Le besoin en résidence étudiante est de plus en plus croissant et les offres restent insuffisantes. Investir en résidence étudiante demeure un moyen assuré de percevoir des revenus pérennes et rentabiliser son investissement. Cependant, ce choix n’est pas entièrement une aubaine pour l’investisseur, il présente des avantages et des inconvénients dont il faudra tenir compte. Ainsi, cet article vous donne les points essentiels sur l’investissement en résidence universitaire afin d’être avisé et choisir la meilleure option pour avoir une bonne rentabilité locative.
I – Résidence étudiante : Qu’est-ce que c’est ?
1- Définition de la résidence étudiante
Résidence étudiante – définition
Une résidence étudiante est un ensemble de logements destinés aux étudiants. Elle comprend en général des studios, des appartements et chambres meublés destinés aux étudiants. Elle est également située à proximité des universités, des commerces et accessible aux moyens de transports en communs. La résidence doit être dotée de tous les équipements nécessaires à l’habitation (cuisines équipées, salles de bain aménagés, buanderie, laverie, réfectoire, etc.).
Il est primordiale que la résidence universitaire soit occupée au minimum par 70% d’étudiants. Est considérée comme étudiante, toute personne :
- inscrite dans un établissement d’enseignement secondaire ou supérieur ( école technique supérieure, grande école ou classes préparatoires);
- qui effectue un stage, rémunéré ou non, dans le cadre de ses études.
Les logements des résidences doivent être occupés durant une période de référence (seuil) de trois mois à des fins de constatation. Elle s’étend en principe du 1er octobre au 31 décembre , et son non respect entraîne la remise en cause de l’avantage fiscal.
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2- Caractéristiques d’une résidence étudiante
Une résidence étudiante doit être située de préférence à proximité des établissements d’enseignement supérieur. Ces établissements pourront alors être soit des écoles préparatoires, soit des universités. Il faut noter également que la situation géographique est le critère principal que recherche les étudiants dans ce cas. Un autre critère de choix pour les étudiants est que le logement soit proche de services de transports en commun.
La sécurité est un paramètre essentiel pour une résidence universitaire. En effet, cette dernière doit être sécurisée avec un service gardiennage et souvent la présence de caméras. L’aspect sécurité est d’autant plus sensible car, la population féminine vivant en résidence étudiante est bien représentée.
Les résidences universitaires proposent des services, dits classiques et importants, notamment :
- un service d’accueil;
- Le petit déjeuner;
- La fourniture de linge de maison;
- Le nettoyage régulier des locaux;
- Un accès à internet;
- Une salle de réunion ou salle d’étude
- L’inspection de l’état des lieux; etc.
Les résidences étudiantes bénéficient d’avantages fiscaux intéressants pour le propriétaire.
II- Statuts à privilégier pour investir dans une résidence étudiante
1- Loueur Meublé Non Professionnel : LMNP
Résidence étudiante – dispositifs fiscaux
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel ou LMNP concerne tous les investisseurs immobiliers qui ont opté pour une location meublée. Pour bénéficier du statut de LMNP, les revenus issus de la location doivent être imposés dans la catégorie de bénéfices industriels et commerciaux (BIC). L’autre condition est que vos revenus locatifs annuel doivent être inférieur à 23 000 euros ou représenter moins de la moitié de vos revenus globaux.
Depuis 1949 le statut LMNP offre une optimisation fiscale importante pour les investisseurs en biens meublés. Les investisseurs bénéficient des avantages fiscaux suivants :
- Possibilité d’amortir la valeur du bien comptablement grâce au principe de l’ARD (Amortissement Réputé Différé);
- Récupération de la TVA sur le bien, c’est-à-dire 19.6 % du prix d’achat
- Signature d’un bail de location à l’avantage du propriétaire ;
- Abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) globaux annuel.
2- Censi-Bouvard : comment bénéficier de la réduction d’impôt
Le dispositif Censi-Bouvard est une loi qui permet la réduction de l’impôt sur le revenu (revenu BIC). Plus précisément, il s’inscrit dans le cadre de l’IR des investisseurs immobiliers en résidences immobilières. Ainsi, si vous investissez dans une résidence étudiante, vous pourrez bénéficier de réduction sur vos Impôts sur le revenu.
Le dispositif Censi-Bouvard donne de nombreux avantages aux investisseurs dont la :
- Réduction d’impôts de 11% du montant total de l’investissement dans la limite de 300 000 € du montant investi;
- Possibilité de récupérer l’intégralité de la TVA sur le prix d’achat six mois après la livraison du bien , soit 19.6% de TVA;
- Déduction des frais réels de l’immobilier;
- Déduction de 100% des intérêts d’emprunts (crédit immobilier) dans la limite des revenus de même nature (Bénéfices industriels et commerciaux – BIC)
Pour bénéficier de tous ces avantages, votre résidence devra respecter certaines conditions importantes :
- Etre destiné à la location meublée dans une résidence de services pour une durée de 9 ans ;
- Les loyers devront entrer dans la catégorie des revenus BIC et non dans la catégorie des revenus fonciers.
III- Investir dans une résidence étudiante : Les avantages
Résidence étudiante – avantages
Il existe de nombreux avantages à investir dans une résidence étudiante. Entre autres, figurent :
1- Un marché attractif à destination de la couche estudiantine
Le marché à destination de la couche estudiantine bénéficie d’un véritable engouement en terme de demande. En effet, avec une offre insuffisante face à une demande croissante, les investisseurs y voient un véritable source de revenus sûrs. Ces dernières années, la France a pris du retard dans la fourniture de logements aux étudiants français comme étrangers, soit 60 % contre 45 % il y a 3 ans. Ils sont de plus en plus nombreux à quitter leur famille et villes pour pour poursuivre leurs études universitaires.
De plus, les résidences sont vantées et privilégiées par les parents et les étudiants eux-mêmes, en terme de réduction des charges universitaires.
Depuis la conférence nationale sur le Logement en 2011, le Ministère de l’Enseignement Supérieur et de la Recherche, face au déficit en logements étudiants a souhaité augmenter le nombre de résidences étudiantes sur le territoire. Ainsi, publiques comme privées, les résidences étudiantes pourraient passer à 680 000 en 2020 pour une meilleure accessibilité pour les étudiants.
Sans nul doute, la taille et le dynamisme du marché des résidences étudiantes en font un marché plus stable et solide sur la durée par rapport aux autres. Contrairement aux EHPAD, aux résidences d’affaires et résidences pour seniors, les résidences étudiantes sont plus accessibles. De même, du point de vue des tickets d’entrée (largement inférieurs en moyenne), la résidence étudiante est plus avantageuse.
2- Une fiscalité attractive et la possibilité d’une gestion déléguée
Résidence étudiante – rendement attractif
Les dispositifs Censi-Bouvard et le statut LMNP, vous permettent de bénéficier d’une fiscalité sur résidence étudiante très attractive avec notamment:
- Une réduction d’impôts;
- La récupération de la TVA;
- Une non imposition des revenus, etc.
L’acquéreur d’une résidence étudiante est amené à signer un bail commercial avec un gestionnaire. Ce bail permet de garantir le versement des recettes locatives (que la résidence soit ouverte ou fermée). En effet, le règlement du loyer ne se fait pas directement par le locataire au propriétaire. Il se fait par l’intermédiaire du gestionnaire. Le bail s’exécute sous certaines conditions à respecter :
- La répartition des charges d’entretien et de réparation devra se faire entre le gestionnaire et le propriétaire (investisseur) relativement au code civil;
- La durée du bail est 9 ans ferme sans échéance triennale comme les maisons de retraite (résidence senior) ;
- Le loyer est revalorisé tous les ans en fonction d’un indice calculé par l’INSEE.
Le bail commercial représente une garantie pour l’investisseur de sécuriser son investissement. En effet, il permet de faciliter la résolution des conflits en cas de litige. De plus, vous déléguez la gestion de votre investissement, ce qui est avantageux pour vous.
3- Une bonne affaire à l’achat comme à la revente
La résidence étudiante est une bonne affaire en terme de rendement sur investissement immobilier. En effet, investir dans une résidence étudiante peut générer jusqu’à 4,10%. Ce que l’immobilier résidentiel classique ne permet pas toujours. En outre, l’accessibilité au crédit immobilier, les décideurs publics encouragent vivement l’investissement dans ce secteur de l’immobilier. Dans l’optique d’une revente, son rendement est aussi élevé que le rendement initial, ce qui représente une plus value immobilière pour l’investisseur.
Son attractivité fait qu’il est aisé de trouver des preneurs qui négocieront moins et paieront sans trop de tractations.
4- Un loyer garanti
La forte demande des logements étudiants, fait de l’investissement en résidences étudiante un des plus sécuritaire. De plus ce type de logement à la particularité de ne proposer que des studios de petites tailles. La conséquence de cela est que l’achat de tel logement est devenu un investissement accessible à plusieurs. En effet, vous n’avez pas besoin de faire un gros effort d’épargne pour devenir propriétaire de votre logement.
Un autre avantage d’investir dans une résidence étudiante est la possibilité de confier la gestion de votre bien. L’exploitant de la résidence convient avec vous d’un bail commercial d’une durée minimum de 9 ans. Ce bail représente pour vous la garantie de percevoir tous les mois votre loyer, qu’un locataire soit présent ou non.
IV- Investir dans une résidence étudiante : Les inconvénients
Résidence étudiante – inconvénients
1- La contrainte de l’engagement dans la durée
Contrainte sur le bien
L’investissement dans une résidence étudiante n’est pas un acte anodin. Opter pour cet investissement vous impose de vous y engager pour une longue durée dans la gestion des coûts comme dans le retour sur investissement. En effet, pour bénéficier d’avantages fiscaux, cela reste impératif. Certes, grâce au dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard, vous pouvez obtenir une réduction d’impôts, de 11 % hors taxe du prix d’acquisition du bien, mais pour seulement 9 ans sans échéance triennale.
Ce qui vous oblige en tant que propriétaire à louer votre bien meublé durant la même période, à l’exploitant (gestionnaire) de la résidence. Par contre, le régime du micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) vous permettra de compenser. En effet, vous pourrez profiter d’un abattement forfaitaire des charges de 50 % dans la mesure où vos revenus sont inférieurs à 33 100 €. Au-delà, vous déclarerez les loyers que vous percevrez au régime réel BIC tout en déduisant les charges réelles. C’est une autre contrainte à laquelle vous devez vous attendre.
Choisir un bon gestionnaire
Par ailleurs, notez bien que votre investissement en résidence étudiante exige de louer la résidence pendant au moins neuf années. Cela signifie que vous devez garantir une bonne gestion de la location sur une longue durée. Par conséquent, vous devez avoir un exploitant de confiance pour votre résidence. Construire des relations solides et durables avec une personne, n’est pas toujours évident. La contrainte de la durée concerne également votre gestionnaire de résidence étudiante. Vous devrez donc signer un bail commercial avec une société de gestion qui se chargera d’organiser des visites, de s’occuper des entrées et sorties des lieux et des contrats de location. Le gestionnaire aura, également pour rôle d’assurer la perception des loyers, le suivi des relances et les éventuels impayés. Ce qui exige une vigilance accrue quant au choix du gestionnaire de votre résidence.
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2- La contrainte de l’emplacement
L’emplacement de la résidence étudiante constitue une contrainte majeure dans votre investissement. En effet, les résidences proches des universités, des campus et des transports reçoivent davantage de sollicitations de la part des jeunes que les autres. De même, si vous offrez un service de très bonne qualité (gardien, Internet haut débit, salles de sport, laverie, parkings,…), vous aurez plus de demandeurs. Si vous voulez réaliser un bon investissement en résidence étudiante, veillez à minimiser, voire éviter les taux de vacances locatives. De ce fait, choisissez un bon emplacement afin de les réduire.
Somme toute, investir dans une résidence étudiante présente autant d’avantages que d’inconvénients. Cependant, si vous faites les bons choix en matière d’emplacements, et de valorisation de votre bien, vous aurez plus de possibilités d’avoir un meilleur rendement locatif. Ne négligez donc, aucun point pour améliorer votre rentabilité.
Pour aller plus loin sur l’investissement immobilier, je vous recommande la vidéo ci-après : « comment trouver une bonne affaire dans l’immobilier »