Nombreux sont ceux qui se trouvent en difficulté lorsqu’il s’agit de faire l’acquisition de leur premier bien immobilier. En effet, cette difficulté est liée au fait que les prix de l’immobilier augmentent chaque année tandis que les salaires ne connaissent pas d’augmentation. Pour cela, des gens se posent la question de savoir comment faire pour investir dans l’immobilier avec un petit budget. Cet article mettra en évidence les techniques que vous pourrez utiliser pour investir dans l’immobilier.
Premier concept pour investir dans l’immobilier : Optimiser son budget
Pour investir dans l’immobilier, il est nécessaire de maîtriser certains concepts fondamentaux. Ces concepts vous aideront à investir efficacement même si vous disposez d’un petit budget. Pour savoir comment investir dans immobilier, il est important d’optimiser son budget. En vue d’y parvenir, vous devez utiliser deux leviers.
Premier levier : Réduire les dépenses
Le premier levier est la réduction de vos dépenses. Il s’agit de réduire tout ce que vous avez comme abonnement inutile. Si vous avez des contrats d’assurance qui vous coûtent trop chers, il faut les renégocier. Il est aussi important de savoir que l’une des grosses dépenses est le véhicule que vous possédez. Si vous avez un véhicule qui vous coûte de l’argent, il faut penser à utiliser les transports en commun. Votre logement constitue aussi l’un des postes de dépense les plus importants que vous avez. Ainsi si vous êtes locataire ou si vous êtes propriétaire, vous pouvez utiliser des techniques dites House Hacking.
Par exemple, vous avez un grand appartement. Dans cet appartement, vous avez trois chambres mais vous n’en utilisez qu’une seule. Dans ce cas, vous allez pouvoir louer deux chambres individuelles ; ce qui fait que ça va vous palier une grosse partie de votre loyer ou peut-être même la totalité de votre appartement. Ainsi, vous allez pouvoir vous loger gratuitement. Si vous faites l’acquisition d’une petite maison sous forme de duplex, vous allez vivre par exemple dans l’étage du haut et la partie du bas sera louée.
En procédant ainsi, vous pourrez rembourser plus de la moitié de votre crédit immobilier. Cela vous permettra de devenir propriétaire mécaniquement tout en payant moins cher que si vous deviez payer un loyer. De plus, vous allez vivre dans une maison beaucoup plus grande que ce que vous pourriez vous offrir sur le marché de la location.
Deuxième levier : Gagner plus d’argent
Le deuxième levier évidemment consiste à gagner plus d’argent. Si vous avez une activité professionnelle, sachez que vous pouvez travailler pour améliorer vos compétences et obtenir une promotion. Cela fera que vous allez toucher plus de revenus. Vous pourrez aussi faire un second travail. C’est ce que j’ai fait à l’époque où j’étais banquier. J’avais envie d’investir dans l’immobilier. En effet, mon salaire de banquier était raisonnable mais il ne me suffisait pas pour investir. J’avais besoin de plus d’argent pour commencer à mettre de côté.
De plus, je vis à Paris. Face à cet état de choses, j’utilisais cette stratégie. C’est pour dire que le week-end, j’avais pris un job supplémentaire. J’allais faire du coaching auprès de certaines personnes ; ce qui fait que j’avais les revenus que je touchais en tant que salarié et également les revenus que je touchais au niveau du coaching. Par rapport au logement, j’avais utilisé une technique de house hacking. Dans la banque dans laquelle je travaillais, il y avait le système de 1 % patronal ; ce qui fait que en fait l’entreprise proposait des logements à la location à des prix qui étaient deux fois inférieurs à ce que vous pouvez trouver sur le marché.
Cela m’a permis de me loger dans un logement qui à l’époque était à Paris en plein centre-ville. Ce logement faisait 50 mètres carrés et me coûtait environ 500 euros par mois. Si j’avais voulu avoir l’équivalent à l’époque, cela m’aurait coûté sur le marché classique 1200 euros par mois. J’avais donc réduit ce poste de logement. Je n’avais pas de véhicule. De plus, j’avais pris un second job. Tout cela m’a permis de mettre de l’argent de côté. C’est en réalité parce que j’ai optimisé mon budget. C’est ce que je vous invite à faire.
Deuxième concept pour investir dans l’immobilier : Avoir un bon dossier bancaire
Le deuxième conseil que vous devez mettre en pratique est d’avoir un bon dossier bancaire. En effet, si vous souhaitez investir dans l’immobilier avec un petit budget, vous devez éviter le crédit à la consommation et le découvert. Vous devez avoir des revenus qui sont relativement stables. Pour cela, l’idéal est d’avoir un CDI. Si vous n’en avez pas, essayez de vous mettre à jour au niveau de vos compétences pour décrocher éventuellement un emploi qui va vous permettre d’avoir ces revenus stables. Le fait d’avoir un emploi stable, d’avoir des revenus stables et de limiter vos dépenses quotidiennes vous permettra de convaincre les banques.
Des banques vont accepter de financer votre bien immobilier à 110 %. Cela est encore possible à condition que vous ayez un bon dossier. En effet, les conditions pour en bénéficier sont désormais plus strictes. Il s’agit en fait d’être en CDI depuis plusieurs années, d’avoir des revenus stables, de ne pas avoir de mauvaises dépenses et d’acheter un bien immobilier évidemment qui soit dans les prix du marché. Si vous achetez quelque chose qui est surévalué, cela sera plus compliqué. Si vous remplissez ces conditions vous allez trouver des banques qui vont accepter de financer votre bien à 110 %. Cela signifie que vous n’avez pas besoin de mettre d’apport de votre poche pour faire l’acquisition de votre bien immobilier.
Troisième concept pour investir dans l’immobilier : S’éloigner pour acquérir son bien immobilier
Si vous avez un petit budget et vous souhaitez faire votre premier investissement locatif, essayez de vous éloigner de chez vous. Investissez dans des villes où le prix du mètre carré n’a pas encore explosé. Estimons que vous souhaitez faire votre premier investissement immobilier locatif à Paris où les prix de l’immobilier sont à plus de 10000 euros du mètre carré et vous avez trente mille euros. Dans ces conditions, vous risquez d’acheter une toilette.
Ce ne serait donc pas une très bonne opération pour vous. Vous aurez aussi les mêmes résultats si vous investissez dans des grandes villes comme Nice, Bordeaux et Nantes. Vous allez payer très cher, le prix du mètre carré. Il existe d’autres villes où vous allez pouvoir trouver des prix au mètre carré beaucoup plus bas.
Il s’agit des villes comme Poitiers, Nancy, Mulhouse, Pau où vous allez pouvoir faire l’acquisition d’un bien immobilier à des prix extrêmement inférieurs à ce que vous allez pouvoir trouver sur le marché des grandes villes. Vous devez donc vous déplacer, cela nécessite un peu plus d’efforts au départ mais dans ces villes, vous allez pouvoir trouver un studio à un prix tout à fait abordable. C’est un bien que la plupart des gens qui sont aujourd’hui en CDI vont pouvoir acheter.
Quatrième concept pour investir dans l’immobilier : Cibler des marchés de niche
Cette technique consiste à cibler des marchés de niche. Quand on pense à l’investissement immobilier, on pense à acheter un appartement, une maison ou éventuellement acheter un immeuble. Mais très peu de personnes se dirigent vers des marchés de niche comme l’achat d’une place de parking que vous allez pouvoir louer à une personne qui a une voiture ou des personnes qui ont des motos. Vous allez pouvoir également acheter un box que vous allez pouvoir louer. Cela se loue très facilement parce qu’aujourd’hui, plusieurs personnes déménagent et ont besoin de stocker dans un box.
Il y a également les artisans qui en ont besoin. Par exemple, un artisan en maçonnerie a des outils qu’il a besoin de stocker dans un box. Par ailleurs, les personnes qui partent en vacances et qui ont des caravanes ont besoin de hangar pour stocker des caravanes. Ces personnes pourront vous payer pour louer ce bien immobilier. Les biens immobiliers cités comme des niches coûtent beaucoup moins chers et nécessitent beaucoup moins d’entretien. En outre, vous n’aurez pas tous les problèmes que vous pourrez avoir avec un locataire. Il s’agit des problèmes à l’instar de la dégradation du bien ou de l’impossibilité de renvoie d’un locataire pendant la trêve hivernale.
Vous n’aurez pas ces problèmes parce que vous louez des espaces de stockage, ce qui fait que vous avez des tickets d’entrée qui sont plus faibles. Mais, faites attention car il faut aussi faire de bonnes affaires c’est à dire calculer votre rentabilité et faire en sorte que ça vous rapporte des revenus ainsi que du cash-flow tous les mois. Sachez également que les frais de notaire sont généralement plus élevés sur ces tickets d’entrée que si vous achetez un appartement ou un immeuble.
Cinquième concept pour investir dans l’immobilier : Choisir d’investir dans son pays
95 % des gens appliquent déjà la cinquième technique. Il s’agit d’investir dans son propre pays plutôt que de chercher à investir à l’étranger. Si vous partez à l’étranger, vous allez avoir de grandes capitales où le prix du mètre carré est par exemple 3 fois ou quatre fois moins important que le prix du mètre carré à Paris. Le problème qui se pose est que si vous souhaitez faire un investissement immobilier à l’étranger, vous n’allez pas avoir accès au crédit immobilier. Quand vous irez voir des banques locales, à moins que vous soyez résident fiscal dans le pays et que vous ayez une entreprise etc., elles ne vont pas vous prêter de l’argent.
De plus, les taux que vous allez avoir sont généralement très élevés parce que quand vous financez un bien à l’étranger vous pouvez avoir des taux qui sont à 5 % alors qu’en France vous allez avoir des taux qui tournent plutôt autour de 1 %. C’est donc extrêmement important d’investir dans son propre pays. Certes, les prix de l’immobilier peuvent être un peu plus chers mais vous avez accès à l’effet de levier. Cela signifie que vous pouvez emprunter de l’argent pour faire votre investissement, ce que vous ne pouvez pas faire quand vous choisissez d’autres emplacements.
Vous allez pouvoir utiliser l’effet de levier pour vous enrichir c’est à dire que vous pouvez acheter un bien immobilier qui vaut par exemple cinquante mille euros ou cent mille euros. Il est alors possible d’empruntez ainsi cet argent auprès de la banque. Vous mettrez en location le bien et vous pourrez toucher vos premiers revenus. Il est aussi possible d’utiliser des techniques comme le différé d’emprunt. Ce dernier est le fait de ne pas commencer le remboursement du crédit immobilier pendant une période déterminée. Ainsi, vous pouvez négocier avec la banque pour ne pas rembourser le crédit pendant six mois.
Ainsi, vous encaissez six mois de loyer, ce qui vous permet d’avoir de la trésorerie. Vous pourrez utiliser cette trésorerie par la suite pour faire d’autres acquisitions immobilières ou pour vous protéger en cas de crise financière. En utilisant toutes ces techniques et en les utilisant de façon intelligente vous allez pouvoir commencer à faire votre premier investissement.
Sixième concept pour investir dans l’immobilier : Faire des concessions
Si vous achetez un bien immobilier avec un petit budget, vous devez faire des concessions sur le bien. Si vous avez un bien immobilier qui a été rénové que tout le monde veut, mécaniquement les prix vont être plus élevés. Lorsque vous avez un petit budget, vous allez devoir vous éloigner un petit peu des quartiers tendance pour aller dans des quartiers un peu plus à la périphérie. Est-ce que c’est une mauvaise chose ? Ce n’est pas nécessairement le cas. Je possède plusieurs biens immobiliers qui ne sont pas dans des quartiers tendances mais ce sont des biens qui rapportent plus de cash-flow. En contrepartie, ces biens nécessitent plus de gestion.
Il vous revient de d’arbitrer et de faire le choix. Lorsqu’on débute dans l’immobilier, je recommande d’utiliser les stratégies les plus rentables. Ces techniques consistent à mettre le bien en colocation, faire de la location courte durée, acheter un bien dans l’ancien, tout casser le diviser et rénover. Cependant, cela nécessite assez de temps et d’implication. Vous devez aussi impliquer votre salaire horaire. Qui dit plus de rentabilité dit aussi plus de travail. Quand vous progresserez par la suite et que votre budget sera un peu plus grand, peut-être que vous choisirez de vous diriger sur des biens un peu moins rentables mais qui vous demandent moins de gestion.
A vos débuts, je vous recommande d’aller chercher justement ces biens immobiliers que les autres ne veulent pas. Si vous avez un discount sur votre bien immobilier c’est généralement parce que ce bien immobilier a un problème et vous allez être la personne qui va corriger ce problème. J’ai ainsi acheté la plupart de mes appartements. Ce sont des biens immobiliers dans l’ancien qui sont dans un état complètement fracassé. Ensuite, je fais venir une équipe d’artisans qui rénove tout. Ces artisans mettent le bien au goût du jour. Par la suite, je loue ces biens et cela me rapporte de l’argent. Généralement, je n’achète pas mes biens dans les quartiers qui sont à la mode ou à proximité du centre-ville.
Pour en savoir plus
Pour avoir plus d’informations pour investir dans l immobilier, je vous invite à suivre la formation que j’ai mise à votre disposition. Il s’agit d’une heure de formation que je vous offre. Elle comporte quatre vidéos dans lesquelles je vous explique comment faire pour obtenir un financement immobilier auprès de la banque. Par ce biais, vous saurez optimiser votre fiscalité. Vous pourrez aussi revendre votre bien immobilier sans payer d’impôt sur la plus-value. Pour bénéficier de cette formation, je vous invite à cliquer ici. Ainsi, vous pourrez indiquer votre adresse email afin de recevoir les vidéos.
Regardez aussi la vidéo : Comment investir dans l’immobilier avec un petit budget