Au moment d’investir dans l’immobilier, on pense surtout à la location à usage d’habitation. Toutefois, il est parfois préférable d’investir dans un local commercial. Découvrez dans cet article, les avantages à investir dans un local commercial d’une part et les conseils à suivre pour obtenir un meilleur rendement d’autre part.
Qu’est-ce qu’un local commercial ?
local commercial définition
Un local commercial est un local dans lequel s’effectue une activité économique. Il est mis à la disposition d’un tiers pour que celui-ci puisse exercer ses activités commerciales. L’achat d’un local commercial est considéré comme l’achat de murs commerciaux. Cet achat ne devrait pas être confondu à l’achat d’un fonds de commerce. L’achat d’un local de commerce est destiné à un investissement de type locatif. Par contre lors de l’achat d’un fonds de commerce, l’acheteur en devient le locataire. Par conséquent, en tant que propriétaire, il sera donc important pour vous d’avoir les fonds de commerce correspondant aux attentes de vos locataires d’une part, de vous assurer qu’une activité commerciale puisse être exploitée d’autre part.
Il est à noter que l’achat d’un local et la location d’un fonds de commerce dépendent de plusieurs critères dont l’emplacement, le niveau des charges et l’activité de l’occupant.
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Quels sont les avantages d’un local commercial ?
1. Un investissement plus rentable
Investir dans un local commercial permet effectivement d’obtenir des rendements plus élevés que dans un logement. Premièrement, le prix d’un local commercial ne se détermine pas comme celui d’un logement. Il n’existe pas un prix moyen concernant le loyer. En tant qu’investisseur, ce sera à vous de fixer le prix qui vous convient. Votre décision dépendra de la qualité du local et l’appréciation qu’en fait votre locataire. Toutefois il faudra fixer un prix de façon réaliste. A titre d’illustration, un local commercial situé en plein centre-ville n’aura pas le même prix qu’un local situé en banlieue.
Il existe par ailleurs, un moyen pour vous de maximiser votre rentabilité. Il s’agit de faire votre investissement dans des murs commerciaux inoccupés et nécessitant des travaux. De ce fait, lorsque les travaux seront achevés, il vous sera possible d’obtenir une plus grande rentabilité.
Evidemment, cette dernière sera plus élevée que celle obtenue sur local commercial neuf. De plus, quand il s’agit de louer un local commercial, le prix se voit doublé par rapport à la location d’un simple appartement. Par exemple si le taux de rentabilité pour la location d’une maison est de 4%, celui de la location d’un local commercial pourrait s’élever jusqu’à 8%.
2. Un investissement moins risqué
Le principal avantage lorsqu’on est propriétaire d’un local commercial, c’est d’avoir un locataire signataire d’un contrat bail de 9 ans ou plus. Le bail commercial constitue effectivement un contrat important pour le bailleur. Il représente un engagement de longue durée entre les deux parties. Il est donc fortement conseillé de le faire signer à votre locataire.
Avec un contrat de bail signé pour une durée de plus de 9 ans dont un engagement de 3 ans, le local commercial pourra constituer un investissement sûr et moins risqué. Ce contrat aura pour rôle de définir vos engagements (garantir le confort et la sécurité des biens loués, assurer que les biens soient en état de servir, informer le locataire sur les risques naturels, etc.). Il définira également les obligations de vos locataires (payer le loyer dans les délais, utiliser les biens loués en respectant les clauses définis dans le bail commercial, etc.).
Ainsi, le locataire ne pourra décider de quitter les locaux sans période légale de préavis. S’il veut rompre le contrat, il devra le faire dans des périodes triennales et en prévenant le bailleur 6 mois à l’avance. Ce qui laisse considérablement le temps au bailleur de trouver un autre locataire. De plus le bailleur n’aura pas à observer des longues périodes de congé de ses locaux. Les locataires y trouvent donc un intérêt à occuper les locaux le plus longtemps possible (par rapport au locataire d’une habitation).
3. Un financement plus abordable auprès des banques
Financement immobilier – local commercial
L’immobilier est un marché attractif et en pleine croissance. Dans ce contexte, avoir recours à un crédit immobilier pour un investissement immobilier s’avère être moins ardu. Les banques sont de plus en plus disposées à investir dans ces types de biens immobiliers.
Si vous décidez d’acheter un local commercial déjà occupé, il sera plus facile pour l’établissement financier de calculer votre rentabilité. Et le fait que le locataire ait un bon chiffre d’affaire témoignera de la qualité du local commercial.
En ce qui concerne les locaux vides, votre établissement de prêt prendra en compte d’autres facteurs. La banque pourra s’intéresser à l’emplacement, au flux d’usagers, à l’accessibilité de la rue et bien d’autres critères.
4. Moins d’arriérés
Le locataire d’un habitat et celui d’un local commercial ne font pas le même usage de leurs locaux respectifs. Il s’agit pour l’un de logement et pour l’autre d’une activité à rentabiliser. Si pour le tiers qui loue un habitat, le loyer constitue une charge, celui qui loue un local commercial y voit une source de revenus. Le local faisant partie de son activité, le locataire n’aura aucun mal à honorer ses dettes.
Les inconvénients d’un local commercial
Malgré tous les avantages cités plus haut, il existe cependant quelques inconvénients qu’il convient d’énumérer:
1. Les charges qui incombent au bailleur
En tant que propriétaire d’un local commercial, vous devez supporter certaines charges dont celles de copropriété récupérables. Il s’agit ici des coûts liés au bon fonctionnement d’une copropriété. Les détails de ces charges sont généralement fournis par le syndicat. Tous les détails sont spécifiés dans un document de normalisation de charges à la fermeture de la période comptable.
Il y a aussi les charges liées aux gros travaux. Ces charges concernent généralement les tâches liées à la maintenance du local. Ces charges peuvent inclure les frais de réparation de toitures, remplacement de la chaudière, etc.
A ces charges s’ajoute la taxe foncière. Il s’agit de l’impôt local que les propriétaires de biens immobiliers bâtis, ou non bâtis doivent payer. Cet impôt ne vous sera demandé qu’une fois par an par les services publics.
En définissant les clauses du contrat bail, le bailleur doit communiquer les charges qui lui sont imputables. Ses charges sont définis par l’article R 145-35 du code du commerce. Il s’agit des dépenses liées aux grosses réparations, à la mise aux normes du local et à la gestion des loyers du bail commercial (dans le cas d’une agence).
2. La révision du loyer
Le code de commerce définit les clauses de modification du loyer. Selon l’article R145-33, le loyer défini dans le bail commercial doit correspondre à la valeur locative de votre bien.
Ainsi la valeur locative du bien dépendra entre autre :
- Des spécificités du local (article 145-3). On prendra en compte l’emplacement du local, sa surface, son état, etc.
- De vos obligations et de celles de votre locataire (article R145-8). C’est-à-dire que le locataire peut demander une diminution du loyer s’il lui est imputé les charges qui relèvent de vos obligations.
- Du prix pratiqué par les autres bailleurs (article 145-7). Il s’agit ici du prix que peut proposer un autre bailleur pour un local commercial équivalent au vôtre.
Une fois le loyer fixé par le locataire et le bailleur, il ne peut être modifié à la guise de ce dernier. Si le bailleur veut procéder à une augmentation, il ne pourra procéder que par période triennale et en augmentant le loyer de 10% au plus. Ces périodes sont dites triennales car elles ont lieu trois ans après que le locataire ait occupé les lieux. Pour revoir le prix du local à la hausse, vous devez donc vous assurer de l’évolution du loyer dans le secteur où se situe votre bien immobilier.
3. Les risques d’impayés
Même s’ils sont moins nombreux, les risques d’impayés de loyer existent tout de même. Toutefois, contrairement à un bail habitation, l’expulsion du locataire est plutôt simple dans le cadre d’une location de murs commerciaux. De plus, il existe des pénalités que vous pouvez inclure dans votre contrat de bail lors de la signature.
Conseils pour acheter un local commercial
Investir dans un local commercial
1. La localisation géographique du local commercial
En effet, si vous voulez investir dans un local commercial, il est indispensable de bien choisir l’emplacement. Pour cela, vous devez porter votre attention sur quelques critères. Premièrement, le flux des passants. Vous devez vous intéresser à la façon dont varie la circulation. Votre rue est-elle beaucoup fréquentée ? La circulation est-elle bonne ou mauvaise ? Y a t-il des commerces ou des objets qui attirent les passants ? Votre priorité doit être portée sur des sites largement fréquentés.
Vous devez aussi vous intéresser à la visibilité de votre local. Cette visibilité rendra le local plus attractif. Un magasin situé en devanture ou dans un angle de rue se remarque plus facilement. Assurez-vous aussi que votre local commercial soit facilement accessible (circulation bonne, pas trop de bouchons…).
Tout ceci peut vous sembler n’être que des détails. Mais n’oubliez pas que si vous voulez rendre votre local rentable, vous devez inciter votre locataire à choisir vos locaux à travers des arguments d’ordre commercial. Si l’activité commerciale du locataire est rentable, il n’aura aucun mal à régler votre loyer. Et si vous n’avez pas l’œil pour choisir un bon emplacement, vous pouvez consulter des spécialistes qui vous orienteront. Un local situé en zone urbaine, dans une rue marchande suscitera plus d’attrait. Le locataire pourra ainsi exercer ses activités dans des conditions optimales. Ses bénéfices augmenteront et vos profits aussi. Sachez également que l’existence d’une seule grande enseigne peut être un stimulant pour le dynamisme d’un quartier.
2. Avoir un œil sur la partie juridique
Vous devez faire attention à la partie juridique. C’est la partie la plus technique de votre investissement. Elle nécessite de prendre en considération plusieurs aspects. Vous devez savoir que le bail commercial n’est pas un document statique. Il est soumis à une réglementation qui évolue régulièrement. Plusieurs documents peuvent être rédigés pour l’obtention d’un même local.
Il faut comprendre ici que l’analyse d’un bail commercial peut s’avérer compliquée. Si vous n’êtes pas spécialiste en la matière, il est préférable de consulter un notaire ou un agent immobilier.
3. Prendre en considération la nature de l’activité de votre locataire
Il est possible de définir le montant du loyer en fonction des profits de l’activité commerciale du locataire à travers la clause recette du bail commercial. Il est donc plus intéressant de choisir un locataire dont l’activité économique est rentable. Ainsi vous pouvez définir le montant que vous percevrez sur son chiffre d’affaire.
4. Le renouvellement du bail commercial
A la fin du bail commercial, vous pouvez proposer au locataire un droit de renouvellement. Pour cela vous disposez de deux options. Vous pouvez proposer au locataire des congés avec offre de renouvellement, ou tout simplement donner congé à votre locataire. Dans le premier cas, ce dernier pourra accepter ou rejeter l’offre. Votre renouvellement pourra prévoir un nouveau loyer avec :
- un prix plafonné ;
- les situations dans lesquelles ce prix peut être déplafonné.
Dans le second cas, l’offre de congé devra contenir
- les motifs pour lesquels vous désirez rompre le bail ;
- la possibilité pour le locataire de rompre le congé ou de demander une éviction.
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Investir dans un local commercial : la fiscalité
Votre taux d’imposition dépend en grande partie de votre type de location. En location vide par exemple, plusieurs charges sont déductibles de vos loyers. Si le montant de ces charges dépasse celui de vos loyers, vous engendrez des déficits commerciaux.
Par contre dans une location meublée, vous déduisez les charges et amortissements que vous retirez à votre loyer. Ce qui réduit largement vos impôts.
Les revenus issus de l’exploitation des locaux commerciaux sont inscrits sous le régime des revenus fonciers, au même titre que les logements loués vides. Vous pouvez donc transférer la taxe foncière à votre locataire. Par conséquent les charges sont déductibles des loyers une fois déclarées au fisc.
En définitive, investir dans un local commercial comporte de nombreux avantages. Cet investissement permettra non seulement d’augmenter votre patrimoine immobilier sur le long terme mais aussi de préparer confortablement votre retraite.
Pour aller plus loin, je vous recommande de suivre cette vidéo « comment devenir marchand de bien »