Investir dans la pierre est l’une des voies pour atteindre son indépendance financière. En effet, l’immobilier locatif et particulièrement la location meublée offre des possibilités aux investisseurs de générer des revenus passifs en percevant des loyers mensuels. Dans cet article, je vous propose des stratégies pour investir dans la location meublée.
Le domaine de la location immobilière s’est naturellement diversifiée en raison des besoins fluctuants des utilisateurs ainsi que des nécessités sociales. On distingue alors deux types de location selon les caractéristiques du logement. Les logements sont classés en deux catégories : ceux qui sont pourvus de meubles et ceux qui n’en sont pas pourvus à la date de signature du bail. On parle respectivement de location meublée et de location nue. Chacun de ces types obéit à un régime juridique spécifique. Dans la suite de cet article, nous allons développer la location meublée.
Location meublée – Définition :
Investir dans la location – Location meublée
La location meublée consiste à équiper un logement d’un mobilier en quantité et en qualité suffisantes. Ce type de location a pour but de permettre au locataire d’occuper le logement et d’y vivre décemment sans faire aucun aménagement. Ainsi, le propriétaire est contraint à observer certaines obligations réglementaires relatives à ce choix de location meublée.
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Pourquoi investir dans la location meublée ?
A des taux attractifs et des loyers fixes, l’immobilier locatif reste une source rentable pour investir. La question du choix entre location vide et meublée se pose alors pour les propriétaires. C’est d’ailleurs dans ce second segment que la rentabilité est intéressante et la demande ne cesse de croître dans les agglomérations et les zones touristiques. En effet le locatif meublé est très recherché par les professionnels en mobilité, les étudiants et les touristes. Diverses raisons justifient ce choix croissant des investisseurs pour ce type de location. Il s’agit notamment des loyers plus élevés, des risques d’impayés faibles, de la souplesse des réglementations et de la fiscalité.
Location meublée : les avantages.
La location meublée présente des avantages qui motivent les investisseurs. Au nombre de ceux-ci, figurent :
1- Des loyers intéressants
Location meublée – Les Revenus
Un logement meublé se loue entre 10 à 20% de plus qu’un logement vide. Cependant, le loyer en meublé intègre des charges plus conséquentes telles que l’achat du mobilier, l’équipement électroménager et l’entretien nécessaire entre chaque locataire.
Pour une zone touristique, la différence de loyer peut aller jusqu’à 30%, dès lors que le bien est en bon état. Au-delà du bon état du bien, on trouve aussi les équipements mobiliers modernes et de qualité, la situation géographique du bien immobilier
2- Risque d’impayé très faible
Dans la pratique, le choix de la location meublée implique un faible risque d’impayé. En effet dans la plupart des cas, ce type de location s’adresse à des locataires qui ont des revenus importants. Pour les professionnels en mobilité, les charges sont couvertes par leurs sociétés et quant aux étudiants, ce sont les parents qui prennent en compte les charges.
De plus, la location meublée est généralement une solution de logement pour une courte durée : temps d’une mission professionnelle, durée d’une année universitaire, d’un stage ou d’une formation et le loyer est budgeté pour cette période.
Du côté des touristes, pas de risque d’impayé puisque les loyers sont réglés en totalité à l’avance.
3- Réglementation juridique flexible
Location meublée – Réglementation juridique
Lorsque la location meublée ne constitue pas la résidence principale de votre locataire, vous bénéficiez d’une grande souplesse. Ainsi, vous pouvez fixer les conditions de la location (montant du loyer, charges, durée, etc…).
Pour une location constituant la résidence principale de votre locataire, certaines conditions notamment celles imposées par la loi ALUR, sont à respecter. Celles-ci tendent à rapprocher le meublé du vide (contrat et état des lieux types, diagnostics, etc.). Néanmoins, vous conservez de la souplesse quant à la durée du bail qui est d’un an tacitement reconductible. Cette durée peut être sujette d’une réduction à neuf (09) mais lorsqu’il s’agit d’étudiants. La limite de la durée est bien adaptée aux besoins des locataires et vous permet de récupérer votre investissement à court terme et d’éviter une décote relative à la vente d’un bien occupé.
4- Fiscalité attractive
Les revenus de la location meublée sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), qui est généralement plus avantageuse que celle des bénéfices fonciers. Si vos revenus annuels sont inférieurs à 33200 euros, le régime micro-BIC vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50%. Il sera donc plus avantageux pour vous de faire une déclaration au régime réel. Cette option vous permettra de déduire les charges pour leur montant réel et justifié. Aussi, vous pouvez amortir la valeur du bien et du mobilier, ce qui vous permet en principe de ne pas être imposable sur les revenus tirés de la location meublée sur une dizaine d’année.
Dans tous les cas, vous devez penser à déclarer votre début d’activité à la date d’achat du bien ou lors du démarrage des travaux auprès du service des impôts des entreprises.
La location meublée est donc un investissement immobilier qui offre une meilleure rentabilité et davantage de souplesse que la location vide. Ceci reste vrai lorsque la localisation du bien est satisfaisante, et que le logement dispose du mobilier et des équipements nécessaires pour séduire la clientèle du meublé.
Location meublée : les inconvénients pour le bailleur
Le choix de la location meublée comporte des exigences pour le propriétaire du bien immobilier. Elles sont relatives aux modalités du bail. Dans un premier lieu, il se doit de proposer au preneur potentiel un bail d’une durée d’au moins un an. S’il s’agit d’un étudiant, il ne doit lui proposer qu’un bail d’une durée de 9 mois.
Une autre restriction pour le propriétaire consiste à imposer à ce dernier de fournir au preneur un préavis de 3 mois avant l’expiration du bail au cas où l’on souhaite modifier certaines clauses de celui-ci. La loi stipule que le bailleur ne peut en effet présumer par avance que le locataire refusera de se conformer à ces nouvelles conditions. Il ne peut donc le mettre à la porte qu’à condition de lui avoir notifié ses nouvelles conditions et sous réserve que le locataire ait refusé de s’y conformer.
Enfin le principal inconvénient d’une location meublée pour le propriétaire est le fait de devoir meubler et équiper le logement.
Les inconvénients de la location meublée pour le locataire
Pour le locataire, le principal inconvénient de la location meublée est relative à la précarité du logement. Le bail se conclut pour une durée qui doit obligatoirement être d’un an et de 9 mois pour les locataires étudiants. Cela sous-entend que le bailleur n’est jamais tenu au-delà du bail consenti, excepté pour lui renouveler expressément ou tacitement le contrat de bail. Ce qui implique donc que le locataire n’est pas à l’abri d’un congé donné par le bailleur.
Par ailleurs, si le bailleur notifiait au locataire les conditions de modifications du bail, ce dernier a le légitime droit de consentir ou de partir. En aucun cas le locataire ne pourra se prévaloir au maintien d’un droit au maintien dans les lieux ni d’un renouvellement du bail dans le cas où il ne consent pas les nouvelles conditions qui s’imposent à lui.
LMNP et LMP : Quelle différence ?
La différence en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et LMP (Loueur Meublé Professionnel) est essentiellement fiscale. Le statut dépend des revenus tirés de la location. Toutefois dans certains cas, il est possible de choisir.
Pour le statut LMNP, les revenus ne doivent pas excéder 23.000 euros l’année. Ou 50% des revenus professionnels du loyer fiscal concerné. Au-delà, le statut LMP s’impose et exige pour l’un des membres du foyer, un enregistrement au Registre du Commerce des Sociétés. Cela se fait par le biais du centre de formalités des entreprises.
Régimes fiscaux
Le Loueur en Meublé Non Professionnel déclare ses revenus tirés de ses locations dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ce dernier permet de déduire les frais d’acquisition, les intérêts d’emprunt, les frais d’entretien et de réparation, des impôts locaux, les frais de gestion et d’assurance puis l’amortissement. Il s’applique lorsque les revenus sont supérieurs à 33.200 euros (en 2017). Ce régime peut parfois même être plus avantageux sans atteindre ce seuil.
Le régime réel concerne les loueurs en Meublé Professionnel. La déclaration des revenus dépend de la structure juridique choisie par le loueur: impôt sur le revenu (catégorie des BIC), impôt sur les sociétés ou, si le chiffre d’affaires est inférieur à 82.800 euros hors taxes.
Taxes et impôts
Généralement la location meublée est exonérée des taxes TVA. Cependant, ce n’est pas valable pour une location en résidence avec services, assimilée à une activité hôtelière. De même, sauf à louer une partie de sa résidence personnelle, ce qui n’est pas évidemment le cas pour une résidence avec services. Les loueurs en Meublé Professionnel s’acquittent de la Contribution Economique Territoriale (CET).
Ces dispositions, comme le paiement des taxes foncières s’appliquent aux statuts LMP et LMNP. Quant à la cotisation sur valeur ajoutée des entreprises (CVAE), elle ne vous sera appliquée que si votre chiffre d’affaires est supérieur à 500.000 euros.
Le Loueur Non Meublé Professionnel s’acquitte de la CSG/CRDS sur les revenus du capital, à un taux de 15,5%. Ce taux est de 8% du revenu déclaré ajouté aux charges sociales pour ce dernier,qui doit en outre payer des charges professionnelles.
Plus-value de cession
Le statut LMP peut être plus favorable. Les plus-values bénéficient d’une exonération totale si les recettes locatives restent inférieurs à 90.000 euros hors taxes sur les deux dernières années précédentes (et que vous louez le bien depuis au moins 5 ans ). Pour les recettes comprises entre 90.000 et 126.000 euros hors taxes, l’exonération est partielle. Pour une activité exercée moins de 5 ans ou si les recettes sont supérieures, l’imposition est totale. Sous le régime LMNP, elles sont imposées au même titre que les particuliers. L’exonération intervient après 30 ans.
Comment investir dans la location meublée?
Lorsque vous débutez une activité de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), vous devez remplir le formulaire P0i qui vous permet d’obtenir un numéro SIRET. Cette identification vous sera demandée par le centre des impôts lors du dépôt de votre déclaration 2031. Voici les étapes à suivre pour commencer votre activité en tant que loueur meublé.
Régime fiscal de déclaration : Choix.
Lorsque vous voulez investir dans un bien immobilier avec l’objectif de générer des revenus, vous devrez faire une déclaration au fisc de vos biens. Et ce peu importe la structure juridique choisie. En faisant le choix du régime fiscal adapté à votre profil, vous augmentez la rentabilité de votre investissement locatif.
Déclaration initiale du début d’activité : Formulaire P0i
Vous devez remplir le formulaire P0i gratuitement. Une fois que le formulaire est rempli, vous l’envoyez au Greffe du tribunal de commerce dont dépend votre bien. Si vous possédez plusieurs biens loués en meublés, vous devez choisir le Greffe du tribunal dans le ressort duquel vous percevez le plus de revenus. Dans ce formulaire, il vous sera demandé le choix du régime fiscal pour déclarer vos revenus de location meublée.
Levée d’option pour le régime réel
Dans le cas où vous débutez votre activité au régime réel simplifié, le fait d’avoir coché sur le régime réel simplifié dans le formulaire suffit normalement pour vous enregistrer à ce régime. Il n’est donc pas nécessaire de lever l’option. La levée d’option s’applique surtout aux loueurs meublés qui souhaitent passer d’un régime à un autre.
Si vos revenus sont inférieurs à 70.000 euros et que vous souhaitez passer du régime micro BIC au régime réel, vous devez exercer l’option pour ce régime au plus tard le 01/02 de l’année fiscale concernée.
La levée de l’option du régime réel se fait grâce à un courrier de levée d’option par lettre recommandée avec accusé de réception au service des impôts des entreprises auquel se rattache le bien en location.
L’option régime réel est valable pour un an et reconductible pour la même période.
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Centre des impots de votre bien : obtenez votre adresse.
Une fois que vous avez créé votre activité, vous recevez un numéro SIRET pour télétransmettre votre déclaration à l’administration. L’étape suivante sera la déclaration des revenus de location meublée. A cela, s’ajoute la liasse fiscale si vous avez choisi le régime réel simplifié.
En définitive, la location meublée est un investissement immobilier à forte rentabilité par rapport à la location nue. Cependant, plusieurs règles s’imposent aux propriétaires. Le bien doit répondre à tous les critères tant au niveau de mobilier que des équipements. Le propriétaire se doit également de remplir toutes les démarches administratives.
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