Colocation ou location classique? L’ immobilier a la côte, et ce en dépit des conjonctures économiques parfois défavorables. En effet, le secteur figure dans la liste des investissements les plus rentables et les plus attractifs. Découvrez 7 étapes fondamentales pour investir dans la colocation.
La colocation : qu’est-ce que c’est ?
Colocation – définition
Définition
En France la colocation est régie par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 dite loi ALUR, dont l’article 8-1 qui définit la colocation comme :
« La location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleurs ».
La colocation est un acte courant de la vie en société par le lequel un individu (le bailleur) consent à accorder la jouissance temporaire de son bien immobilier à une ou plusieurs personne(s) (les locataires) en échange d’une somme d’argent déterminée (le loyer). Cette relation peut se matérialiser la signature d’un contrat unique pour l’ensemble des locataires ou de contrats distincts pour chacun des locataires.
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Investir en colocation : Ce qu’il faut savoir…
Il est impératif que vous sachiez les récentes modifications apportées par la loi ALUR, afin de réussir de votre investissement dans la colocation.
En effet pour les contrats de colocation conclus à partir du 27 mars 2014, la loi exige les conditions suivantes :
- Le contrat de bail d’une colocation devra suivre un formalisme juridique, c’est-à-dire que sa rédaction devra suivre un modèle prédéfini
- L’habitat devra respecter les normes de peuplement (9 m2 pour une personne, 16 m2 pour deux personnes et 9 m2 par personne supplémentaire)
- En cas de conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, la superficie de l’habitat doit être supérieure à 14 m2 et le volume à 33 m3
- Le montant total des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer normalement applicable au logement.
Les options du locatif
Colocation – les options
Il existe une typologie ou une variante en ce qui concerne la location immobilière. Découvrons ensemble.
- Location saisonnière : elle est le fait parfois de particuliers qui ont envie d’un revenu immédiat et complémentaire. Il s’agit d’une location épisodique (location pour l’été, location d’un chalet en hiver etc.)
- Location courte durée : Ici le bien immobilier est loué pour une période convenue à l’avance entre les parties (1 mois, 2 semaines ; 4 jours etc.…)
- Location meublée : Il s’agit de la mise en location d’un bien immobilier comportant déjà l’ensemble des commodités nécessaires pour une jouissance agréable (lits, salon, cuisine équipée etc.…)
- Location nue : il s’agit de mise en location d’un bien immobilier sans les commodités, il revient au locataire de le meubler. Le propriétaire bailleur d’un bien immobilier loué nu peut bénéficier, sous certaines conditions, d’une réduction d’impôts pendant 6, 9 ou 12 ans, dans le cadre du dispositif d’investissement locatif Pinel (Loi Pinel).
II. Pourquoi LOUER EN COLOCATION ?
La colocation présente d’importants bénéfices pour le propriétaire qui ne doivent, toutefois, pas faire oublier les risques auxquels il s’expose.
Colocation – pourquoi ?
LOUER EN COLOCATION : Quels sont les avantages
Le facteur rentabilité
La colocation présente des avantages pour les propriétaires de biens immobiliers. En effet, le principal avantage est que les logements en colocation peuvent se louer légèrement au-dessus des prix du marché. De plus les habitations en colocation s’écoulent assez rapidement sur le marché : il n’y a pas de carence locative.
Si l’un des colocataires décide de quitter le logement, les autres trouvent facilement un nouvel occupant pour le remplacer et le propriétaire n’a donc pas à s’en occuper, ce qui est avantage considérable.
La colocation permet au bailleur de retrouver une meilleure rentabilité et de supprimer le risque de carence locative tout en disposant de plusieurs garanties financières.
La clause de solidarité contre les locataires récalcitrants
En ce qui concerne le paiement du loyer, il existe des clauses de solidarité qui permettent aux propriétaires de se retourner contre tous les colocataires en cas d’impayé. Cela vous garantit de toucher chaque le loyer que vous avez exigé.
Etre exonéré d’impôts
Aujourd’hui, il est de plus en plus courant de mettre en location une chambre libre dans sa résidence principale afin d’avoir un revenu supplémentaire. Cela fait de vous un propriétaire colocataire : un cas particulier.
Les revenus ainsi perçus sont soumis à impôts, sauf un cas particulier.
Colocation – impôt
Si vous êtes propriétaire et colocataire (vous mettez en location un espace de votre résidence), il est possible que vous soyez exonéré d’impôt sur les revenus locatifs. Il faut pour cela respecter trois conditions :
- La pièce louée doit être meublée
- La location doit être la résidence principale de votre locataire
- Le loyer appliqué doit rester sous le plafond fixé par l’administration fiscale.
Si ces conditions sont respectées, vous serez exonéré des impôts sur vos revenus locatifs.
LOUER EN COLOCATION : Quelles sont les contraintes ?
Les risques financiers de la colocation
L’investisseur qui investit dans la colocation doit se méfier des futurs colocataires car elle peut être parfois risquée. Tout d’abord, la colocation est répandue principalement chez les étudiants. Ces derniers disposent de revenus assez faibles, il faut donc parfois demander des garanties auprès de leurs parents. Cette garantie implique que les parents sont chacun responsable du loyer de leur enfant.
De plus, étant jeunes et étudiants ils sont amenés à déménager très fréquemment.
La préservation et l’entretien du bien immobilier
Mettre également son bien immobilier en location, c’est confier la préservation et l’entretien à ces inconnus qui ne sont pas forcements férus d’entretien et de nettoyage. De même, il vous appartient d’inclure au moment de la signature du contrat de bail une clause particulière sur les charges. Elle stipulera que les locataires supporteront l’ensemble des charges relatives aux dégâts occasionnés dans l’habitation.
COLOCATION MEUBLEE OU COLOCOATION NUE ?
Colocation – meublée ou nue
Opter pour une colocation meublée
La colocation peut aussi porter sur un logement meublé. Dans ce cas, le bail peut être conclu pour 1 an renouvelable ou 9 mois seulement. Une colocation meublée demeure toutefois plus rentable dans la mesure où le propriétaire peut exiger un montant assez élevé. Toutefois, l’inconvénient réside au niveau de l’entretien et la préservation de l’habitat loué. Vous devriez considérer la clause précédemment (clause de solidarité).
Colocation nue
Elle nécessite moins d’apport de la part du propriétaire. Ce dernier met à disposition un habitat totalement vide à charger pour le/les locataires de le meubler à leur guise. Une colocation nue coute sensiblement moins chère qu’une colocation meublée.
III. Investir en colocation : Les étapes à suivre
Investir dans la colocation exige le respect d’une certaine procédure de sorte à être rentable. Nous vous proposons une série d’étapes à suivre.
Étape 1 : Cibler l’immobilier souhaité
Colocation – étape 1 : cibler
Comme un bon chasseur, sachez définir à l’avance votre cible. Votre cible ici concernera le domaine dans le lequel vous souhaiterez investir. L’étape du ciblage peut être réalisée personnellement où en faisant appel à un professionnel communément appelé chasseur immobilier.
L’étape du ciblage se fera en fonction de la clientèle que vous recherchez (étudiants, travailleurs, retraités etc…), de la zone d’habitation (urbaine, rurale, campagne etc..) et de la taille de la ville (grande, petite).
Visez des villes dynamiques dans lesquelles sont implantées des universités, des grandes entreprises, de grands centres commerciaux. Evaluez également la durée du trajet entre votre bien immobilier et le lieu de travail, d’études etc.
Étape 2 : Se renseigner
Une fois le ciblage de la zone effectué, obtenez l’ensemble des informations sur le futur bien à acquérir (nombre de pièces, état de l’habitation, l’environnement, précédents locataires).
Étape 3 : Négocier son investissement
C’est l’une ou l’étape la plus importante du processus. Pour que la négociation soit facile, établissez sinon prévoyez à l’avance une limite à ne pas dépasser. Par limite, on entend un montant que vous ne serez jamais disposé à donner au propriétaire du bien (80 000 euros par exemple)
En fin tacticien, en négociant ne dites jamais au propriétaire que vous lui proposez tel ou tel prix parce que sa maison ou son bien est dans un piteux état. Faites lui tout simplement comprendre, par exemple, que votre banque n’est prête à vous financer qu’à hauteur de tel montant auquel s’ajoute d’autres frais annexes que vous devriez supporter. Rassurez lui que vous appréciez son bien et que vous souhaiterez l’acquérir.
S’il persiste, rappelez-lui que votre offre est limitée dans le temps.
Étape 4 : Financer son projet immobilier
Colocation – financer son projet immobilier
Plusieurs sources de financement s’offrent à vous. Si vous disposez de suffisamment de fonds vous pouvez y recourir. Toutefois l’idéal et le mieux serait d’investir relativement sans apport.
Pour cela monter un dossier bien ficelé dans lequel vous établissez de manière claire et précise les opportunités de bénéfices pour cet investissement. Il est vrai que les banques peuvent être réticentes à ce stade. Faites donc appel à un courtier (un intermédiaire) qui vous mettre en relation avec d’éventuels investisseurs.
Étape 5 : Mettre en valeur son bien
Colocation – mettre en valeur
Mettre en valeur le bien immobilier consiste par exemple à réaliser certains travaux d’embellissement (ravalement de façade, peinture, carrelage, canalisation, tuyauterie, ameublement etc..). Si vous le pouvez, cette mise en valeur, ne sera pas uniquement qu’esthétique, elle donnera une plus-value significative à votre bien. Vous pourrez de ce fait justifier le prix du loyer fixé à vos locataires.
Pour réduire les frais occasionnés par cette éventuelle mise à niveau, attachez vous les services d’un professionnel qui accomplira la totalité des travaux que nécessite le bien immobilier.
Étape 6 : Faire louer son bien
Je vous livre quelques astuces qui vous seront utiles dans la détermination de votre loyer. Pour cela vous pouvez faire une étude de marché qui devra mettre en évidence :
- Les prix des loyers dans la zone d’implantation de votre bien immobilier
- L’état des chambres et les éventuels travaux que vous effectuez pour les mettre à niveau (rapport qualité/prix)
- Les caractéristiques de la zone (urbaine, rurale, très fréquentées ou moins fréquentées, proximité de grands centres d’intérêts- université, entreprise, distance maison/lieu d’études ou de travail etc.…)
- Sonder les groupes de discussion de potentiels locataires sur les réseaux sociaux
Étape 7 : Rentabiliser son investissement
Colocation – rentabiliser
Votre investissement dans la colocation doit bien vous rapporter des bénéfices. Pour cela, il est conseillé deux solutions. La première consiste à acheter moins cher. Ciblez les biens nécessitant de grands travaux en tant qu’investissement intelligent. Le propriétaire sera enclin à vous céder son bien à moindre coût.
La deuxième solution consiste à louer plus cher. Pour cela augmentez le standing de votre bien, proposez des services complémentaires (internet, gaz, électricité etc.…). Louez-le en meublé (lit, cuisine complète, canapé, ustensile de cuisine). Ainsi, vous pourrez prétendre au statut de LMNP (Location Meublée Non-Professionnelle) qui est beaucoup intéressant fiscalement.
La solution LMNP
La LMNP vous permet de devenir propriétaire d’un bien meublé en percevant des revenus locatifs non imposés tout en récupérant la TVA (uniquement si vous achetez un bien neuf). La LMNP concerne la location de logements meublés dont les revenus générés par la location n’excèdent pas la somme de 23 000€ par an pour le propriétaire ou 50% de ses revenus globaux par an.
Le loueur meublé non professionnel peut utiliser sa location comme résidence principale du locataire, à titre temporaire (comme un salarié détaché plusieurs semaines dans une autre ville). Vous pouvez également adopter une location à caractère saisonnier (chambres d’hôtes, gîtes, meublé de tourisme…).
Exonération particulière
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Mais, si vous louez une chambre, à un étudiant vous pouvez également prétendre à la LMNP pour défiscaliser une partie des revenus que vous obtiendrez de la location. Vous êtes même exonéré d’impôt si le loyer (hors charges) perçu en 2014 n’a pas dépassé 183€/m² par an en Île-de-France et 134€/m² pour les autres régions.
Cette exonération est réservée aux personnes qui n’hésitent pas à réduire le nombre de pièces qu’elles occupent chez elles.
L’exonération ne s’applique pas à la location de chambres de services séparées de l’habitation du bailleur et disposant d’un accès privé.
Somme toute, la colocation demeure un investissement très rentable. Servez de ces conseils afin de booster de manière considérable votre investissement.
Pour aller plus loin, découvrez dans cette vidéo: «Comment investir dans l’immobilier sans apport?»