L’investissement immobilier est un des 4 piliers d’enrichissement utilisé par des millions d’investisseurs dans le monde. Il offre un effet de levier qui consiste à utiliser l’argent de la banque pour constituer votre patrimoine immobilier. Toutefois, il y a des erreurs qui peuvent s’avérer fatales à votre projet immobilier. Dans cet article, je vais aborder 7 Erreurs fatales qu’il faut absolument éviter pour faire fortune et devenir rentier avec l’immobilier.
I. Investir dans l’immobilier : Acheter cash (Erreur 1)
Paiement immobilier cash
Vous jouissez d’une excellente situation financière et désirez acquérir un bien immobilier. Le mode de fonctionnement habituel étant de payer comptant la valeur monétaire du bien objet de votre achat, ne le faites surtout pas dans un projet immobilier. Cela paraît contre intuitif mais c’est là que réside l’effet de levier qui a contribué à bâtir tant d’empires immobiliers.
En effet, il est préférable de recourir à un prêt immobilier auprès de votre banque et de payer une traite financée par vos revenus locatifs. Pour illustrer cet effet de levier, je vais recourir à 2 exemples de transaction immobilière.
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Achat d’un actif immobilier à 100.000 Euros
Vous payez cash le prix de l’appartement en le finançant à 100%. En considérant une situation idéale au rendement annuel de 10%, vous pourrez récupérer votre investissement au bout de 10 ans. C’est un capital immobilisé qui aurait pu contribuer à d’autres investissements rentables. Ce qui représente un manque à gagner pour votre portefeuille d’investissement. La solution de revente du bien immobilier pour récupérer votre investissement en cas de besoin est envisageable. Cette opération dépendra toutefois de la situation géographique de cet appartement. Un appartement à Paris se vendra rapidement car la demande est forte. Ce qui n’est pas tout à fait le cas d’un appartement situé dans une région moins prisée.
Bien immobilier : achat à 100.000 Euros
Vous réussissez le tour de force de faire financer à 100% l’achat de cet appartement par votre banque. En considérant une situation idéale au rendement annuel de 10%, vous gagnez 100.000 Euros au bout de 10 ans sans avoir touché à votre fond propre. L’argent qui n’est pas dépensé est économisé et peut être mobilisé immédiatement pour d’autres opérations d’investissements. De plus, un compte bancaire excédentaire est un gage de confiance auprès de votre banquier qui n’hésitera pas à vous soutenir dans vos prochaines opérations immobilières sans apport. Cela peut paraître incroyable, mais c’est cela l’effet de levier qui font que les riches deviennent encore plus riches.
Taux d’emprunt bancaire
Les taux d’emprunt sont très faibles (<2%) aujourd’hui contrairement à ce qui se faisait il y a de cela une trentaine d’années (> 15%). Sachant que c’est une situation qui pourrait bien se reproduire dans l’économie actuelle, le moment est idéale pour emprunter le maximum d’argent auprès de votre banque pour réaliser des investissements rentables.
Effectuer un investissement locatif en payant cash est une erreur. Il est préférable d’utiliser l’argent de la banque pour investir dans l’immobilier et profiter de cet effet de levier.
II. Investissement immobilier: Acheter du déficit (Erreur 2)
Bien immobilier – Appartement meublé
Vous achetez un déficit lorsque le promoteur immobilier lors de la vente vous propose un effort d’épargne à consentir mensuellement sur le bien. Vous venez en effet d’acheter une dette, un déficit. C’est une mauvaise opération immobilière qui vous fait perdre de l’argent et votre cash-flow est faible voire négatif. Une telle opération vous fait également perdre de la crédibilité auprès de votre banque qui sera peu encline à vous accompagner dans une autre opération immobilière.
Il est important de rappeler qu’une opération immobilière avec un rendement brut inférieur à 6% reste une mauvaise affaire. Après déduction des impôts et des charges fixes, le déficit apparaît flagrant. C’est la raison pour laquelle je ne vous recommande pas d’acheter des biens immobiliers en dessous de 10% de rendement. Les opérations de ce type ne vous aideront pas à devenir rentier de l’immobilier.
III. Investir dans l’immobilier: Acheter sa résidence principale en premier (Erreur 3)
Résidence principale – Prêt immobilier
L’erreur fréquente du débutant en immobilier est d’emprunter de l’argent auprès de la banque pour financer l’achat de sa résidence principale. Une telle opération réduit considérablement votre capacité d’emprunt. Je vous recommande d’acheter d’abord des actifs immobiliers : un ou plusieurs appartements qui vous génèrent des revenus locatifs. Une fois que vous aurez soldé ces biens immobiliers qui s’autofinancent et génèrent du cashflow, vous pourrez investir dans une résidence principale. L’achat d’une résidence principale peut être tentant mais gardez à l’esprit qu’il s’agit d’un passif.
Vous n’allez pas créer votre indépendance financière avec l’achat d’une résidence principale. En prenant en considération la possibilité que votre bien immobilier prenne de la valeur avec le temps, vous aurez toujours besoin de vous loger. A moins de devenir locataire ou de louer une partie de votre bien à un locataire, vous ne gagnerez pas d’argent avec votre résidence principale.
Résidence principale: Contrôlez votre capacité d’emprunt immobilier
Une dernière option pour acheter tout de même votre résidence principale est de ne pas utiliser la totalité de votre capacité d’emprunt (généralement 33% de votre revenu annuel). Vous pourrez ainsi utiliser le restant de votre capacité d’emprunt pour effectuer un prêt locatif. Si vos revenus locatifs sont supérieurs à vos mensualités de crédit, vous augmentez ainsi votre capacité d’emprunt avec la perspective de réaliser de nouvelles opérations immobilières.
IV. Obtenir son crédit immobilier : Surestimer sa capacité financière (Erreur 4 )
Crédit immobilier – banque
Votre banquier est avant tout un employé et il doit également rendre des comptes à sa hiérarchie. Il se base sur les pièces que vous lui fournissez, votre situation financière à un instant donné. Pour augmenter vos chances d’obtenir votre prêt bancaire, il faut avoir des revenus réguliers, ce qu’on appelle dans le langage bancaire un compte en « vert ». Vous devez également avoir une bonne capacité d’endettement, c’est-à-dire ne pas avoir un crédit à la consommation, ne pas dépenser plus que vous ne gagnez, ne pas être à découvert.
Si ce n’est pas votre cas aujourd’hui, je vous suggère avec bienveillance de vous créer d’abord un revenu régulier. Dans l’optique de mieux préparer votre demande d’emprunt auprès de la banque, informez-vous auprès d’un courtier en crédit. N’hésitez pas à déposer votre dossier auprès de plusieurs banques pour augmenter la probabilité d’obtention d’un prêt.
Pour maximiser vos chances d’obtenir un prêt immobilier, il est important de garder à l’esprit que la banque souhaite également faire du profit. Il faut donc instaurer une relation gagnant-gagnant pour les deux parties. Vous accepterez donc de faire quelques concessions comme :
- Un taux de prêt légèrement élevé par rapport à la concurrence
- Une assurance avec l’organisme de caution d’assurance de la banque
Éliminer le risque du locataire
Par ailleurs, un investissement locatif comporte un risque qui est le locataire. Pour supprimer ce risque, faites établir auprès d’une agence immobilière une attestation locative avec le montant du loyer hors charge. Ensuite rendez-vous auprès d’une société de garantie de loyers impayés afin qu’il vous donne un contrat incluant la garantie en cas de :
- Loyers impayés
- Carence locative
- Dégradation du bien immobilier par le locataire à son départ.
En offrant toutes ces garanties et en faisant preuve de souplesse, la banque sera davantage ouverte à vous accorder le prêt immobilier.
V. Travaux de rénovation: Ne pas choisir un artisan pour les réaliser (Erreur 5 )
Travaux de rénovation – Immobilier
Cette erreur est assez courante car les travaux de rénovation peuvent coûter cher. L’investisseur débutant en immobilier qui dispose de ces compétences réalise lui-même les travaux. C’est compréhensible et c’est une économie toujours bonne à réaliser. Toutefois, la limite de cette stratégie réside dans la psychologie de ce type d’investisseur. Pour devenir financièrement indépendant, vous allez apprendre à utiliser l’argent, les compétences et le temps des autres.
L’économie que vous réalisez en termes d’argent se fait aux dépens de votre temps. Si vous estimez que votre tarif horaire est inférieur ou égal à celui qu’aurait perçu l’entrepreneur en bâtiments, alors faites les travaux par vous-même. Dans le cas contraire, je vous recommande vivement de déléguer les travaux pour mettre ce temps à profit en vous créant de nouveaux actifs. Il faut toutefois garder à l’esprit que vous devez contrôler les travaux et exiger de la qualité. Votre temps est la ressource la plus précieuse dont vous disposez. Ce à quoi vos l’utilisez détermine votre avenir financier.
VI. Devenir propriétaire: Ne pas faire attention aux détails (Erreur 6)
Devenir propriértaire – Investissement immobilier
L’immobilier est un marché très concurrentiel et tout le monde souhaite réaliser une plus-value sur ses opérations immobilières. Certaines personnes sont malheureusement mal intentionnées et il y a souvent des omissions qui pourraient nuire à votre opération immobilière. Ces omissions pourraient être de plusieurs sortes :
- Un problème lié à l’appartement
- Une autoroute dont la construction est prévue dans le voisinage
- Un taux bancaire supérieur à celui de la concurrence
N’accordez pas une confiance aveugle aux interlocuteurs engagés dans l’opération financière. Il y a un conflit d’intérêt qui pourrait entraver leur bonne foi. En tant qu’investisseur, vous devez être conscient qu’il ne faut jamais signer un chèque en blanc quel que soit le lien que vous partagez avec le partenaire et le secteur d’investissement.
Investir dans l’immobilier: Erreurs de débutants
Je vais vous raconter l’histoire de Paul qui a vécu une mauvaise expérience lors de son premier investissement dans la pierre. Je vais mettre en exergue les erreurs qu’il a commises pour vous aider à les éviter à votre tour.
En 2007, profitant de la baisse des prix dans l’immobilier, Paul décide d’acheter un studio de 20 m2 à 70.000 euros sur les conseils de David, un agent immobilier. Après une visite guidée dans le studio organisé par David, Paul est satisfait de l’état du bien. Les locataires, un jeune couple avec un enfant s’y trouvaient déjà. Le loyer était fixé à 600 euros. La banque lui accorde un prêt sur 15 ans avec une mensualité de 500 euros. Quelques mois plus tard, des problèmes de loyers impayés surgissent. Les locataires se sont plains auprès de la mairie en mettant en cause l’état d’insalubrité du bien immobilier. La mairie adresse un courrier à Paul lui enjoignant d’effectuer dans les plus brefs délais des travaux dans le studio.
Devenir investisseur immobilier: Etude de cas de Paul
En absence de loyer, sous la pression de la mairie, Paul se retrouve dans l’obligation d’effectuer un nouvel emprunt auprès de sa banque pour couvrir les frais. Sur recommandation d’un collègue au travail, il recoure à un entrepreneur pour réaliser les travaux. Sans autre devis, il effectue le règlement de la totalité à l’entrepreneur qui bien évidemment bâcle les travaux et devient ensuite injoignable.
Paul est ensuite sollicité pour contribuer aux travaux de rénovation de l’immeuble où se situe son studio. Accablé par toutes ces dépenses, Paul effectue la revente de son bien immobilier. Il réalise une plus-value sur la transaction immobilière qui s’avère insuffisante pour couvrir toutes les dépenses engagées. Cette expérience riche en enseignements pourrait vous être très utile pour éviter les erreurs du débutant en immobilier.
Acheter un bien immobilier: Visiter des biens immobiliers
Paul n’a pas effectué une enquête de voisinage pour recueillir l’avis des résidents de l’immeuble où se situe ce studio. Vous devez toujours effectuer plusieurs visites d’un bien immobilier avant de penser à effectuer un achat.
Immobilier locatif: Choisir ses locataires
La situation matrimoniale et financière des locataires de votre bien immobilier doit vous préoccuper. Un couple (avec un enfant) en bonne situation financière ne pourrait résider dans un studio de 20 m2. Cela présage une insolvabilité notoire dont Paul aurait dû s’apercevoir.
Achat immobilier: Comment faire une bonne offre
Paul recoure à un entrepreneur sur la recommandation d’un ami. Quel que soit la bonne intention derrière une recommandation, vous devez vous faire votre opinion personnelle avant de décider. Dans ce cas précis, Paul devait faire établir plusieurs devis et choisir la meilleure offre en terme de qualité/prix.
Immobilier locatif: Evaluer la rentabilité de son investissement
Le rendement du bien immobilier n’a manifestement pas été calculé par Paul. La marge brute (100 euros) est insuffisante pour couvrir les charges courantes d’un bien immobilier (Fiscalité, Travaux, Syndic…).
En somme, il est primordial de vous former avant de vous lancer dans l’immobilier. Si vous estimez qu’une formation coûte cher, vous risquez de dépenser davantage pour corriger vos erreurs.
VII. Immobilier locatif : Ne pas tester la demande locative (Erreur 7)
Immobilier locatif
De nombreuses personnes achètent un bien immobilier au petit bonheur la chance sans aucune étude de marché préalable. Il suffit pourtant de tester la demande en faisant une annonce pour valider le prix de location de ce bien immobilier. Sans cette précaution de base, vous risquez de ne pas trouver de locataires pour votre bien immobilier.
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Louer son logement
Pour tester la demande locative d’un bien immobilier, il existe des sites d’annonce que vous pouvez utiliser (Leboncoin, LocService, etc…). D’abord, vous annoncez le prix que vous souhaitez adopter pour la location de votre bien immobilier. Ensuite, dans le cas de retour positif, vous pourrez toujours répondre que le bien est déjà occupé. Au passage, vous venez de valider l’intérêt des locataires pour votre bien et le loyer.
Enfin, dans le cas contraire, il faut revoir l’offre de location ou comprendre que le bien ne présente pas d’attrait pour la location. Un autre indice qui pourrait vous alerter sur le manque d’attrait du bien immobilier est le nombre de logements vacants dans le secteur. S’il est élevé par rapport à la moyenne de la région, vous n’avez certainement pas envie de grossir le lot.
Je vous propose également en complément cette vidéo. Vous pouvez partager cet article autour de vous et me laisser en commentaire vos impressions.