jours des personnes qui font l’investissement immobilier. En fait, ces personnes venaient dans mon bureau pour des préoccupations diverses. J’ai donc réalisé que les personnes les plus riches sont celles qui ont un patrimoine immobilier.
Je l’ai su car grâce à mon statut, j’avais accès aux comptes bancaires. Les plus riches sont en effet ceux qui ont un gros portefeuille boursier. Ainsi, j’ai discuté avec ces investisseurs et je me suis décidé à le faire tout en sachant que je travaillais énormément. Je faisais le métro-boulot-dodo que plusieurs personnes font aujourd’hui.
Dans ce système, vous travaillez du lundi au vendredi. Il est vrai que vous gagnez bien votre vie. Vous avez aussi un costume, une cravate et bien d’autres. Cependant, je n’avais pas de liberté. Je ne pouvais pas aller en vacances quand je voulais. Dans ces conditions, je devrais me priver avant d’économiser afin d’acheter et de faire de l’ Investissement immobilier. A cette période, j’avais envie de changer de vie, d’avoir un peu plus de liberté.
Pour cela, j’ai commencé à acheter des biens immobiliers. J’ai ensuite persévéré dans cette activité jusqu’à un moment où les revenus que je percevais grâce à mes biens immobiliers ont excédé les revenus que je percevais avec le salariat. C’est à ce moment que j’ai décidé de quitter mon travail pour me consacrer à mon activité.
Suite à cela, j’ai développé une activité en ligne. En effet, au départ, je postais quelques vidéos sur YouTube. Dans ces vidéos, je narrais mon parcours et donnais quelques conseils sur la banque. Plusieurs personnes ont apprécié mes vidéos. Cela m’a encouragé à continuer à les faire. Ensuite, j’ai même créé des formations. Aujourd’hui, j’accompagne plusieurs milliers de personnes. Je les aide à investir dans l’immobilier.
Que comporte votre formation ?
A l’époque où j’ai voulu investir en immobilier, les conseils que je recevais étaient théoriques. Mais, je voulais faire une activité beaucoup plus axée sur la pratique. Dans mes formations, je montre aux gens de A à Z, comment acheter un bien immobilier. Je leur donne la procédure et le fais en achetant un bien immobilier en leur présence. Cela signifie que je leur montre comment j’ai trouvé le bien immobilier.
Je l’achète dans un état assez déplorable parce que c’est un appartement qui était très vétuste. J’ai ensuite filmé et j’ai engagé des artisans qui ont tout cassé. On a donc rénové ce bien immobilier. En outre, le bien a été divisé. Après cette étape, j’ai fait venir un photographe et j’ai ensuite rédigé de petites annonces que j’ai mises en ligne.
En fait, j’ai effectué ces annonces sur des plateformes afin de louer ce bien à l’année. J’ai aussi procédé à la location courte durée. J’ai par ailleurs filmé le processus et les revenus que je générais.
Le but de mes formations est donc de désacraliser l’investissement immobilier. Je poursuis cet objectif car ce qui me faisait plus peur à mes débuts est de savoir que j’ai sollicité un crédit sur 15 ans ou 20 ans pour acheter un bien immobilier. Imaginez si je me trompe. Cette idée peut véritablement faire peur lorsque vous faites de l’ Investissement immobilier. Mais en réalité, on a plus peur de ce qu’on ne connaît pas.
Ainsi, le fait de voir permet de se rassurer et de se convaincre sur le fait que cela n’est pas compliqué. Les gens pourront donc se dire que si j’ai réussi, ils pourront aussi connaître du succès. Certains de mes élèves m’envoient des photos des appartements qu’ils ont rénovés. Ce qui est marrant est qu’ils ont même copié le coloris de mes coussins. Ils se reconnaîtront certainement. En fait, ils font exactement pareil que moi et cela fonctionne pour eux. C’est une bonne méthode car c’est très rassurant.
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