Dans cet article, nous allons voir s’ il est toujours intéressant d’investir en immobilier. Je reçois très souvent des préoccupations (par e-mail ou YouTube) dans lesquelles on me dit » investir dans l’immobilier, c’était peut-être intéressant il y a dix ou vingt ans, mais aujourd’hui cela me paraît beaucoup plus compliqué. En effet, lorsque je regarde la rentabilité des biens ou les annonces sur les sites de petites annonces, j’ai l’impression qu’il est très compliqué de gagner de l’argent. Parfois, je me dis carrément qu’on ne peut pas en gagner ».
La deuxième question qu’on me pose souvent, c’est : « Pierre, souvent tu parles de crédit immobilier, tu dis que c’est intéressant de faire un crédit pour acheter un appartement. Mais, pourquoi est-ce qu’on n’achèterait pas cash si on a la possibilité de le faire ? Explique-nous un peu ton raisonnement ».
Donc, dans cet article, je réponds en détail aux questions que vous m’avez posées parce que je pense que ce sont des aspects intéressants de l’immobilier. Mais, la plupart des gens ont des incompréhensions sur ces points.
Quelques croyances par rapport à la gestion de l’argent
On a été éduqué avec des croyances populaires où on nous disait :
- d’acheter sa maison, sa résidence principale ;
- de mettre un peu d’argent de côté sur son livret A et d’avoir un bon boulot ;
- d’aller à l’école et tout va bien se passer jusqu’à la fin de nos jours…
Cependant, les règles de l’argent ont un peu changé avec le temps. Il y a 40 ans, ce qui était vrai ne l’est plus forcément aujourd’hui. Donc, est-ce qu’il est toujours intéressant d’acheter de l’immobilier au moment où vous lisez cet article ? La réponse est oui.
Aussi, est-il intéressant d’acheter tout l’immobilier qu’il y a autour de vous ? Clairement, la réponse est non.
Il suffit de vous rendre sur un site de petites annonces pour vous rendre compte que bien souvent la rentabilité n’est pas intéressante. Pour vous faire un ratio sur 100 biens, il y a 99 qui sont à jeter à la poubelle, et un seul à conserver. Toutefois, si vous achetez ce bien, vous n’aurez pas de rendement si vous n’appliquez pas les bonnes stratégies.
Appliquer les bonnes stratégies
Qu’entend-on par bonne stratégie ? C’est tout simplement d’acheter un bien ancien et de le rénover. Si vous achetez un appartement, vous pourrez par exemple faire une colocation ou une division. Vous pourrez aussi le rénover et faire un achat-revente. C’est en transformant ce bien qui n’est pas rentable que vous gagnerez de l’argent et non pas en achetant un bien tout prêt.
Si vous voulez gagner de l’argent dans l’immobilier, il faut à un moment donné créer quelque chose. Il faut créer de la valeur. Donc, est-ce qu’il est possible de gagner de l’argent dans l’immobilier sans rien faire ? C’est à dire par exemple en achetant un bien et en le revendant tel qu’il est. Oui, si vous trouvez ou dénichez une bonne affaire. Par exemple, vous trouvez une personne qui est pressée de vendre son appartement pour diverses raisons : une succession, un divorce, etc. Ces genres de biens ont un prix anormalement bas. En réalité, le vendeur est pressé de vendre son bien. Si vous achetez ce bien, vous pourrez faire une plus-value en le revendant. A cet instant, vous vous demandez comment faire pour les impôts.
Comment gérer le facteur impôt ?
Il est évident de payer des impôts lorsque vous gagnez de l’argent. Toutefois, il existe des stratégies pour ne pas en payer. Par exemple, si vous faites un achat-revente, et que vous vivez dans le bien durant quelques mois, vous en faites votre résidence principale. Ainsi, vous n’aurez pas d’impôts à payer sur la plus-value si vous utilisez ce bien en tant que résidence principale.
Toutefois, il est probable que vous soyez qualifié de marchand de biens si vous réalisez ce genre d’opérations à répétition. Pour éviter cela, il ne faut pas réaliser ce type d’opération de manière répétée. Par conséquent, ce n’est pas une stratégie que je vous recommanderais sur le long terme. Si vous faites dix opérations de ce genre, vous serez qualifié de marchand de biens. Donc, vous ne pourrez plus faire éviter de payer les impôts sur les plus-values.
Investir en immobilier : Faut-il acheter à crédit ou acheter cash ?
Est-ce qu’il faut faire des crédits pour investir en immobilier ? Pourquoi est-ce qu’il ne faut pas acheter cash ? Voilà autant de questions qu’on me pose souvent. Alors, je vais essayer de répondre en détail.
Investir en immobilier : Le système de l’investissement classique
Imaginons que vous êtes chanceux et que vous avez 100.000 euros sur votre compte en banque. Si vous songez à acheter un bien, il est clair que vous n’ achèterez pas le château de Versailles. Cependant, vous pourrez acheter un studio ou un petit T2 dans des villes où le prix au mètre carré n’est pas trop élevé. Par la suite, vous ferez louer ce bien. Outre ce procédé, vous avez la possibilité de prendre uniquement 10.000 euros de votre compte et d’emprunter le reste auprès de la banque. Concrètement, comment cela se passe-t-il ?
De manière simple, vous mettez 10.000 euros d’apport et la banque vous prête 90.000 euros. De ce fait, vous devenez propriétaire d’un appartement. Ce dernier va vous générer des loyers.
A titre illustratif, prenons l’exemple qui suit. Si vous achetez un bien qui va rapporter par exemple 8000 euros chaque année. Vous mettez 10.000 euros d’apport et chaque année vous récoltez 8000 euros moins les intérêts que vous remboursez à la banque.
Supposons que vous achetez le même bien, mais que vous investissez vos 100.000 euros cash. Vous allez toujours récupérer 8000 euros. Rien que pour vous, on va occulter volontairement la partie des impôts. Il est vrai que vous n’aurez pas de crédit à rembourser, mais il faut réfléchir un peu plus.
Investir en immobilier : Le système de l’effet de levier
Supposons que vous mettez 10.000 euros d’apport pour acheter un appartement. Cela voudra dire que sur la base des 100.000 euros, vous êtes en mesure de solliciter 10 différents crédits auprès de la banque.
Est-ce qu’il vaut mieux avoir dix appartements qui rapportent un petit peu moins en rentabilité à la fin de l’année ? Ou avoir un seul appartement qui rapporte un revenu fixe ?
Si vous comprenez le système que je viens d’expliquer, c’est que vous avez compris ce que signifie l’effet de levier. En effet, en utilisant l’argent de la banque, vous vous enrichissez plus vite. Vous avez un effet multiplicateur, et très peu de personnes comprennent cela.
Les gens me disent toujours qu’il faut acheter cash sinon on rembourse des intérêts à la banque. Personnellement, je préfère être propriétaire de dix biens immobiliers et avoir des crédits dessus plutôt que d’être propriétaire d’un seul bien en le payant cash. En payant cash, vous payez plus en fiscalité. En plus, vous ne pourrez pas faire de nouvelles opérations pendant ce temps.
Donc, c’est vraiment un point sur lequel je vous invite à réfléchir.
Maintenant je souhaiterais avoir votre avis parce que je sais que tout le monde ne voit pas les choses de la même façon. De ce fait, dites-moi dans les commentaires si vous achèteriez plutôt cash ou au contraire, êtes-vous plutôt pour le fait d’utiliser l’effet de levier. Cela m’intéresse d’avoir votre avis.
Pour en savoir plus
Vous vous posez des questions sûrement à propos des mécanismes d’achat d’un bien immobilier. Vous souhaitez savoir comment acheter des appartements qui s’autofinancent et autres ? Pour vous aider, j’ai mis à votre disposition une heure de formation. Cette formation comprend quatre vidéos que vous allez recevoir par email pendant quatre jours successifs.
Dans ces vidéos, je vous montre comment acheter un appartement qui s’autofinance. Comment faire pour obtenir le prêt auprès de la banque. Vous verrez également comment faire pour réduire votre fiscalité et comment faire une opération d’achat-revente.
Pour y accéder, cliquez simplement ici.
Regarder aussi la vidéo : Faut il encore investir en immobilier ?