L’immobilier est un domaine rentable, mais on n’est pas à l’abri d’un mauvais investissement. Alors, comment faire pour se sortir d’un mauvais investissement immobilier ?
Situation du sujet
Ce qu’il faut savoir, c’est que j’ai énormément de personnes qui m’écrivent depuis des années. Elles me font part des difficultés qu’elles rencontraient en faisant de l’investissement immobilier.
C’est en réalité au moment où elles ne maîtrisaient pas correctement comment se passe l’investissement immobilier. Malheureusement, elles perdaient de l’argent sur leurs biens immobiliers. En effet, elles avaient pris leurs biens par un effet coup de cœur. Or, les biens n’étaient pas rentables. Elles font perdre de l’argent, car il y a trop de charges afférentes. Les propriétaires doivent payer les impôts, les frais d’entretien et autres.
De la même manière, des gens me parlent des difficultés qu’ils ont par rapport à leur couple ou leur famille parce qu’ils n’ont pas été seuls à investir. En effet, ils ont investi avec leurs femmes ou d’autres personnes. Mais, ils ne s’entendent plus aujourd’hui correctement pour continuer l’investissement ensemble. Parfois, ces problèmes entraînent le divorce. Parfois, ils entraînent des tensions. Une partie souhaite vendre tandis que l’autre partie pense le contraire. Ces mésententes peuvent se transformer en situations catastrophiques.
Je pars du principe qu’aucun investisseur n’est à l’abri d’une mauvaise affaire. Lorsqu’on achète des biens immobiliers, il peut arriver à un moment donné de faire une erreur ou de manquer de chance. Cette situation peut arriver même aux meilleurs experts immobiliers. À cette étape, il est important de reconnaître son erreur et de chercher à changer les choses. Que devez-vous faire pour changer ou réparer ce qui vous fait perdre de l’argent ? Le présent article se propose de vous donner quelques astuces pour vous aider à vous sortir du mauvais investissement immobilier.
Quelques conseils pour se sortir d’un mauvais investissement immobilier
Des conseils vous aideront à vous sortir du mauvais investissement immobilier.
Premier conseil : Matérialiser sa perte
Le premier conseil que j’aimerais vous donner aujourd’hui est la même chose que je dis à la plupart des gens qui m’écrivent.
Une bonne affaire se fait à l’achat et non à la revente du bien immobilier. Estimons que vous avez acheté il y a quelques années un bien à 180000 euros et que vous essayez de le revendre aujourd’hui. Les agences immobilières vous font comprendre que vous ne pourrez pas le revendre à plus de 130000 euros. Elles vous évoquent les raisons qui sous-tendent leur proposition. Cela peut vous sembler incompréhensif, mais il faut comprendre que vous aviez pris une mauvaise décision.
Vous avez donc fait une mauvaise affaire à l’achat. Vous ne pourrez plus rentabiliser à la revente en voulant augmenter le prix de vente. Cela peut être difficile de l’accepter, mais ces erreurs peuvent survenir lorsque vous faites de l’investissement immobilier. Nombreux sont ceux qui imaginent que leur bien immobilier prendra de la valeur dans le temps. Dans certains cas, cela peut se faire, mais dans d’autres cas, le bien ne prend pas de la valeur.
Cela dépend de la ville dans laquelle vous avez acheté votre bien immobilier. Les gens peuvent délaisser cette ville qui présente désormais moins de demandes pour le logement. Peut-être que votre bien immobilier ne correspond pas nécessairement aux attentes du marché. Dans ces cas, le mécanisme de l’offre et de la demande fera que mécaniquement le prix de votre bien immobilier baissera.
Il est vrai que c’est difficile de réaliser psychologiquement que l’on a perdu de l’argent (10000 euros, 20000 euros, 30000 euros…). Combien de temps pourrez-vous supporter cette situation et continuer à perdre de l’argent ? Le mauvais investissement que vous avez fait vous bloque en fait dans l’évolution de votre activité ou dans l’atteinte de votre objectif. Dans cette situation, vous pouvez garder le bien ou le revendre en acceptant de faire une moins-value. Ce conseil n’est pas valable uniquement lorsque vous faites de l’immobilier.
Vous devez aussi le mettre en application si vous faites du trading. Par exemple, certaines personnes achètent des actions qui peuvent monter, mais par la suite, elles ne cessent de baisser. Parfois dans ces situations, les personnes se disent qu’il faut attendre tout en espérant que les actions reprennent de la valeur. Dans ces conditions, ces personnes perdent davantage d’argent.
Pour cela, il faut savoir stopper les pertes en se décidant. Généralement, les gens imaginent uniquement la possibilité de rentabiliser. Ils ne comprennent pas qu’ils peuvent aussi perdre de l’argent. En réalité, il faut savoir accepter ses erreurs et encaisser la perte. En effet, il faut matérialiser la perte et apprendre à investir. Ainsi, vous repartirez sur de bonnes bases.
Deuxième conseil : Le choix de revente du bien immobilier
Mon deuxième conseil s’adresse aux personnes qui souhaitent vendre leurs biens immobiliers tout en limitant les pertes.
Il est possible d’appliquer des techniques qui vous permettront de vendre votre bien immobilier. L’idée n’est pas de revendre le bien plus cher que ce qu’il vaut sur le marché, mais de le revendre plus rapidement. Ces techniques vous permettront aussi de trouver des acheteurs solvables. Il s’agit de la technique de home staging.
Cette technique consiste à désencombrer votre appartement et à mettre un peu de blanc sur les murs ; cela attire les acheteurs. En fait, les gens voudront plus votre bien par rapport aux biens mis en vente avec la tapisserie de grand-mère.
Prenons l’exemple d’un bien qui appartenait à ma famille que l’on voulait revendre. Depuis sept ou huit mois, on n’arrive pas à le vendre parce que le bien est encombré. Dans l’appartement, il y avait encore les meubles et autres. Lorsque les acheteurs viennent visiter l’appartement, ils n’arrivent pas à se projeter et repartaient. Il faut souligner que les gens ne s’entendaient pas non plus sur les détails liés à la vente du bien.
Vous n’êtes pas obligé de faire les travaux de rénovation si vous êtes un investisseur locatif. Par contre, il est nécessaire de faire le ménage. Ainsi, le bien peut changer d’apparence et attirer les acheteurs. Ces derniers pourront remarquer l’espace et la lumière qu’il y avait à l’intérieur. C’est une technique qui fonctionne. Pourtant, cela ne nécessite pas beaucoup d’argent. Si vous avez un bien immobilier, il est important de le dépersonnaliser et de faire de l’espace. L’idée est de faire l’essentiel pour que le bien immobilier plaise aux gens qui viendront l’acheter et non à vous.
Troisième conseil : Prendre des photos professionnelles
Le troisième conseil pour vendre votre bien immobilier dans les meilleures conditions, c’est de faire des photos professionnelles dudit bien après avoir appliqué le home staging. Ces photos doivent être lumineuses et faire ressortir l’espace qui se trouve dans le bien immobilier. Je vous invite à vous mettre à la place de l’acheteur afin de mieux valoriser votre bien. Si l’acheteur se rend sur des sites de petites annonces à l’instar de « Se loger » et « Le bon coin », il a accès à des milliers d’annonces.
Il faut alors se demander ce qui fera que l’acheteur s’intéressera à votre bien. Les photos représentent le premier élément qui attire l’acheteur. Si vous ne faites pas de photos ou si ces dernières ne sont pas de bonne qualité, personne ne vous contactera. Aucun acheteur ne s’arrêtera sur votre annonce, car rien ne capte leur attention. Les photos peuvent vous aider à vendre votre bien immobilier. Elles déclenchent tout au moins des visites. C’est donc extrêmement important de faire des photos professionnelles du bien.
Si vous souhaitez donc investir dans l’immobilier, il est possible de faire appel à un professionnel qui fera un shooting de votre appartement pendant un après-midi. Il peut vous remettre 15 à 20 photos parmi lesquelles vous aurez à sélectionner trois. Ces trois photos seront alors publiées sur le site d’annonces. Certaines personnes peuvent vous appeler et vous faire comprendre que votre bien les intéresse. Mais, avant de faire la visite, elles demandent des photos complémentaires. Lorsque vous envoyez les photos complémentaires, vous êtes aussi libéré, car vous gagnez du temps. Cela vous permet de faire votre investissement immobilier tout en gagnant du temps.
Cela signifie que vous ne ferez pas de déplacement infructueux. Pour cela, il faudrait envoyer une vingtaine de photos au potentiel acheteur afin qu’il se projette. Ainsi, lorsque l’acheteur décidera de faire la visite, ce serait pour confirmer son intérêt pour votre bien.
Quatrième conseil pour réussir l’investissement immobilier : Utiliser la technique de storytelling
Mon quatrième conseil s’adresse aux personnes qui souhaitent eux-mêmes faire visiter leur bien immobilier.
Très souvent, les vendeurs sont gênés parce qu’ils ne savent pas communiquer avec les potentiels acheteurs. Au moment de faire visiter le bien immobilier, ils sont tendus et stressés par la probabilité d’évoquer une information qui déplairait aux potentiels clients. Ils sont très préoccupés par la survenue probable d’un incident susceptible d’entraîner l’échec du processus de la vente. Une technique très simple et efficace pour investir dans l’immobilier locatif consiste à exploiter l’une des faiblesses de l’homme. Celui-ci adore écouter les histoires et éprouve par ailleurs un attachement particulier au contenu. Il n’est pas question d’inventer une fausse histoire, car la vérité se fera savoir.
Illustration par un vécu personnel
Je peux vous raconter une anecdote qui se rapporte à la vente d’un bien immobilier dans ma famille. La manière mécanique de faire les choses dans cadre de la visite pour la vente immobilière n’apporte vraiment pas une valeur qui impressionne. Un simple appartement au départ peut se révéler plein de valeur et susciter énormément d’estime si vous racontez son histoire au potentiel nouveau propriétaire.
Ainsi, la personne qui dirigeait la visite du bien immobilier familial en question n’avait plus rien à raconter et m’a alors laissé la parole. J’ai donc raconté l’histoire de l’actuel garage de l’appartement. En fait, le présent garage était à l’époque une grange où on stockait les pétales de fleurs. Ces dernières faisaient l’objet d’extraction et l’essence récupérée servait en parfumerie.
En ce qui concerne le jardin, il s’agit de l’un des premiers de ce style dans la localité. C’est un jardin paysagiste et tropical, dont le modèle a été copié et reproduit un peu partout. C’était un jardin paysagiste assez célèbre. Autrement dit, le jardin qui sera le leur a servi d’inspiration pour de nombreux paysagistes. Lorsque vous parlez de cette manière, les gens se rendent compte qu’ils sont en face d’un bien qui possède une véritable histoire.
Fournir toutes les explications nécessaires
Lors de la visite, il est recommandé de fournir toutes les informations possibles. Il faut évoquer naturellement les points positifs, mais également les points négatifs. Si vous désirez faire de l’immobilier une source permanente de revenus, il est important de tenir un langage de vérité et de sincérité. Si vous mentez par rapport à des aspects donnés, le nouveau propriétaire se rendra compte de réelle situation. Cela peut devenir une véritable source de conflit et de rupture de la confiance.
Il faut également faire le nécessaire pour rassurer et donner au visiteur le désir de procéder à l’achat du bien. À cet effet, il faut éviter la présence de tout ce qui peut faire peur (des prises qui ne tiennent pas, les trous béants et autres). Changez les ampoules grillées pour ne pas donner l’impression qu’il y a un problème d’électricité. Veillez à ce que la rénovation soit bien faite sans pour autant investir énormément de l’argent.
Cinquième conseil : Éviter la signature de mandat exclusif
Afin de vendre votre bien, vous devez publier des annonces. Plusieurs personnes et agences liront votre message publicitaire. Les agences seront nombreuses à vous contacter pour vous faire comprendre que votre bien à une importance capitale pour elles. Ces dernières vous expliquent par ailleurs qu’elles disposent de plusieurs clients qui sont prêts à acheter votre bien. L’essentiel à retenir est qu’il faut vraiment faire preuve de vigilance, car la majorité de ces agences vise en priorité la signature du mandat exclusif. Si vous vous faites prendre à ce piège, vous perdrez probablement de l’argent.
En effet, lorsque vous signez un mandat exclusif avec une agence, ladite agence perçoit une commission sur les frais de vente du bien qui est engagé. Vous versez cette commission si l’agence réussit à vous vendre le bien. L’agence percevra également la commission même si vous vendez vous-même votre bien. Alors, je vous propose ma solution face à cette situation.
Lorsque vous recevez l’appel d’une agence du genre, proposez un mandat semi-exclusif. Ce dernier vous permet de ne pas avoir à verser une commission si vous réussissez la vente de votre bien par vous-même. Les agences ne l’acceptent pas cette proposition facilement. Elles vous promettront plein d’avantages afin que vous pussiez surseoir à la condition que vous posez. Ne faites pas l’erreur de vous faire prendre au piège. Si l’agence est effectivement sérieuse, il n’y a pas de raison à refuser un mandat semi-exclusif.
Sixième conseil pour réussir l’investissement immobilier : Faire des visites groupées
Vous avez publié des annonces concernant la vente de votre bien. Plusieurs personnes vous contacteront pour visiter le bien en question. Un bon investisseur immobilier doit jouer sur la psychologie des clients pour vite réaliser la vente de son bien. Si vous organisez les visites de manière à ce que les visiteurs ne se croisent pas, cela ne leur mettra pas une pression psychologique. En fait, si les visiteurs ne se croisent pas, chacun d’eux pense qu’il est seul. Par conséquent, il se donne le temps et il pense aussi qu’il peut négocier éternellement. Il est très relax et il se met en position de force par rapport à vous. Or, vous devez viser l’inverse de cette tendance, car vous avez besoin d’argent et par conséquent, vous désirez vendre vite et bien.
Il est recommandé de programmer les visites de manière à ce que le second acheteur soit déjà présent avant la fin de la visite du premier acheteur. La première personne se rend compte qu’il y a une autre qui est intéressée, et vice-versa. Ils auront ainsi l’occasion de se voir, et l’effet généré est bénéfique pour vous. Il s’agit de l’effet de rareté. Chacun des visiteurs s’imagine alors que l’offre est alors précieuse puisqu’elle est recherchée par plusieurs personnes très intéressées.
C’est le même effet qui est généré lorsque vous passez devant un restaurant qui est rempli de clients. Vous vous dites que certainement le service offert est de bonne qualité. Dans le cas contraire, c’est qu’il y a certainement un problème et cela ne vous donne pas envie d’y entrer. C’est exactement le même principe avec l’immobilier. Ce sont des astuces efficaces qui provoquent la réalisation de bonnes affaires.
Septième conseil pour réussir l’investissement immobilier : Apprendre à vendre
Pour réaliser de bonnes opérations de vente, vous devez vous mettre à la place de l’acheteur. Pour ce faire, vous devez lui poser certaines questions. Demandez par exemple la raison qui le motive à acheter un appartement. À cette question, il y a plusieurs réponses. Il est possible que les raisons soient liées à la naissance d’un enfant ou à l’exiguïté de l’ancien appartement. L’acheteur peut aussi avoir besoin d’un balcon, d’un jardin, d’une grande cuisine, d’une belle salle de bain, etc. Il est important de rechercher la réponse à cette question, car vous pourrez apprêter une belle argumentation.
Supposons par exemple qu’il manque une chambre à votre appartement selon la convenance de votre client. Si vous le savez et qu’il y a une salle vaste dans l’appartement, vous pourrez immédiatement attirer son attention là-dessus. Il suffit de lui expliquer qu’il y a une très grande salle que l’on peut diviser. Si l’acheteur est convaincu par ce que vous dites, il achète votre bien sans tergiverser. Posez la question par rapport à la solvabilité de votre client. Cherchez à savoir s’il a reçu un crédit immobilier ou autre source de financement. Plus vous aurez des explications claires, plus vous vous ferez une idée exacte de la sécurité de la transaction après-vente.
Huitième conseil : Anticiper par rapport au plan de rénovation
Une manière d’investir dans l’immobilier est l’achat des biens délabrés. J’aime particulièrement les biens en état de délabrement. Cela me permet de mettre en exécution mon plan de rénovation. Je peux en faire une colocation, une division et autres. Cependant, la grande majorité des acheteurs n’apprécient pas de tels biens. Ils veulent acquérir leur résidence principale et ont de mal à s’imaginer entreprendre des travaux complémentaires.
Si vous avez acquis un bien qui nécessite des travaux complémentaires, il est important de bien élaborer son plan de rénovation. Pour ce faire, vous pouvez faire appel à un décorateur ou un architecte de l’intérieur qui vous montrera à quoi ressemblera l’appartement en fin de rénovation. Il est possible de visualiser la maquette du bien en fin de travaux en trois dimensions (3D). Cela permet d’apprécier convenablement le potentiel du bien. Avec de tels supports, il est plus facile de faire une projection. Je vous recommande alors d’apprêter tout ce qui est nécessaire en vue de convaincre le client sur le potentiel d’un bien notamment lorsque celui-ci est délabré.
Neuvième conseil : Apprendre à négocier
Il est nécessaire d’apprendre à négocier le prix des biens. En effet, vous pouvez signifier aux clients lors de la visite que vous ne pourrez pas céder en dessous d’un montant donné en raison du crédit que vous avez à rembourser. Expliquer au client les raisons de votre position l’aide à mieux vous comprendre et vous ne perdrez alors pas de temps. L’autre manière de faire est d’expliquer au client que vous n’êtes pas seul à décider dans le cadre du bien à vendre.
Dites-lui que vous êtes ensemble avec vos frères, sœurs, mari, épouse et autre. Le dire de cette manière permet au client de ne plus vous percevoir sous l’angle de quelqu’un qui est méchant. Vous vous positionnerez donc comme un intermédiaire qui recherche une solution à l’amiable. Vous pouvez toutefois trouver un méchant « imaginaire » qui s’oppose à la proposition du client. Si seulement cela ne tenait qu’à vous, il n’y aurait aucun problème par rapport à la transaction.
Dixième conseil : Aider l’acheteur à obtenir le crédit
Aidez votre client à obtenir le prêt immobilier après avoir signé un compromis de vente. L’opération de vente peut échouer si l’acheteur ne perçoit pas le crédit. Tout le monde ne maîtrise pas les procédures bancaires. Si vous pouvez l’aider à obtenir son crédit, vous serez favorisé.
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