Investir dans l’immobilier en couple est un excellent moyen de partager les risques? les avantages et de bénéficier de nombreux privilèges fiscaux. Que vous soyez marié, pacsé ou en concubinage, investir dans l’immobilier en coupe requiert le respect des accords juridiques et des objectifs partagés. Pourquoi investir dans l’immobilier en couple? Comment investir dans l’immobilier en couple? Cet article vient répondre à vos multiples questions sur l’investissement immobilier en couple.
Acheter un bien immobilier en couple : quel statut juridique?
La véritable problématique après une décision commune d’investir dans l’immobilier en couple est le choix du nom sous lequel les conjoints vont s’engager. En effet, il existe plusieurs options en fonction de votre situation matrimoniale pour investir dans l’immobilier en couple. Le nom avec lequel investir dans l’immobilier en couple dépend en grande partie de la situation matrimoniale et des objectifs (patrimoine, revenus passifs…).
Investir en couple dans l’immobilier- Statut marital
Investir dans l’immobilier en couple quand les deux conjoints sont mariés
Dans le cadre d’un mariage, deux options sont possibles pour investir dans l’immobilier en couple: les régimes séparatistes et les régimes communautaires. En effet, les régimes séparatistes prônent la séparation du bien et consistent à une détention partagée de la propriété du bien immobilier en fonction des apports financiers de chaque conjoint. Le bien est donc détenu en parts proportionnelles à la contribution financière de chaque conjoint et les intérêts sont à cet effet versés équitablement selon les apports mentionnés dans l’acte notarié d’acquisition.
Les régimes communautaires permettent dans le cadre d’un investissement immobilier à deux de détenir la propriété commune du bien. Ainsi, le bien est détenu à parts égales entre chacun des conjoints. Sans aucun contrat de mariage, le régime appliqué est la communauté de biens réduite aux acquêts permettant aux conjoints de bénéficier des intérêts égaux indépendamment des apports financiers. Le bien immobilier est donc une propriété commune et les intérêts issus de son exploitation sont versés équitablement aux conjoints. Cependant dans le cas d’une déclaration d’emploi ou de remploi notifié dans l’acte notarié d’acquisition, le bien immobilier est considéré comme une propriété individuelle.
Investir dans l’immobilier en couple : Si vous êtes pacsés
Investir en couple dans l’immobilier- Le statut pacsé
Le Pacs (Pacte Civile de Solidarité) est un contrat convenu entre deux personnes majeures de différents sexes ou non pour une organisation de vie commune. Il existe deux principales options d’investir dans l’immobilier en couple quand on est pacsé: la séparation des biens et l’indivision.
Par ailleurs, l’acquisition d’un bien immobilier en couple pacsé est fonction de la date de signature de l’acte d’achat. Ainsi, pour des acquisitions de biens antérieures à 2007, après l’adoption du projet de loi portant modernisation de la justice, les deux conjoints devenaient automatiquement propriétaires à parts égales du bien.
Pour des achats de biens immobiliers en Pacs valables effectués à partir de 2007:
- biens sont automatiquement séparés et le conjoint est libre d’arbitrer l’exploitation de son bien
- propriétés sont partagés en fonction des quotes-parts
- biens achetés en couple appartiennent à chacun à parts égales dans le cadre du régime d’indivision et ce même sans la contribution financière d’un des partenaires. Néanmoins, le remboursement du crédit immobilier est partagé et peut donc être réclamé aux deux partenaires.
Investir dans l’immobilier en couple : Le cas du concubinage
Au cas où les partenaires ne sont ni mariés, ni pacsés, la propriété du bien immobilier est unique et revient au partenaire dont le nom figure sur l’acte d’achat. L’investissement immobilier en union libre ne permet pas à cet effet aux deux partenaires de bénéficier d’un droit de succession ou de donation même si les apports sont partagés. Dans l’objectif d’éviter des déboires juridiques en cas de séparation ou de décès, il est recommandé d’opter pour des mesures ci-après:
- investir dans une Société Civile Immobilière: le couple a la possibilité de créer et d’investir dans une SCI pour détenir des parts à hauteur de leurs apports investis.
- acquérir le bien immobilier sous le régime d’imposition; les deux partenaires sont propriétaires du bien au prorata des contributions financières et décident en accord de la gestion du bien immobilier.
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Investir en couple dans l’immobilier locatif : Comment réaliser à deux un investissement locatif
Investir à deux dans l’immobilier locatif est un choix unanime et requiert des prédispositions juridiques pour une entente et une gestion partagée du bien.
Investir à plusieurs dans l’immobilier locatif: L’indivision
Indivision: Avantages fiscaux
Elle consiste à être propriétaire à plusieurs d’un bien immobilier. C’est un mode d’acquisition de biens immobiliers fortement apprécié des couples sans contrat de mariage en raison des privilèges qu’il présente.
Indépendamment du statut matrimonial, investir dans l’immobilier locatif en couple s’effectue en indivision. Le bien est codétenu par les deux partenaires respectivement à hauteur des contributions financières à l’achat. Il faut préciser que les apports doivent être notifiés dans l’acte d’acquisition par un notaire afin d’éviter des différends en cas de séparation ou de décès.
Par ailleurs, le bien immobilier peut être financé en majeure partie ou non par l’un des partenaires car l’égalité des apports n’est pas une nécessité. Cette option est valable uniquement pour les couples mariés car les droits de propriétés et d’apports sont subdivisés en parts égales pour des unions au régime communautaire.
Le démembrement de propriété
Un peu plus utilisé dans le cadre de succession ou de donation, le démembrement de propriété constitue une option avantageuse pour investir dans l’immobilier en couple.
Tout d’abord, la propriété d’un bien immobilier locatif peut être établie en fonction de deux radicaux: l’usufruit et la nue-propriété. Le bien est codétenu par un usufruitier qui possède le droit d’exploitation et de jouissance des revenus découlant de la location du bien d’une part et un nu propriétaire. Le principal avantage du démembrement de propriété est la facilité de transmission patrimoniale après extinction de l’usufruit. Toutefois, un investissement locatif en couple basé sur le démembrement ne donne pas lieu à une option de défiscalisation des revenus.
La Société Civile Immobilière Familiale (SCI)
Dans l’objectif d’éviter d’éventuels différends sur un investissement locatif réalisé en couple, la création et le choix d’une SCI est une option avantageuse. En effet chaque partenaire détient des parts sociales proportionnelles à son apport de base.
Le choix d’une SCI permet une constitution de patrimoine unique à transmettre aux enfants au fur et à mesure que le couple cède ses parts. Le couple tire profit des abattements de donation et est tenu de louer vide son bien immobilier d’autant que les revenus issus de la location sont déclarés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux. Toutefois, le choix d’une SARL, SAS sont des solutions pour investir dans la location meublée en couple. Il est primordiale de tenir compte du budget, de la fiscalité et du statut marital.
Investir dans l’immobilier en couple : Montage juridique et avantages fiscaux
Couple marié
Lorsque les deux conjoints sont unis par un acte de mariage, le régime de la comunauté des biens est automatiquement appliqué. Les avantages profitent au foyer fiscal sauf en cas d’exigence volontaire de modification des clauses. En cas de séparation, les biens sont vendus et les revenus distribués de façon équitable. Un couple marié profite donc en commun des dispositifs de défiscalisation en vigueur.
Le cas du concubinage
Les dispositifs de défiscalisation profitent unilatéralement aux conjoints selon leurs apports distincts. Chaque conjoint détient à cet effet une part du bien immobilier.
Dans le cadre d’un Pacs
La répartition du bien étant appliquée naturellement lorsque les conjoints sont pacsés, les dispositifs de défiscalisation profitent au foyer fiscal commun. A l’exception d’une signature exceptionnelle de convention d’achat, les personnes pacsées perçoivent en fonction des apports les revenus issus de la vente du bien immobilier en cas de séparation.
Investir dans une SCI familiale
Etant donné que les conjoints détiennent des parts sociales dans la SCI, les avantages fiscaux sont proportionnels aux apports. Les dispositifs de défiscalisation profitent donc unilatéralement aux deux conjoints sauf en cas de mariage ou le dispositif de défiscalisation profite au foyer. En cas de séparation, la vente des parts et une dissolution de la SCI sont envisageables. Les SCI sont donc un montage de défiscalisation optimal pour investir dans l’immobilier en couple et de constitution du patrimoine. Cependant, des frais supplémentaires sont requis pour le fonctionnement d’une SCI et constituent des charges supplémentaires dans l’investissement immobilier.
Réaliser en couple un investissement locatif : comment réussir son investissement locatif
Investir dans l’immobilier en couple est une décision commune et n’est pas à cet effet un choix anodin. Au regard de la différence dans l’éducation financière et de l’éventuelle divergence des objectifs à long terme, il est primordial de définir des lignes de conduite pour réussir un investissement immobilier en couple. Pour réussir un investissement locatif en couple, il faut:
- Définir les objectifs à long terme du couple : les deux conjoints doivent être unanimes sur les objectifs pour lesquels ils investissent dans l’immobilier. En effet, les attentes peuvent concerner une constitution de revenus complémentaires ou de patrimoine, une préparation de retraite… Pour une entente dans le couple, les conjoints sont tenus d’être sur la même longueur d’onde afin de réussir leur investissement immobilier. La définition des objectifs à long terme permet un choix judicieux du régime d’investissement idéal dans l’optique d’éviter les différends au fil du temps.
- Les partitions à jouer : cette étape est nécessaire pour réussir un investissement immobilier en couple d’autant que les apports financiers peuvent varier d’un conjoint à l’autre. En outre, les tâches administratives (constitution de dossier de prêt, signature des actes d’achat…) ou de recherche de biens immobiliers ainsi que toute obligation d’investisseur immobilier. Ainsi, le couple est susceptible de trouver un bien rentable ou d’obtenir des offres alléchantes (crédit immobilier, fiscalité optimisés) si toutes les partitions sont bien jouées.
Réussir votre investissement locatif : ce que vous ne devez pas oublier
- La répartition des revenus immobiliers: Elle est fonction des objectifs à long terme (constitution de patrimoine , développement de revenus passifs). Ainsi, un couple qui investit dans l’immobilier peut choisir une répartition des revenus selon les apports ou le régime d’investissement lui convenant idéalement.
- Prévoir les différends: le couple étant soumis à d’autres contraintes liées à la vie en commun, des différends peuvent survenir et entraîner une séparation ou un changement de régime d’investissement. Pour un règlement responsable des conflits et un partage équilibré des revenus en cas de séparation, il est d’une importance capitale de prévoir d’éventuels répartitions des revenus et l’acquittement du crédit.
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Acheter une maison à plusieurs
En résumé, investir dans l’immobilier en couple est un choix nécessitant une réflexion sur les objectifs à long terme. L’investissement immobilier en couple peut s’avérer plus contraignant qu’un investissement à seul d’autant que le statut matrimonial ou le droit d’union (marié, pacsé, concubinage) et les objectifs du couple sont des facteurs déterminants dans la réussite de cet investissement. Ainsi, le concubinage présente très peu de garanties juridiques, le Pacte Social de Solidarité (Pacs) confère d’intéressants privilèges fiscaux mais peu de garanties juridiques. Le mariage est donc le statut le plus approprié pour investir dans l’immobilier en couple afin de protéger les intérêts communs. L’accompagnement d’un notaire est un choix judicieux pour investir dans l’immobilier en couple.
Pour approfondir vos connaissances sur l’investissement à plusieurs, cette vidéo vus sera utile: comment investir en couple