Investir son argent dans l’immobilier : plan d’action

22 octobre 2018

L’investissement immobilier reste le placement privilégié des foyers français et de bien d’autres citoyens du monde entier. Découvrez dans cet article comment investir son argent dans l’immobilier.

Les taux d’intérêts deviennent de plus en plus attractifs et les placements financiers classiques baissent fortement. Les placements bancaires et les livrets ne satisfont plus les attentes des investisseurs. De nombreuses personnes recherchent désormais des moyens d’investir dans l’immobilier. Cependant, investir son argent dans l’immobilier ne constitue pas un jeu d’amateurs : il faut suivre un plan de conduite bien défini.

I- Investir son argent : Définition d’un placement immobilier

Investir son argent dans l’immobilier

Un placement immobilier est un investissement réalisé dans l’achat d’un bien en vue de l’occuper ou de le louer. Il peut s’agir d’un investissement réalisé dans le capital d’une société immobilière de gestion de patrimoine (SCI, SCPI…). C’est un placement à long terme qui permet de sécuriser son argent et d’augmenter la valeur de son patrimoine. En effet, un investissement immobilier permet de constituer un patrimoine durable et un excellent moyen de se créer des revenus passifs. Les phases cruciales sur lesquelles l’investisseur doit travailler pour vivre de ses placements immobiliers sont en général :

Le Financement
L’achat de bien
La mise en location : location saisonnière, meublé étudiant, location nue…

Par ailleurs, réaliser un investissement immobilier se déroule à travers un processus semblable au différentes phases importantes d’un investissement immobilier locatif. Il s’agit de :

La définition du projet (type de bien, surface, types de location, budget,). En fonction de son projet, l’investisseur peut donc s’orienter vers le marché le plus rentable de sa cible.
Trouver des sources de financement et monter son dossier (calcul du taux d’endettement)
La recherche de biens adaptés à son projet immobilier : trouver une bonne affaire, l’emplacement.Il faut évaluer la rentabilité de son projet à cette étape afin d’obtenir de grosses plus values immobilières.
Effectuer les travaux de réaménagement, de rénovation pour augmenter la valeur de son bien.
Sélection du locataire et mise en location de son bien

II- Comment gagner de l’argent dans l’immobilier

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Gagner de l’argent dans l’immobilier

Il existe plusieurs façons de gagner de l’argent dans l’immobilier.

La première façon de gagner de l’argent dans l’immobilier est de faire de l’achat-revente. Vous pouvez devenir marchand de biens pour exercer cette profession immobilière. Cependant, vous avez la possibilité de faire l’achat-revente à condition de ne pas en faire un investissement récurrent.

La deuxième manière de gagner dans l’immobilier est de réaliser des investissements locatifs. En effet, l’investissement locatif, est le placement immobilier le plus récurrent. Un particulier a la possibilité de contracter un prêt immobilier pour investir et construire son patrimoine.

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La troisième façon est d’optimiser les frais d’investissement au cours de la négociation, les frais de notaire et des travaux immobiliers. En effet, pour obtenir un crédit immobilier ou acquérir un bien immobilier, vous devez investir dans certaines dépenses pour constituer votre dossier. En recourant à un courtier immobilier ou les frais de notaires pour signer l’acte d’achat, un budget optimal est requis afin d’obtenir de grosses plus values immobilières.

III- Comment investir son argent dans l’immobilier et être rentable

Placer son argent dans l lazyload'immobilier

Placer son argent dans l’immobilier

La rentabilité ou le rendement d’un investissement immobilier est le ratio de la somme des loyers perçus par an sur le prix d’achat du bien. Ce rendement doit être supérieur à 10 % car les charges de copropriétés, les vacances locatives, les taxes foncières sont à couvrir par la rentabilité brute.

Dans l’immobilier, le bénéfice se réalise à l’achat. Il faut donc veiller à acheter le moins cher possible. Cela permet à l’investisseur de réaliser des plus-values à la revente ou de dégager un cash flow positif. Pour acheter moins cher, il faut:

Faire des propositions en-dessous du prix. En effet, le prix de vente affiché n’est pas le prix réel de vente d’un bien immobilier. N’hésitez donc pas à faire des propositions en-dessous du prix affiché.
Négocier pour réduire ses frais de notaires. Il existe des astuces pour réduire les frais de notaire et réaliser des économies.
Négocier son prêt immobilier. Le taux et le montant d’un prêt immobilier sont des facteurs déterminants dans la rentabilité d’un investissement. Autant les taux d’intérêts sont bas, autant vous payerez moins d’intérêts. Il est donc essentiel de bien choisir la durée de remboursement et les taux d’intérêt de son prêt immobilier.

IV- Investir son argent dans l’immobilier : Comment investir dans la pierre papier

En effet, il également possible possible d’investir son argent dans l’immobilier papier. Les SCI et OCPI sont des possibilités pour investir son argent dans l’immobilier.

Il est possible d’investir son argent dans l’immobilier autre que l’investissement locatif par l’intermédiaire des SCPI et OPCI. En optant pour une SCPI, l’investisseur détient des parts de société qui investit dans l’achat et la location des biens afin de faire des plus values. L’investisseur est actionnaire de la société qui lui verse en retour les bénéfices issus de son placement. C’est donc une alternative pour les investisseurs à la recherche de passifs mais et désireux de se passer des contraintes de l’immobilier physique.

Par ailleurs, l’investisseur peut choisir investir son argent dans un OPCI. Tout comme les SCPI, les OPCI sont des produits financiers pour investir son argent. L’investisseur fait l’acquisition d’actions ou de parts. Les fonds des actionnaires sont investis dans l’achat, la location et la revente de biens immobiliers (le plus souvent les immeubles). Les revenus de l’OPCI sont capitalisés, dans le cas d’un achat dans le cadre de l’assurance vie, ou d’un contrat de capitalisation, et permettent ainsi une valorisation du patrimoine.

Les OPCI et SCPI sont donc deux moyens d’investir son argent dans la pierre papier et augmenter la valeur de son patrimoine. En ce qui concerne le choix, les SCPI sont les placements immobiliers pour augmenter se créer des revenus passifs et préparer sereinement sa retraite. Les OPCI (Organismes de Placement collectif en immobilier) peuvent être privilégiés pour des personnes désirant augmenter la valeur de leur patrimoine.

V- Investir son argent dans l’immobilier : Faut-il créer une SCI ?

Investir dans une SCI

Les investisseurs s’interrogent s’il faut investir directement dans le capital d’un SCI ou d’en créer. Tout d’abord, une SCI est une société civile immobilière non commerciale et représente un contrat de société unissant des personnes décidées à investir indirectement dans l’immobilier. Elles investissent dans l’achat d’un bien immobilier et se partagent les bénéfices au prorata des apports. Elle est gérée par un gérant selon les accords de règlement ou suite aux votes des associés pendant l’assemblée générale.

Par ailleurs, chaque associé dispose d’un droit de vote sur la prise des décisions touchant la gestion de la société. Une SCI est un investissement immobilier différent de l’immobilier physique et présente des avantages et inconvénients

A- Investir dans une SCI : Quels sont les avantages d’une SCI ?

Investir dans une SCI consiste à investir à plusieurs dans l’immobilier. Plusieurs personnes sont impliquées dans l’achat et la gestion d’un bien immobilier. Les risques sont donc partagés en fonction des droits détenus par chaque associé. Le premier avantage d’une société civile immobilière concerne les exonérations fiscales sur les plus-values.

En général, les cessions d’immeubles sont exonérées d’impôt sur les plus-values immobilière après 22 ans de détention. Le régime fiscal appliqué aux SCI est tout de même identique. La différence réside dans le fait que la durée de détention se définit à partir de la date de souscription de ces parts. Cela permet de revendre en franchise fiscale ses parts dans une SCI après 22 ans de détention. La date d’achat d’un bien immobilier ne détermine donc pas la franchise fiscale de l’investissement.

Ensuite, investir dans une SCI permet de s’affranchir des règlements juridiques régissant l’indivision. En effet, deux personnes personnes et plus peuvent s’associer pour créer une SCI. Elles disposent des droits de vote au sujet de la gestion de société et peuvent déléguer un gérant sur les affaires courantes de la société. A l’issue des votes, elles définissent l’étendue du pouvoir du gérant.

A l’inverse, l’indivision requiert l’unanimité des indivisaires dans la prise de décisions aussi insignifiantes soient-elles dans la gestion de leur investissement. De plus, La SCI permet de transmettre ses biens facilement aux héritiers et de bénéficier des abattements successifs.

B- Investir en SCI : Quels sont les inconvénients d’investir son argent dans une SCI

Placer son argent dans une SCI présente également des points faibles par rapport à l’immobilier physique. Parmi ceux-ci, on peut parler de :

les formalités administratives : elles sont chronophages et fastidieuses. Il s’agit entre de la mise en place des statuts juridiques dans le fonctionnement de la société, la déclaration , les frais de dossiers, coût de création…;
la nécessité de tenir légalement une comptabilité en fonction du régime fiscal.
l’obligation de tenir une assemblée générale par an.

C- Placement immobilier : Qui peut créer une sci

La création d’une SCI ne nécessite pas un capital minimum associé. Cependant pour investir son argent dans une SCI et tirer profit de son investissement, il faut respecter certaines règles. En effet créer une SCI dépend de plusieurs objectifs dont la transmission de patrimoine et la protection de sa famille. Pour y parvenir, il faut répondre aux formalité ci-après :

la rédaction et la signature des statuts
l’enregistrement des statuts au centre des impôts
la publication des statuts dans un journal d’annonces agréé
l’immatriculation de la SCI
l’inscription de la SCI au Régistre du Commerce et des Sociétés (RCS)

D- Comment savoir si vous devez créer une SCI

La création d’une SCI engendre des charges auxquelles il faut répondre pour faire fonctionner la société. En plus de l’obligation de la tenue de comptabilité, créer une SCI contraint au règlement des frais de dossier et des coûts annuels.

VI- 5 niches immobilières pour investir son argent dans l’immobilier :

Niche 1 : Le locatif dans le neuf

Investir dans le Neuf

Investir dans le neuf dans l’objectif de le louer permet de bénéficier des dispositifs fiscaux. Toutefois, vous ne devez pas investir dans le neuf pour l’objectif unique de bénéficier des avantages fiscaux. Un autre piège à éviter en achetant dans le neuf est le prix d’achat. En général, les logements neufs sont proposés à des prix élevés. Les taux d’intérêts des crédits immobiliers baissent, mais les prix de l’immobilier augmentent.

Niche 2 : L’immobilier de services

L’immobilier de services est une niche rentable pour investir son argent dans l’immobilier. En investissant dans les résidences seniors, étudiantes …, l’investisseur peut réaliser de boones marges et bénéficier des avantages fiscaux.

Niche 3 : Investir son argent dans l’immobilier : Le viager

Investir dans le viager

A regard de l’évolution du train de vie, le viager est un marché prometteur dans l’immobilier. La vente en viager consiste :

à acheter un logement sans l’intégralité du prix de cession à la date de l’acquisition. L’acquéreur ne peut pas occuper à l’achat le bien immobilier (il à la possibilité de l’occuper à la mort du vendeur).
a vendre son bien et à percevoir des rentes jusqu’à sa mort.

Niche 4 : Investir son argent dans l’immobilier : Investir à l’étranger

Investir dans l lazyload'immobilier à l'étranger

Investir dans l’immobilier à l’étranger

De nombreuses personnes s’intéressent de plus en plus à l’investissement immobilier à l’étranger.Que ce soit les réglementations fiscales ou l’expatriation à la retraaite, de nombreux motifs justifient les choix d’investir dans l’immobilier à l’étranger.

Les pays comme l’Espagne, le Portugal, l’Allemagne constituent les destinations préférées des français pour investir leur argent dans l’immobilier à l’étranger.

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Niche 5 : Investir dans les Parkings

Parmi les placements immobiliers les plus rentables, l’achat de parking reste accessible aussi bien pour les débutants que pour les investisseurs chevronnés. Ne nécessitant pas un gros budget, l’achat de parking est l’investissement préféré des débutants en immobilier. En investissant dans les régions à fort trafic, l’investisseur à la possibilités d’obtenir une bonne rentabilité et investir son argent sur des biens immobiliers beaucoup plus significatifs.

Enfin, je vous recommande cette vidéo dans laquelle j’aborde plus amplement « Comment gagner de l’argent dans l’immobilier »